Tribunal Judiciaire d'Avignon, Contentx gen <ou= 10 000eur, 3 juin 2025, n° 25/00022

TJ Avignon 3 juin 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de participation aux charges des copropriétaires
La cour a constaté que la SCI MA SCI est bien propriétaire des lots et qu'elle n'a pas contesté les décisions des assemblées générales, rendant ainsi sa créance établie.
Accepté
Frais nécessaires exposés par le syndicat
La cour a jugé que les frais nécessaires au recouvrement sont justifiés et doivent être remboursés par la SCI MA SCI.
Accepté
Mauvaise foi de la SCI MA SCI
La cour a constaté que la SCI MA SCI a manqué à son obligation de paiement, causant un préjudice au syndicat.
Accepté
Frais exposés non compris dans les dépens
La cour a jugé que le syndicat a droit à une indemnisation pour les frais engagés dans le cadre de la procédure.
Accepté
Partie perdante condamnée aux dépens
La cour a statué que la SCI MA SCI, en tant que partie perdante, doit supporter les dépens de l'instance.

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Sur la décision

Référence :	TJ Avignon, contentx gen <ou= 10 000eur, 3 juin 2025, n° 25/00022
Numéro(s) :	25/00022
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	20 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Christophe TIXADORPhilippe CORNET
Parties :	LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L' IMMEUBLE [ Adresse 12 ] c/ S.C.I. MA SCI

Texte intégral

COUR D’APPEL DE [Localité 11]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00022 – N° Portalis DB3F-W-B7J-J75B

Minute N° : 25/00335

JUGEMENT DU 03 Juin 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

M^e Jean-christophe TIXADOR

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 12], pris en la personne de son syndic en exercice la SOCIETE CITYA L’HORLOGE, SARL au capital de 50 600,00 € immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 349759647, dont le siège social est [Adresse 4] (France), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Activité :

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée par M^e PHILIPPE CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Jean-christophe TIXADOR, avocat au barreau D’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

S.C.I. MA SCI, Société civile immobilière immatriculée au RCS de Paris sous le n° 983517780, dont le siège social est [Adresse 6] (France), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Activité :

[Adresse 5]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Monsieur Pierre CHANNOY, Magistrat à Titre Temporaire,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 1/4/25

EXPOSE DU LITIGE

La SCI MA SCI est propriétaire dans l’immeuble en copropriété dénommé « SIXTE ISNARD » sis [Adresse 1] à Avignon, des lots n°240 et n°262.

La SCI MA SCI a été mise en demeure de régler ses charges de copropriété par lettre recommandée avec avis de réception du 11 décembre 2024, revenue « destinataire inconnue à l’adresse ».

N’obtenant pas règlement amiable des charges de copropriétés, par exploit délivré le 19 février 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic, la société CITYA, a fait citer la SCI MA SCI devant le présent tribunal aux fins principalement de la voir condamnée au règlement des charges de copropriété lui incombant.

Au cours de l’audience du 1er avril 2024, le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 12] a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement et a formulé les demandes suivantes :

Vu la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et notamment ses articles 10 et 10-1,

Vu les pièces versées aux débats,

CONDAMNER la SCI MA SCI à lui payer au titre de charges de copropriété arrêtés au 7 février 2025, la somme de 2.962,31 €, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 11 décembre 2024,

CONDAMNER la SCI MA SCI à lui payer la somme de 1.002,00 € au titre des frais nécessaires outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 11 décembre 2024,

CONDAMNER la SCI MA SCI à lui payer la somme de 2.500,00 € au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNER la SCI MA SCI à lui payer la somme de 2.500,00 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER la SCI MA SCI aux entiers dépens.

Principalement, le Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 12] considère que son action repose sur l’obligation de participation aux charges des copropriétaires tels que prévue par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

Au cours de cette audience, la SCI MA SCI ne comparait pas et n’est pas représentée.

Dans le cadre de cette procédure, la SCI MA SCI a été citée à étude.

