Tribunal Judiciaire de Versailles, 3e chambre, 6 novembre 2025, n° 22/00211

Autour de la décision
- Arguments
  Nouveau
- Commentaires
  0

Texte intégral
- Parties
- Débats
- Composition de la Cour
- Faits
- Motifs de la décision
- Sur la demande concernant la transmission de comptes débiteurs
- Sur la demande concernant le remboursement de chèques
- Sur les autres demandes
- Sur les dépens
- Sur les demandes au titre des frais irrépétibles
- Sur l'exécution provisoire
- Dispositif

Décisions similaires
- Citées dans les mêmes commentaires
- Citant les mêmes articles de loi
- De référence sur les mêmes thèmes
- Sur les mêmes thèmes

TJ Versailles 6 novembre 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Rejeté
Obligation de gestion comptable du syndic
Le tribunal a estimé que le simple fait d'avoir des comptes débiteurs ne prouve pas une faute de gestion de BSI, et que le syndicat n'a pas établi l'existence d'un préjudice.
Rejeté
Absence de preuve de prélèvements indus
Le tribunal a jugé que la production de photocopies de chèques sans preuve de leur débit effectif ne suffit pas à établir une faute de BSI.
Accepté
Dépens et frais irrépétibles
Le tribunal a condamné le syndicat des copropriétaires à payer une somme au titre des frais irrépétibles, conformément à l'article 700 du code de procédure civile.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TJ Versailles, 3e ch., 6 nov. 2025, n° 22/00211
Numéro(s) :	22/00211
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	14 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Pascal KOERFERFrançois BLANGYAude ALEXANDRE
Cabinet(s) :	SCP D AVOCATS CORDELIER & ASSOCIESSCP BOULAN KOERFER PERRAULT & ASSOCIES SOCIETE CIVILE PROFESSIONELLE D AVOCATS INTERBARREAUX
Parties :	son syndic en exercice, Le syndicat des copropriétaires de l' immeuble [ Adresse 2 ] situé [ Adresse 2 ] c/ La société AXA FRANCE IARD, )

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

06 NOVEMBRE 2025

N° RG 22/00211 – N° Portalis DB22-W-B7G-QL2T

Code NAC : 71H

LCD

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, NEXITY LAMY, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 487 530 099 dont le siège social est situé [Adresse 3] et prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Aude ALEXANDRE de l’AARPI TRIANON AVOCATS, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDERESSES :

1/ La SELARL JSA prise en la personne de Maître [R] [P] en sa qualité de Liquidateur Judiciaire de la société BORD DE SEINE IMMOBILIER (BSI – RCS VERSAILLES 752 926 444), société d’exercice libéral à responsabilité limitée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 419 488 655 dont le siège social se situe

[Adresse 1],

représentée par Maître Pascal KOERFER de la SCP BOULAN KOERFER PERRAULT, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

2/ La société AXA FRANCE IARD, société anonyme à conseil d’administration immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NANTERRE sous le numéro 722 057 460 dont le siège social est situé [Adresse 4] et prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par Maître François BLANGY de la SCP CORDELIER ET ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Mélina PEDROLETTI, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

* * * * * *

ACTE INITIAL du 29 Décembre 2021 reçu au greffe le 06 Janvier 2022.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 02 Septembre 2025,

Monsieur JOLY, Président de la Chambre, a mis l’affaire en délibéré

au 06 Novembre 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint

Monsieur LE FRIANT, Vice-Président

Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] sis

[Adresse 2] a eu pour

syndic la société Bord de Seine Immobilier (ci-après BSI), jusqu’au

27 novembre 2020, date à laquelle la société NEXITY LAMY a été désignée en qualité de syndic en ses lieu et place.

Par courriers recommandés en dates 16 mars 2021 et 22 octobre 2021, la société NEXITY LAMY a demandé à la société BSI de lui restituer des sommes.

Par jugement rendu le 16 décembre 2021, le tribunal de commerce de Versailles a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l’encontre de la société BSI et a désigné la Selarl JSA, prise en la personne de Maître [R] [P], en qualité de liquidateur judiciaire.

Par acte d’huissier en date du 29 décembre 2021, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] sis [Adresse 2] (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic en exercice, la société NEXITY LAMY, a fait assigner la société BSI devant le tribunal judiciaire de Versailles, aux fins de la voir condamnée au versement d’une somme de 14.646,04 euros à titre de dommages et intérêts, soit :

—  10.711,54 euros en réparation du préjudice subi du fait de la remise de comptes débiteurs,

—  3.934,50 euros en réparation du préjudice correspondant aux sommes indûment prélevées sur son compte par la société BSI.

Selon exploit d’huissier délivré le 15 juin 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la société NEXITY LAMY, a assigné en intervention forcée la Selarl JSA en qualité de liquidateur judiciaire de la société BSI ainsi que la société AXA FRANCE IARD en qualité d’assureur de la société BSI.

Les procédures ont été jointes par une ordonnance du juge de la mise en état du 25 octobre 2022.

Par une ordonnance en date du 29 juin 2023, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Versailles a :

— déclaré irrecevable l’action du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la société BSI et de son liquidateur la Selarl JSA,

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la Selarl JSA en qualité de liquidateur judiciaire de la société BSI, la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens de l’instance engagée à l’encontre de la société BSI et de son liquidateur, la Selarl JSA,

— renvoyé l’affaire à l’audience de mise en état du 26 septembre 2023.

La clôture est intervenue par ordonnance du 4 juin 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] demande au tribunal, au visa des articles 18 et 18-2 de la loi du

10 juillet 1965, du décret du 14 mars 2005 et de l’arrêté du 14 mars 1965, de :

— condamner la société AXA, assureur de la société BSI désormais liquidée et représentée par la Selarl JSA es qualités de liquidateur, à lui verser une somme de 14.646,04 euros à titre de dommages et intérêts, soit :

—  10.711,54 euros en réparation du préjudice subi du fait de la remise de comptes débiteurs,

—  3.934,50 euros en réparation du préjudice correspondant aux sommes indûment prélevées sur son compte par la société BSI,

— condamner la société AXA à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société AXA aux dépens qui seront recouvrés par Maître Aude ALEXANDRE LE ROUX en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande au titre des comptes débiteurs, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] fait valoir que la société BSI n’a pas adressé à la société NEXITY, désignée pour lui succéder, la somme de 10.711,54 euros correspondant aux comptes débiteurs du syndicat, et ce malgré des relances par mail et courrier, de sorte qu’il apparaît que la société BSI n’a pas procédé à l’apurement des comptes. Il ajoute que la société BSI a ainsi manqué à ses obligations en maintenant des comptes débiteurs du syndicat pour un montant de plus de

10.000 euros puis en les transmettant à son successeur et indique qu’il lui appartenait de procéder à des appels de fonds exceptionnels pour rétablir l’équilibre financier du syndicat. Le syndicat des copropriétaires précise que la responsabilité de la société BSI étant ainsi engagée, il est bien fondé à solliciter la condamnation de son assureur, la société AXA, à lui verser la somme de 10.711,54 euros en réparation du préjudice subi.

Au soutien de sa demande de remboursement des sommes indûment débitées sur le compte de la copropriété, le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’à la suite de sa désignation comme syndic, la société NEXITY a procédé à la reprise comptable du syndicat et s’est aperçue qu’elle ne possédait pas les justificatifs d’un certain nombre de chèques débités, notamment deux chèques débités les 30 juillet 2020 et 13 août 2020 pour des montants de 180 euros et

3.754,50 euros. Il ajoute que la société BSI n’a jamais apporté d’explications ni de justificatifs sur ces chèques qui ont été débités en banque mais n’apparaissent pas dans la comptabilité du mandat. Le syndicat des copropriétaires conclut que la société BSI a manifestement manqué à ses obligations en n’ayant pas tenu une comptabilité permettant une identification des justificatifs de tous les mouvements de fonds et en s’abstenant abusivement de communiquer les justificatifs demandés et qu’il est ainsi bien fondé à solliciter

la condamnation de la société AXA à lui verser une somme

de 3.934,50 euros en réparation du préjudice correspondant aux

sommes indûment prélevées sur son compte par son assuré, la

société BSI, à la suite de la faute de cette dernière.

S’agissant de l’exclusion de garantie soulevée par la société AXA, le syndicat des copropriétaires soutient que, si l’exclusion concerne le

non-versement ou la non-restitution des fonds, elle ne concerne pas les fautes commises par l’assurée dans le cadre de sa mission.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 23 septembre 2024,la société AXA FRANCE IARD demande au tribunal, au visa des articles 18 et 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de l’article 1240 du code civil et de l’article L.112-6 du code des assurances, de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] de toutes ses demandes à son encontre en ce que d’une part la responsabilité de la société BSI n’est pas prouvée et d’autre part en ce que AXA FRANCE IARD est bien fondée à opposer au syndicat des copropriétaires les exclusions de garantie de la police ;

Subsidiairement,

— limiter toute condamnation de la société AXA FRANCE IARD à hauteur des limites de garanties et franchises prévues au contrat d’assurance souscrit soit, pour les dommages immatériels non consécutifs, une franchise appliquée de 10% pour un montant maximum de 1.800 euros;

En toute hypothèse,

— dire n’y avoir lieu à l’exécution provisoire,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître François BLANGY, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande, la société AXA FRANCE IARD soutient que l’action sur le fondement de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 est distincte d’une action en responsabilité et que seul le juge des référés est compétent pour trancher le litige. Elle ajoute qu’en toute hypothèse, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] n’établit aucune faute de la société BSI, ne fournissant ni la preuve des arriérés de charges, ni celle des chèques débités. Elle précise que le syndicat des copropriétaires reproche à la société BSI d’avoir prétendument laissé des soldes débiteurs sur la période du 31 décembre 2020 au 31 décembre 2021, alors que la société BSI a été remplacée par la société NEXITY le 27 novembre 2020. Par ailleurs, la société AXA FRANCE IARD soutient que le grand livre produit démontre que le solde général présente un parfait équilibre entre débit et crédit.

Concernant les chèques, la société défenderesse soutient que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’un encaissement de ces chèques et ne les corrobore par aucun document comptable.

La société AXA FRANCE IARD fait enfin valoir que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas avoir subi un préjudice et ajoute que le demandeur, qui a fait assigner tardivement son ancien syndic, se prévaut de sa propre turpitude en invoquant l’irrecevabilité de ses demandes à l’égard de la société BSI pour solliciter la condamnation d’AXA FRANCE IARD en qualité d’assureur.

Enfin, la société AXA FRANCE IARD considère que si la responsabilité de la société BSI devait être engagée, la clause d’exclusion de garantie relative au non-versement ou à la non-restitution des fonds, effets ou valeurs reçus à quelque titre que ce soit par l’assuré s’appliquerait. En tout état de cause, elle indique être bien fondée à opposer au syndicat des copropriétaires la franchise de garantie prévue au contrat d’assurance souscrit.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande concernant la transmission de comptes débiteurs

L’article 9 du code de procédure civile dispose : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. ».

L’article 18, II de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndic est chargé de la gestion comptable et financière du syndicat et doit, à ce titre, établir le budget prévisionnel, en concertation avec le conseil syndical, ainsi que les comptes du syndicat et leurs annexes, les soumettre au vote de l’assemblée générale et tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat.

L’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 affirme qu’en cas de changement de syndic, l’ancien est tenu de remettre au nouveau, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie. Après mise en demeure, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la société AXA FRANCE IARD ès qualités d’assureur de la société BSI, son ancien syndic, au titre de la responsabilité de ce dernier pour des fautes commises dans le cadre de la gestion comptable et financière du syndicat.

Il sera relevé à titre liminaire que, comme le soutient la défenderesse, le présent litige ne relève pas de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de démontrer l’existence d’une faute commise par son ancien syndic et du préjudice qui en serait résulté.

Il est constant que la société BSI, assurée par la société AXA FRANCE IARD, a exercé les fonctions de syndic de l’immeuble [Adresse 2] jusqu’au

29 novembre 2020, date à laquelle le syndic nouvellement élu, NEXITY LAMY, a pris ses fonctions, et qu’elle était, en cette qualité, astreinte à une obligation de gestion comptable et financière conformément à l’article 18 de la loi

du 10 juillet 1965.

Le simple fait que le grand livre de l’immeuble fasse apparaître plusieurs comptes débiteurs est insuffisant à prouver l’existence d’une faute de gestion de la société BSI. La production, par le syndicat des copropriétaires, de courriers adressés par la société NEXITY LAMY à la société BSI aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 10.711,54 euros correspondant à la somme de ces comptes débiteurs, n’est pas davantage de nature à établir l’existence d’une faute commise par la société BSI, ni l’existence d’un préjudice qui en découlerait pour le syndicat des copropriétaires.

En tout état de cause, le grand livre de l’immeuble produit par le syndicat des copropriétaires couvre la période du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021, soit une période postérieure à la prise de fonction du nouveau syndic, NEXITY LAMY, le 29 novembre 2020.

Partant, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de la somme de 10.711,54 euros.

Sur la demande concernant le remboursement de chèques

L’article 2 de l’arrêté du 14 mars 2005 dispose : « Le syndic tient le livre journal et le grand livre des comptes du syndicat. Le livre journal, tenu selon les dispositions du décret n° 83-1020 du 29 novembre 1983, enregistre chronologiquement les opérations ayant une incidence financière sur le fonctionnement du syndicat. Le grand livre des comptes regroupe l’ensemble des comptes utilisés par le syndicat, opération par opération. »

Le même arrêté précise en son article 4 que tout enregistrement comptable comporte un libellé permettant une identification de la pièce justificative qui l’appui. De plus, l’article 6 du décret du 14 mars 2005 affirme « En cas de changement de syndic, les documents comptables et les originaux des pièces justificatives sont transmis au successeur, le syndic sortant prenant ses propres dispositions afin de conserver les copies des pièces justificatives qu’il estime nécessaires pour la justification des opérations comptables qui lui incombaient. ».

En l’espèce, sont produites par le demandeur les photocopies de deux chèques émis par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à la Société BSI, d’un montant de 180 euros et de 3.754,50 euros, datant respectivement du 30 juillet 2020 et du 12 août 2020.

La seule production de ces photocopies, sans que ne soit produite aux débats aucune preuve de leur débit effectif, est insuffisante à démontrer que les sommes correspondantes ont été indûment prélevées sur le compte du syndicat des copropriétaires en raison d’une faute de la société BSI.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera également débouté de sa demande tendant au paiement de la somme correspondant aux chèques litigieux.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. De plus, l’article 699 du code de procédure civile dispose : « Les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. ».

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Maître François BLANGY n’ayant pas assuré la postulation devant le présent tribunal, la demande de distraction formulée par la société AXA FRANCE IARD à son profit sera rejetée.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], condamné aux dépens, sera condamné au paiement d’une somme qu’il est équitable de fixer à 3.000 euros, à la Société AXA FRANCE IARD. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] sera débouté de sa demande sur ce fondement.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le présent jugement est donc assorti de l’exécution provisoire de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, de l’intégralité de ses demandes,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, à payer à la Société AXA FRANCE IARD, la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] sis [Adresse 2] aux dépens,

Rejette la demande de distraction formulée par la société AXA FRANCE IARD au profit de Maître François BLANGY, sur le fondement de l’article 699 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 NOVEMBRE 2025 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT