TRIBUNAL JUDICIAIRE

Service civil

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Du : 25 Novembre 2025

N° de minute :

Affaire :

N° RG 24/02029 – N° Portalis DB2B-W-B7I-EO6D

Prononcé le 25 Novembre 2025, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 23 septembre 2025 sous la présidence de Madame LOUISON Céline, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame EL AMACHE Amel, Greffier, présent lors des débats et de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 25 Novembre 2025, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

[J] [E], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Coralie MARIN, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par M^e Lola TOULOUZE, avocat au barreau de TARBES

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[U] [Z], demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Souad EL KOUCHI de la SELARL ALCEE AVOCATS, avocats au barreau de PAU substituée par M^e Philippe PEQUERUL, avocat au barreau de TARBES

[O] [Z], demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Souad EL KOUCHI de la SELARL ALCEE AVOCATS, avocats au barreau de PAU substituée par M^e Philippe PEQUERUL, avocat au barreau de TARBES

D’AUTRE PART,

RAPPEL DES FAITS

Monsieur [J] [E], par l’intermédiaire de son mandataire, la SARL VAL HABITAT, a donné à bail à Madame [U] [Z] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 3] par contrat en date du 17 mars 2021, ayant pris effet le 23 mars suivant, pour un loyer mensuel de 510 € et 10 € au titre des provisions sur charges.

Monsieur [O] [Z] s’est porté caution solidaire du payement des loyers par acte de cautionnement en date du même jour.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé contradictoirement le 23 mars 2021.

Le 19 juin 2023, un effondrement du mur de soutènement de la copropriété du [Adresse 2] à [Localité 3] est intervenu du fait de la poussée hydrostatique des eaux et terres. Le 05 juillet 2023, une première réunion d’expertise a été diligentée par le cabinet EUREXO relativement à ce sinistre.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [J] [E] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 31 août 2023 pour un montant en principal de 1 092,68 €. Ce commandement a été dénoncé à Monsieur [O] [Z] par acte de commissaire de justice en date du même jour.

Toujours par acte de commissaire de justice en date du 31 août 2023, Monsieur [J] [E] a fait signifier à Madame [U] [Z] un congé pour reprise à échéance au 22 mars 2024 aux fins d’occupation personnelle.

Madame [U] [Z] a finalement quitté les lieux loués le 22 mars 2024 et un état des lieux de sortie a été réalisé contradictoirement à cette date.

Par courrier en date du 25 avril 2024, la SARL VAL HABITAT exerçant sous l’enseigne commerciale CENTURY 21, mandataire du bailleur, a informé la locataire et la caution que des réparations locatives étaient à leur charge et leur a adressé copie de devis de travaux.

Par courrier recommandé en date du 27 mai 2024, Madame [U] [Z] a contesté les dégradations mises à sa charge au motif qu’elles ne lui incomberaient pas mais relèveraient de la seule vétusté.

Monsieur [J] [E] a ensuite fait assigner Madame [U] [Z] et Monsieur [O] [Z], ès qualité de caution, par actes de commissaire de justice en date du 25 octobre 2024, devant le Juge des contentieux de la protection de Tarbes pour obtenir le payement de l’arriéré locatif et des dégradations locatives.

Le dossier a été appelé pour la première fois à l’audience du 10 décembre 2024 et a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande de l’une ou l’autre des parties.

A l’audience du 23 septembre 2025, Monsieur [J] [E] – représenté par Maître MARIN du barreau de TOULOUSE substituée par M^e TOULOUZE du barreau de TARBES – s’en rapporte à ses conclusions déposées à l’audience aux termes desquelles il sollicite du Juge des contentieux de la protection, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, qu’il :

— dise et juge que Madame [U] [Z] n’a pas restitué le logement de Monsieur [E] en bon état de réparations locatives,

— dise et juge que Madame [U] [Z] ne s’est pas acquittée de l’intégralité des loyers et charges dus,

— condamne solidairement Madame [U] [Z] ainsi que Monsieur [O] [Z], en sa qualité de caution, à payer à Monsieur [E] les sommes suivantes :

* 6 150,70 € au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie de 510 €, soit un solde dû de 5 640,70 €,

* 4 795,63 € au titre des loyers impayés,

* 27,18 € au titre de la régularisation des charges,

* 1 000 € à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

* 2 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens,

— déboute Madame [U] [Z] et Monsieur [O] [Z] de l’intégralité de leurs demandes.

Monsieur [J] [E] estime que le logement n’a pas été restitué en bon état et qu’il a nécessité des travaux importants, qu’il convient d’imputer à la locataire qui aurait manqué à ses obligations suivant les dispositions de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989. Il affirme que la remise en état des désordres relève de dégradations qui n’ont rien à voir avec la vétusté normale et produit, au soutien de ses affirmations, les états des lieux d’entrée et de sortie.

Concernant l’arriéré locatif et les charges, Monsieur [J] [E] affirme que la locataire a manqué à son obligation de payer le loyer suivant les dispositions de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989. Il produit le dernier extrait de compte indiquant que la locataire était toujours redevable de la somme de 4 795,63€ au titre de l’arriéré locatif et de la somme de 27,18€ au titre de la régularisation des charges suivant les justificatifs de taxe foncière fournis.

