COUR D’APPEL DE NÎMES

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00420 – N° Portalis DB3F-W-B7I-J3OH

Minute N° :

JUGEMENT DU 21 Janvier 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

M^e Marie-Hélène ROUGEMONT-PELLET

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

Madame [M] [F]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Marie-helene ROUGEMONT-PELLET, avocat au barreau de CARPENTRAS

Madame [E], [K] [F]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par M^e Marie-helene ROUGEMONT-PELLET, avocat au barreau de CARPENTRAS

Monsieur [A], [G], [S], [W] [F]

[Adresse 6]

[Localité 2]

représenté par M^e Marie-helene ROUGEMONT-PELLET, avocat au barreau de CARPENTRAS

DEFENDEUR(S) :

Madame [D] [L]

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 7]

comparante en personne

Monsieur [I] [L]

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 7]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Isabelle DUMAS, Vice-Président,

assistée de M^me Angélique VINCENT VIRY, greffière

DEBATS : le 3 Décembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 9 juillet 2015, la SNC [F] FRERES a donné à bail à M.[I] [L] un appartement situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 650 euros outre une provision mensuelle sur charges de 38 euros. Le contrat a été conclu pour une durée initiale de 6 ans, renouvelable par tacite reconduction.

Selon attestation en date du 3 janvier 2023 de Maître [H] [Y], notaire, Mme [M] [F] épouse [U], Mme [E] [F], et M. [A] [F] -appelés ci-après les consorts [F]- sont propriétaires du bien loué.

Par exploit en date du 8 janvier 2024, les consorts [F] ont notifié à M.[I] [L] et son épouse Mme [D] [L] un congé aux fins de vente leur intimant de quitter les lieux au plus tard le 31 juillet 2024.

M.[I] [L] et Mme [D] [L] s’étant maintenus dans les lieux passé le délai imparti et malgré la sommation de quitter les lieux en date du 16 août 2024, les consorts [F] les ont fait citer devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire d’Avignon, par exploit en date du 24 septembre 2024, aux fins de voir :

— déclarer les consorts [F] recevables et bien-fondés en leurs demandes,

— déclarer régulier au fond et en la forme le congé pour vendre délivré le 8 janvier 2024 pour le 31 juillet 2024,

— déclare M.[I] [L] et Mme [D] [L] occupants sans droit ni titre du logement, du cellier et du garage qu’ils occupent,

— ordonner la reprise des lieux ainsi que la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie,

— ordonner l’expulsion de M.[I] [L] et Mme [D] [L] et de tout autre occupant avec au besoin le concours de la force publique, et ce sous astreinte de 250 euros par jour de retard, le juge conservant compétence pour liquider l’astreinte,

— ordonner l’enlèvement de meubles laissés sur place, aux frais et risques de M. [I] [L] et Mme [D] [L],

— condamner solidairement M.[I] [L] et Mme [D] [L] à lui payer la somme de 717,72 euros à titre d’indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à son départ effectif des lieux et remise des clés,

— donner acte du versement par M. [I] [L] d’un dépôt de garantie de 650 euros,

— condamner solidairement M. [I] [L] et Mme [D] [L] au paiement de la somme de 1 200 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens, en ce compris le coût du congé et de la sommation de quitter les lieux.

L’affaire est évoquée à l’audience du 3 décembre 2024.

A l’audience, les demandeurs, représentés, maintiennent leurs demandes initiales. Ils acceptent qu’un délai soit accordé aux locataires jusqu’au 9 décembre 2024 pour quitter les lieux.

M. [I] [L] et Mme [D] [L], comparaissant en personne, sollicitent un délai jusqu’au 9 décembre 2024 pour quitter les lieux.

Ils reconnaissent s’être maintenus dans les lieux passée la date butoir. Ils expliquent n’avoir obtenu que récemment un nouveau logement et communiquent le bail consenti par la société ERILIA qui prend effet le 27 novembre 2024. Ils font état de l’état des lieux de sortie avec remise des clés prévu le 9 décembre 2024.

Aucun Diagnostic Social et Financier n’a été adressé au tribunal avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à ce jour.

Le présent jugement étant susceptible d’appel, il sera statué par décision contradictoire.

MOTIFS

1) Sur la validité du congé pour vente délivré le 8 janvier 2024

Il est précisé qu’en application de l’article 1751 du code civil, le bail initialement consenti à M.[I] [L] a été étendu à son épouse Mme [D] [L].

Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En l’espèce, par exploit de commissaire de justice en date du 8 janvier 2024, les consorts [F] ont notifié à M. [I] [L] et Mme [D] [L] congé aux fins de vente, leur intimant de quitter les lieux au plus tard le 31 juillet 2024, date de l’échéance du bail renouvelé.

Ce congé remplit les conditions posées par l’article 25-8 de la loi précitée quant aux modalités de délivrance, au délai, et au motif invoqué s’agissant d’un projet de vente. Le prix de vente est mentionné, de même que le droit de préemption de la locataire. L’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 est intégralement reproduit.

En outre, force est de constater qu’à l’audience, la validité du congé délivré n’a pas été contestée.

Aussi, le congé délivré le 8 janvier 2024 sera déclaré valable et la résiliation du bail sera constatée à la date du 31 juillet 2024.

2) Sur l’expulsion

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce compte tenu de la résiliation du bail en date du 31 juillet 2024, M. [I] [L] et Mme [D] [L], qui se sont maintenus malgré la sommation de quitter les lieux du 16 août 2024, sont occupants sans droit ni titre des lieux et devront quitter les lieux.

A l’audience, les parties ont convenu de d’accorder à M. [I] [L] et Mme [D] [L] un délai jusqu’au 9 décembre 2024 pour quitter les lieux.

En l’absence de départ volontaire des lieux loués avec remise des clefs après cette date, il conviendra d’ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il n’y a pas lieu à prononcer une astreinte pour garantir la bonne exécution du départ des lieux, dès lors d’une part que les défendeurs ont communiqué leur nouveau bail et d’autre part que le recours au concours de la Force publique est suffisant pour garantir l’expulsion. Les demandeurs seront déboutés de leur demande d’astreinte.

Il est rappelé qu’un état des lieux doit être dressé à l’arrivée et au départ des locataires. Il est relevé qu’une date a déjà été fixée pour établir l’état des lieux de sortie, de sorte que la demande à ce titre est sans objet.

Il est également rappelé que le dépôt de garantie doit être restitué, conformément aux dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet, dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clefs par le locataire et que ce délai est ramené à un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, et ce déduction faite le cas échéant des sommes restant dues au titre du bail.

3) Sur les indemnités d’occupation mensuelles

En application de l’article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’occupation du logement sans droit ni titre par le défendeur constitue une faute et cause un préjudice aux demandeurs, qui se trouvent privés du logement. En conséquence, il convient donc de fixer le montant d’une indemnité d’occupation mensuelle, qui a pour finalité de réparer le préjudice réel du bailleur.

En l’espèce, M. [I] [L] et Mme [D] [L] sont redevables depuis le 1er août 2024 d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et constituant une indemnité d’occupation, soit la somme actuelle non contestée de 717,72euros. Il est relevé qu’il n’a pas été évoqué d’arriéré locatif à l’audience, de sorte que la condamnation au paiement de cette indemnité d’occupation interviendra en deniers ou quittances.

Cette indemnité est due jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés.

4) Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [I] [L] et Mme [D] [L] qui succombent à l’instance seront condamnés aux entiers dépens, qui comprendront le coût de la sommation de quitter les lieux mais non du congé pour vente délivré dans le seul intérêt des consorts [F].

Sur les frais irrépétibles,

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il serait inéquitable de laisse à la charge des demandeurs les frais irrépétibles qu’ils ont exposés. Il est précisé qu’ils justifient avoir été contraints de différer à deux reprises la date de signature de la promesse de vente de leur bien immobilier en l’absence de départ des défendeurs.

M. [I] [L] et Mme [D] [L] seront condamnés in solidum à leur payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il y a lieu de rappeler, en application de l’article 514 du code de procédure civile, que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

VALIDE le congé délivré le 8 janvier 2024 aux fins de vente avec effet au 31 juillet 2024,

CONSTATE la résiliation du bail concernant le concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 1] consenti à M. [I] [L], et ce à compter du 31 juillet 2024,

CONSTATE que M. [I] [L] et Mme [D] [L] sont occupants sans droit ni titre des lieux depuis cette date,

CONSTATE l’accord des parties quant à un départ des lieux le 9 décembre 2024,

AUTORISE, passé cette date, l’expulsion de M. [I] [L] et Mme [D] [L] et de tous occupants de son chef des locaux précités, et DIT qu’à défaut de départ volontaire avec remise des clefs, ces derniers pourront être contraints à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par commissaire de justice d’avoir à quitter les lieux,

DIT qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 717,72euros,

CONDAMNE solidairement M. [I] [L] et Mme [D] [L] à régler à une indemnité d’occupation de 717,72 euros par mois charges comprises, somme due à compter du 1er aout 2024, en deniers ou quittances pour tenir compte des règlements effectués,

CONDAMNE in solidum M.[I] [L] et Mme [D] [L] aux entiers dépens, qui comprendront le coût de la sommation de quitter les lieux du 16 août 2024,

CONDAMNE in solidum M.[I] [L] et Mme [D] [L] à payer aux consorts [F] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles,

DEBOUTE les consorts [F] du surplus de leur demande,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi signé par le juge et le greffier susnommés et mis à disposition des parties le 21 janvier 2025.

Le Greffier Le Juge