Minute N°

COUR D’APPEL DE [Localité 15]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

Chambre 01 CTX IMMOBILIER

N. R.G. : N° RG 25/01069 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KBRB

JUGEMENT DU 31 Octobre 2025

DEMANDEURS :

Madame [U] [T]

née le 29 Novembre 1981 à [Localité 16] (84)

[Adresse 17]

[Adresse 5]

[Localité 9]

représentée par M^e Nadia MAHJOUB, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant, M^e Haida BANGOURA FREMAUX, avocat au barreau d’ANNECY, avocat plaidant

Monsieur [V] [I]

né le 05 Août 1973 à [Localité 14]

[Adresse 17]

[Adresse 4]

[Localité 9]

représenté par M^e Nadia MAHJOUB, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant, M^e Haida BANGOURA FREMAUX, avocat au barreau d’ANNECY, avocat plaidant

DÉFENDERESSES :

S.A.R.L. CITYA L’HORLOGE prise en la personne de son représentant légal en exercice

RCS [Localité 11] n°349.759.647

[Adresse 3]

[Localité 10]

représentée par M^e Vincent PUECH, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant/plaidant

Syndicat de copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 13]” représenté par son syndic en exercice la S.A.S. A2D IMMOBILIER, RCS [Localité 11] n° 802.995.233, [Adresse 2].

[Adresse 5]

[Adresse 1]

[Localité 9]

représentée par M^e Melanie LETELLIER-TARDY, avocat au barreau d’AVIGNON, (avocat postulant/plaidant)

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président, Juge rapporteur

Assesseur : Madame Sylvie PEREZ, Magistrat honoraire, Juge rapporteur

Assesseur : Madame Djamila HACHEFA, Vice-Présidente

Monsieur Hervé LEMOINE et Madame Sylvie PEREZ ont tenu l’audience, les avocats ne s’y opposant pas conformément à l’article 805 du code de procédure civile. Les juges rapporteurs ont rendu compte au tribunal

DEBATS :

Audience publique du 10 Juin 2025

Greffier : Frédéric FEBRIER

Après avoir entendu les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré au 02 septembre 2025 prorogé à ce jour .

JUGEMENT :

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis donné aux parties dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, contradictoire, en premier ressort, signé par Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président et M. Frédéric FEBRIER, greffier.

— =-=-=-=-=-=-

Grosse + expédition à :

Expédition à :

délivrées le

EXPOSÉ DU LITIGE :

Mme [U] [T] et M. [V] [I] sont propriétaires d’un appartement au quatrième étage de la résidence « [Localité 12] », située [Adresse 6] à [Localité 11] (84) soumise au statut de la copropriété.

Le 6 décembre 2020, leur appartement a fait l’objet d’un dégât des eaux, pour lequel un constat a été établi le 7 décembre 2020 avec le syndic de la copropriété.

Le cabinet BP EXPERTISES, mandaté par la société Foncia, syndic de copropriété en exercice, a conclu le 15 septembre 2021que les désordres sont liés majoritairement à une infiltration d’eau se concentrant sur les murs extérieurs.

Par lettres recommandées avec accusé de réception des 18 février et 6 mai 2022 adressées au syndic, Mme [U] [T] et M. [V] [I] ont rappelé la nécessité d’ordonner la réalisation de travaux et mis en demeure la société Foncia d’avoir à organiser une assemblée générale à cette fin, demande sollicitée le 1er septembre 2022 auprès de la SARL Citya L’Horloge élue au lieu et place du cabinet Foncia lors de l’assemblée générale ordinaire du 26 juillet 2022.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 mai 2023, Mme [U] [T] et M. [V] [I] ont rappelé à la société Foncia les courriers antérieurs adressés au précédent syndic ainsi que leur demande d’organisation d’une assemblée générale.

