COUR D’APPEL DE [Localité 1]

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N° RG 22/03957 – N° Portalis DBYB-W-B7G-N35C

Pôle Civil section 2

Date : 14 Avril 2026

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. SOON, RCS [Localité 1] 487 438 996, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 1]

représentée par M^e Philippe ANAHORY, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS

Monsieur [Y] [P] [V] [O]

né le 26 Mars 1954 à [Localité 1],

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Nolwenn ROBERT de la SELAS PVB AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

Maître [M] [X], Notaire Associé de la SCP « [M] [X], [K] [X], [U] [F] et [J] [L], notaires associés », inscrite au RCS de Montpellier sous le n° 306732439,,

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Gilles LASRY de la SCP D’AVOCATS BRUGUES – LASRY, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Lors des débats, conformément à l’article 805 du code de procédure civile, les parties ne s’y étant pas opposées, les débats ont eu lieu devant Madame Florence LE-GAL et Madame Magali ESTEVE, juges rapporteurs, qui ont entendu les parties et en ont rendu compte lors du délibéré au troisième magistrat de la formation, Madame Cécilia FINA-ARSON, régulièrement empêchée.

Conformément à l’article 452 du Code de procédure civile, le jugement a été signé par devant Madame Florence LE-GAL, ayant participé aux débats et au délibéré

en présence de [T] [W], auditrice de justice

assistées de Françoise CHAZAL greffière, lors des débats et de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 10 Février 2026 au cours de laquelle le président a fait un rapport oral de l’affaire

MIS EN DELIBERE au 14 Avril 2026

JUGEMENT : rédigé par Cécilia FINA-ARSON et signé par le président et le greffier et mis à disposition le 14 Avril 2026

EXPOSE DU LITIGE

Le 09 novembre 2015, la SARL SOON a acquis un fonds de commerce de restaurant situé [Adresse 4] à [Localité 2] (34), incluant un droit au bail et moyennant le prix de 185 000 euros.

Par courrier du 12 mai 2022, Maître [M] [X] a informé la SARL SOON que son bailleur, Monsieur [Y] [O], souhaitait vendre les locaux et lui a fait une offre d’achat au prix de 160 000 euros, au titre de son droit de préemption de locataire.

Par courrier en réponse daté du 16 mai 2022, la SARL SOON a informé le notaire de son acceptation de l’offre.

Par courrier officiel du 17 juin 2022, le conseil de Monsieur [Y] [O] a contesté l’acceptation de l’offre mais en réponse, par courrier officiel du 21 juillet 2022, celui de la SARL SOON l’a mis en demeure d’effectuer les diligences utiles auprès du notaire pour réaliser la vente.

Par acte d’huissier de justice du 06 septembre 2022, la SARL SOON a signifié à Me [M] [X] différentes pièces, dont l’offre de prêt signée.

***

Par acte de commissaire de justice délivré le 15 septembre 2022, la SARL SOON a fait assigner Monsieur [Y] [O] devant le tribunal judiciaire de Montpellier, aux fins de voir statuer sur le caractère parfait de la vente.

L’instance a été enregistrée sous le numéro RG n°22/3957.

Par acte de commissaire de justice délivré le 02 mars 2023, Monsieur [Y] [O] a fait assigner en intervention forcée Maître [M] [X], notaire associé de la SCP [M] [X], [K] [X], [U] [F] et [J] [L], devant le même tribunal.

L’instance a été enregistrée sous le numéro RG n°23/1146.

Par mention au dossier du 04 septembre 2023, les instances ont été jointes et se poursuivent sous le numéro RG n°22/3957.

***

La SARL SOON n’a pas conclu au fond et sollicite du tribunal, aux termes de son assignation du 15 septembre 2022 :

— qu’il soit statué sur le caractère parfait de la vente conclue entre elle et Monsieur [Y] [O] portant sur un bâtiment à usage commercial situé [Adresse 4] à [Localité 2] (34), cadastré section AD n°[Cadastre 1], tel que le bien existe, avec tous les droits y attachés, sans aucune exception ni réserve, moyennant le prix de 160 000 euros,

— que soit ordonnée la publication du jugement à intervenir valant acte authentique en vue des formalités de la publicité foncière,

— que Monsieur [Y] [O] soit condamné aux entiers dépens et à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 03 juillet 2025, Monsieur [Y] [O] sollicite quant à lui :

— à titre principal, que la SARL SOON soit déboutée de l’intégralité de ses demandes car n’étant pas fondée à se prévaloir du droit de préemption prévu à l’article L 145-46-1 du code de commerce,

— à titre subsidiaire, qu’il soit jugé que la vente est nulle pour erreur sur les qualités essentielles du cocontractant ainsi que pour vileté du prix,

— à titre infiniment subsidiaire, qu’il soit jugé qu’en cas de vente forcée, il sera lésé de plus de 7/12e du prix de cession et que la SARL SOON devra lui verser la quotité du prix non reçue, soit la somme supplémentaire de 380 000 euros,

— en tout état de cause, que l’exécution provisoire de droit soit rappelée,

— en cas de validité de la vente à la SARL SOON, qu’il soit dit et jugé que Me [M] [X], notaire associé de la SCP « [M] [X], [K] [X], [U] [F] et [J] [L] » a engagé sa responsabilité à son encontre, et qu’il soit condamné à l’indemniser au titre du préjudice subi au titre de la perte de la valeur vénale du bien, soit la somme de 380 000 euros,

— de façon subsidiaire sur le préjudice, si le tribunal devait ne pas retenir la méthode relative à la perte de valeur du bien immobilier, que le notaire soit condamné à l’indemniser au titre du préjudice subi au titre de la perte des revenus locatifs futurs sur une durée de 20 années, soit la somme de 768 000 euros,

— que toute partie succombante soit condamnée aux entiers dépens et à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon dernières conclusions notifiées électroniquement le 15 novembre 2024, Maître [M] [X] demande au tribunal de :

— juger que le notaire était fondé à émettre une offre de vente au profit du locataire commercial et qu’il n’a commis aucun manquement,

— juger que l’intervention du notaire n’était pas en lien avec les préjudices invoqués,

— juger que le notaire ne peut être tenu de garantir la réalisation forcée de la vente,

— juger que le notaire ne peut être condamné à relever et garantir Monsieur [O] des condamnations mises à sa charge,

— juger que Monsieur [O] ne justifie d’aucune perte de chance réparable et d’aucun préjudice indemnisable,

— juger qu’il est irrecevable à agir en rescision pour lésion plus de deux ans après la vente,

— juger que l’action en nullité de la vente et en rescision pour lésion ne sont pas fondées,

— débouter Monsieur [Y] [O] de l’ensemble de ses demandes à son encontre,

— subsidiairement, écarter l’exécution provisoire de droit,

— en tout état de cause, condamner Monsieur [Y] [O] aux entiers dépens et à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens respectifs.

La clôture a été fixée au 27 janvier 2026 par ordonnance du 18 novembre 2025.

A l’audience du 10 février 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 14 avril 2026.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes de « donner acte », « constater » et « juger » sont dépourvues de caractère juridictionnel car insusceptibles de conférer un droit à la partie qui les formule, n’étant que la reprise des moyens développés par les parties et non des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile. Par conséquent, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Par ailleurs, en application de l’article 768, alinéa 2 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Sur le droit de préemption

L’article L 145-46-1 du code de commerce dispose : « Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Ce dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer. En cas d’acceptation, le locataire dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois.

Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix. Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre de vente est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans ce délai est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet.

Les dispositions des quatre premiers alinéas du présent article sont reproduites, à peine de nullité, dans chaque notification.

Le présent article n’est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial. Il n’est pas non plus applicable à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux ou à la cession d’un local au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint. Il n’est pas non plus applicable lorsqu’il est fait application du droit de préemption institué aux chapitres Ier et II du titre Ier du livre II du code de l’urbanisme ou à l’occasion de l’aliénation d’un bien sur le fondement de l’article L. 213-11 du même code. »

En l’espèce, le projet d’acte de vente daté de 2021, sans autre précision, stipule dans la clause sur l’identification des biens concernés :

« Immeuble article un :

DESIGNATION

A [Localité 2] (HERAULT) [Adresse 5] [Adresse 6],

Un immeuble élevé d’un étage sur rez-de-chaussée comprenant :

— au rez-de-chaussée, un local commercial avec entrée directe et l’entrée menant à l’étage,

— à l’étage, un appartement ;

Avec une ancienne cave viticole attenante.

[…]

Immeuble article deux :

DESIGNATION

A [Localité 2] (HERAULT) [Localité 3],

Un bâtiment à usage commercial d’une superficie d’environ 120m² avec jardin et cour attenant, clos de murs avec portail. »

Ce projet de vente porte donc sur deux biens distincts, situés à des adresses différentes, comprenant tous deux une partie commerciale puisque l’immeuble un comprend un local commercial au rez-de-chaussée et l’immeuble deux est un bâtiment à usage commercial. Les baux commerciaux respectifs des deux locaux sont d’ailleurs repris en détail dans les clauses suivantes du projet de cession et il en résulte deux preneurs distincts, à savoir la SARL DE FILS EN DELICES pour l’immeuble un et la SARL SOON pour l’immeuble deux.

Ce projet entre donc dans le cadre du dernier alinéa de l’article précité, en ce qu’il constitue une cession unique de locaux commerciaux distincts. Le fait que la cession soit faite au profit d’une SCI familiale comprenant notamment Monsieur [Y] [O], bailleur, comme associé, est indifférent. Le texte n’impose pas non plus que la cession prévoit une indivisibilité de la cession des locaux distincts ou qu’ils soient nécessairement situés dans le même immeuble, de sorte qu’imposer cela reviendrait à ajouter des conditions à celles prévues par la loi.

Par ailleurs, sur l’argumentation de la SARL SOON relative à une supposée soumission volontaire de Monsieur [Y] [O] aux dispositions du code de commerce précité, il convient de relever que le projet d’acte de cession a été annexé au courrier adressé à la société le 12 mai 2022. Ce courrier vise expressément l’article L 145-46-1 du code de commerce et comporte même une reproduction partielle de ses dispositions. En outre, ce courrier a été adressé par le notaire directement et ne fait aucunement état d’une volonté de Monsieur [Y] [O] de se soumettre volontairement à ce texte. Cette volonté n’est donc pas établie, au-delà du fait qu’elle apparaît incohérente avec son projet immobilier qui consiste à apporter les biens dont il est propriétaire au sein d’une SCI dont il est associé avec son fils.

Ainsi, il résulte de ces éléments que les dispositions de l’article L 145-46-1 du code de commerce n’étaient pas applicables en l’espèce et que le notaire en charge du projet de cession n’aurait pas dû adresser ce courrier à la SARL SOON. Cette dernière se verra donc déboutée de l’ensemble de ses demandes tendant à voir déclarer la vente parfaite.

Sur les dépens

Les dépens sont les frais de justice. L’article 695 du code de procédure civile fixe la liste de ces frais : il s’agit notamment de la rémunération des techniciens, l’indemnisation des témoins, et les émoluments des officiers publics ou ministériels. L’article suivant prévoit que le juge condamne la partie perdante à payer ces dépens, à moins qu’il ne décide, par une décision motivée, d’en mettre une partie ou la totalité à la charge d’une autre partie au procès.

En l’espèce, la SARL SOON, partie perdante, sera donc condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, condamnée aux dépens, la SARL SOON sera condamnée à payer la somme de 3 000 euros à Monsieur [Y] [O] sur ce fondement et verra sa propre demande rejetée. Maître [M] [X] n’ayant formulé de demande qu’à l’encontre de Monsieur [Y] [O], elle ne pourra qu’être rejetée.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que, pour les instances introduites à compter du 1e janvier 2020, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article suivant permet au juge d’écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue alors d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire et il sera donc rappelé qu’elle est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement en premier ressort, par mise à disposition du jugement au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SARL SOON de ses demandes visant à voir déclarer parfaite la vente qui serait intervenue entre elle et Monsieur [Y] [O] concernant le local commercial situé [Adresse 4] à [Localité 2] (34),

CONDAMNE la SARL SOON aux dépens,

CONDAMNE la SARL SOON à payer à Monsieur [Y] [O] la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la SARL SOON et Maître [M] [X] de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires.

Ainsi jugé et prononcé au tribunal judiciaire de Montpellier, conformément aux articles 450, 451 et 456 du code de procédure civile, le 14 avril 2026, la minute étant signée par :

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.