Concernant sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, Monsieur [J] [E] estime que Madame [U] [Z] et Monsieur [O] [Z] ont fait preuve d’une particulière mauvaise foi en refusant de s’exécuter, tant concernant le payement des loyers que des réparations locatives, et ce alors même que les dégradations locatives résultent de l’état des lieux de sortie contradictoirement établi.

Monsieur [J] [E] s’oppose à la demande reconventionnelle au titre du préjudice de jouissance, estimant qu’il s’agit d’un prétexte pour se soustraire à l’obligation de payer le loyer.

Il considère avoir parfaitement respecté les obligations découlant de l’article 06 de la loi du 6 juillet 1989. Il soutient que la terrasse du logement ne s’est pas effondrée puisque, selon lui, seule la balustrade se serait détachée et qu’il n’y aurait pas eu de dysfonctionnement des évacuations. Il fait valoir que la locataire n’a pas été empêchée d’occuper les lieux, qui ont en réalité été habités de manière continue. Il s’étonne que la locataire n’ait pas quitté un logement prétendument inhabitable et inaccessible et qu’elle ose se prévaloir d’un avoir sur le loyer qu’elle ne réglait pas.

Il ajoute que l’accident de la terrasse est imputable à la copropriété et que les travaux pour y remédier ont été réalisés à bref délai, la terrasse mise en sécurité et refaite et enfin que le cabanon a été supprimé.

*

En défense, Madame [U] [Z] et Monsieur [O] [Z] – représentés par la SELARL ALCEE AVOCATS, société d’avocats inscrite au barreau de Pau – s’en rapportent à leur conclusions déposées à l’audience, aux termes desquelles ils sollicitent du Juge des contentieux de la protection qu’il :

— déboute Monsieur [J] [E] de sa demande de condamnation de Madame [U] [Z] et Monsieur [O] [Z], ès qualité de caution, à lui verser des dommages-intérêts pour réparations locatives, sauf en ce qui concerne la boite aux lettres et la remise en état (forfait) de la salle de bain, la réparation du lave vaisselle et le remplacement de la plaque de cuisson après application d’un taux de vétusté.

— déduise de cette somme le dépôt de garantie versé par Madame [U] [Z] et conservé par Monsieur [E],

— condamne Monsieur [J] [E] à payer à Madame [U] [Z] la somme de 2 175,55 € au titre de son préjudice de jouissance,

— ordonne la compensation entre la créance de dommages-intérêts de Madame [U] [Z] et de Monsieur [O] [Z], en qualité de caution, à l’encontre de Monsieur [J] [E], et le solde de l’arriéré locatif de Madame [U] [Z] soit 4 758,45 €,

— déboute Monsieur [J] [E] de ses demandes contraires,

— déboute Monsieur [J] [E] de sa demande d’octroi de dommages-intérêts au titre de la résistance abusive,

— condamne Monsieur [J] [E] à payer à Monsieur [O] [Z] la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamne Monsieur [J] [E] à payer à Madame [U] [Z] la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamne Monsieur [J] [E] aux entiers dépens.

Madame [U] [Z] et Monsieur [O] [Z] font valoir que le bailleur omet délibérément de signaler que le 19 juin 2023 est intervenu l’effondrement d’un mur de la copropriété, qui a atteint la terrasse du bien loué qui s’est effondrée et a rendu inutilisables les évacuations du logement et le cabanon. Ils affirment que, suite à ce sinistre, Madame [U] [Z] a été contrainte de s’installer provisoirement chez ses parents et qu’elle a suspendu totalement le payement des loyers, faute de solution proposée par le bailleur.

Madame [U] [Z] et Monsieur [O] [Z] soutiennent qu’aucune sécurisation de la terrasse n’est intervenue contrairement aux allégations du bailleur et que suite à l’expertise diligentée par la société EUREXO le 05 juillet 2023, l’expert a informé le bailleur que « l’accessibilité au logement est compromise suite au sinistre intervenu ». Il est fait état de ce que « la location du logement loué à Mme [Z] ne semble ni sûre, ni durable aujourd’hui » (…) et qu’il faut « envisager une rupture de bail par des raisons de sécurité ».

Madame [U] [Z] et Monsieur [O] [Z] exposent que, contre l’avis de l’expert, le mandataire du bailleur a refusé de suspendre le versement des loyers pour juillet et août, et a seulement proposé une réduction du montant du loyer tout en la conditionnant au payement intégral de l’arriéré. Ils font valoir qu’ils n’ont jamais été destinataires des constatations définitives de l’expert et qu’ils ont dû faire, dans le cadre de la présente instance, délivrer une sommation de communiquer ledit rapport d’expertise à Monsieur [E].

Les défendeurs rappellent en outre que la réalisation de lourds travaux de réparation ne sont intervenus dans la copropriété qu’en mars 2024 avec évacuation des constructions détruites et réparation intégrale de la terrasse.

