COUR D’APPEL DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00192 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KBNQ

Minute N° : 25/00736

JUGEMENT DU 16 Décembre 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

Madame [F] [E]

née le 29 Avril 1944 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Philippe CANO, avocat au barreau D’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [M] [V]

né le 01 Octobre 1988 à [Localité 6]

[Adresse 9]

[Adresse 1],

[Localité 3]

représenté par M^e Sandrine BROS, avocat au barreau de CARPENTRAS

Madame [Z] [R]

née le 02 Avril 1977

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Sandrine BROS, avocat au barreau de CARPENTRAS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. Karim BADENE, Vice-Président,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 21/10/25

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 décembre 2018, Madame [F] [E] a consenti à Monsieur [M] [V] et Madame [Z] [R] un bail portant sur un local à usage d’habitation et un garage sis [Adresse 8], d’une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction.

Par exploit de commissaire de justice en date du 22 avril 2024, Madame [F] [E] a fait délivrer à Monsieur [M] [V] et Madame [Z] [R], un congé aux fins de vente dont l’échéance était fixée au 02 janvier 2025.

Par courriers recommandés avec accusés de réception en date du 23 janvier 2025 puis du 27 février 2025, Madame [F] [E], par l’intermédiaire de son gestionnaire locatif, a mis en demeure Monsieur [M] [V] et Madame [Z] [R] de libérer le logement.

Par exploit de commissaire de justice en date du 1er avril 2025, Madame [F] [E] a fait assigner Monsieur [M] [V] et Madame [Z] [R] devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON afin qu’il :

— constate la validité du congé pour vente signifié le 22 avril 2024 ;

— ordonne l’expulsion de Monsieur [M] [V] et Madame [Z] [R] ainsi que celle de tout occupant de leur chef sous huitaine avec, si nécessaire l’assistance de la force publique et autorise la séquestration des meubles éventuellement présents dans les lieux ;

— les condamne solidairement à lui payer la somme de 2 404,92€ au titre de la dette locative arrêtée à la date de l’assignation ;

— les condamne solidairement à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant du loyer de 1 000€ depuis le 02 janvier 2025 et jusqu’à libération des lieux ;

— les condamne solidairement à lui verser la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Après un premier renvoi en date du 17 juin 2025, l’affaire est fixée au 21 octobre 2025 où elle est plaidée.

A l’audience, Madame [F] [E] comparait représentée et sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Monsieur [M] [V] et Madame [Z] [R] comparaissent représentés à l’audience et sollicitent le bénéfice de leurs conclusions dans lesquelles ils demandent au tribunal de :

— à titre principal, de juger nul le congé pour vente et en conséquence de débouter la demanderesse de l’intégralité de ses demandes ;

— à titre subsidiaire, débouter la demanderesse de ses demandes en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation ;

— à titre infiniment subsidiaire, leur accorder des délais de paiement de l’arriéré locatif sur une période de 36 mois ;

— en tout état de cause, débouter la demanderesse de ses demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens et condamner cette dernière à leur payer la somme de 1 500€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la validité du congé pour vente

Attendu que l’article 15 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant ; que le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur ; que lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ; qu’à l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local ; que les les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification ;

Que l’article 114 du Code de procédure civile indique qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public et que la nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public ;

Qu’en l’espèce, il apparaît que Madame [F] [E] a fait signifier à Monsieur [M] [V] et Madame [Z] [R] un congé aux fins de vente le 22 avril 2024 au prix de 140 000€ dont l’échéance était fixée au 02 janvier 2025 ;

Que ledit congé précisait « Que selon bail sous seing privé en date du 17/12/2018, ayant pris effet le 03/01/2019, la partie requérante vous a donné en location un logement et ses locaux accessoires, que vous occupez à l’adresse ci-dessus indiquée » ;

Que le contrat de bail en date du 17 décembre 2018 indique quant à lui dans la partie C : « Désignation des locaux et équipements accessoires de l’immeuble à usage privatif du locataire : GARAGE lot 4, Grenier » ;

Qu’il résulte de ces éléments que les équipements accessoires des locaux donnés à bail faisaient bien partie de l’assiette sur laquelle portait le congé pour vente ;

Qu’en tout état de cause, il ne saurait être considéré que cette mention, si elle avait fait défaut, aurait fait grief aux défendeurs puisqu’ils n’ont pas exercé leur droit de préemption, n’ayant pas les moyens financiers de le faire ;

Que les obligations légales mises à la charge du bailleur ont donc été respectées ;

Qu’en conséquence, le congé pour vente du 22 avril 2024 a été valablement signifié aux défendeurs et a produit ses effets à compter du 02 janvier 2025, date à compter de laquelle Monsieur [M] [V] et Madame [Z] [R] ont occupé les lieux sans droit ni titre puisque le bail était résilié.

