Minute N° 18/2025

COUR D’APPEL DE NÎMES

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

Chambre 03 CONTRAT RESPTE

N° RG 23/02089 – N° Portalis DB3F-W-B7H-JORZ

JUGEMENT DU 20 Janvier 2025

AFFAIRE : [V]

C/

[N]

DEMANDEUR :

Monsieur [W] [V]

né le [Date naissance 1] 1961 à [Localité 10]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représenté par M^e Jean-philippe BOREL, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant, M^e Cathy SALAGNA, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [J] [N]

domicilié : chez

[Adresse 3]

[Localité 5]

représenté par M^e Véronique CHIARINI, avocat au barreau de NÎMES, avocat plaidant

Maître [P] [C]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par M^e Jean-Maxime COURBET, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant, M^e Gilles LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Monsieur Olivier LEFRANCQ, Vice-Président

Assesseur : Madame Meggan DELACROIX-ROHART, Juge

Assesseur : Madame Corine THEVENOT, magistrat à titre temporaire

DEBATS :

Audience publique du 18 Novembre 2024

Greffier : Philippe AGOSTI

Après avoir entendu les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

JUGEMENT :

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis donné aux parties dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, contradictoire, en premier ressort, signé par Monsieur Olivier LEFRANCQ, Vice-Président et Monsieur Philippe AGOSTI, greffier.

— =-=-=-=-=-=-

Grosse + expédition à : M^e Borel

Expédition à : M^e Courbet + M^e Chiarini

délivrées le 20/01/2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 décembre 2021, un compromis de vente a été signé entre [W] [V], es qualité de vendeur et [F] [D], es qualité d’acquéreur, portant sur la vente d’une propriété agricole comprenant une maison d’habitation, un hangar et diverses parcelles de vignes, bois, landes terres et plantations outre le matériel et mobilier servant à l’exploitation situés sur la commune de [Localité 8], [Localité 13], et à [Localité 9] ainsi que des droits immatériels (droit au numéro de téléphone, droit au internet, marque, domaine informatique et logos et blasons) moyennant le prix de 2 576 400,00 euros ventilé comme il suit :

Maison d’habitation : 255 000,00 euros, Matériel : 227 000,00 eurosDroits immatériels : 1 000,00 euros, Le reste des immeubles (parcelles, vignes…) : 2 093 400,00 euros.

Par acte authentique du 05 mai 2022, l’acte réitératif de vente a été dressé par substitution de la SCEA [12] à [F] [D] et faculté réservée à la [11] de se substituer le cas échéant, moyennant le prix de 2 576 400,00 euros mais ventilé comme il suit :

Maison d’habitation : 255 000,00 euros, Matériel : 227 000,00 euros hors taxe, soit 272 400,00 euros TTC, Droits immatériels : 1 000,00 euros, Le reste des immeubles (parcelles, vignes…) : 2 048 000,00 euros.

Si le prix de vente mentionné est identique dans les deux actes, la différence de ventilation opérée a eu des conséquences pour [W] [V] puisqu’il a perçu, après imposition fiscale une somme moindre que celle qu’il aurait perçu avec la ventilation prévue dans le compromis de vente.

Divers échangés par courriers et courriels sont intervenus entre les parties directement ou par le truchement de leurs avocats sans qu’une solution amiable puisse être trouvée sur le recouvrement des sommes non perçues en raison de l’imposition.

Estimant que les notaires intervenus dans l’acte de cession de l’exploitation agricole ont commis des fautes lui causant des préjudices, [W] [V] les a fait assigner devant le Tribunal judiciaire d’AVIGNON, par acte de commissaire de justice délivré le 24 juillet 2023, aux fins d’obtenir :

Leur condamnation solidaire à lui régler la somme de 45 400,00 euros avec intérêts à compter de l’acte réitératif de cession, Leur condamnation solidaire à lui régler la somme de 2 000,00 euros au titre du préjudice subi, Leur condamnation solidaire à lui régler la somme de 3 000,00 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par la voie du RPVA le 22 janvier 2024, [W] [V] a formulé des demandes identiques à celles contenues dans son acte introductif et susmentionnées.

Au soutien de celles-ci, il fait valoir au visa de l’article 1240 du code civil que les notaires ont une obligation d’une part, d’assurer l’efficacité des actes qu’ils dressent et d’autre part, de renseigner les parties sur les conséquences de ceux-ci. A ce titre, il précise que les actions en responsabilité diligentées à l’encontre des notaires n’ont pas de caractère subsidiaire. En outre, il soutient que Me [N] a manqué à son obligation d’efficacité de l’acte en modifiant le prix des parcelles de terres et du hangar entre l’avant contrat et l’acte réitératif du 05 mai 2022 de sorte que l’acte dressé ne traduit pas la volonté des parties et modifie les conséquences juridiques et fiscales initialement prévues. Il ajoute que Me [C] a manqué à son obligation de devoir et conseil en ne l’alertant pas sur la modification du prix de poste de ventes et les conséquences afférentes à cette modification. Par ailleurs, il ajoute que le fait qu’il ait signé l’acte n’est pas de nature à exonérer les notaires de leur responsabilité dans la mesure où il n’avait pas été informé de cette modification et des conséquences attachées à celle-ci.

Dans ses dernières écritures notifiées par la voie électronique le 18 mars 2024, Maître [J] [N] a formulé les demandes suivantes :

A titre principal, l’irrecevabilité de l’action,A titre subsidiaire, le rejet des demandes, En tout état de cause, le rejet de l’exécution provisoire et la condamnation du requérant à lui régler la somme de 3600,00 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir qu’il n’a pas commis de faute puisque le prix de vente est identique entre les deux contrats. En outre, il ajoute que la différence se situe dans le caractère hors ou TTC du prix du matériel. Il mentionne qu’il est curieux que Monsieur [D], cessionnaire, ne soit pas dans la cause pour obtenir le paiement du prix et en déduit que cette absence traduit l’entente entre les parties concernant le prix du matériel étant précisé qu’une partie a été réglée en dehors de la comptabilité. Par ailleurs, il souligne que le requérant était présent au moment de la signature de l’acte réitératif et qu’il pouvait refuser de signer ou faire modifier la ventilation du prix.

Enfin, il soutient que le paiement d’une partie du prix ne peut constituer un préjudice indemnisable conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation.

Dans ses dernières conclusions communiquées par la voie du RPVA le 17 novembre 2023, [P] [C] a sollicité du Tribunal les demandes suivantes :

Le rejet des demandes, La condamnation de [W] [V] à lui régler la somme de 3700,00 euros outre aux entiers dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que « le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif », il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

Les défendeurs ayant constitués avocat, le présent jugement, susceptible d’appel, sera contradictoire à l’égard de toutes les parties conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 03 septembre 2024.

A l’issue de l’audience du 18 novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 20 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’irrecevabilité au titre de l’absence de mise en cause de l’acquéreur du fond

L’article 122 du code de procédure civile dispose que « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

L’article 789 du code de procédure civile prévoit que : « Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

(…) ».

*

Au cas d’espèce, Maître [J] [N] soulève l’irrecevabilité de l’action de [W] [V] au motif pris qu’il n’a pas fait assigner [F] [D] ou la SCEA [12], acquéreur final des biens vendus. Il convient d’analyser cette demande non fondée juridiquement comme une fin de non-recevoir visant à faire déclarer irrecevable la demande.

En outre, il est nécessaire de rappeler que le juge de la mise en état est le seul compétent pour statuer sur une fin de non-recevoir de l’action de sorte qu’il appartenait à Maître [N] de formuler des conclusions d’incidents dans le cadre de l’instruction du dossier afin qu’il soit statué sur l’irrecevabilité soulevée.

Au surplus, il est constant que l’action en responsabilité formulée à l’encontre des notaires au visa de l’article 1240 du code civil n’est pas une action subsidiaire de sorte qu’il ne pesait sur [W] [V] aucune obligation de former son action à l’encontre de l’acquéreur des biens cédés.

En conséquence, la fin de non-recevoir sera rejetée et l’action sera déclarée recevable.

Sur demande principale au titre de la responsabilité et du préjudice

L’article 1240 du code civil dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’engagement de la responsabilité délictuelle suppose la démonstration de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute commise et le préjudice subi.

A titre liminaire, il convient de préciser que deux notaires sont intervenus lors de l’opération de cession. Maitre [N] est intervenu en qualité de notaire instrumentaire et Maitre [C] est intervenu en participation.

Sur l’existence d’une faute,

S’agissant de la responsabilité notariale, il convient de rappeler qu’il pèse sur ce professionnel un devoir d’information et de conseil d’une part, et une obligation de vérifier par toutes investigations utiles l’efficacité de l’acte dressé par ses soins.

Il importe de préciser que la preuve de la délivrance du conseil incombe au notaire et cette preuve peut résulter de toute circonstance ou de tout document.

Au cas d’espèce, [W] [V] fait grief à Maître [J] [N] d’avoir modifié la valorisation du poste relatif au reste des immeubles (parcelles de Terres et des hangars) passant d’un prix de 2 093 400,00 euros à une somme de 2 048 000,00 euros entre l’acte du 31 janvier 2021 et l’acte réitératif de vente du 05 mai 2022 sans qu’il n’ait donné son accord pour un tel changement. Il explique que cette modification prive l’acte dressé de l’efficacité voulu entre les parties car il ne traduit pas le prix convenu et modifie les conséquences fiscales et juridiques de l’acte.

En outre, il reproche à Maître [P] [C] de ne pas avoir attiré son attention sur la modification réalisée et la portée de celle-ci.

Il ressort des pièces produites que le prix total de vente entre le compromis de vente du 31 janvier 2021 et l’acte réitératif de vente du 05 mai 2022 est identique et fixé à la somme de 2 576 400,00 euros. Cependant, la ventilation du prix est différente entre les deux actes puisque la valorisation du poste relatif au reste des immeubles est passée de 2 093 400,00 euros à 2 048 000,00 euros et la valorisation des matériels est restée à la somme de 227 000,00 euros étant précisé qu’elle s’entendait hors taxe de sorte qu’elle a été majorée TTC à la somme de 272 400,00 euros.

[W] [V] soutient qu’il n’a jamais donné son accord pour une telle modification de la ventilation du prix. A ce titre, dès réception du décompte du notaire, il a directement contesté la ventilation du prix puisque les conséquences liées aux modifications entreprises ont entrainé une perte de la somme qu’il a perçu in fine.

Maître [J] [N] soutient que la modification est intervenue à la demande de [W] [V] sans toutefois apportée la preuve que les parties se sont accordées pour procéder à une telle modification.

Or, dans la mesure où il existait un compromis de vente fixant les modalités de ventilation du prix, il est nécessaire que le notaire instrumentaire démontre que les parties se sont entendues pour la modifier, ce qui n’est pas rapportée en l’espèce.

Me [J] [N] fait valoir que le paiement d’une partie du matériel a été réalisé hors comptabilité et que cet état de fait traduit l’entente entre les parties sur le prix de vente. Pour autant, cet argument est inopérant car il ne démontre pas l’entente entre les parties pour minorer la valorisation du poste des autres immeubles et ne permet qu’a minima de démontrer un paiement hors acte du matériel.

De plus, cette modification entraine une variation de l’efficacité de l’acte car elle en modifie les conséquences juridiques et fiscales, le cédant devenant redevable de la TVA.

En outre, il ressort du dossier que Maître [P] [C], notaire en participation, ne démontre pas qu’il a attiré l’attention de son client sur la modification intervenue dans l’acte réitératif de vente.

Or, il appartient au notaire de démontrer qu’il a rempli son obligation d’information et de conseil, et dans le cas d’espèce, la modification intervenue n’est pas neutre juridiquement puisque [W] [V] s’est trouvé redevable de la TVA. Aussi, il était primordial qu’il soit informé des conséquences liées à cette variation de prix.

De même, Maître [N] ne démontre pas non plus qu’il a attiré l’attention des parties sur les conséquences juridiques et fiscales liées à la modification de la ventilation du prix de vente.

Par ailleurs, il ne saurait être tirée une quelconque cause d’exonération de responsabilité des notaires suite à la signature de l’acte réitératif par le cédant puisque le prix final de vente reste identique au compromis de vente, ce qui n’a pas alerté le cédant, et que les notaires ont été défaillants dans leur obligation d’information et de conseil de sorte que ceux-ci ne sauraient tirer de leur propre manquement un moyen de se déresponsabiliser.

Ainsi, il résulte de l’ensemble de ces considérations que Maître [J] [N] a commis des manquements dans ses obligations de dresser des actes efficaces et de conseil les parties, et que Maître [P] [C] a manqué à son obligation de conseil.

Les deux notaires n’ayant pas la même part de responsabilité et n’ayant pas eu le même rôle dans la commission des fautes, les condamnations qui pourront être prononcées au titre de l’indemnisation du préjudice subi en lien avec les fautes commises, ne le seront pas à titre solidaire, elles seront conjointes.

Sur le préjudice et le lien de causalité

Il est nécessaire de rappeler qu’il est désormais constant que la mise en jeu de la responsabilité d’un notaire n’est pas subordonnée à l’exercice d’une poursuite préalable contre un autre débiteur.

A ce titre, il convient de mentionner que le préjudice subi par la victime est certain en raison de la faute du notaire même si elle disposerait d’une action consécutive à la situation dommageable contre un tiers.

Cette question a d’ailleurs été tranchée précédemment dans le cadre de la fin de non recevoir soulevée par Maître [J] [N] de sorte l’argument selon lequel [W] [V] doit mettre dans la cause [F] [D], cessionnaire initial, est inopérant.