Concernant les réparations locatives, Madame [U] [Z] soutient avoir, par courrier en date du 27 mai 2024, contesté l’état des lieux de sortie réalisé et les réparations mises à sa charge, alors même que le dépôt de garantie n’a pas été déduit des sommes qui lui étaient réclamées.

Au visa des dispositions d’ordre public de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, Madame [U] [Z] et Monsieur [O] [Z] rappellent au bailleur que certains travaux en lien avec l’entretien de l’immeuble et la vétusté des équipements ou des revêtements, demeurent à sa charge et que les réparations locatives sont strictement définies par décret n° 87 712 du 26 août 1987. Ils rappellent également que, de jurisprudence constante, dans le cadre des dégradations ne relevant pas des réparations locatives définies par le décret, le bailleur doit apporter la preuve que celles-ci résultent d’un usage anormal ou illicite.

Madame [U] [Z] reconnaît certaines dégradations, notamment la remise en état de la boîte aux lettres, de la salle de bain (forfait) à hauteur de 1 468,50 €, la réparation du lave vaisselle et le remplacement de la plaque de cuisson à hauteur de 433,50 €, somme de laquelle il conviendra de déduire la vétusté.

Concernant les autres travaux, Madame [U] [Z] considère qu’il s’agit pour partie de nouvelles installations et de remplacement d’équipements avec amélioration au choix du propriétaire, qui n’ont pas à être mis à sa charge et pour partie de réparations qui ne sont pas indiquées comme des défauts ou des manques dans l’état des lieux de sortie (vidange cumulus) ou relèvent de la seule vétusté et de l’usure normale du logement (peinture des murs).

Madame [U] [Z] sollicite la réparation du préjudice de jouissance subi à compter du 19 juin 2023, jour de l’effondrement du mur de la copropriété.

Elle explique avoir été contrainte de quitter son logement pour des raisons de sécurité et avoir suspendu le règlement du loyer. Elle fait valoir que l’expert de l’assurance a constaté le 24 juillet 2023 que l’accessibilité au logement était compromise et la terrasse comme le jardin inutilisables.

Madame [U] [Z] affirme n’avoir pu réintégrer le logement qu’à compter du mois de septembre 2023 sans toutefois pouvoir profiter de la terrasse et du jardin puisque les travaux de réhabilitation extérieure n’ont été réalisés qu’en mars 2024.

En conséquence, elle soutient avoir subi un préjudice de jouissance totale en juillet et août 2023 et un préjudice de jouissance partielle à compter du mois de septembre 2023 et jusqu’à la fin du bail. Elle estime que le bailleur a reconnu tacitement le préjudice subi en proposant une réduction du loyer. Elle évalue la réparation du préjudice à hauteur de 2 mois de loyers complets pour juillet et août 2023 et à 30% du montant du loyer de septembre à mars 2024 soit un total de 2 175,55 €.

Concernant la demande de dommages intérêts pour résistance abusive, Madame [U] [Z] fait valoir que le bailleur ne caractérise ni faute, ni de préjudice distinct et qu’en conséquence, il doit être débouté de sa demande.

Pour l’exposé exhaustif des moyens des parties, il sera renvoyé, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, aux conclusions déposées par ces dernières à l’audience et soutenues oralement.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 25 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 446-2 du Code de procédure civile, « lorsque toutes les parties comparantes formulent leurs prétentions et moyens par écrit et sont assistées ou représentées par un avocat, […] le juge ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le juge ne statue que sur les dernières conclusions déposées ».

Dès lors, il ne sera statué que sur les moyens et prétentions évoqués dans les dernières écritures des parties.

*

Les demandes des parties tendant à voir « dire et juger », « constater » ou « donner acte » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du Code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

I. SUR LES DEMANDES PRINCIPALES DE CONDAMNATION AU PAYEMENT :

Sur la demande de condamnation au payement de l’arriéré locatif et des charges

(i) Sur la condamnation du preneur

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe selon lequel « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

Aux termes de l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989, « Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : […]

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement ».

L’article 1315 du Code civil, devenu l’article 1353 du même code, rappelle que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 408 du Code de procédure civile d’exécution, « L’acquiescement à la demande emporte reconnaissance du bien-fondé des prétentions de l’adversaire et renonciation à l’action.

Il n’est admis que pour les droits dont la partie a la libre disposition ».

Monsieur [J] [E] produit le contrat de bail signé par Madame [U] [Z] le 17 mars 2021 (pièce 1 demandeur), un commandement de payer en date du 31 août 2023 (pièce 6 demandeur), ainsi qu’un décompte locatif à hauteur de 4 795,63 € dont 4 758,45 € de loyers arrêtés au 22 mars 2024 et 37,18 € de régularisation des charges locatives (pièce 25 demandeur).

En l’espèce, les défendeurs contestent la régularisation des charges locatives. Or, force est de constater que Monsieur [J] [E] produit, au soutien de cette demande, les avis de taxe foncière 2022 et 2023 pour le bien loué (pièce 27 demandeur), desquels il ressort une taxe ordures ménagères à hauteur de 76 € pour l’année 2022 et 86 € pour l’année 2023. En revanche, aucun justificatif n’est produit concernant la taxe ordures ménagères de l’année 2024.