Sur l’expulsion

Attendu que l’article 544 du Code civil indique que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ;

Qu’en l’espèce et compte tenu de la résiliation du bail depuis le 02 janvier 2025, Monsieur [M] [V] et Madame [Z] [R] sont occupants sans droit ni titre et devront quitter les lieux ;

Qu’en l’absence de départ volontaire, il conviendra d’ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

Que par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’arriéré locatif et les délais de paiement sollicités

Attendu qu’aux termes de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Qu’en l’espèce, Madame [F] [E] a produit un dernier décompte arrêté au 24 mars 2025 faisant état d’une dette locative d’un montant de 2 404,92 euros, loyer de mars 2025 inclus ;

Que les défendeurs démontrent avoir réglé l’intégralité de leurs loyers entre le mois d’avril 2025 et de septembre 2025 ;

Que contrairement à ce qu’ils indiquent dans leurs conclusions, la dette locative réclamée par la défenderesse n’est pas constituée uniquement des charges dues au titre de l’année 2023 ;

Que par ailleurs, il apparaît que par courriel en date du 25 mars 2025, le gestionnaire locatif a adressé aux défendeurs le 04 mars 2025 un courriel détaillant le montant des charges poste par poste ;

Qu’enfin, le contrat de bail conclu entre les parties comporte une clause de solidarité en son article VII ;

Qu’en conséquence de l’ensemble de ces éléments, Monsieur [M] [V] et Madame [Z] [R] seront condamnés solidairement à payer à Madame [F] [E] la somme de 2 404,92€ au titre de l’arriéré locatif échu au 24 mars 2025, terme de mars 2025 inclus ;

*

Attendu que l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ;

Que l’article 1343-5 du Code civil indique que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ;

Qu’en l’espèce, il apparaît que la résiliation du bail ayant eu lieu depuis le 02 janvier 2025, les défendeurs ne peuvent plus solliciter le bénéfice des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 ci-dessus rappelée puisqu’ils ne sont plus locataires des lieux ;

Qu’il apparaît, à la lecture de leurs justificatifs de ressources que les défendeurs apparaissent en mesure de pouvoir se libérer de leur dette locative en l’étalant sur une période de 24 mois ;

Qu’il convient donc de les autoriser à s’en libérer en 24 mensualités, soit 23 mensualités à hauteur de 100 euros et une 24ème mensualité correspondant au solde restant du, les modalités étant par ailleurs précisées dans le dispositif de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

Attendu que l’article 1240 du Code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ;

Qu’en l’espèce, l’occupation du logement sans droit ni titre par Monsieur [M] [V] et Madame [Z] [R] constitue une faute et cause un préjudice à Madame [F] [E] qui se trouve privée du logement et dans l’incapacité de le vendre ; qu’il convient donc de fixer le montant d’une indemnité d’occupation mensuelle, qui a pour finalité de réparer le préjudice réel de la bailleresse ;

Qu’en conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [M] [V] et Madame [Z] [R] à verser à Madame [F] [E] la somme mensuelle de 918,64€ à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à libération totale des lieux par restitution des clefs.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

Attendu qu’en application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ;

Que Monsieur [M] [V] et Madame [Z] [R], qui succombent à l’instance seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles,

Attendu qu’aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; que le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée ; qu’il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation ;

Que l’équité commande de condamner in solidum Monsieur [M] [V] et Madame [Z] [R] à verser une somme de 750 euros au titre des frais irrépétibles que Madame [F] [E] a pu exposer pour la présente procédure.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

CONSTATE la validité du congé aux fins de vente signifié le 22 avril 2024 par Madame [F] [E] relatif au local à usage d’habitation et au garage sis [Adresse 8] donné à bail le 17 décembre 2018 à Monsieur [M] [V] et Madame [Z] [R] ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 02 janvier 2025 ;

CONSTATE que Monsieur [M] [V] et Madame [Z] [R] sont occupants sans droit ni titre des locaux précités depuis le 03 janvier 2025 ;

AUTORISE l’expulsion de Monsieur [M] [V] et Madame [Z] [R] et celle de tous occupants de leur chef des locaux précités, et DIT qu’à défaut de départ volontaire, ces derniers pourront être contraints à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

DIT qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [V] et Madame [Z] [R] à régler à Madame [F] [E] la somme de 2 404,92€ au titre de l’arriéré locatif échu au 24 mars 2025, terme de mars 2025 inclus ;

DIT que Monsieur [M] [V] et Madame [Z] [R] pourront se libérer de la dite somme par vingt-quatre mensualités, soit vingt-trois mensualités d’un montant de 100 euros payables le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision et une vingt-quatrième mensualité correspondant au solde de la somme restant due ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à sa date et quinze jours après mise en demeure restée infructueuse, la totalité de la somme restant due sera immédiatement exigible,

RAPPELLE qu’aux termes de l’article 1343-5 alinéa 4 du Code civil, ces délais suspendent les voies d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [V] et Madame [Z] [R] à régler à Madame [F] [E] une indemnité d’occupation de 918,64 euros par mois charges comprises, somme due jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [V] et Madame [Z] [R] à régler à Madame [F] [E] la somme de 750 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [M] [V] et Madame [Z] [R] aux entiers dépens ;

REJETTE les demandes pour le surplus.

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, le 16 décembre 2025,

Le Greffier Le Juge