TRIBUNAL

de [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Chambre de proximité

N° RG 25/00323 -

N° Portalis DB22-W-B7J-TP34

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du

17 Février 2026

[B] [K] [R] [I]

C/

[V] [U], [A] [N] [Z]

Expédition exécutoire délivrée

le

à M^e Claire FAGES

Expédition certifiée conforme

délivrée le

à M. [V] [U]

à Mme [A] [N] [Z]

Minute n° : /2026

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 17 Février 2026 ;

Sous la Présidence de Monsieur François REMIGY, Magistrat exerçant à titre temporaire au tribunal judiciaire de Versailles chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection, assisté de M^me Sylvie PAWLOWSKI, Greffière ;

L’ordonnance suivante a été mise à disposition au greffe ;

ENTRE

DEMANDEUR:

M. [B] [K] [R] [I]

[Adresse 2]

représenté par M^e Claire FAGES, avocat au barreau de TOULOUSE substitué par M^e Guillaume NICOLAS, avocat au barreau de VERSAILLES

ET

DEFENDEURS :

M. [V] [U]

[Adresse 3]

[Localité 3]

comparant en personne

Mme [A] [N] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 3]

comparante en personne

Après débats à l’audience publique des référés du 12 Janvier 2026, le juge des contentieux de la protection a indiqué que la décision serait mise à disposition au greffe le 17 Février 2026 aux horaires d’ouverture au public du Greffe.

FAITS ET PROCEDURE :

En vertu d’un bail sous seing privé en date du 16 septembre 2023 à effet au 6 octobre 2023 suivant mandat de gestion de la société Crédit Agricole Immobilier Services Monsieur [K] [B] [R] [I] a donné en location à Monsieur [V] [U] et Madame [A] [Z] un appartement avec deux emplacements de parking dont il est propriétaire situés [Adresse 4] à [Localité 4] en contrepartie d’un loyer de 838 euros et 152 euros de charges.

Les locataires laissant des loyers impayés, le bailleur après une relance du 13 mai 2025 sans succès leur a délivré un commandement visant la clause résolutoire, par acte du 13 juin 2025 en paiement de la somme de 3059,53 euros arrêté au 1er juin 2025 et notifié à la CCAPEX le 25 juin 2025.

Suivant assignation en date du 25 août 2025 Monsieur [K] [B] [R] [I] a fait citer Monsieur [V] [U] et Madame [A] [Z] à comparaitre devant le juge du contentieux de la protection de [Localité 1] pour l’audience du 12 janvier 2026.

En application de l’article 114 de la Loi n°98-657 du 29 juillet 1998, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département au moins deux mois avant l’audience, par EXPLOC le 9 septembre 2025.

Monsieur [K] [B] [R] [I] demande au juge des contentieux de la protection de:

Prononcer la résiliation du bail par mise en jeu de la clause résolutoire.

Ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [V] [U] et Madame [A] [Z] de l’appartement susmentionné, ainsi que de tous les occupants de leur chef, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier,

Les condamner par provision à leur payer une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant du loyer actualisé sans préjudice des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Condamner solidairement par provision Monsieur [V] [U] et Madame [A] [Z] à lui payer la somme de 4003,79 euros au titre de l’arriéré locatif au 8 août 2025.

Ordonner la séquestration des meubles et objets meublants garnissant les lieux en tel garde-meubles aux frais risques et périls des défendeurs.

Les condamner à la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, ce compris le coût du commandement de payer du 13 juin 2025 et les dépens de l’article 1 444-32 du code de commerce en cas d’ exécution forcée.

Un rapport social joint au débat suscite la mise en place d’un plan d’apurement à hauteur de 200 euros.

A l’audience du 12 janvier 2026 Monsieur [K] [B] [R] [I] représenté par son conseil a actualisé la dette à la somme de 5792,89 euros mois de janvier 2026 inclus.

Monsieur [V] [U] et Madame [A] [Z] étaient présents et validaient la proposition faite dans le rapport social.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 9 septembre 2025, soit au moins 2 mois avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la CCAPEX le 25 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Monsieur [K] [B] [R] [I] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 16 septembre 2023, du commandement de payer, délivré le 13 juin 2025 et du décompte de la créance que monsieur [K] [B] [R] [I] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner par provision Monsieur [V] [U] et Madame [A] [Z] solidairement à payer à Monsieur [K] [B] [R] [I] la somme de 5792,89 , au titre au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés mois de janvier 2026 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2025 sur la somme de 3215,67 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer, demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer, resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et sommant de payer dans un délai de deux mois , a été signifié par commissaire de justice en date du 13 juin 2025.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai imparti.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 13 août 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si les locataires se libèrent de la dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce il est proposé la somme de 200 euros en plus du loyer pour circonscrire la dette locative.

Il convient alors d’accorder les délais réclamés selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances et le loyer sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Sur l’expulsion et les indemnités d’occupation en cas de défaut de paiement

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par les bailleurs.

De plus, l’expulsion de Monsieur [V] [U] et Madame [A] [Z] et de tous occupants de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En tant que de besoin, il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer principal révisable tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté des provisions sur charges s’il s’était poursuivi, et en conséquence de condamner solidairement par provision Monsieur [V] [U] et Madame [A] [Z] au paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner solidairement Monsieur [V] [U] et Madame [A] [Z] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer de 156,14 euros.

Il convient également de condamner solidairement Monsieur [V] [U] et Madame [A] [Z] à payer à Monsieur [K] [B] [R] [I] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de Monsieur [K] [B] [R] [I] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 16 septembre 2023 entre monsieur [K] [B] [R] [I] d’une part, et d’autre part Monsieur [V] [U] et Madame [A] [Z] concernant l’appartement [Adresse 5] et les deux parkings situés [Adresse 6] à [Localité 4] sont réunies à la date du 13 août 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE solidairement par provision Monsieur [V] [U] et Madame [A] [Z] à payer à Monsieur [K] [B] [R] [I] la somme de 5792,89 euros au titre au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés mois de janvier 2026 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 13 juin 2025 sur la somme de 3059,53 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Les AUTORISE à s’acquitter de la dette en 28 mensualités de 200 euros en plus du loyer et un dernier et 29e versement égal au solde de la dette, et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

N° RG 25/00323 – N° Portalis DB22-W-B7J-TP34. Ordonnance de référé du 17 Février 2026.

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [V] [U] et Madame [A] [Z] de l’appartement et des parkings situés [Adresse 7] à [Localité 4] ainsi que de tous occupants de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE solidairement par provision Monsieur [V] [U] et Madame [A] [Z] à payer à Monsieur [K] [B] [R] [I] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 13 août 2025 jusqu’à la libération effective des lieux

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [U] et Madame [A] [Z] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 13 juin 2025 de 156,14 euros

Les CONDAMNE solidairement à payer à Monsieur [K] [B] [R] [I] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé à [Localité 1] le 17 février 2026.

LA GREFFIÈRE LE JUGE