Minute N°

COUR D’APPEL DE [Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

Chambre 01 CTX IMMOBILIER

N. R.G. : N° RG 23/02435 – N° Portalis DB3F-W-B7H-JPAQ

JUGEMENT DU 30 Janvier 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [R] [X]

né le 21 Avril 1955 à [Localité 8] (ALGÉRIE)

[Adresse 4]

[Localité 1]

représenté par M^e Christiane IMBERT-GARGIULO, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant et par M^e Emilie ALLEGRINI, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

Madame [N] [T]

née le 17 Octobre 1963 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Florence ROCHELEMAGNE, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant et par M^e Rachel COURT-MENIGOZ, Avocat au Barreau d’AIX EN PROVENCE ,avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président

Assesseur : Madame Djamila HACHEFA, Vice-Présidente

Assesseur : Madame Corine THEVENOT, Magistrate à Titre Honoraire

DEBATS :

Audience publique du 28 Novembre 2024

Greffier : Frédéric FEBRIER

Après avoir entendu les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour .

JUGEMENT :

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis donné aux parties dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, contradictoire, en premier ressort, signé par Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président et M. Frédéric FEBRIER, greffier.

— =-=-=-=-=-=-

Grosse + expédition à :

Expédition à :

délivrées le

EXPOSE DU LITIGE :

Une promesse de cession a été signée en date du 12 janvier 2023 entre Madame [N] [T], cédante, et Monsieur [R] [X], acquéreur, pour l’acquisition du bien immobilier sis [Adresse 2] au prix de 500.000 €.

Cette vente a été conclue à la seule condition suspensive particulière d’obtention d’une offre de prêt par l’acquéreur au plus tard le 31/03/2023. Mr [R] [X] a déposé deux demandes de financement :

— Le 18/O1/2023 auprès du CIC LYONNAISE DE BANQUE

— Le 13/01/2023 auprès du LCL

Les deux banques consultées ont manifesté leur refus et la cession n’a pu être réitérée dans le délai du 15/05/2023.

Dès le 29 avril, [R] [X] a notifié à [N] [T] par courrier ainsi qu’au notaire rédacteur de l’acte, Maître [Z] [S], les refus de financement réceptionnés.

Une indemnité d’immobilisation de 25.000 € avait été versée lors de la conclusion de la promesse de cession par [R] [X] sur le compte de l’étude notariale.

M. [X] a sollicité auprès du notaire rédacteur la restitution de la somme de 25.000 € consignée qui l’a répercuté à la venderesse.

Par courrier du 16 mai 2023, Madame [T] a manifesté son refus aux motifs suivants :

— Absence de diligences de l’acquéreur,

— L’acquéreur, parti en vacances durant le mois de mars, n’aurait pas pu faire les diligences requises;

— Son état de santé aurait été nécessairement un obstacle à l’obtention d’une assurance décès-invalidité.

M. [X] a renouvelé sa demande de restitution de l’indemnité d’occupation. Aucune réponse n’a été apportée.

Par assignation du 7 septembre 2023, M. [X] a saisi le Tribunal judiciaire d’Avignon lui demandant de bien vouloir au visa des articles L313-41 du code de la consommation :

— Juger caduque la promesse de cession de bien immobilier signée le 12 janvier 2023 entre les parties;

— Ordonner la restitution à Monsieur [R] [X] de l’indemnité d’immobilisation versée dans le cadre de la promesse de cession à hauteur de la somme de 25.000 euros ;

Et en conséquence, autoriser l’étude notariale et Maître [Z] [S] à restituer à Monsieur [R] [X] l’indemnité d’immobilisation versée sur son compte pour un montant de 25.000 euros ;

— Condamner Madame [N] [T] à payer à Monsieur [R] [X] la somme de2.000 euros sur le fondement de |'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’au× entiers dépens ;

— Ecarter toutes demandes, fins ou conclusions contraires.