Le décompte produit par Monsieur [J] [E] (pièce 26 demandeur) mentionne :

— une somme totale de 110 € versée au titre de la provision sur charges pour les années 2022 et 2023,

— un pro-rata de taxe ordures ménagères dû à hauteur de 31,86 € pour l’année 2022,

— une taxe ordures ménagères à hauteur de 86 € pour l’année 2023,

— un pro-rata de taxe ordures ménagères à hauteur de 19,32 € pour l’année 2024.

D’une part, en l’absence de production de justificatifs au titre de la taxe foncière de l’année 2024, cette demande ne pourra prospérer. Dès lors, les comptes entre les parties s’établissent comme suit :

31,86 + 86 – 110 = 7,86 € à la charge de Madame [U] [Z].

D’autre part, il convient de constater que les provisions sur charges locatives des mois de janvier à mars 2024, incluses dans la demande d’arriéré locatif, seront, a priori, à même de compenser le pro-rata de la taxe ordures ménagères de l’année 2024.

En principe, compte tenu de la régularisation sur charges ainsi intervenue, et afin d’éviter un double payement, il y aurait lieu de dire que les provisions sur charges ne sont pas dues pour les loyers impayés des années 2022 et 2023, portant le montant de l’arriéré locatif à la somme de 4 758,45 – 60 = 4 698,45 €.

Force est cependant de constater que Madame [U] [Z] et Monsieur [O] [Z] reconnaissent explicitement, par conclusions déposées à l’audience et auxquelles ils se rapportent, le bien-fondé de la demande de Monsieur [J] [E] relative au payement de l’arriéré locatif à hauteur de 4 758,45 €.

Madame [U] [Z] sera par conséquent condamnée à verser à Monsieur [J] [E] la somme de 4 758,45 €, au titre de l’arriéré locatif, outre 7,86 € au titre de la régularisation des charges, soit une somme totale de 4 766,31 €.

(ii) Sur la condamnation solidaire de la caution

L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, pris dans sa version applicable au présent litige, soumet la validité du cautionnement au respect des dispositions qu’il édicte et notamment : « La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision, tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement. ».

Il résulte du contrat de bail en date du 17 mars 2021 que le loyer mensuel dû par Madame [U] [Z] est de 510 €, outre une provision sur charges de 10 €. Monsieur [O] [Z] s’est porté caution solidaire de cette dernière pour un montant maximum de 18 360 €, et pour une durée maximale de 9 ans, soit jusqu’au 23 mars 2030 (pièce 2 demandeur). Par ailleurs, Monsieur [O] [Z] ne rapporte pas la preuve qu’il aurait résilié son engagement.

L’engagement de cautionnement signé par Monsieur [O] [Z] répond aux exigences fixées par l’article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989 et n’est par ailleurs pas contesté. Il est par conséquent valide.

*

En outre, aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, « Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard ».

En l’espèce, le commandement de payer en date du 31 août 2023 a été dénoncé à Monsieur [O] [Z], en sa qualité de caution, le même jour (pièce 7 demandeur), soit au cours du délai légalement imparti pour procéder à cette signification.

Monsieur [O] [Z] sera dès lors condamné, ès qualité de caution, solidairement avec Madame [U] [Z], à verser à Monsieur [J] [E] la somme de 4 758,45 € au titre de l’arriéré locatif, outre 7,86 € au titre de la régularisation des charges, soit une somme totale de 4 766,31 €.

Sur la demande de condamnation au titre des dégradations locatives

En application des dispositions de l’article 1730 du Code civil, le locataire doit rendre l’immeuble d’habitation tel qu’il l’a reçu, suivant l’état des lieux établi avec son bailleur, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Par ailleurs, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que “le locataire est obligé […] :

c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement,

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives […], sauf si elles ont été occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure”.

En application de cet article, le locataire supporte une présomption de responsabilité à raison des dégradations et pertes subies par le logement durant la durée de son occupation et il incombe au locataire de prouver que les désordres ne lui sont pas imputables.

Pour sa part, le décret du 26 août 1987 définit les réparations locatives comme étant les “travaux d’entretien courant et les menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif”.

En l’espèce, il ressort de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée dressé contradictoirement en présence des deux parties le 23 mars 2021 (pièce 3 demandeur), et l’état des lieux de sortie dressé contradictoirement en présence des deux parties le 22 mars 2024 (pièce 3 demandeur), que si le logement a globalement été loué dans un bon état d’usage, il a été restitué sale et présentant les dégradations suivantes :

— pièce principale : « porte poignée pas fixée, sol : plus d’arrêt de porte, plafond : fort état usage murs : poignée a causé un trou sur le plâtre dans le mur, de nombreux éclats de peinture sur les murs et traces marrons sur le dessus du radiateur, ouverture du coffre a encore plus endommagé le mur; appui de fenêtre PVC enfoncé sur la droite côté extérieur »,

— cuisine : « sol + plafond : pas de mention, murs : faïence beige, éclats de peinture, fenêtre pas nettoyée, plan de travail : 2 éclats à droite de la plaque; la plaque de cuisson se met en sécurité, certains tiroirs non nettoyés, lave vaisselle : eau ne chauffe pas et pas nettoyé à l’intérieur, sonnette : boîtier ne marche pas, pas changé les piles »,

— cellier : « sale »,

— salle de bain wc : « manque 3 vis à la poignée, porte sale , murs sales sur les 1,5 m du sol; intérieurs tiroirs très abîmés, chasse d’eau ne fonctionne pas, baignoire sale, joints très sales, vitre pare douche couverte de calcaire, robinetterie entartrée, plexi glace enlevé car cassé dès l’arrivée car tasseaux fixés par simple pointe,(…) »,

— chambre : « porte sale, bas de porte abîmé, griffé par le chat, poignée de porte à refixer (bouge) plinthes empoussiérées, plafond état usage – grand éclat de peinture sur le bois du plafond au dessus de la fenêtre, vitres non nettoyées, rebord extérieur fenêtre très empoussiéré »,

— extérieur : « porte très empoussiérée, 3 trous sur le panneau du haut côté rue. Mur rebord tablette devant fenêtre très sale, terrasse refaite, volets très écaillés, cabanon n’est plus en place depuis sinistre – boite lettre non trouvée car clé ne correspond pas – boîtier sonnette ne fonctionne pas – plus de pile dans le récepteur mobile - ».

La durée de la location permet en outre d’évaluer le “coefficient de vétusté” de l’immeuble loué. Il est admis qu’au fil du temps, un logement a besoin de rafraîchissement en raison de l’usage normal qui en est fait. Ce rafraîchissement est, par principe, à la charge du propriétaire (voir notamment Cass 3ème civ. 21 décembre 2017). En l’espèce, compte tenu des constatations réalisées par l’état des lieux de sortie, il n’est pas possible de considérer que les dégradations relevées procèdent d’un simple usage normal de la chose pendant les trois années de location.

Au soutien de sa demande indemnitaire, Monsieur [J] [E] produit :

— une facture ART DESIGN n°FA00000189 en date du du 12 mai 2024 pour un montant de 5 491,20 € TTC (pièce 22 demandeur),

— une facture UBALDI.COM n°FAC240600005342 en date du 05 juin 2024 pour la somme totale de 1 796 € TTC (pièce 23 demandeur), concernant notamment l’achat de matériel électroménager, dont une table à induction et un réfrigérateur,

— une facture de réparation du lave-vaisselle MODER’N MENAGER en date du 19 juin 2024 pour la somme totale de 135,50 € TTC (pièce 24 demandeur),

— un devis de réparation des plaques de cuisson MODER’N MENAGER en date du 19 avril 2024 pour la somme totale de 298 € TTC (pièce 19 demandeur),

— un devis de ménage daté du 24 avril 2024 de la société LADY MOP pour 226 € (pièce 21 demandeur).

Dans ses conclusions, Monsieur [J] [E] établit comme suit le décompte des travaux devant être mis à la charge de la locataire pour un montant total de 6 150,70 € TTC :

— remise en état des désordres : 5 491,20 €,

— réparation des plaques de cuisson : 298 €,

— réparation du lave-vaisselle : 135,50 €,

— nettoyage : 226 €.

Madame [U] [Z] et Monsieur [O] [Z] contestent l’imputabilité d’un certain nombre de réparations sollicitées, estimant que le bailleur entend leur faire supporter le coût d’une remise à neuf du logement qui a été loué en 2021 en état d’usage.

Ils reconnaissent cependant être redevables des réparations suivantes pour la somme totale de 1 468,50 € TTC :

— le remplacement de la boîte aux lettres,

— les menues réparations,

— la salle de bain,

— la remise en état des électroménagers avec application d’un coefficient de vétusté.

Ils sollicitent en outre la déduction du dépôt de garantie, d’un montant de 510 €, de toute éventuelle condamnation.

Au regard des constatations réalisées lors de l’état des lieux de sortie, il apparaît que la locataire n’a pas à supporter la totalité des dépenses engagées par le propriétaire et listées dans les factures et devis fournis, certaines des réparations listées ne lui incombant pas.

En effet, en premier lieu, Monsieur [J] [E] sollicite la prise en charge de certaines prestations qui ne correspondent pas aux constatations de l’état des lieux de sortie et notamment : la vidange du cumulus, la pose d’une penne sur l’huisserie de porte d’entrée, le remplacement des spots de cuisine, la remise en état de prises électriques ou la peinture du plafond, murs et de la faïence de la salle de bain, la pose d’un extracteur d’air, le rebouchage de fissures murales, la mise en peinture de la crédence de la cuisine, ou la mise en place d’un point lumineux de l’abri extérieur, le remplacement du plan de travail de la cuisine et du mitigeur, la pose d’un frigo neuf.

En l’espèce, ces dégradations ne ressortent pas de l’état des lieux de sortie et ne pourront donc être mises à la charge du preneur.

En second lieu, concernant la mise en peinture intégrale du logement, il convient de rappeler que les revêtements muraux ont une durée de vie de 7 à 9 ans et qu’il n’est pas prouvé que les peintures étaient neuves à l’entrée dans les lieux, plusieurs peintures étant, au contraire, mentionnées comme étant en état d’usage et les autres ne comportant aucune information quant à leur état, à l’exception du plafond de la cuisine mentionné comme neuf (pièce 3 demandeur).

Dès lors, au vu de la durée d’occupation de 3 ans, il ne peut être mis à la charge de la locataire une remise à neuf complète des peintures du logement. La demande concernant les peintures sera donc ramenée à de plus justes proportions.

En troisième lieu, concernant les électroménagers mis à disposition (plaques de cuisson et lave vaisselle) la locataire reconnaît leur dégradation mais sollicite de voir la demande ramenée à de plus justes proportions en raison de la vétusté applicable, les appareils n’étant pas neufs à l’entrée dans les lieux.

Il sera fait droit à cette demande en tenant compte de la vétusté et de la durée d’occupation de 3 ans.

En dernier lieu, la locataire conteste la nécessité d’un ménage du logement en dépit des constatations contradictoires de l’état des lieux de sortie qui relèvent des équipements sales et empoussiérés.

Il sera fait droit à cette demande tout en la ramenant à de plus justes proportions en raison de la taille du logement dont la surface habitable mentionnée par le contrat de bail est de 42,33 m² (pièce 1 demandeur).

En tenant compte à la fois des dégradations constatées dans l’état des lieux de sortie et des factures et devis produits par le demandeur, il y a lieu de considérer que l’ensemble des dégradations locatives seront entièrement réparées par l’allocation d’une indemnité qu’il convient de fixer à 2 300 € TTC.

Conformément à la demande de Madame [U] [Z] et Monsieur [O] [Z], il convient de déduire de cette somme le montant du dépôt de garantie soit 510 €.

*

Le cautionnement souscrit par Monsieur [O] [Z] le 17 mars 2021 concerne non seulement le payement du loyer mais également « des réparations locatives » (pièce 2 demandeur). Il y a donc lieu de constater que Monsieur [O] [Z] s’est engagé solidairement à indemniser le propriétaire des dégradations locatives susceptibles de survenir.

*

Dès lors, Madame [U] [Z] et Monsieur [O] [Z] seront solidairement condamnés à verser à Monsieur [J] [E] la somme de 1 790 € TTC au titre des réparations locatives.

Cette créance n’étant pas contractuelle mais délictuelle et fixée de manière certaine seulement par le présent jugement, ce dernier servira de point de départ aux intérêts.

II. SUR LES DEMANDES DE DOMMAGES ET INTERÊTS :

A. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1231-1 du Code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu au payement de dommages intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du Code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

L’article 1240 du Code civil dispose que « Tout fait de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’article 1241 du Code civil dispose que « Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou son imprudence ».

La mise en jeu de la responsabilité civile suppose la réunion de trois conditions : un fait générateur, un préjudice et un lien de causalité.

En l’espèce M. [E] ne justifie pas d’un préjudice distinct du simple retard apporté au règlement de la créance.

En outre, il convient de rappeler que l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas en soi constitutive d’une faute et que l’exercice du droit de se défendre en justice ne dégénère en faute susceptible d’entraîner une condamnation à des dommages-intérêts que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi de la part des défendeurs ne pouvant se méprendre sur l’existence de leurs droits.

En la cause, il n’est pas constaté un abus caractérisé par Madame et Monsieur [Z] dans l’exercice de leur droit à se défendre en justice.

Il convient donc de débouter Monsieur [J] [E] de sa demande de dommages-intérêts.

B. Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance

Sur le trouble de jouissance

En vertu de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire, un logement décent ne laissant pas apparaître de risques pouvant porter atteinte à sa sécurité physique ou sa santé, d’entretenir les locaux et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

En application de l’article 1719 du Code civil, « Le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° de délivrer au preneur la chose louée et s’il s’agit de son obligation principale un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° d’assurer également la permanence et la qualité des plantations ».

Il résulte de ces deux articles qu’il incombe au bailleur de délivrer la chose louée conformément à la destination convenue, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L’obligation du bailleur de procurer au preneur une jouissance paisible est très étendue et ne cesse qu’en cas de force majeure (voir notamment Cass. 3ème civ 29 avril 2009). Dès lors, le fait pour le bailleur d’avoir fait preuve de diligences pour faire cesser le trouble de jouissance ne suffit pas à l’exonérer de sa responsabilité (voir notamment Cass. 3ème civ 08 mars 2018).

De jurisprudence constante, est retenu à titre de preuve du trouble de jouissance, le rapport du technicien des services sanitaires ARS, un constat d’huissier circonstancié établissant l’existence du désordre et du trouble de jouissance ou un rapport d’expertise caractérisant l’existence d’un dommage.

*

Madame [U] [Z] fonde sa demande au titre du préjudice de jouissance sur la délivrance non conforme du logement et la jouissance non paisible dudit logement en raison du sinistre survenu le 19 juin 2023 au sein de la copropriété, qui l’a privée d’accès à la terrasse extérieure, au cabanon ainsi qu’au jardin. Mme [U] [Z] sollicite l’allocation de dommages-intérêts à hauteur de 2 175,55 € en réparation de son préjudice de jouissance.

Elle fait valoir qu’elle a été dans l’impossibilité d’habiter le logement en juillet et août 2023 en raison de l’effondrement de la terrasse et des soucis d’évacuation et qu’elle a été privée de jouissance partiellement de septembre 2023 à la date de libération des lieux en mars 2024.

En l’espèce, Madame [U] [Z] produit au soutien de sa demande :

— un courrier du cabinet EUREXO en date du 24 juillet 2023 (pièce 5 défendeurs), portant compte rendu de réunion d’expertise du 05 juillet précédent,

— des échanges de courriels par lesquels l’agence mandataire reconnaît une possible baisse de loyer en raison de la gêne subie, sous condition de règlement des loyers de juillet et août 2023 (pièce 6 défendeurs),

— une sommation de communiquer en date du 13 mars 2025 par laquelle a été demandé au bailleur le rapport d’expertise suite au sinistre du 19 juin 2023 concernant le bien situé [Adresse 2] à [Localité 3] réalisé par le cabinet d’expertise EUREXO suite à la réunion d’expertise du 18 août 2023 (pièce 10 défendeurs),

— ainsi que des photos non datées de la façade de l’immeuble avec la terrasse effondrée (pièce 12 défendeurs).

Le bailleur conteste l’existence même du préjudice allégué indiquant qu’il ne s’agit que « d’une chute de barrière » et ajoutant que « la terrasse ne s’est pas écroulée et a été mise en sécurité dès le mois de juillet ». Au soutien de ses affirmations, Monsieur [J] [E] produit :

— une photo de la terrasse non datée en page 7 de ses conclusions,

— un jeu de photos non datées (pièce 28 demandeur) illustrant l’état du bien avant l’entrée dans les lieux, dont la première photo de la terrasse est identique.

Il ressort tout d’abord de l’ensemble de ces éléments, d’une part que le bailleur s’est abstenu de produire à la procédure le rapport d’expertise finale, tel que sollicité par les défendeurs par sommation en date du 13 mars 2025 (pièce 10 défendeurs).

D’autre part, force est de constater que Monsieur [J] [E] ne produit aucun élément de nature à justifier de l’état décent du logement, de son accessibilité, de l’absence du dommage, de la remise en état de la terrasse et la date de rétablissement de l’accès normal au logement.

De cette abstention, il en sera tiré toutes conséquences utiles.

Ensuite, si le courrier du cabinet EUREXO suite à la première réunion d’expertise le 05 juillet 2023 (pièce 5 défendeurs), ne conclut pas à une inhabitabilité certaine et définitive du logement, force est de constater que l’expert estime que :

— l’accessibilité au logement est compromise,

— l’effondrement du mur de soutènement rend la terrasse dangereuse et conduit à mettre une limite de sécurité à 1m du pied du bâtiment, soit au niveau du bord du trottoir, limitant l’accès à la propriété louée à Mme [Z],

— le cabanon installé sur la terrasse, à usage privatif, est par ailleurs instable et Mme [Z] ne pourra plus l’utiliser sans risque après avoir retiré en urgence ses effets personnels,

— la location du logement loué à Mme [Z] [U] ne semble ni sûre ni durable,

— il faudrait envisager une rupture de bail pour des raisons de sécurité à prime abord,

— le loyer peut être gelé pendant 1 à 2 mois le temps du suivi d’expertise,

— le dossier de ce sinistre ne pourra malheureusement pas se régler avant un temps estimé entre 2 à 5 ans.

Enfin, il n’est pas contestable qu’aucune des parties ne produit le moindre élément de preuve concernant :

— les difficultés d’évacuation invoquées par Madame [U] [Z],

— les dispositions prises par le bailleur pour sécuriser l’accès au logement et remédier aux défauts dénoncés.

Il s’induit de l’ensemble de ces éléments que Monsieur [J] [E] était parfaitement informé des difficultés rencontrées par sa locataire dans la jouissance du logement loué et il est manifeste, au regard de la nature des désordres, qu’il incombait au bailleur d’y remédier.

Force est de constater que Monsieur [J] [E] échoue à rapporter la preuve d’une action diligente pour remédier aux troubles de jouissance causés à Madame [U] [Z] par le sinistre survenu le 19 juin 2023, troubles qui seront donc considérés, à défaut de preuve contraire, comme ayant perduré jusqu’à la libération des lieux et dont cette dernière est en droit de demander réparation.

Ce trouble doit être considéré comme étant d’intensité moyenne au regard :

— d’une part des conclusions alarmantes du cabinet EUREXO suite à la première réunion d’expertise, à la lecture desquelles il paraît difficile de concevoir comment la locataire aurait pu continuer à occuper le logement loué,

— mais d’autre part :

* de l’absence de toute preuve concernant d’éventuels désordres affectant les évacuations sanitaires,

* et du fait que Madame [U] [Z] ait fini par réintégrer son logement au mois de septembre 2023, rendant le trouble de jouissance seulement partiel à compter de cette date.

Monsieur [J] [E] estime que Madame [U] [Z] n’a subi aucun préjudice de jouissance. Il entend tenter de prouver, à l’aide de deux courriels de supposés voisins, que Madame [U] [Z] a bien occupé le logement pendant les mois de juillet et août 2023 (pièce 30 demandeur).

Or, tout d’abord, force est de constater que ces courriels ne respectent pas les formes légales de l’attestation produite en justice.

Ensuite, le tutoiement employé dans chacun de ces courriels laisse penser à une relation proche existant entre le bailleur et leurs auteurs.

Enfin, force est de constater que ces courriels ont été rédigés plus d’un an et demi après les faits qu’il s’agit de rapporter, amoindrissant d’autant leur force probante.

En conséquence, Monsieur [J] [E] a manqué totalement à son obligation de délivrance et de jouissance paisible au cours des mois de juillet et août 2023 puis partiellement, en ce que Madame [U] [Z] a été privée de terrasse, de cabanon et de jardin, entre les mois de septembre 2023 et mars 2024.

Compte tenu de l’ampleur des désordres constatés, imputables au bailleur, et de la nature du préjudice, il y a lieu de fixer le préjudice de jouissance à la somme suivante :

(500 * 2) + (500 * 30% * 7) = 2 050 €.

Monsieur [J] [E] sera donc condamné à verser à Madame [U] [Z] la somme de 2 050 € en réparation du trouble de jouissance subi par cette dernière.

III. SUR LES AUTRES DEMANDES :

Sur la compensation des sommes dues

Selon les articles 1347 et suivants du Code civil, lorsque deux personnes se trouvent débitrices l’une envers l’autre, il s’opère entre elles une compensation qui éteint les deux dettes.

Les articles 1347 et 1347-1 du Code civil précisent que la compensation s’opère de plein droit par la seule force de la loi, les deux dettes s’éteignant réciproquement jusqu’à concurrence de leurs quotités respectives et qu’elle ne peut avoir lieu qu’entre deux dettes qui ont également pour objet une somme d’argent, ou une certaine quantité de choses fongibles de la même espèce et qui sont également liquides et exigibles.

Aux termes de l’article 1348 du Code civil, « La compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible. A moins qu’il n’en soit décidé autrement, la compensation produit alors ses effets à la date de la décision ».

Au terme de l’article 1348- 1 du même code « Le juge ne peut refuser la compensation de dettes connexes au seul motif que l’une des obligations ne serait pas liquide ou exigible. Dans ce cas la compensation est réputée s’être produite au jour de l’exigibilité de la première d’entre elles ».

De jurisprudence constante, les exceptions aux règles de la compensation légale ne s’étendent pas aux créances et dettes qui font l’objet d’une demande de compensation judiciaire, sur le fondement des dispositions de l’article 1348 et dont l’appréciation incombe aux juges du fond (voir notamment Cass 1ère civ. 11 mai 2022 n°21-16.600).

Mme [U] [Z] et Monsieur [O] [Z] sollicitent la compensation de la somme due au titre de l’arriéré locatif avec la condamnation de Monsieur [J] [E] au payement de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance.

Monsieur [J] [E] s’oppose à cette demande, estimant il n’existerait pas de créance au titre du préjudice de jouissance.

En l’espèce, il convient de relever que les dettes réciproques sont connexes et que, en dépit de la contestation de Monsieur [J] [E], ce dernier a bien été condamné par la présente décision à verser à Madame [U] [Z] des dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance. Les obligations réciproques des parties sont donc fongibles, certaines, liquides et exigibles pour des sommes d’argent dues entre les mêmes personnes et en vertu d’une même cause.

Dès lors il convient de faire droit à la demande et d’ordonner la compensation entre la créance de loyers et charges (4 766,31 €) et la créance au titre du préjudice de jouissance (2 050 €).

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [U] [Z] et Monsieur [O] [Z], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoire à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Madame [U] [Z] et Monsieur [O] [Z], ès qualité de caution, à verser à Monsieur [J] [E], la somme de 4 766,31 € (quatre mille sept cent soixante-six euros et trente et un centimes) au titre des loyers et charges impayés (décompte arrêté au 22 mars 2024) concernant le logement sis [Adresse 2] à [Localité 3], avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Madame [U] [Z] et Monsieur [O] [Z] à verser à Monsieur [J] [E] la somme de 1 790 € TTC (mille sept cent quatre vingt dix euros) déduction faite du dépôt de garantie, au titre des dégradations locatives et du défaut d’entretien du logement sis [Adresse 2] à [Localité 3], avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [J] [E] à verser à Madame [U] [Z] la somme de 2 050 € (deux mille cinquante euros) en réparation de son préjudice de jouissance ;

ORDONNE la compensation entre la créance de loyers et charges (4 766,31 €) et la créance au titre du préjudice de jouissance (2 050 €) réciproquement prononcées à l’égard des parties par la présente décision ;

REJETTE la demande de dommages-intérêts de Monsieur [J] [E] ;

CONDAMNE in solidum Madame [U] [Z] et Monsieur [O] [Z] aux dépens ;

DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le greffier.

Le greffier Le juge