TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 04 Mai 2026

N° RG 26/00737 – N° Portalis DBYC-W-B7K-MBKD

Jugement du 04 Mai 2026

N°: 26/458

OPH ARCHIPEL HABITAT

C/

[A] [O]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à OPH ARCHIPEL HABITAT

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 04 Mai 2026 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 06 Mars 2026.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 04 Mai 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH ARCHIPEL HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Mme [N] [E], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [A] [O]

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 octobre 2020, l’établissement [Localité 5] a consenti un bail d’habitation à M. [A] [O] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 323,55 euros et d’une provision pour charges de 78,77 euros.

Par courrier de mise en demeure avec accusé de réception en date du 10 juin 2021, le bailleur a demandé à M. [A] [O] de justifier de son assurance habitation.

Par plusieurs lettres de mise en demeure avec accusé de réception en date des 21 septembre 2021, 20 octobre 2022, 24 avril 2023, 18 septembre 2023 et 30 juillet 2025, l’établissement [Localité 5] a demandé à M. [A] [O] de bien vouloir régler l’arriéré locatif dont le dernier s’élevait à la somme de 1983,76 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 octobre 2025, un procès-verbal de constat a été réalisé. Il en ressort que M. [A] [O] ne réside pas dans le logement, conformément à ce qu’un occupant du logement a pu préciser. La personne présente dans les lieux a indiqué qu’il vit dans le logement avec deux autres personnes. Il a précisé vivre dans le logement depuis 2 ans, puis s’est rétracté en disant qu’il n’y vit que depuis quelques mois. Il déclare qu’auparavant il versait le loyer auprès de M. [A] [O] et que désormais il le verse directement à l’établissement [Localité 5].

Par assignation délivrée le 21 janvier 2026, l’établissement [Localité 5] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes pour faire prononcer la résiliation du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [A] [O] et de tout occupant de son chef et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

3419,21 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,les loyers dus du 21 janvier 2026 jusqu’à la résiliation du bail,une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 janvier 2026, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

prétentions et moyens des parties

À l’audience du 6 mars 2026, l’établissement [Localité 5] maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 5 mars 2026, s’élève désormais à 4361,35 euros, précisant que le dernier paiement remonte au mois de septembre 2025 puisque les sous locataires, qui versaient le loyer directement à [Localité 5], ont cessé les paiements.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré selon les formes prévues par l’article 659 du code de procédure civile, M. [A] [O] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de résiliation du bail

1.1 Sur la recevabilité

L’établissement [Localité 5] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur le fond

Aux termes de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, «  Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours. »

L’article 442-3-5 du code de la construction et de l’habitat précise «  Dans les logements mentionnés au premier alinéa de l’article L. 441-1, le locataire doit occuper les locaux loués au moins huit mois par an, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Il est interdit au locataire de sous-louer son logement, meublé ou non, en dehors des cas mentionnés à l’article L. 442-8-1 du présent code, de céder son bail et de procéder contractuellement avec un tiers à un échange de son logement sauf dans le cas prévu à l’article 9 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

En cas de non-respect des deux premiers alinéas du présent article, le bailleur peut saisir le juge aux fins de résiliation du bail. «

L’article 1353 du code civil relatif à la preuve des obligations prévoit que « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

Il appartient donc au bailleur, l’établissement [Localité 5], qui se prévaut d’une sous-location illicite de son logement par M. [A] [O] pour solliciter la résiliation de son bail, de démontrer la réalité de la sous location.

En l’espèce, l’établissement [Localité 5] verse aux débats un procès-verbal de constat réalisé par un commissaire de justice en date du 23 octobre 2025.

Il en ressort que M. [A] [O] ne réside pas dans le logement loué puisque l’individu présent dans les lieux qui s’est entretenu avec le commissaire de justice a pu préciser qu’il n’était pas M. [A] [O] et qu’il ne pouvait le rencontrer car « il ne réside plus au logement ». L’individu a précisé « qu’il vit au logement depuis 2 ans, puis ajoute qu’il ne vit que depuis quelques mois ». Il a également indiqué que, dans un premier temps, il versait le loyer à M. [A] [O] et qu’ensuite, il l’a versé directement à l’établissement [Localité 5]. Il a montré au commissaire de justice une facture d’électricité à son nom, démontrant ainsi résider dans le logement en lieu et place de M [O].

Il s’en suit que tant l’inoccupation des lieux par le locataire, que la cession illicite du bail, sont établies par les pièces versées aux débats, et particulièrement le procès-verbal de constat du 23 octobre 2025.

En conséquence, faute pour M. [A] [O] d’utiliser le logement qui lui a été donné à bail à titre de résidence principale et étant donné qu’il a laissé des individus occuper ledit logement alors qu’il ne lui était pas permis de le sous-louer ni de céder le droit au bail, la résiliation du bail sera prononcée à ses torts exclusifs.

Par conséquent, la résiliation du bail consenti à M. [A] [O] est prononcée à compter de la présente décision ainsi que l’expulsion de M. [A] [O] et de tous occupants et biens de son chef, avec au besoin le concours de la force publique et d’un serrurier.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, l’établissement [Localité 5] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 mars 2026, M. [A] [O] lui devait la somme de 4361,35 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [A] [O] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

3. Sur l’indemnité d’occupation

Sur le fondement de l’article 544 du code civil, une indemnité d’occupation est due pour tout occupant sans droit ni titre d’un local d’habitation.

En l’espèce, il est démontré que M. [A] [O] n’occupe plus le logement situé [Adresse 3] à [Localité 6], l’établissement [Localité 5] s’en prévalant pour solliciter la résiliation du bail.

La demande de l’établissement [Localité 5] au titre de l’indemnité d’occupation étant exclusivement dirigée à l’encontre de M. [A] [O], celle-ci ne pourra être que rejetée.

4.Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [A] [O], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il convient, en outre, de le condamner à verser à ARCHIPEL HABITAT, la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu le 7 octobre 2020 entre l’établissement ARCHIPEL HABITAT, d’une part, et M. [A] [O], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 6],

DIT que cette résiliation prendra effet au jour de la présente décision,

ORDONNE à M. [A] [O] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [A] [O] à payer à l’établissement [Localité 5] la somme de 4361,35 euros (quatre mille trois cent soixante et un euros et trente-cinq centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3419,21 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [A] [O], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

CONDAMNE M. [A] [O] à payer à l’établissement [Localité 5] les loyers et charges dus du 6 mars 2026 à la date de résiliation du bail intervenant ce jour,

DEBOUTE l’établissement [Localité 5] de sa demande de fixation d’une indemnité d’occupation,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [A] [O] à payer à l’établissement [Localité 5] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [A] [O] aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation du 21 janvier 2026.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 mai 2026, et signé par le juge et la greffière susnommées.

La Greffière Le Juge