Par conclusions du 24 janvier 2024, et au visa des articles 1112-1 du Code civil, L 313-41 du Code de la consommation, 1181 et 1304 du Code civil,

M. [X] maintient ses demandes et demande au Tribunal judiciaire d’AVIGNON de bien vouloir :

• JUGER caduque la promesse de cession de bien immobilier signée le 12 janvier 2023 entre les parties ;

• ORDONNER la restitution à Monsieur [R] [X] de l’indemnité d’immobilisation versée dans le cadre de la promesse de cession à hauteur de la somme de 25.000 euros ;

• DEBOUTER Madame [N] [T] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles notamment en paiement de la somme de 50.000€ au titre de l’indemnité d’immobilisation et de 63.397€ au titre de dommages et intérêts pour préjudice financier ;

• AUTORISER l’étude notariale et Maître [Z] [S] à restituer à Monsieur [R] [X] l’indemnité d’immobilisation versée sur son compte pour un montant de 25.000 euros ;

• CONDAMNER Madame [N] [T] à payer à Monsieur [R] [X] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens;

• ECARTER toutes demandes, fins ou conclusions contraires.

Il explique qu’il a déposé des demandes de financement dans deux établissements bancaires et effectué des démarches régulières auprès d’eux lors de l’instruction des dossiers. Il souhaitait réellement acquérir le bien et avait d’ailleurs mis sa propre maison en vente auprès de deux agences

Il a par ailleurs transmis la promesse de vente aux organismes financiers.

Il considère que la condition suspensive ne peut pas être réputée accomplie pour défaut de diligence de M. [X].

Il indique qu’il n’a pas violé l’obligation d’information précontractuelle sur son état de santé et est de bonne foi. Il avait obtenu d’autres prêts immobiliers par le passé et pensait que ses anciens ennuis de santé ne seraient pas un obstacle et que l’opération chirurgicale 12 mois avant n’était pas une cause systématique et certaine de refus d’une assurance emprunteur. Il n’y a donc aucune mauvaise foi de sa part.

Il considère qu’il est inexact de penser que Mme [T] n’aurait jamais contracté si elle avait été informé de l’état de santé de M. [X], puisqu’elle connaissait son âge et , professionnelle de l’immobilier savait qu’il pouvait être difficile à cet âge d’obtenir un prêt dans la mesure où ,il peut avoir eu des antécédents médicaux .

Il ajoute que Mme [T] a consenti un rabais sur le prix qui laisse à penser qu’il n’y avait pas beaucoup d’acquéreurs potentiels.

Le montant de l’indemnité d’immobilisation versée doit être immédiatement remboursée en application de l’article L313-41 du code de la consommation qui est repris en termes très proches dans la promesse de vente elle-même précision faite que la condition suspensive n’a pas défailli du fait de M. [X].

Compte tenu de l’aléa et de la bonne foi de M. [X], ce dernier considère que la demande de 50000 € au titre de l’indemnité complémentaire d’immobilisation n’est pas fondée. D’autant que l’immobilisation a été de courte durée, et que le fait qu’elle n’ai pas pu vendre son bien n’est pas imputable à M. [X].

Il précise que l’évolution du marché ou la baisse de prix effectuée par Mme [T] n’est pas imputable à M. [X], la demande étant dans son quantum tout à fait excessive et injustifiée.

Il ajoute que le préjudice financier n’est pas plus fondé s’agissant d’impôts ou de frais liés à ses propres décisions et sans lien avec M. [X] et qu’il convient de débouter Mme [T] de toutes ses demandes

Par conclusions du 5 juin 2024, Mme [T] demande au Tribunal au visa des articles 1112-1,1104,1304-3 du code civil de :

— Juger que la condition suspensive d’obtention d’un prêt est réputée accomplie,

— Juger que Monsieur [X] a violé son obligation d’information pré -contractuelle

— Juger que Monsieur [X] a manqué à son obligation de contracter de bonne foi

Dans tous les cas,

— Débouter Monsieur [X] de l’ensemble de ses demandes

A TITRE RECONVENTIONNEL :

— Condamner Monsieur [X] à payer à Madame [T] la somme de 50.000 € au titre de l’indemnité d’immobilisation convenue

— Condamner Monsieur [X] à payer à Madame [T] la somme de 65.110 €, à parfaire à compter du 1 er mars 2024, à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier,

— Juger qu’à réception d’une copie de la décision à intervenir Maître [Z] [S] pourra se libérer de la somme de 25.000 € qu’elle détient entre les mains de Madame [T].

— Condamner Monsieur [X] à payer à Madame [T] la somme de 6.000 € en application de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle explique que M. [X] est propriétaire de plusieurs biens , qu’il exerce une profession médicale, qu’il n’a pas évoqué ses ennuis de santé récents et qu’elle n’aurait jamais signé une promesse si elle avait connu l’existence récente d’une opération du cœur ,C’est moins l’âge que l’état de santé qui a amené le refus des assurances et que la violation de cette obligation d’information précontractuelle engage la responsabilité de M. [X].

