TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/14629

N° Portalis 352J-W-B7I-C6OYS

N° MINUTE : 2

Assignation du :

17 Juin 2024

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 07 Novembre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I SCI CHATEAU RIPOCHE

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentée par Maître Charles-Edouard FORGAR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0112

DEFENDERESSE

S.A.S JEAN CHARPENTIER-SOPAGI SA

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par Maître Emmanuelle CHAVANCE, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #E1811

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 05 Septembre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous signature privée en date du 1er janvier 1998, la société CHATEAU RIPOCHE a donné à bail commercial à la société OFFICE DE GESTION DE COPROPRIETE, aux droits de laquelle est intervenue la société JEAN CHARPENTIER – SOPAGI SA, des locaux dépendant d’un immeuble situé à [Adresse 9] [Localité 2][Adresse 1], pour une durée de neuf années du 1er janvier 1998 au 31 décembre 2007 et un loyer annuel de 144.000 francs, soit 21.952,66 euros, hors taxes et hors charges.

Les locaux sont désignés au contrat de bail tels que suit : «  Divers locaux à usage commercial situés au Rez-de chaussée, sous-sol et 1er étage, le tout structuré à usage de Bureau mais pouvant au gré du preneur être utilisé pour tous commerces à l’exclusion des restrictions définies à l’article « Destination ». ».

La destination est la suivante : « Le preneur pourra exercer dans les lieux loués tous commerces à l’exclusion des activités suivantes qui sont formellement interdites :

— Commerces de poissonnerie, commerce d’alimentation générale et assimilés, tôlerie, peinture automobile ou industrielle, carburants et combustibles, matériaux de construction ;

— Professions de vétérinaire, professeur de chant ou de musique ou de danse ;

— Et tous établissement dangereux, insalubres ou incommodes ».

Par acte sous signature privée en date du 4 mai 2011, les parties sont convenues d’un renouvellement du bail pour une nouvelle durée de neuf années du 1er juillet 2011 au 30 juin 2020 et moyennant un loyer principal annuel de 32.000 euros hors taxes et hors charges.

Le bail s’est poursuivi par tacite prolongation à compter du 1er juillet 2020.

Par acte d’huissier de justice en date du 09 mars 2021, la société CHATEAU RIPOCHE a notifié à la société JEAN CHARPENTIER – SOPAGI SA un congé pour le 31 septembre 2021, avec offre de renouvellement à compter du 1er octobre 2021, moyennant un loyer annuel de 60.000 euros hors taxes et hors charges.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 18 mars 2021, délivrée le 19 mars 2021, la société JEAN CHARPENTIER – SOPAGI SA a donné son accord sur le principe du renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2021 mais a refusé le montant du loyer proposé et sollicité sa fixation au loyer actuel majoré de la variation de l’indice ILAT, avec réajustement du dépôt de garantie, toutes autres clauses du bail restant inchangées.

Par lettre recommandée avec avis de réception délivrée le 04 août 2023, la société CHATEAU RIPOCHE a notifié à la société JEAN CHARPENTIER – SOPAGI SA un mémoire préalable sollicitant la fixation du loyer annuel à la somme de 60.000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2021.

Par acte de commissaire de justice signifié le 17 juin 2024, la société CHATEAU RIPOCHE a assigné la société JEAN CARPENTIER – SOPAGI SA à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Après renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 05 septembre 2025 à laquelle la société CHATEAU RIPOCHE et la société JEAN CARPENTIER – SOPAGI SA étaient représentées par leur avocat.

Aux termes de son assignation, la société CHATEAU RIPOCHE demande au juge des loyers commerciaux de :

« FIXER à 60.000 € HT, par an et en principal, outre les charges prévues au bail du 4 mai 2011, le montant du loyer du bail renouvelé, dû à compter du 1er octobre 2021 par la société JEAN CHARPENTIER – SOPAGI SA, pour les locaux à usage commercial sis [Adresse 4] ;

— CONDAMNER la société JEAN CHARPENTIER – SOPAGI SA aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. ».

Au visa de l’article R.145-7 du code de commerce, la société CHATEAU RIPOCHE soutient que les locaux ont un usage exclusif de bureaux et qu’en conséquence le loyer doit être déplafonné et fixé à la valeur locative. S’agissant de l’évaluation de la valeur locative, elle considère que la surface pondérée des locaux est de 142 m² et que la valeur locative moyenne des locaux à usage exclusif de bureaux du 14ème arrondissement s’élève à 416,50 euros/m², soit une valeur locative totale de 59.143 euros qu’elle arrondit à 60.000 euros.

Dans son dernier mémoire en réponse notifié par lettre recommandé avec accusé de réception en date du 07 janvier 2025, la société JEAN CHARPENTIER – SOPAGI SA demande au juge des loyers commerciaux de :

« A TITRE PRINCIPAL

— DEBOUTER la société CHATEAU RIPOCHE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

— JUGER que le bail s’est renouvelé pour une durée de 9 ans à compter du 1er octobre 2021.

— JUGER que la destination contractuelle n’est pas à usage exclusif de bureaux.

En conséquence,

— JUGER que le loyer du bail renouvelé doit être fixé au montant du loyer plafonné.

— FIXER à la somme de 36.560 € HT HC par an en principal le loyer du bail renouvelé à effet du 1er octobre 2021 dont bénéficie la société JEAN CHARPENTIER – SOPAGI SA sur les locaux situés [Adresse 5], toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées sous réserve de celles qui seraient contraires aux dispositions de la loi du 18 juin 2014 et au Décret du 3 novembre 2014.

A TITRE SUBSIDIAIRE, si par extraordinaire le Juge des loyers commerciaux considérait que la destination du bail est à usage exclusif de bureaux et qu’il conviendrait de fixer le loyer a la valeur locative :

— ORDONNER une expertise en application de l’article R.145-30 du code de commerce et fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance soit fixé à la somme annuelle de 32.564 € HT HC € hors taxes et hors charges, à compter du 1er octobre 2021.

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— JUGER pour le cas où le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2021 viendrait à être fixé à une somme supérieure au loyer en vigueur à la date du renouvellement, que les intérêts au taux légal sur les compléments de loyer ne pourront courir qu’à compter de la demande en justice constituée par l’assignation du bailleur.

— CONDAMNER la société CHATEAU RIPOCHE aux entiers dépens qui comprendront les frais de l’expertise éventuelle.

— CONDAMNER la société CHATEAU RIPOCHE à régler à la JEAN CHARPENTIER – SOPAGI SA la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. »

Sur le fondement de l’article R.145-11 du code de commerce, la société JEAN CHARPENTIER – SOPAGI SA expose que dès lors que des locaux peuvent recevoir des marchandises, ils ne peuvent être qualifiés de « bureaux », que l’usage exclusif de bureaux doit être apprécié au regard de la destination contractuelle et non de l’usage effectif des locaux par le locataire et qu’en l’espèce la destination stipulée au bail ne vise pas l’usage exclusif de bureaux mais l’exercice de tous commerces. Elle en conclut que les locaux n’étant pas usage exclusif de bureaux, et à défaut de motif de déplafonnement, le loyer doit être fixé en application de la règle du plafonnement, soit selon l’article L.145-34 alinéa 1 du code de commerce, à la somme de 36.560,40 euros qu’elle arrondit à 36.560 euros.

Subsidiairement, s’il était considéré que les locaux sont à usage de bureaux, la société JEAN CHARPENTIER – SOPAGI SA demande la désignation d’un expert avec fixation d’un loyer provisionnel à la somme de 32.564 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2021.

A l’issue des débats l’affaire a été mise en délibérée au 07 novembre 2025.

MOTIFS

1- Sur le principe du renouvellement du bail

Selon l’article L.145-9 du code de commerce, les baux de locaux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.

En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe et la date du renouvellement du contrat de bail à compter du 1er octobre 2021, ce qui sera constaté.

2- Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé

a) Sur la demande de fixation du loyer à la valeur locative

Selon l’article L.145-36 du code de commerce, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d’une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d’Etat.

L’article R.145-11 du même code dispose que le prix du bail des locaux à usage exclusif de bureaux est fixé par référence aux prix pratiqués pour les locaux équivalents, sauf à être corrigés en considération des différences constatés entre le local loué et les locaux de référence. Les dispositions des deuxièmes et troisièmes alinéas de l’article R.145-7 sont en se cas applicables.

Aux termes de l’article 1188 du code civil, le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes. Lorsque cette intention ne peut être décelée, le contrat s’interprète selon le sens que lui donnerait une personne raisonnable placée dans la même situation.

Il est constant que sont considérés comme locaux à usage exclusif de bureaux, les locaux dans lesquels il n’est exercé qu’une activité intellectuelle, et qui bien que possiblement affectés à la réception de la clientèle, ne servent ni au dépôt, ni à la livraison, ni a fortiori, à la vente de marchandises.

Il est également constant que l’activité qui peut être exercée dans les locaux est celle autorisée par le bail, indépendamment de celle effectivement exercée, et dans l’hypothèse d’une destination multiple l’ensemble des activités autorisées doit être compatible avec l’usage exclusif de bureaux.

En l’espèce, afin d’apprécier l’usage des locaux considérés, il convient de tenir compte de la destination prévue au contrat de bail et non de l’activité effectivement exercée dans les locaux par la société JEAN CHARPENTIER – SOPAGI SA.

Or, la clause de destination prévue au contrat de bail stipule que le preneur pourra exercer « Tous commerces » à l’exclusion de certaines activités précisément déterminées.

Ainsi les parties ont, d’un commun accord, décidé d’affecter les locaux à un usage « tous commerces », à l’exclusion d’un usage exclusif de bureaux.

En outre, la clause de désignation prévue au contrat de bail qui stipule que les locaux sont « à usage commercial » et sont « situés au rez-de chaussée, sous-sol et 1er étage, le tout structuré à usage de Bureau mais pouvant au gré du preneur être utilisé pour tous commerces à l’exclusion des restrictions définies à l’article Destination », confirme que les parties se sont accordées sur la possibilité que le preneur exerce une autre activité autre que celle de bureaux.

Dès lors, il ne peut être retenu que les locaux sont à usage exclusif de bureaux et que le loyer du bail renouvelé doit être fixé en application de l’article R.145-11 du code de commerce.

b) Sur la demande de fixation du loyer selon la variation de l’indice

Selon l’article L 145-34 du même code, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

Il est constant qu’il revient au bailleur invoquant une dérogations au principe du plafonnement du montant du loyer de justifier des motifs de cette dérogation.

En l’espèce, la société CHATEAU RIPOCHE n’invoquant aucun autre motif de déplafonnement, le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2021 doit être fixé selon la variation de l’indice des loyers commerciaux, soit :

32.000 euros (loyer initial) x 118, 41 (indice du 2ème trimestre 2021) / 103, 64 (1er trimestre 2011)

= 36.560 euros.

Par conséquent, le loyer annuel du bail renouvelé au 1er octobre 2021 doit être fixé à la somme de 36.560 euros hors taxes et hors charges.

3- Sur les demandes accessoires

En application de l’article 699 du code de procédure civile, la société CHATEAU RIPOCHE, succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens.

L’équité commande également de la condamner à payer à la société JEAN CHARPENTIER – SOPAGI SA la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande de la société CHATEAU RIPOCHE de condamnation de la société JEAN CHARPENTIER – SOPAGI SA à lui payer la somme de 2.000 euros sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Constate le principe du renouvellement du bail commercial conclu entre la société CHATEAU RIPOCHE et la société JEAN CHARPENTIER – SOPAGI SA pour les locaux dépendant d’un immeuble situé à [Adresse 11], à compter du 1er octobre 2021 ;

Fixe à la somme de 36.560 euros, hors taxes et hors charges, le loyer annuel du bail renouvelé le 1er octobre 2021 entre la société CHATEAU RIPOCHE et la société JEAN CHARPENTIER ;

Condamne la société CHATEAU RIPOCHE aux dépens ;

Condamne la SCI CHATEA U RIPOCHE à payer à la société JEAN CHARPENTIER – SOPAGI SA la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la société CHATEAU RIPOCHE de condamnation de la société JEAN CHARPENTIER – SOPAGI SA à lui payer la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 10], le 07 novembre 2025.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER S. FORESTIER