Le défendeur n’ayant pas comparu ou n’ayant pas été représenté, le présent jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire à l’égard de toutes les parties en l’absence de citation délivrée à personne, conformément aux dispositions de l’article 473 al.2 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que « le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif », il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

A l’audience du 1er avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 3 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Ainsi qu’il ressort de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le tribunal fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose que “A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugé dans les conditions suivantes :

1° La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2° Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3° Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ;

4° Le juge a la faculté de renvoyer l’affaire devant la formation collégiale, à une audience dont il fixe la date, qui statuera selon la procédure accélérée au fond ;

5° A titre exceptionnel, en cas d’urgence manifeste à raison notamment d’un délai imposé par la loi ou le règlement, le président du tribunal, statuant sur requête, peut autoriser à assigner à une heure qu’il indique, même les jours fériés ou chômés ;

6° Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ;

7° La décision du juge peut être frappée d’appel à moins qu’elle n’émane du premier président de la cour d’appel ou qu’elle n’ait été rendue en dernier ressort en raison du montant ou de l’objet de la demande ;

“Le délai d’appel ou d’opposition est de quinze jours”.

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965: «Par dérogation aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur » ;

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, il ressort notamment qu’au cours des assemblées 2023 et 2024 les comptes des exercices précédents ont été approuvés et les budgets prévisionnels votés. Par la suite, la SCI MA SCI a été défaillante suite à l’envoi de la mise en demeure en date du 11 décembre 2024.

Le défendeur n’a contesté aucune de ces décisions dans le délai imparti.

Il résulte de l’avis de mutation du 22 mars 2024, et du relevé des formalités publiées en date du 4 décembre 2024 versés aux débats que la SCI MA SCI est bien propriétaire des lots numérotés 240 et 262 au sein de l’immeuble situé [Adresse 2]. Elle est tenue, de ce fait, au paiement de sa quote-part des charges de copropriété.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès, qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, ni les honoraires du syndic pour constitution du dossier à l’avocat, pas plus que les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent de tels frais.

Le demandeur a fourni dans ses pièces un décompte actualisé au 25 mars 2025, mais le tribunal étant tenu par les termes de la demande figurant dans les conclusions ou prononcé à l’oral lors de l’audience, ce document non expressément repris par le demandeur ne peut être considéré comme étant une mise à jour de sa demande.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété est établie à hauteur de la somme de 2.962,31 € selon décompte arrêté au 7 février 2025. Les frais « contentieux » de 480,00 € et de 250,00 € ne constituent, quant à eux, pas des frais nécessaires.

Par conséquent, la SCI MA SCI sera condamnée au paiement de la somme de 2.962,31 €, montant des charges de copropriété arrêtées au 7 février 2025, avec intérêts au taux légal à compter :

Du 11 décembre 2024 pour la somme de 2.416,46 € visée par la mise en demeure,De la signification du présent jugement pour la somme d’actualisation de 545,85 €.

La SCI MA SCI sera en outre condamnée aux frais nécessaires au recouvrement d’un montant de 272,00 € avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte des pièces produites aux débats que la SCI MA SCI s’est abstenue de régler les appels de fonds, sans raisons valables ce qui démontre sa mauvaise foi.

Les manquements répétés de la SCI MA SCI à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, la SCI MA SCI sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800,00 € à titre de dommages-intérêts.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI MA SCI qui succombe à l’instance sera condamné aux entiers dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la SCI MA SCI sera condamnée à la somme de 800,00 €.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après en avoir délibéré, par jugement réputé contradictoire et susceptible d’appel, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI MA SCI à payer au Syndicat des copropriétaires la copropriété [Adresse 12] la somme de 2.962,31 € au titre du montant des charges de copropriété arrêtées au 7 février 2025,

DIT que des intérêts au taux légal s’appliqueront à compter du 11 décembre 2024, date de la mise en demeure sur la somme de 2.416,46 €,

DIT que des intérêts au taux légal s’appliqueront à compter la signification du présent jugement, sur la somme de 545,85 €,

CONDAMNE la SCI MA SCI à payer au Syndicat des copropriétaires la copropriété SIXTE [Adresse 10] la somme de 272,00 € au titre des frais nécessaire au recouvrement,

DIT que des intérêts au taux légal s’appliqueront à compter la signification du présent jugement, sur la somme de 272,00 €,

CONDAMNE la SCI MA SCI à payer au Syndicat des copropriétaires la copropriété [Adresse 12] la somme de 800,00 € au titre des dommages et intérêts,

CONDAMNE la SCI MA SCI à payer au Syndicat des copropriétaires la copropriété [Adresse 12] la somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI MA SCI aux entiers dépens de l’instance,

REJETTE le surplus des demandes, plus amples ou contraire,

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 3 juin 2025.

Le Greffier Le Juge