Elle ajoute que ce dernier a manqué à son obligation contractuelle de bonne foi en cachant des obstacles évidents à l’obtention d’une assurance et donc d’un prêt.

Elle soutient que M. [X] s’est abstenu en temps utile de transmettre aux banques et aux assurances la promesse de vente , qu’il a empêché l’accomplissement de la condition , tardant à déposer les demandes de prêt (en particulier pour le CIC), en envoyant à LCL non pas la promesse de vente mais un simple projet sans justifier réellement du dépôt de la demande.

Elle en conclut que M. [X] n’avait pas l’intention de recourir à un prêt , espérant vendre sa maison et que la défaillance de la condition suspensive est du fait de M.[X] de sorte que l’indemnité d’occupation est due à la venderesse.

A titre reconventionnel , elle sollicite l’indemnité d’immobilisation telle que prévue contractuellement soit la somme de 50000 € (p 10 de la promesse).Elle ajoute que la rupture du fait de M.[X] lui a causé d’autres préjudices. Elle a dû baisser son prix de vente compte tenu de l’absence d’acquéreurs dans une période morose et chiffre son préjudice à 50000 €.Elle avait souscrit un prêt relais pour acquérir sa nouvelle maison entrainant un surcoût et supporte également un prêt classique , la taxe foncière de la maison précédente , une taxe d’habitation et les charges courantes et d’entretien d’une deuxième maison et demande une somme de 15110, 40€ de ce fait.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé des prétentions et des moyens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 septembre 2024 et l’affaire a été évoquée à l’audience du 28 novembre 2024.

MOTIFS :

1)SUR LA REALISATION DE LA CONDITION SUSPENSIVE :

A ) Sur le dépôt des demandes de prêts :

Aux termes de l’article 1304-3 du code civil, la condition est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Il appartient au créancier qui invoque l’application de cette disposition de démontrer que le débiteur a commis une faute à l’origine de la défaillance de la condition mais il revient au débiteur de l’obligation de prouver qu’il a accompli les diligences requises

La condition est également réputée accomplie lorsque le bénéficiaire de la promesse n’a pas demandé l’octroi d’un prêt conforme aux stipulations de celle-ci.

Il ressort des éléments versés au débat que la condition suspensive d’obtention de prêt figurant dans la promesse de vente du 12 janvier 2023 était libellée comme suit :

« Le bénéficiaire déclare avoir l’intention de recourir pour le paiement du prix d’acquisition à un ou plusieurs prêts rentrant dans le champ d’application de l’article L 313-40 du code de la consommation et répondant aux caractéristiques suivantes :

Un prêt global à répartir entre un prêt relis et un prêt classique d’un montant total de 435500€ :

.organisme prêteur tout organisme

.montant maximal de la somme empruntée 435500 €

.DUREE MAXIMALE DE REMBOURSEMENT :15 ans

.Taux nominal d’intérêt maximal 2, 70%l’an hors assurance

Un apport personnel de 100000 €

Toute demande non conformes aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entrainera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil.

La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention par le bénéficiaire d’une ou plusieurs offres écrites de prêt au conditions sus-indiquées au plus tard le 31 mars 2023.

La durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de signature de l’acte (art L 313-41 du code de la consommation)

Le bénéficiaire déclare qu’à sa connaissance, Il n’existe pas d’empêchement à l’octroi de ces prêts qui seront sollicités.Il n’existe pas d’obstacle à la mise en place d’une assurance décès -invalidité. Il déclare avoir connaissance des dispositions de l’alinéa premier de l’article 1304-3du code civil qui dispose que « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement »

M. [X] a indiqué produire une demande de financement auprès du CIC le 18 janvier 2023 (p 1) et de LCL le 13 janvier 2023 (p 3)

Il produit des refus par ces organismes en date du 29 avril 2023 (p 4 et 5) notifiés le même jour à Mme [T] et au Notaire M° [O] [V].

Il ressort cependant d’un mail de M. [X] du 31 Mars 2023 qu’il informait Mme [T] de ce que le CIC lui demandait « de retourner la demande prêt du 24 mars avec ses paraphes et signature » ce qui démontre qu’en réalité la demande de prêt CIC a été déposée très peu de temps avant le délai prévu dans l’acte, et que ce qui avait été déposé en janvier ne pouvait pas correspondre aux spécificités prévues dans l’acte.