En outre, les défendeurs soutiennent qu’ils n’étaient pas partie à l’acte de sorte qu’ils n’ont pas à indemniser le différentiel perçu par le cédant in fine. Cependant, ce moyen est également inopérant puisque la faute reprochée aux deux notaires n’est pas fondée sur la responsabilité contractuelle au titre de l’exécution du contrat de cession du 05 mai 2021 mais une faute délictuelle dans le cadre de leurs fonctions de notaires les ayant conduits à dresser l’acte authentique du 05 mai 2021.

De plus, il sera précisé que la jurisprudence constante mentionne que le paiement du prix de vente n’est pas un préjudice indemnisable par le notaire en sa qualité de tiers au contrat uniquement lorsque le prix de vente doit être restitué en raison de l’anéantissement du contrat par suite d’un fait du cédant (dol, erreur,…), ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

[W] [V] sollicite la somme de 45 400,00 euros au titre de la réparation de son préjudice financier. Cette somme correspond à la différence de prix au titre de la valorisation des autres immeubles (parcelles de Terre et hangars).

Il ressort des éléments de procédure que la variation de la ventilation du prix, si elle n’a pas affectée le prix total de vente, a eu pour conséquences d’affecter le bénéfice de [W] [V]. A ce titre, il importe de rappeler qu’initialement dans le compromis de vente le prix de 2 576 400,00 euros était ventilé de la manière suivante :

Maison d’habitation : 255 000,00 euros, Matériel : 227 000,00 eurosDroits immatériels : 1 000,00 euros, Le reste des immeubles (parcelles, vignes…) : 2 093 400,00 euros.

Or, dans l’acte authentique du 05 mai 2022, le prix a été ventilé comme il suit :

Maison d’habitation : 255 000,00 euros, Matériel : 227 000,00 euros hors taxe, soit 272 400,00 euros TTC, Droits immatériels : 1 000,00 euros, Le reste des immeubles (parcelles, vignes…) : 2 048 000,00 euros.

Ainsi, la variation de la somme de 45 400,00 euros, qui a été affectée au remboursement de la TVA au lieu d’être affectée à la valorisation du poste du reste des immeubles constitue un manque à gagner pour le cédant. En effet, cette somme étant affectée au paiement de la TVA sur le matériel n’est plus un bénéfice pour le cédant mais doit être reversée par le cédant au Trésor public. Or, si la somme de 45 400,00 euros était restée affectée dans la ventilation du montant du reste des immeubles – tel que prévu dans l’acte du 31 janvier 2022 – cette somme n’aurait pas été reversée au Trésor public, la TVA ne s’appliquant pas sur les immeubles mais uniquement sur le matériel.

Il a été précédemment expliqué que cette modification a été réalisée sans l’accord de [W] [V] et sans l’informer des conséquences juridiques et fiscales de sorte que le lien de causalité est établi entre les fautes commises par les notaires intervenants à l’acte et le préjudice subi directement.

En outre, [W] [V] fait valoir qu’il avait prévu de placer les sommes perçues dans le cadre d’un contrat d’assurance-vie avec un taux de rendement de 3,20% au titre de l’année 2023, de sorte qu’il estime avoir perdu environ 2 000,00 euros au titre des intérêts. Il produit une attestation de son conseiller patrimonial en ce sens. Cependant, si cette attestation démontre la volonté de [W] [V] de placer la somme, elle n’est pas suffisante pour que le Tribunal puisse apprécier que la somme placée l’aurait été avec un taux de rendement de 3,20%, en l’absence d’autres pièces (fiche produit de l’assurance-vie, extrait de compte des sommes placées…). Dès lors, cette demande sera rejetée.

Aussi, au regard de l’ensemble de ces considérations, il y a lieu de condamner Maître [J] [N] et Maître [P] [C] à régler à [W] [V] la somme de 45 400,00 euros au titre du préjudice financier avec intérêts à compter de la présente décision, conformément à l’article 1231-7 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

Maître [J] [N] et Maître [P] [C] qui succombent à l’instance seront condamnés aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles,

Au terme de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner les défendeurs à verser une somme de 1500,00 euros au titre des frais irrépétibles que le requérant a pu exposer pour la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire,

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

REJETTE la fin de non-recevoir,

DECLARE l’action de [W] [V] recevable,

CONDAMNE Maître [J] [N] et Maître [P] [C] à régler à [W] [V] la somme de 45 400,00 euros au titre de la réparation du préjudice financier,

REJETTE la demande d’indemnisation à hauteur de 2000,00 euros,

CONDAMNE Maître [J] [N] et Maître [P] [C] à régler à [W] [V] la somme de 1500,00 euros au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE Maître [J] [N] et Maître [P] [C] aux entiers dépens.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Le présent jugement a été signé par Monsieur Olivier LEFRANCQ, vice-président et par Monsieur Philippe AGOSTI, greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT