COUR D’APPEL DE [Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00182 – N° Portalis DB3F-W-B7J-J77B

Minute N° : 25/00424

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 07 Octobre 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :M^e GARDIEN

Copie délivrée à :M.[C]

le :07/10/2025

DEMANDEUR

S.A. UNICIL , agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié es-qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Franck GARDIEN, avocat au barreau d’AVIGNON

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [C]

né le 26 Novembre 1968

[Adresse 2],

[Adresse 6]

[Localité 4]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 02 Septembre 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 avril 2023 avec prise d’effet au 28 avril 2023, la SA UNICIL a consenti à Monsieur [O] [C] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis : [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 253,92 euros hors charges, ainsi que sur un emplacement de stationnement pour un loyer mensuel de 15,00 euros.

Faute de paiement des loyers dans les délais convenus, et par exploit du 27 novembre 2024, la SA UNICIL a fait délivrer à Monsieur [O] [C] un commandement de payer, au titre du solde des loyers et charges non réglés, la somme de 1.148,40 euros outre les frais, commandement visant la clause résolutoire. Ce commandement somme également le requis, de fournir, sous huit jours, son avis d’imposition de l’année 2023 sur les revenus de 2022.

Faute de régularisation, et par exploit délivré le 17 février 2025, la SA UNICIL a fait citer Monsieur [O] [C] devant le juge des référés du présent tribunal aux fins de le voir principalement condamné à :

— voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du contrat de bail à compter du 28 janvier 2025 ;

— l’expulsion ainsi que tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ;

— lui payer à titre provisionnel l’arriéré locatif, pour la somme de 1.986,66 euros au 03 février 2025 ;

— lui payer une indemnité mensuelle d’occupation fixée au moins au montant du loyer et des charges, soit 366,58 euros (350,56 euros + 16,02 euros) en cas de maintien dans les lieux au-delà de la décision à intervenir et ce, jusqu’à parfaite libération des lieux, cette indemnité sera indexée selon l’indice de référence utilisée pour la révision annuelle des loyers ;

— condamner Monsieur [O] [C] à communiquer son avis d’imposition 2023 sur les revenus de 2022 ;

— lui payer la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure pénale, outre les entiers dépens.

Après un renvoi, l’affaire est retenue à l’audience du 02 septembre 2025 lors de laquelle la SA UNICIL comparaît représentée et sollicite le bénéfice de son assignation, sous réserve de l’actualisation de la dette locative à la somme de 2.940,04 euros au 05 août 2025. Elle indique que le loyer courant est réglé. Le bailleur ne s’oppose pas à des délais de paiement ainsi que la suspension de la clause résolutoire.

Monsieur [O] [C] comparait en personne, il sollicite des délais de paiement sur 36 mois ainsi que la suspension de la clause résolutoire. Il indique qu’une demande FSL est en cours afin de l’aider à solder sa dette locative.

Aucun Diagnostic Social et Financier n’a été communiqué au Tribunal avant l’audience.

La décision est mise en délibéré au 07 octobre 2025.

Le défendeur régulièrement assigné, ayant comparu, la présente ordonnance, susceptible d’appel, sera contradictoire, application de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par ailleurs, par application de l’article 835 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Enfin, il ressort de l’article 9 de ce code qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte en outre de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

1) Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement dénoncée à la préfecture de [Localité 8] le 18 février 2025, au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la CCAPEX de [Localité 8] a été saisie le 28 novembre 2024 de la situation d’impayés, soit dans les délais légaux impartis.

La demande de résiliation formée par le bailleur est donc recevable.

2) Sur l’indemnité provisionnelle au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, et des stipulations du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur a actualisé à l’audience la créance à la somme de 2.940,04 euros et le défendeur, présent à l’audience, ne conteste pas le montant de la dette locative.

Il conviendra de déduire de ce montant la somme de 101,65 euros inscrite sur le décompte à la date du 12 décembre 2024 pour des frais de procédure.