Lors de l’assemblée générale du 3 août 2023, les copropriétaires ont adopté une résolution n°15 aux termes de laquelle « la copropriété s’engage à inscrire les travaux nécessaires à la réparation des désordres du logement de M. [I] et de Mme [T] (réparation et mise en conformité de la toiture, ainsi que ravalement et isolation extérieure des façades) avec leur financement à l’ordre du jour de l’assemblée générale supplémentaire qui se tiendra avant fin janvier 2024 ».

La réalisation par l’entreprise BATISANTE d’un projet de plan pluriannuel (PPPT) avec audit énergétique a été également votée à la majorité des voix des copropriétaires dont celles des requérants.

Aucune assemblée générale n’ayant été organisée, Mme [U] [T] et M. [V] [I] ont le 29 mars 2024, fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 13]” et son syndic, la SARL Citya L’Horloge devant le juge de référés du tribunal judiciaire d’Avignon, lequel a, par décision en date du 7 octobre 2024, ordonné à la SARL Citya L’Horloge de convoquer dans un délai de deux mois à compter de la signification de l’ordonnance une assemblée générale et d’inscrire à l’ordre du jour une résolution relative à la réalisation des travaux préconisés par le cabinet BP EXPERTISES et au financement de ceux-ci, le syndic devant joindre à l’ordre du jour au moins deux devis chiffrant le coût des travaux préconisés.

Pendant le cours du délibéré et selon assemblée générale en date du 30 août 2024, la S.A.S. A2D Immobilier a été désignée en qualité de syndic à compter du 30 août 2024.

Par courrier en date du 18 décembre 2024, la S.A.S. A2D Immobilier a convoqué les copropriétaires à l’assemblée générale du 4 février 2025 en vue de voter la réalisation de travaux préconisés par le rapport de BP Expertises, convocation tenant en annexe deux devis de travaux, l’un de la société Vertik et l’autre de M. [P].

Lors de cette assemblée générale, il a été adopté à l’unanimité des copropriétaires, la résolution n°10, intitulée “plan de travaux à présenter lors d’une prochaine assemblée générale”, tenant au ravalement des façades avec isolation thermique par l’extérieur, à la réfection de l’étanchéité toitures-terrasses avec isolation, à l’installation d’une VMC hygro B et à l’isolation en sous face des planchers bas.

Il a également été voté à l’unanimité la résolution n°14 relatif au choix de l’architecte [O] [Z] comme maître d’oeuvre pour la rénovation énergétique de la résidence et pour le « bouquet de travaux».

La résolution n°5, prévoyant l’exécution de travaux de réparations en façade et en toiture terrasse préconisés par le rapport BP Expertises a été rejetée à la majorité des copropriétaires.

Mme [U] [T] et M. [V] [I] ont alors saisi le président du tribunal judiciaire d’Avignon qui par ordonnance en date du 27 mars 2025, les a autorisés à assigner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 13]” et la SARL Citya L’Horloge à jour fixe.

Par acte du commissaire de justice en date des 8 et 9 avril 2025, Mme [U] [T] et M. [V] [I] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 13]” et la SARL Citya L’Horloge devant le tribunal judiciaire d’Avignon à l’audience du 13 mai 2025 aux fins de voir :

— condamner le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 13] », sis [Adresse 7], représenté par son Syndic en exercice, la société A2D Immobilier, à faire exécuter les travaux prévus devisés par la société Vertik dans son devis n° DEV-2024-2644 du 24 novembre 2024,

— assortir cette condamnation d’une astreinte de 250 euros par jour de retard, à compter du prononcé de la décision à intervenir,

— dispenser M. [V] [I] et Mme [U] [T] de toute participation financière afférente aux dits travaux.

— condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Localité 12] », sis [Adresse 7], représenté par son Syndic en exercice, la société A2D Immobilier, d’une part, et la société Citya L’Horloge, en son nom personnel, d’autre part, à payer à M. [V] [I] et à Mme [U] [T] les sommes suivantes :

—  15 732,08 euros au titre du préjudice matériel,

—  20 670 euros au titre du préjudice de jouissance, sauf à parfaire,

—  15 000 euros au titre du préjudice moral de Mme [U] [T],

—  10 000 euros au titre du préjudice moral de Mme [K] [I],

—  5 000 euros au titre du préjudice moral de M. [V] [I],

—  7 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

— dispenser M. [V] [I] et Mme [U] [T] de toute participation financière afférente à ces condamnations financières,

En tout état de cause :

— ordonner que toutes les condamnations financières mises à la charge du Syndicat des copropriétaires, ainsi que les honoraires de son avocat, soient supportées par le Syndicat des copropriétaires, à l’exclusion des tantièmes de M. [V] [I] et de Mme [U] [T], conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi 10 juillet 1965 telle que modifiée par la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018,

— ordonner l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

Par conclusions déposées au greffe et signifiées le 13 mai 2025, Mme [U] [T] et M. [V] [I] ont conclu comme suit :

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 13] », [Adresse 8], pris en la personne de son syndic en exercice, la société A2D Immobilier ainsi que la société Citya L’Horloge, de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— déclarer recevables et bien fondés Monsieur [V] [I] et Madame [U] [T] en leurs demandes.

— condamner le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 13] », sis [Adresse 7], représenté par son Syndic en exercice, la société A2D Immobilier, à faire exécuter les travaux prévus devisés par la société Vertik dans son devis n° DEV-2024-2644 du 24 novembre 2024.

— assortir cette condamnation d’une astreinte de 250 € par jour de retard, à compter du prononcé de la décision à intervenir

— dispenser Monsieur [V] [I] et Madame [U] [T] de toute participation financière afférente aux dits travaux.

— condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 13] », sis [Adresse 7], représenté par son Syndic en exercice, la société A2D Immobilier, d’une part, et la société Citya L’Horloge, en son nom personnel, d’autre part, à payer à Monsieur [V] [I] et à Madame [U] [T] les sommes suivantes :

—  15 732,08 euros au titre du préjudice matériel,

—  20 670 euros au titre du préjudice de jouissance, sauf à parfaire,

—  15 000 euros au titre du préjudice moral de Mme [U] [T],

—  10 000 euros au titre du préjudice moral de Mme [K] [I],

—  5 000 euros au titre du préjudice moral de M. [V] [I],

—  7 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

— dispenser Monsieur [V] [I] et Madame [U] [T] de toute participation financière afférente à ces condamnations financières.

En tout état de cause :

— ordonner que toutes les condamnations financières mises à la charge du Syndicat des copropriétaires, ainsi que les honoraires de son avocat, soient supportées par le Syndicat des copropriétaires, à l’exclusion des tantièmes de Monsieur [V] [I] et de Madame [U] [T], conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi 10 juillet 1965 telle que modifiée par la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018.

— ordonner l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

Par dernières conclusions récapitulatives notifiées au RPVA le 2 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Localité 12]” a conclu comme suit :

A titre principal :

— débouter M. [I] et Mme [T] de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions ;

A titre subsidiaire :

— débouter M. [I] et Mme [T] de leurs demandes tendant à faire réaliser les travaux selon devis VERTIK en date du 24 novembre 2024 sous astreinte et de leur demande tendant à être dispensés de toute participation financière afférente aux dits travaux ;

— réduire à de plus justes proportions les demandes indemnitaires de M. [I] et Mme [T] ;

En tout état de cause :

— condamner la SARL Citya L’Horloge à le relever et garantir de toutes condamnations indemnitaires qui seraient prononcées à son encontre ;

— si par extraordinaire, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Localité 12]” était condamné à l’exécution de travaux, la SARL Citya L’Horloge sera condamnée à l’indemniser du coût desdits travaux, soit une somme de 11 077 euros ;

— condamner in solidum M. [I], Mme [U] [T] et la SARL Citya L’Horloge à lui verser une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

— écarter l’exécution provisoire.

Dans le dernier état de ses prétentions, signifiées par voie électronique le 13 mai 2025, la SARL Citya L’Horloge a conclu comme suit :

— débouter purement et simplement M. [V] [I] et Mme [U] [T] de l’ensemble de leurs demandes, moyens, fins et conclusions dirigées contre elle,

— débouter le syndicat des copropriétaires [Localité 12] de l’ensemble de ses demandes, moyens, fins et conclusions dirigées contre la société CITYA,

— condamner solidairement M. [V] [I] et Mme [U] [T] à payer à la société CITYA une somme de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner solidairement M. [V] [I] et Mme [U] [T] aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1. La responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 13]” :

Les dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 prévoient que :

« Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

Mme [U] [T] et M. [V] [I] font valoir à bon droit que ce principe de responsabilité est une responsabilité sans faute, et que la seule preuve devant être rapportée est celle de l’existence d’un préjudice trouvant sa source dans une partie commune.

Il est rappelé qu’ensuite de la signature du constat amiable de dégât des eaux, la société Foncia, syndic de la copropriété, a mandaté le cabinet BP EXPERTISES, qui a rendu un rapport le 15 septembre 2021, que le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, ne saurait dès lors considérer comme lui étant inopposable.

Sur la base de ce rapport de BP Expertises et au visa de l’article 14, en son dernier alinéa, de la loi du 10 juillet 1965, les requérants soutiennent que la responsabilité du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 13]” doit être retenue, ce que dénie celui-ci sur le fondement de l’article 16 du Code de procédure civile au motif que conformément à une jurisprudence constante le rapport doit être corroboré par d’autres éléments de preuve.

Il ne s’agit en l’espèce pas tant d’un manquement au principe du contradictoire comme énoncé à l’article 16 du Code de procédure civile puisque ce rapport a été demandé par le syndic de la copropriété, mais du caractère probatoire de celui-ci quant à ses énonciations.

Il est rappelé que ce rapport conclut que les désordres sont liés majoritairement à une infiltration d’eau se concentrant sur les murs extérieurs.

Les conclusions de ce rapport ont été rappelées à plusieurs reprises par des mises en demeure adressées par les demandeurs à la société Foncia les 18 février et 6 mai 2022 au visa des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, et demandant l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale d’une résolution relative aux travaux de réparation. D’autres mises en demeure ont également été adressées à la SARL Citya L’Horloge le 1er septembre 2022, les 22 mai, 12 septembre et 12 décembre 2023.

À l’assemblée générale du 26 juillet 2022, il est adopté à l’unanimité des copropriétaires, la résolution n°13 libellée comme suit :

“A la demande de Mme [T] : communication du courrier LRAR envoyé au syndic ainsi que du rapport de recherche de fuite établi par BP Expertises dans le cadre des désordres subis dans son appartement”.

Lors de l’assemblée générale du 3 août 2023, par la résolution n° 14, il est donné à nouveau aux copropriétaires l’information relative aux conclusions de la société BP Expertises, qui rappelle “les effets néfastes de la moisissure sur la santé”.

La résolution suivante, intitulée “à la demande de M. [I] et de Mme [U] [T] : mise en demeure d’avoir à inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale une résolution relative à l’autorisation des travaux de réparation et mise en conformité de la toiture, ainsi que de ravalement et d’isolation extérieure des façades », a été adoptée à la majorité des voix de tous les copropriétaires, ce sans que, comme lors de l’assemblée générale antérieure, ne soient remises en cause les conclusions du rapport de BP Expertises.

Il doit être relevé qu’il est fait référence à ce rapport dans un document produit par le syndicat des copropriétaires, intitulé « synthèse technico- financière du DTG », édité le 30 novembre 2023, qui mentionne en page 9 concernant les murs de façade, «qu’un rapport d’expertise a été effectué en 2021 concernant les façades du bâtiment A, rapport joint en annexe. Il est précisé que les travaux d’isolation extérieurs des façades et de la toiture terrasse, s’ils respectent les préconisations, permettront de stopper les infiltrations d’eau».

Il doit également être relevé que dans l’instance en référé sanctionnée par une ordonnance du 7 octobre 2024, aucune contestation n’avait été émise concernant l’origine des désordres ainsi que l’avait noté le juge de référés.

Enfin, il doit être observé que certaines des préconisations faites par ce cabinet BP Expertises ont, à la demande du syndicat des copropriétaires, fait l’objet de travaux effectués par la société Vertik selon son devis daté du 24 novembre 2024.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires ne saurait opposer une quelconque carence probatoire aux demandeurs, le rapport de la société BP Expertises imputant les désordres aux infiltrations d’eau au défaut d’étanchéité des murs extérieurs.

En conséquence de quoi, la responsabilité du syndicat des copropriétaires doit être retenue en application des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ci-dessus visées.

2. Les travaux prévus par le devis de la société Vertik n° DEV-2024-2644 du 24 novembre 2024 :

Un contrat d’architecte a été régularisé le 7 avril 2025 avec M. [O] en vue de la réalisation du ravalement des façades avec isolation thermique par l’extérieur, la réfection de l’étanchéité toitures-terrasses avec isolation, l’installation d’une VMC hygro B et l’isolation en sous face des planchers bas.

Le procès-verbal d’assemblée générale du 4 février 2025 mentionne au chapitre «Points divers» que la résolution n°5 a été refusée, mais que néanmoins l’architecte M. [O] a préconisé a minima de se mettre en conformité au niveau de la création de trop-pleins en toiture terrasse, et de mettre en place les crapaudines sur les deux tuyaux d’évacuations d’eaux pluviales.

Selon facture de la société Vertik, datée du 15 avril 2025, ces travaux ont été effectués, soit les trois premiers points du devis établi par cette même société le 24 novembre 2024 sur la base duquel les requérants sollicitent la réalisation des travaux.

Il reste donc au regard de ce devis, le traitement des façades.

Le syndicat des copropriétaires rappelle que des travaux de grande ampleur sont prévus dans le cadre de la rénovation énergétique de l’immeuble, travaux qui indique t’il, couvriront notamment les travaux de rénovation des façades et la réfection de l’étanchéité des toitures-terrasses.

Il est rappelé que lors de l’assemblée générale du 4 février 2025, les copropriétaires ont, à l’unanimité, adopté la résolution n°10 intitulée “plan de travaux à présenter lors d’une prochaine assemblée générale”, tenant au ravalement des façades avec isolation thermique par l’extérieur, à la réfection de l’étanchéité toitures-terrasses avec isolation, à l’installation d’une VMC hygro B et à l’isolation en sous face des planchers bas.

Il a également été voté à l’unanimité la résolution n°14 relatif au choix de l’architecte [O] [Z] comme maître d’oeuvre pour la rénovation énergétique de la résidence et pour le bouquet de travaux voté en résolution n° 10.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 13]” rappelle que si les copropriétaires ont, à la majorité, rejeté la résolution n°5 qui prévoyait l’exécution de travaux en façade et en toiture terrasse comme préconisés par BP Expertises, les demandeurs ont par leurs votes rappelés ci-dessus, acquiescé à l’intégration de ces travaux dans des travaux de plus grande ampleur tels que votés.

Les requérants répliquent que le vote lors de l’assemblée générale du 4 février 2025, du contenu d’un plan de travaux à présenter lors d’une prochaine assemblée générale incluant notamment le ravalement des façades avec isolation thermique par l’extérieur et la réfection de l’étanchéité des toitures terrasses avec isolation, n’implique pas pour autant que, d’une part, ledit plan de travaux sera inscrit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale et qu’il sera adopté et que, d’autre part, lesdits travaux seront votés et mis en oeuvre rapidement.

De la même manière, ils font valoir que la désignation d’un maître d’oeuvre et d’un assistant à maîtrise d’ouvrage lors de cette même assemblée générale, n’implique pas que lesdits travaux seront votés et mis en oeuvre rapidement.

Il est constant en effet qu’à ce jour, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Localité 12]” ne justifie aucunement des diligences en cours en vue de proposer aux copropriétaires un planning des travaux et de procéder à la réalisation des travaux de ravalement des façades.

En conséquence de quoi, il sera fait droit à la demande de Mme [U] [T] et M. [V] [I] tenant à l’exécution des travaux selon le devis de la société Vertik n° DEV-2024-2644 du 24 novembre 2024, mais en son point 4 uniquement.

Cette condamnation sera assortie d’une astreinte dans les conditions du dispositif ci-après.

Mme [U] [T] et M. [V] [I] sollicitent au visa de l’article 10- de la loi du 10 juillet 1965, d’être dispensés du paiement des charges afférentes tant aux frais de justice de la présente action qu’aux frais de travaux dont ils demandent la réalisation.

Ces dispositions ne visent que les frais de procédure.

Par ailleurs, tout copropriétaire restant tenu de s’acquitter des charges communes aux termes de l’article 10 de la même loi, il ne sera pas fait droit à la demande de dispense au titre des dits travaux.

3. La responsabilité du syndic :

3.1. Les requérants soutiennent que la responsabilité du syndic doit être retenue sur le fondement de l’article 1240 du code civil pour défaut de diligences à mettre en oeuvre les mesures pour identifier et mettre un terme à des infiltrations d’eau affectant des parties communes et à faire réaliser immédiatement les travaux d’étanchéité urgents pour mettre fin aux infiltrations dénoncées.

Aux termes des dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, il est prévu que le syndic a pour mission :

« D’administrer l’immeuble, de pourvoir a sa conservation, a sa garde et a son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ».

Il est rappelé en tant que de besoin que la SARL Citya L’Horloge a été désignée en qualité de syndic lors de l’assemblée générale ordinaire du 26 juillet 2022, mandat renouvelé lors de l’assemblée générale du 3 août 2023, pour se terminer le 2 août 2024.

Sur cette période d’exercice de son mandat, la SARL Citya L’Horloge a reçu du conseil des requérants quatre mises en demeure (1er septembre 2022, 22 mai 2023, 12 septembre et 12 décembre 2023) d’avoir à organiser une assemblée générale avec inscription à l’ordre du jour, l’exécution de travaux de réfection des façades et de mise en conformité de la toiture et de prendre toute mesure utile afin que les travaux soient réalisés en urgence en application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Lors de l’assemblée générale du 3 août 2023, il est rappelé par la SARL Citya L’Horloge à la résolution n°14 qui ne fera l’objet d’aucun vote, le contenu de la mise en demeure qui lui a été adressée le 23 mai par Mme [U] [T] et M. [V] [I] demandant l’inscription à l’ordre du jour une résolution relative aux travaux.

Il est mentionné que et voté la résolution n°15 :

“N’ayant pas reçu de devis pour les travaux de réparation et mise en conformité de la toiture, ainsi que de ravalement et d’isolation extérieure des façades au jour d’envoi de la convocation, l’assemblée générale décide de donner mandat eu conseil syndical et au syndic de choisir une entreprise pour effectuer les réparations et mise en conformité de la toiture, ainsi que de ravalement et d’isolation extérieure des façades pour un montant de 0,00 euros TTC”.

“En accord avec Mme [T], la copropriété s’engage à inscrire les travaux nécessaires à la réparation du désordre du logement de Mme [T] et M. [I] (réparation et mise en conformité de la toiture, ainsi que de ravalement et d’isolation extérieure des façades) avec leur financement à l’ordre du jour de l’assemblée générale supplémentaire qui se tiendra fin janvier 2024".

Il est constant qu’aucune assemblée générale ne sera organisée à cette date et une assignation en référé sera délivrée au syndic le 29 mars 2024.

La SARL Citya L’Horloge soutient n’avoir commis aucune faute durant l’exercice de ses deux mandats.

Si en effet le syndic ne peut être tenu pour responsable de la non réalisation de travaux, lorsque ces travaux ont été refusés par l’assemblée générale des copropriétaires, tel n’est pas le cas en l’espèce, aucun refus de travaux n’ayant été voté sur la dite période.

Les éléments ci-dessus permettent d’établir que le syndic a été alerté à plusieurs reprises sur l’urgence de remédier à des infiltrations causées par le mauvais état des façades et de la toiture du bâtiment, qu’il n’est aucunement justifié des diligences dont il se prévaut dans ses conclusions tenant aux demandes de devis en vue de l’assemblée générale du 3 août 2023 ni de l’empêchement à la tenue de l’assemblée générale de janvier 2024au motif nouveau de la nécessité de réaliser un audit thermique.

Il s’en déduit que la SARL Citya L’Horloge a été négligente en n’exerçant pas les pouvoirs qu’elle tenait de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 tenant à l’urgence à prendre les mesures de nature à faire cesser les infiltrations d’eau, en n’organisant une assemblée générale que tardivement suite à la première lettre recommandée avec accusé de réception du 1er septembre 2022 et sans recueillir les éléments d’ordre technique permettant d’éclairer la décision des copropriétaires appelés à se prononcer sur la réalisation des travaux.

La condamnation in solidum avec le syndicat des copropriétaires du syndic à indemniser les copropriétaires requérants des préjudices financier et de jouissance subis est en conséquence de quoi légitime, sauf à en apprécier le montant sur la période d’exercice de la SARL Citya L’Horloge en qualité de syndic.

3.2. Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Localité 12]” fait valoir que la SARL Citya L’Horloge a été défaillante dans l’exécution de ses obligations contractuelles et légales en sa qualité de syndic, ce que cette dernière conteste en arguant du refus des travaux par l’assemblée générale des copropriétaires.

Informés depuis plusieurs années des désordres affectant l’appartement des requérants, notamment par la communication du rapport de la société BP Expertises, les copropriétaires se sont abstenus de réagir dans le but de faire procéder aux travaux qui s’imposaient et il est constant que lors des assemblées générales qui se sont tenue le 30 août 2024, à laquelle le cabinet A2D Immobilier a été désigné en qualité de syndic, les résolutions relatives aux travaux ont été rejetées.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Localité 12]” ne démontre pas avoir subi un préjudice lui permettant de demander à être relevé et garanti par la SARL Citya L’Horloge des condamnations prononcées contre lui, demande dont il doit être débouté.

4. Les préjudices :

4.1. Préjudice matériel :

Dans son rapport daté du 15 septembre 2021, auquel sont annexées des photographies, la société BP Expertises a relevé la présence de moisissures derrière la tête de lit de la chambre 1sur le mur de la façade Ouest et l’existence de spectres de joints apparents sur les façades Ouest et Nord due à une humidification de la paroi. Il est noté que les bâtiments construits dans les années 60-70 ne sont pas thermiquement isolés et que les logements sont équipés de ventilations naturelles par balayage ne permettant pas de maîtriser les débits d’air.

Aux termes d’un procès-verbal de constat établi le 31 décembre 2024 par la SAS Lex 26, commissaires de justice, il a été constaté :

— une extension du phénomène de moisissure dans la chambre 1 avec apparition de cloques sur le mur;

— la présence de spectres de joints dans la chambre 2, outre de la moisissure sur les plinthes, les rideaux de marque MISSONI, sur le mobilier, la bibliothèque et la table en bois ;

— l’apparition de moisissures dans la salle de bains de même que dans la chambre 3, chambre de l’enfant du couple, ce qui n’avait pas été constaté par BP Expertises, moisissure affectant le rideau de marque DESIGNER GUILD, ainsi que les jouets de l’enfant ;

— sur le balcon, le revêtement mural est craquelé et s’écaille.

Aucun élément ne permet d’affirmer à l’instar du syndicat des copropriétaires que le logement des requérants n’aurait pas été entretenu ni aéré et qu’un traitement approprié serait venu à bout des moisissures constatées.

En l’état de ces constatations et des pièces produites, il convient de faire droit aux demandes d’indemnisation comme suit :

— pour la remise en état des meubles endommagés par l’humidité : 2 736 €,

— pour la remise en état des rideaux : 822,80 €,

— pour le nettoyage et la remise en état des pièces : 5 423,28 €.

Il sera fait droit à la demande au titre des frais de nettoyage des moisissures et désinfection pour une somme de 300 euros.

Concernant le remplacement de la literie, il est objecté justement par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 13]” que seule la tête de lit a été endommagée, de sorte qu’il sera fait droit à la demande à hauteur de la somme de 810 euros.

En définitive, le préjudice matériel subi par les requérants du fait des désordres constatés dans leur appartement le 15 septembre 2021 et le 31 décembre 2024, s’élève à la somme de 10 092,08 euros, au paiement de laquelle il y a lieu de condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 13]”, in solidum avec la SARL Citya L’Horloge pour la somme de 6 210 euros.

4.2. Préjudice de jouissance :

Sur la base d’un préjudice de jouissance justement apprécié à la somme de 390 euros par mois, il y a lieu d’allouer aux requérants une somme de 20 670 euros sur la période de décembre 2020 au 10 juin 2025 et de condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Localité 12]” au paiement de ladite somme, in solidum avec la SARL Citya L’Horloge pour 10335 euros.

4.3. Les préjudices moraux :

Les demandeurs exposent que l’humidité et les moisissures apparues dans leur appartement ont été à l’origine de problèmes respiratoires.

Les certificats médicaux versés aux débats pour chacun des membres de la famille ne permettent pas d’imputer avec certitude ces symptômes allergiques avec ces moisissures.

Dans ces conditions, les demandes d’indemnisation ne peuvent être accueillies favorablement.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Il doit être fait droit à la demande de condamnation in solidum relative aux frais de constat pour la somme de 420 euros.

Les dépens de l’instance seront mis à la charge des deux défendeurs qui succombent en leur défense et seront condamnés in solidum.

Il y a lieu également de condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 13]” in solidum avec la SARL Citya L’Horloge au paiement de la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [U] [T] et M. [V] [I] seront dispensés de toute participation à ces condamnations financières par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, la décision de première instance est de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucun élément ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal judiciaire, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Condamne le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Localité 12] », sis [Adresse 7], représenté par son Syndic en exercice, la société A2D Immobilier, à faire exécuter les travaux prévus par le point 4 du devis de la société Vertik n° DEV-2024-2644 du 24 novembre 2024 ;

Assortit cette condamnation d’une astreinte de 100 euros par jour de retard, à compter du mois suivant la signification du présent jugement, astreinte qui courra pendant un délai de deux mois passé lequel délai il sera à nouveau statué sur l’astreinte ;

Déboute Mme [U] [T] et M. [V] [I] de leur demande de dispense du paiement des charges afférentes aux frais de réalisation des travaux ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Localité 12]” de sa demande à être relevé et garanti par la SARL Citya L’Horloge des condamnations prononcées à son encontre ;

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Localité 12]” et la SARL Citya L’Horloge à payer à Mme [U] [T] et M. [V] [I] les sommes suivantes :

—  10 092,08 euros au titre du préjudice matériel, in solidum avec la SARL Citya L’Horloge pour 6 210 euros ;

—  20 670 euros au titre du préjudice de jouissance, in solidum avec la SARL Citya L’Horloge pour 10335 euros ;

Déboute Mme [U] [T] et M. [V] [I] de leur demande au titre des préjudices moraux ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Localité 12]”, in solidum avec la SARL Citya L’Horloge à payer à Mme [U] [T] et M. [V] [I] la somme de 420 euros au titre des frais de constat ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Localité 12]”, in solidum avec la SARL Citya L’Horloge aux dépens de l’instance ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Localité 12]”, in solidum avec la SARL Citya L’Horloge à payer à Mme [U] [T] et M. [V] [I] la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que Mme [U] [T] et M. [V] [I] seront dispensés de toute participation à ces condamnations financières par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT