TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

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ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 07 AVRIL 2025

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N° du dossier : N° RG 25/00040 – N° Portalis DB3F-W-B7J-J6Y7

Minute : n° 25/137

PRÉSIDENT : Jean-Philippe LEJEUNE

GREFFIER : Béatrice OGIER

DEMANDEUR

S.C.I. BELLA CROCE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Fabrice SROGOSZ, avocat au barreau d’AVIGNON

DÉFENDEUR

S.A.S.U. LE PETIT NAPOLITAIN prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

non comparante, non représentée

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 17 Mars 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

Le :07/04/2025

exécutoire & expédition

à :M^e SROGOSZ

EXPOSÉ DU LITIGE

Vu l’assignation délivrée le 21 janvier 2025 par la S.C.I. BELLA CROCE à l’encontre de la S.A.S.U. LE PETIT NAPOLITAIN devant le juge des référés du Tribunal Judiciaire d’AVIGNON ;

Faits et prétentions des parties :

Par acte sous seing privé du 15 juin 2020, la S.C.I. BELLA CROCE a donné à bail à la S.A.S.U. LE PETIT NAPOLITAIN un local commercial sis [Adresse 2] à [Localité 4] (84), moyennant un loyer annuel de base d’un montant de 36.000 euros HT et HC à compter du 1er juillet 2020, et d’un montant de 42.000 euros HT et HC à compter du 1er juillet 2023.

Ce bail contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit de la location en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, un mois après un commandement de payer les sommes dues demeuré infructueux, ou d’une simple mise en demeure contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la clause résolutoire.

Constatant que la S.A.S.U. LE PETIT NAPOLITAIN n’a pas réglé régulièrement et intégralement les loyers et charges dus, la S.C.I. BELLA CROCE a fait délivrer par acte extrajudiciaire du 13 août 2024, un commandement de payer de la somme de 47.382,75 euros, comprenant le coût du commandement de payer à hauteur de 301,25 euros, rappelant la clause résolutoire incluse dans le bail, demeuré sans effet.

Dès lors, la S.C.I. BELLA CROCE a fait citer, par acte de commissaire de justice du 21 janvier 2025, la S.A.S.U. LE PETIT NAPOLITAIN devant la présente juridiction.

La S.C.I. BELLA CROCE demande au juge des référés de :

— Recevoir la société BELLA CROCE en ses demandes et les déclarer bien fondées,

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la société BELLA CROCE et donc la résiliation de plein droit du bail à effet du 25 septembre 2024 à 00H00,

— Ordonner l’expulsion des lieux loués de la société LE PETIT NAPOLITAIN ou de tous occupants de son chef, avec si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier,

— Ordonner qu’en cas de maintien provisoire dans les lieux, il sera dû une indemnité d’occupation mensuelle de 1 500 euros augmentée des charges, taxes et accessoires, à compter de la résiliation de plein droit du bail, soit le 25 septembre 2024 jusqu’à la libération effective des locaux et à leur restitution au bailleur,

— Condamner la société LE PETIT NAPOLITAIN à verser, par provision, à la société BELLA CROCE la somme de 47.382,75 € au titre des loyers, charges, taxes et accessoires dus suivant décompte arrêté au 30 juin 2024 outre les intérêts au taux légal majoré de cinq (5) points, jusqu’à complet paiement, et capitalisation desdits intérêts lorsque ceux-ci sont dus depuis plus d’un an par application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil,

— Juger que le dépôt de garantie est définitivement acquis à la société BELLA CROCE, conformément aux stipulations contractuelles,

— Ordonner le retrait par la société LE PETIT NAPOLITAIN des meubles dans un délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir dont le coût sera exclusivement supporté par la société BELLA CROCE,

— Ordonner que passé ce délai de 8 jours, faute de retrait amiable, la société BELLA CROCE sera autorisée à enlever les meubles et à les entreposer dans tel bien qu’elle déterminera dans l’attente de leur vente forcée,

— Condamner la société LE PETIT NAPOLITAIN au paiement à la société BELLA CROCE d’une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de la signification de l’ordonnance et de ses suites.

Quoique régulièrement citée, la S.A.S.U. LE PETIT NAPOLITAIN n’a pas constitué avocat.

PAR CES MOTIFS

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision, rendue en premier ressort, sera rendue par défaut ; qu’il résulte des dispositions de l’article 472 de ce même code qu’au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur la constatation de la résiliation du bail commercial et les sommes dues à ce titre :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, “dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend” ; que selon l’article 835 de ce même code, “le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite” ;

Aux termes de l’article L.145-41 alinéa 1 du code de commerce, “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai” ;

Le bail commercial dont est titulaire la S.A.S.U. LE PETIT NAPOLITAIN contient une clause résolutoire rédigée comme suit : « Il est expressément convenu entre les parties :

Qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou d’inexécution d’une seule clause des présents, le bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, un mois après simple commandement de payer resté infructueux, ou une simple mise en demeure contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause »

Il est établi par le commandement de payer délivré le 13 août 2024 que la S.A.S.U. LE PETIT NAPOLITAIN n’a pas réglé les loyers dus dans leur intégralité depuis le mois de juillet 2022 ; que ce commandement de payer, qui rappelait la clause résolutoire insérée dans le bail commercial, est demeuré sans effet pendant le délai d’un mois, la S.A.S.U. LE PETIT NAPOLITAIN n’ayant pas apuré l’entièreté du passif locatif, d’un montant de 47.081,50 euros à la date du commandement, correspondant au principal aux loyers et charges impayés depuis juillet 2022 ; que, dès lors, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies, ce qui ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse ;

La S.A.S.U. LE PETIT NAPOLITAIN n’a pas constitué avocat et ne s’explique pas sur sa défaillance, ni ne sollicite des délais pour apurer sa dette ; il convient en conséquence de constater la résiliation du contrat de bail commercial liant les parties à compter du 14 septembre 2024, date à laquelle la S.A.S.U. LE PETIT NAPOLITAIN ne dispose plus de titre pour occuper les lieux, et, à défaut de départ amiable dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, d’ordonner son expulsion.

Une telle occupation, sans droit ni titre, caractérisant un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser ; qu’il n’y a pas lieu d’assortir cette obligation de libérer les lieux loués d’une astreinte puisque le bailleur peut faire procéder à l’expulsion de la société locataire en cas de maintien dans les lieux de cette dernière au-delà du délai accordé ci-avant.

Concernant le sort des éventuels meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux loués par le locataire sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, “dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier” ; qu’en l’espèce, l’obligation de la S.A.S.U. LE PETIT NAPOLITAIN de payer les arriérés de loyer et une indemnité d’occupation courant à partir de la date de résiliation du bail n’est pas sérieusement contestable.

Au vu des pièces justificatives produites, l’arriéré locatif de la S.A.S.U. LE PETIT NAPOLITAIN s’élève à une somme de 47.081,50 euros, représentant le montant des loyers et charges dus, arrêté au 30 juin 2024 ; que cette créance n’étant pas contestable, il y a lieu de condamner la S.A.S.U. LE PETIT NAPOLITAIN à payer cette somme à la S.C.I. BELLA CROCE, à titre provisionnel ; qu’en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 14 février 2025, date de l’assignation en justice. Il n’y a pas lieu d’ordonner la capitalisation des intérêts en référé.

Le bail commercial dont est titulaire la S.A.S.U. LE PETIT NAPOLITAIN contient également une clause relative au dépôt de garantie rédigée comme suit : « qu’en cas de résiliation forcée provenant du fait du preneur, le dépôt de garantie versé par lui demeurerait acquis au bailleur à titre d’indemnité, sans préjudice de ses droits à tous dommages et intérêts ».

Dès lors, il y a lieu de constater l’acquisition du dépôt de garantie au profit de la S.C.I. BELLA CROCE, en sa qualité de bailleur, conformément aux termes du bail.

En l’absence de clause spécifique dans le bail, il y a lieu de fixer à une somme équivalente au montant mensuel du loyer, le montant de l’indemnité d’occupation qui est due mensuellement à compter du mois où la locataire est sans droit ni titre, soit à partir d’octobre 2024 ; que la S.A.S.U. LE PETIT NAPOLITAIN sera condamné au paiement de cette indemnité d’occupation à titre provisionnel ;

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

La S.A.S.U. LE PETIT NAPOLITAIN, qui succombe, supportera la charge des dépens de la présente instance et versera à la S.C.I. BELLA CROCE, qui a été contrainte d’engager des frais pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente procédure, la somme de 1.500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent,

CONSTATONS que le bail commercial dont est titulaire la S.A.S.U. LE PETIT NAPOLITAIN, relatif à un local commercial situé [Adresse 2] à [Localité 4], propriété de la S.C.I. BELLA CROCE, s’est trouvé résilié de plein droit le 14 septembre 2024 par le jeu de la clause résolutoire incluse dans cet acte,

DISONS qu’à compter de cette date, la S.A.S.U. LE PETIT NAPOLITAIN est occupant sans droit ni titre,

ORDONNONS en conséquence à la S.A.S.U. LE PETIT NAPOLITAIN de quitter les lieux occupés indûment avec toutes les personnes s’y trouvant de son chef, et en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance, faute de quoi il pourra être procédé à son expulsion, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier,

DISONS qu’en cas d’expulsion, il sera procédé, en tant que de besoin, à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS la S.A.S.U. LE PETIT NAPOLITAIN à payer à la S.C.I. BELLA CROCE, à titre provisionnel :

— la somme de QUARANTE-SEPT MILLE QUATRE-VINGT-UN EUROS ET CINQUANTE CENTIMES (47.081,50 EUR), avec intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 2025, au titre des loyers et charges impayés jusqu’au mois de juin 2024,

— une indemnité d’occupation d’une somme équivalente au montant mensuel du loyer, à compter du mois d’octobre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux,

DISONS n’y avoir lieu à capitalisation des intérêts,

CONSTATONS l’acquisition du dépôt de garantie à la S.C.I. BELLA CROCE, dont le montant viendra en déduction des sommes dues par la S.A.S.U. LE PETIT NAPOLITAIN,

CONDAMNONS la S.A.S.U. LE PETIT NAPOLITAIN à payer à la S.C.I. BELLA CROCE, la somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1.500,00 EUR) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la S.A.S.U. LE PETIT NAPOLITAIN aux entiers dépens, lesquels incluront le coût des divers actes de commissaire de justice nécessaires à la procédure (commandement de payer du 13 août 2024, assignation en justice du 21 janvier 2025),

REJETONS toutes autres demandes.

La présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT