Tribunal Judiciaire d'Avignon, Contentx gen <ou= 10 000eur, 24 juin 2025, n° 25/00029

TJ Avignon 24 juin 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que la SCI CALDAGUES INVESTISSEMENT est bien propriétaire et doit donc s'acquitter de ses charges, conformément à l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.
Accepté
Préjudice causé par la résistance au paiement
La cour a reconnu que la résistance répétée de la SCI a causé un préjudice au Syndicat, justifiant l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Droit au remboursement des frais de recouvrement
La cour a jugé que la SCI doit rembourser les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de la créance, conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Accepté
Droit aux frais irrépétibles
La cour a estimé qu'il est équitable de condamner la SCI à verser des frais irrépétibles au Syndicat, conformément à l'article 700 du Code de Procédure Civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Avignon, contentx gen <ou= 10 000eur, 24 juin 2025, n° 25/00029
Numéro(s) :	25/00029
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	3 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Thierry CATOIS
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L' IMMEUBLE [ Adresse 11 ] ( 84 ) c/ S.C.I. CALDAGUES INVESTISSEMENT

Texte intégral

COUR D’APPEL DE [Localité 15]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00029 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KAST

Minute N° : 25/00367

JUGEMENT DU 24 Juin 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 11] (84), représenté par son Syndic, la SARL CORUM IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité au [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice

Activité :

[Adresse 10]

[Localité 12]

représentée par M^e Thierry CATOIS, avocat au barreau d’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

S.C.I. CALDAGUES INVESTISSEMENT, au capital de 100 €, inscrite au RCS d'[Localité 13] sous le n°809728157, prise en la personne de son représentant légal en exercice

Activité :

[Adresse 6]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Monsieur Yves EDOUARD, Magistrat à titre temporaire,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 22/4/25

EXPOSE DU LITIGE

Par exploit délivré le 13 mars 2025, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] [Localité 14] (84), représenté par son Syndic, la SARL CORUM IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité au [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal en exercice,

a fait citer la SCI CALDAGUES INVESTISSEMENT SCI au capital de 100 €, inscrite au RCS d’AURILLAC sous le n° 809728157, domiciliée [Adresse 7] prise en la personne de son représentant légal en exercice,

D’avoir à compraitre devant le tribunal judiciaire d’Avignon siégeant au palais de justice de la dite ville [Adresse 5], le 22 avril 2025 à 14h15

Le Syndic, la SARL CORUM IMMOBILIER demande au tribunal de :

Vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et notamment son article 10, Vu les pièces versées aux débats,

CONDAMNER la SCI CALDAGUES INVESTISSEMENT à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’Immeuble du [Adresse 10], au titre des charges de copropriété, la somme de 5.815,31 € arrêtées au l " février 2025, outre intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer les charges de copropriété signifiée à la SCI CALDAGUES INVESTISSEMENT le 2 avril 2024 ;

CONDAMNER la SCI CALDAGUES INVESTISSEMENT au paiement de tous les frais nécessaires exposés par le Syndicat pour le recouvrement de la créance ;

CONDAMNER la SCI CALDAGUES INVESTISSEMENT à payer la somme de 1.000 € au titre de dommages et intérêts ;

LA CONDAMNER au paiement de la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

LA CONDAMNER aux entiers dépens qui comprendront les frais de la sommation de payer les charges de copropriété du 2 avril 2024 ;

CONSTATER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Le dossier est fixé à l’audience du 22 avril 2025 où le Syndicat des copropriétaires est représenté. Soutenant oralement le dossier qu’il dépose, il sollicite le bénéfice de son assignation.

la SCI CALDAGUES INVESTISSEMENT ne comparait pas et n’est pas représentée.

La décision est mise en délibéré au 24 juin 2025 .

la SCI CALDAGUES INVESTISSEMENT a été citée à la personne de son représentant légal Madame [F] [B] gérante. En application de l’article 474 du code procédure civile, le présent jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire et en premier ressort

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires expose que la SCI CALDAGUES INVESTISSEMENT est bien propriétaire de la parcelle identifiée [Cadastre 1] DM [Cadastre 2] au sein de l’immeuble [Adresse 9] (84), et reste redevable de ses charges de copropriété, et ce en violation de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le Syndicat des copropriétaires ajoute que, par sa résistance abusive et répétée, la SCI CALDAGUES INVESTISSEMENT provoque à son détriment des difficultés de gestion et de trésorerie, qui lui causent un préjudice dont il demande réparation par l’octroi de dommages et intérêts.

MOTIFS

Ainsi qu’il ressort de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le tribunal fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Par ailleurs, il ressort de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Sur la demande en paiement formée au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leur lot.

En l’espèce, il résulte de la matrice cadastrale que la SCI CALDAGUES INVESTISSEMENT est bien propriétaire de la parcelle identifiée [Cadastre 1] DM [Cadastre 2] au sein de l’immeuble [Adresse 8] AVIGNON (84 elle est tenue , de ce fait, au paiement de sa quote-part des charges de copropriété.

Le Syndic, la SARL CORUM IMMOBILIER expose que la SCI CALDAGUES INVESTISSEMENT ne règle pas ses charges de copropriété depuis 2023.

Elle produit au dossier.

Les appels de fonds pour le 3ème et 4ème trimestre 2023, travaux étanchéité, ler et 2ème trimestre 2024, ler trimestre 2025 et du 28 janvier 2025 ont été adressés à la SCI CALDAGUES INVESTISSEMENT sans que cette dernière ne les règle.

Les procès-verbaux des assemblées générales des 26 mai 2023 et 23 janvier 2025 ont été communiqués à la SCI CALDAGUES INVESTISSEMENT.

Une sommation de payer les charges de copropriété a été signifiée à la SCI CALDAGUES INVESTISSEMENT le 2 avril 2024 pour les charges dues au ler avril 2024 pour la somme totale de 1.695,56 €.

La sommation par exploit d’huissier produite au dossier est restée sans effet.

Au ler février 2025 le montant dû par la SCI CALDAGUES INVESTISSEMENT est de 5.815,31 €.

Le syndic demande la condamnation de La SCI CALDAGUES INVESTISSEMENT au paiement des sommes dues au titre des charges de copropriété, soit 5.815,31 € arrêtées au ler février 2025, outre intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer les charges de copropriété signifiée à la SCI CALDAGUES INVESTISSEMENT le 2 avril 2024.

Conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI CALDAGUES INVESTISSEMENT devra régler les frais nécessaires exposés par le syndicat pour le recouvrement de la créance.

S’agissant du montant des sommes dues, il ressort de l’examen du décompte, des appels de fonds et des procès-verbaux d’assemblée générale produits, que le Syndicat des copropriétaires est en droit de réclamer à Au ler février 2025 le montant dû par la SCI CALDAGUES INVESTISSEMENT est de 5.815,31 €.

En conséquence La SCI CALDAGUES INVESTISSEMENT sera condamnée au paiement des sommes dues au titre des charges de copropriété, soit 5.815,31 € arrêtées au ler février 2025, outre intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer les charges de copropriété signifiée à la SCI CALDAGUES INVESTISSEMENT le 2 avril 2024.

2) Sur les dommages et intérêts

Les nombreuses démarches entreprises par le syndic produites aux débats pour recouvrir amiablement les sommes dues n’ont pas abouti.

L’article 1231-6 du code civil dispose que :

« Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Le préjudice causé par un copropriétaire qui s’abstient de régler ses charges ayant été ressenti de la même manière par les autres copropriétaires, le syndicat des copropriétaires peut se voir allouer une indemnité à titre de réparation de ce préjudice. Cass.Civ.3ème; 27.11.1990 n°89-10.501.

Ainsi, le syndicat requérant sollicite la condamnation de la débitrice requise au paiement de la somme de 1000 euros à titre de dommages-intérêts en raison de sa résistance abusive au paiement des charges de copropriété.

Cette résistance abusive cause un préjudice au syndicat requérant dans la mesure où ce dernier se trouve dans l’obligation de faire l’avance des sommes dues afin de compléter le budget annuel voté en assemblée.

Les sommes manquent nécessairement dans la gestion de la copropriété qui doit faire face à des frais régulièrement pour l’entretien des parties communes, voire des travaux importants.

En l’espèce la résistance répétée et prolongée de La SCI CALDAGUES INVESTISSEMENT a causé un préjudice au Syndicat des copropriétaires, qui a dû avancer les sommes dues et faire face à une désorganisation de la trésorerie.

Il sera donc fait droit à la demande formée par le Syndicat des copropriétaires au titre des dommages et intérêts à hauteur de 1000 €

Sur les demandes accessoires

Sur les frais irrépétibles,

Au titre des frais exposé le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] (84), représenté par son Syndic, la SARL CORUM IMMOBILIER demande au tribunal de condamner La SCI CALDAGUES INVESTISSEMENT à lui verser la somme de 2000 €

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner La SCI CALDAGUES INVESTISSEMENT à verser au Syndic, la SARL CORUM IMMOBILIER la somme de 2000 € au titre des frais irrépétibles que le demandeur a pu exposer pour la présente procédure.

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI CALDAGUES INVESTISSEMENT qui succombe à l’instance sera ainsi condamnée aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI CALDAGUES INVESTISSEMENT à payer au Syndicat des Copropriétaires del’Immeuble du [Adresse 10], représenté par son Syndic, la SARL CORUM IMMOBILIER au titre des charges de copropriété, la somme de 5.815,31 € arrêtées au ler février 2025, outre intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer les charges de copropriété signifiée à la SCI CALDAGUES INVESTISSEMENT le 2 avril 2024.

CONDAMNE la SCI CALDAGUES INVESTISSEMENT au paiement de tous les frais nécessaires exposés par le Syndicat pour le recouvrement de la créance ;

CONDAMNE la SCI CALDAGUES INVESTISSEMENT à payer au syncdic précité la somme de 1.000 € au titre de dommages et intérêts.

CONDAMNE la SCI CALDAGUES INVESTISSEMENT à payer au syncdic précité la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNE la SCI CALDAGUES INVESTISSEMENT aux entiers dépens qui comprendront les frais de la sommation de payer les charges de copropriété du 2 avril 2024.

CONSTATE l’éxécution provisoire de la présente décision

Ainsi jugé et tenu à disposition au greffe le 24 juin 2025

Le Greffier Le Juge