En ce qui concerne la demande prêt auprès du LCL il ressort d’un mail de M. [X] du 14 février 2023 qu’à cette date la demande n’avait été effectuée que par la messagerie de la banque et qu’il n’avait en tout cas aucune attestation du dépôt de la demande, puisqu’il en demandait une(p 17)

Ceci explique sans doute la forme elliptique du refus sur un papier sans en-tête de la banque et visant des montants et taux de prêt différents de ceux visés dans la promesse de vente.

S’Il ressort de ces éléments qu’une demande de prêt avait été formulée auprès de deux établissements bancaires, ils l’ont été tardivement montrant assurément le manque de motivation de M. [X].

B )Sur la violation de l’obligation précontractuelle d’information :

L’article 1112-1 du code civil dispose que « celle des parties qui connait une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dés lors que , légitimement , cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant »

La promesse de vente en ses pages 10 et 11 rappelle ces obligations.

Le paiement du prix élément essentiel du contrat se trouvait subordonné à l’octroi d’un prêt lui-même lié à une assurance décès invalidité.

Il est constant que M. [X] ne pouvait ignorer que son état de santé serait un obstacle à l’obtention d’une assurance décès-invalidité puisqu’il a fait l’objet moins de six mois avant la promesse de vente d’une opération de chirurgie cardiaque par thoracotomie suivie d’une rééducation cardiaque de deux mois. (p 19) avec des antécédents .

Le fait pour M. [X] d’avoir obtenu d’autres prêt pour d’autres acquisitions ne peut être retenu car la demande formulée est liée à son état de santé actuel de sorte que l’information sur ce point paraissait une diligence raisonnable.

M. [X] devait se douter de ses difficultés probables à obtenir une assurance liée au prêt.

Si la jurisprudence est plus sévère pour les professionnels, il faut souligner que Mme [T] est une professionnelle de l’immobilier et non de la santé de sorte qu’elle ne pouvait anticiper un refus de prêt sans connaitre l’état de santé de son acquéreur.

Cependant Mme [T] ne démontre pas qu’elle n’aurait pas signé la promesse de vente , si elle avait eu connaissance de l’état de santé de M. [X].

En effet elle ne produit aucune offre d’achat de son bien et a ,au contraire ,consenti une baisse de prix de 30000€ .

Mme [T] ne démontre pas une violation par M. [X] de son obligation précontractuelle

C) Sur l’obligation de bonne foi contractuelle :

L’article 1104 du code civil précise que »les contrats doivent être négociés ,formés et exécutés de bonne foi »

Il reconnaissait en page 12 de la promesse de vente « qu’à sa connaissance, il n’existait pas d’obstacle à la mise en place d’une assurance décès- invalidité[….]Il déclare avoir eu connaissance des dispositions de l’alinéa 1° de l’article 1304-3 du code civil qui dispose que :la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement »

Il est certain que la situation de santé de M. [X] rendait des plus aléatoire l’obtention d’un prêt, tant parce qu’il s’agissait d’une opération importante que parce qu’il avait eu des antécédents par le passé comme il ressort du certificat de sortie d’hospitalisation.

Par ailleurs, il apparait que M. [X] a manqué de diligence quant à ses demandes de prêt. Il lui est demandé de renvoyer la demande de prêt du CIC avec paraphe et signature le 29 mars 2023 , alors qu’un délai était fixé au 29 mars (P11 [T] )

La banque LCL a, quant à elle, délivré une attestation de refus datée du 29 avril 2023 , très ambigüe parlant d’une demande de prêt du 14 février 2023 (p 5) , document jamais fourni aux débats.

Il ressort au contraire de la pièce 10 de Mme [T] que M. [X] comptait en réalité sur la vente de sa propre maison.

S l’article L 313-41 du code de la consommation prévoit le remboursement immédiat et intégral de toute somme versée d’avance en cas de condition suspensive liée à l’obtention d’un prêt , il n’en est pas ainsi si le bénéficiaire a empêché l’obtention du prêt

Ainsi si M. [X] a déposé des demandes de prêt auprès de deux banques,il l’a fait tardivement pour l’une (LCL), sans document suffisants pour l’autre (CIC), mais surtout en sachant que l’assurance décès- invalidité ne pourrait lui être accordée.

En conséquence , il convient de constater que la condition suspensive est réputée accomplie du fait de M. [X] et de le débouter de sa demande.

2)SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE :

A) Sur l’indemnité d’immobilisation :

La promesse de vente prévoyait une indemnité d’immobilisation d’une somme forfaitaire de 50000€ dont 25000 € se trouvent consignés entre les mains du Notaire.

La promesse de vente précisait :

« le sort de la somme versée sera le suivant :

— elle s’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix en cas de réalisation de la vente promise

— elle sera restituée purement et simplement au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées

— elle sera versée au promettant et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le bénéficiaire d’avoir réalisé l’acquisition ou levée l’option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées

[…..]Quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation soit la somme de 25000€ , le bénéficiaire s’oblige à le verser au promettant au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente pour le cas où le bénéficiaire , toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait »

En l’espèce , l’acte contient une disposition appelée indemnité d’immobilisation et une deuxième disposition appelée stipulation de pénalité compensatoire.

Il faut en conclure que si la deuxième disposition a le caractère de clause pénale , les parties ont prévu spécifiquement une indemnité d’immobilisation d’une nature différente, contrepartie de l’impossibilité de vendre dans une durée de temps , sans caractère de clause pénale qui ne peut donc faire l’objet d’une réduction.

La condition suspensive a été accomplie du fait de l’attitude de M. [X], et l’indemnité d’immobilisation contractuelle est due de sorte que le Notaire devra se libérer de la somme de 25000€ consignée entre ses mains au profit de Mme [T] et M. [X] sera condamné à payer la somme de 25000€ complémentaire correspondant au solde de l’indemnité contractuelle.

B)Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice financier :

Mme [T] demande sur le fondement de la faute commise par M. [X] quant à la non obtention d’un prêt par son fait , la réparation d’un préjudice qu’elle affirme avoir subi de ce fait.

Cependant elle ne démontre nullement la réalité de ce préjudice Elle prétend avoir dû baisser le prix de vente de l’immeuble de 50000€.

Il faut rappeler :

— que M. [X] n’est pour rien dans la crise immobilière évoquée

— que l’immobilisation n’a duré que 4 mois ce qui ne peut avoir eu les conséquences alléguées

— que ce préjudice a déjà été largement pris en compte dans le cadre de l’indemnité d’immobilisation

— que la baisse de prix est un choix de Mme [T] qui est un professionnel de l’immobilier

Mme [T] sera déboutée de cette demande.

Mme [T] sollicite enfin un préjudice financier à hauteur de 13669,20€.

Elle a fait choix sans attendre la réalisation de la vente par acte authentique, de faire personnellement l’acquisition d’un immeuble avec un prêt relais et un prêt classique engendrant des intérêts, le paiement de deux taxes foncières, d’une taxe d’habitation, et de charges concernant deux immeubles (assurance , eau , électricité, entretien, etc … )

Ces sommes sont sans lien de causalité avec la faute de M. [X] , puisqu’il s’agit d’un choix personnel de Mme [T] qui a manqué de la plus élémentaire prudence.

Cette demande sera rejetée.

C) Sur les demandes accessoires :

M. [X] qui succombe principalement, supportera la charge des dépens de la présente instance et versera sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à Mme [T] , qui a été contrainte d’engager des frais pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente procédure, la somme de 2000 euros.

Toute autre demande sera rejetée.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal statuant par décision contradictoire en premier ressort et par mise à disposition au greffe

Dit que la condition suspensive est accomplie dans la mesure où M. [X] en a empêché l’accomplissement,

Dit que M. [X] a manqué à son obligation d’information précontractuelle sur son état de santé antérieur et à son obligation de contracter de bonne foi,

Déboute en conséquence M. [X] de ses demandes,

Condamne M. [X] au paiement de l’indemnité d’immobilisation de 50 000,00 euros sur laquelle Maître [Z] [S] devra se libérer de la somme de 25 000,00 euros qu’elle détient entre les mains de Mme [T] à réception d’une copie de la présente décision et qui viendra en déduction de cette somme,

Rejette la demande de dommages et intérêts de Mme [T],

Condamne M. [X] à payer à Mme [T] la somme de 2 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

Rejette toute autre demande.

Le présent jugement a été signé par le président de la chambre et le greffier

LE GREFFIER LE PRESIDENT