Après examen des décomptes produits par la SA UNICIL, la créance apparaît ainsi incontestable dans son principe comme dans son montant et la demande est fondée à hauteur de 2.838,39 euros (2.940,04 euros – 101,65 euros = 2.838,39 euros) à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers et de charges impayés, décompte arrêté au 05 août 2025, terme de juillet 2025 inclus.

Cette somme sera assujettie au taux d’intérêt légal à compter de la signification la présente ordonnance.

3) Sur la résiliation du bail et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de location est bien doté d’une telle clause résolutoire, laquelle prévoit un délai de deux mois pour régulariser un commandement de payer.

Par ailleurs, il ressort de manière incontestable de la lecture des décomptes produits par le bailleur que Monsieur [O] [C] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer dans le délai de deux mois impartis dans le commandement de payer et le bail (plus favorable que les nouvelles dispositions législatives donc retenu en l’espèce) soit avant le 28 janvier 2025.

Les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies au bénéfice de la SA UNICIL depuis le 28 janvier 2025.

*

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Par ailleurs, il résulte d’une lecture combinée des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect par le bailleur de son obligation de remettre au locataire un logement décent.

Enfin, il ressort du même article que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, l’examen des décomptes produits atteste d’efforts de paiement avec la reprise des paiements du loyer courant. De plus, le bailleur ne s’oppose pas à des délais de paiements ainsi que la suspension de la clause résolutoire.

Dès lors, il y a lieu d’accorder à ce dernier un délai de paiement de 36 mois, correspondant à trente-cinq mensualités de 80 euros, et le solde restant dû à la trente-sixième mensualité, selon des modalités qui seront précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Par application de l’article 24 précité, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Si le requis se libère dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué, et il ne sera pas expulsé.

En revanche, si celui-ci ne respecte pas les délais accordés ou s’il ne règle pas l’intégralité du loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise.

Dans cette hypothèse, son expulsion sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Par ailleurs il sera condamné à payer à la SA UNICIL, à titre provisionnel et d’indemnité d’occupation, en application de l’article 1240 du code civil et à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, et avec indexation.

4) Sur la communication de l’avis d’imposition 2023 de Monsieur [O] [C] :

La SA UNICIL sollicite du tribunal la condamnation de Monsieur [O] [C] à fournir ses avis d’imposition de l’année 2023 sur les revenus de 2022 afin de permettre la régularisation de son dossier.

La société bailleresse n’apporte aucun fondement juridique au soutien de cette demande de condamnation.

Elle sera ainsi déboutée de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Amandine GORY, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des référés, assistée de Béatrice OGIER, greffière, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent et par provision,

Déclarons recevable la demande de résiliation formée par la SA UNICIL concernant le contrat de bail du 27 avril 2023 consenti à Monsieur [O] [C] et portant sur un local à usage d’habitation (ainsi qu’un garage) sis : [Adresse 7] ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 28 janvier 2025 ;

Condamnons Monsieur [O] [C] à payer à la SA UNICIL la somme de 2.838,39 euros, à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers et de charges impayés, terme de juillet 2025 inclus et décompte arrêté au 05 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

Autorisons Monsieur [O] [C] à se libérer de cette somme sur une durée de trente-six mois par versements mensuels de 80 euros les trente-cinq premiers mois, le solde au trente-sixième et, sauf meilleur accord des parties, le premier versement devant intervenir le dixième jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance, puis le 10 de chaque mois, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers ;

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer et arriéré locatif) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

— Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail précité ;

— Autorisons en ce cas l’expulsion de Monsieur [O] [C] et de tous occupants de son chef du local d’habitation précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, l’intéressé pourra être contraint à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— Disons en ce cas qu’il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamnons en ce cas Monsieur [O] [C] à payer à la SA UNICIL une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise, et ce jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés ;

ET PAR AILLEURS

Condamnons Monsieur [O] [C] aux entiers dépens de l’instance ;

Rejetons les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que le justifie l’équité ;

Rejetons les autres demandes pour le surplus.

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 07 octobre 2025.

Le Greffier Le Juge