COUR D’APPEL DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00054 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KCJB

Minute N° : 25/00543

JUGEMENT DU 15 Septembre 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

M^e Patrick GONTARD, avocat au barreau d’AVIGNON

Le :

DEMANDEURS :

Madame [Z] [M]

née le 01 Février 1996 à [Localité 9]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Patrick GONTARD, avocat au barreau d’AVIGNON substitué par M^e Henri BERGER, avocat au barreau d’AVIGNON

Monsieur [I] [F]

né le 09 Juillet 1998 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par M^e Patrick GONTARD, avocat au barreau d’AVIGNON substitué par M^e Henri BERGER, avocat au barreau d’AVIGNON

DEFENDEUR :

Monsieur [D] [U]

né le 13 Août 1967 à [Localité 10]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

Madame [S] [K] épouse [U]

née le 30 Mars 1970 à [Localité 8]

[Adresse 2]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Monsieur Pierre CHANNOY, Magistrat à Titre Temporaire,

assisté de Madame A. RANC, Greffier,

DEBATS : 02 juin 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 6 février 2023, Madame [Z] [M] et Monsieur [I] [F] ont pris à bail auprès de Madame [S] [K] épouse [U] et Monsieur [D] [U] un logement situé [Adresse 3].

Un dépôt de garantie de 1.111,00 € a été versé par les locataires le 6 février 2023.

L’état des lieux d’entrée a également été effectué le 6 février 2023.

Le 5 février 2024, le bailleur a notifié une augmentation de loyer.

Après préavis de départ donné le 6 mai 2024, un état des lieux de sortie sera établi en présence de toutes les parties en date du 17 mai 2024.

N’obtenant pas la restitution de son dépôt de garantie, Madame [Z] [M] et Monsieur [I] [F] ont tenté des conciliations infructueuses par leur assurance puis par conciliateur de justice. Ce dernier délivrera un constat de carence en date du 7 janvier 2025.

C’est en l’état que Madame [Z] [M] et Monsieur [I] [F] ont fait citer Madame [S] [K] et Monsieur [D] [U] devant le présent tribunal aux fins principalement de les voir condamner au remboursement du dépôt de garantie.

*

Au cours de l’audience du 2 juin 2025, Madame [Z] [M] et Monsieur [I] [F] ont sollicité le bénéfice de leurs écritures soutenues oralement et ont formulé les demandes suivantes :

Vu la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’état des lieux de sortie,

CONDAMNER Madame [S] [K] et Monsieur [D] [U] à leur payer les sommes de :

. 241,28 € correspondant au remboursement du reliquat de son dépôt de garantie,

. 1.022,08 € de pénalité de retard à la date du 4 avril 2025,

. 38,40 € au titre de la restitution de la somme indument perçue au titre de l’augmentation de loyer de février 2024,

. 45,00 € au titre de la restitution de la somme indument perçue au titre de l’entretien de voiries et de parking,

. 135,00 € au titre de la restitution de la somme indument perçue au titre de l’entretien du local à poubelle,

. 272,34 € au titre de la restitution de la somme indument perçue au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères,

CONDAMNER Madame [S] [K] et Monsieur [D] [U] à leur payer la somme de 1.000,00 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER Madame [S] [K] et Monsieur [D] [U] aux entiers dépens,

Principalement, Madame [S] [K] et Monsieur [D] [U] considèrent que la loi du 6 juillet 1989 fonde leur droit à restitution de dépôt de garantie une fois le dernier loyer déduit. Par ailleurs ils évoquent le principe de non-rétroactivité des augmentations de loyer. Enfin, ils considèrent que ni la loi, ni le bail n’ont prévu des charges locatives au titre de la voirie, du local poubelle ou de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Madame [S] [K] et Monsieur [D] [U] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés malgré une signification à personne en date du 6 mai 2025.

Le défendeur n’ayant pas comparu ou n’ayant pas été représenté, le présent jugement, non susceptible d’appel, sera réputé contradictoire à l’égard de toutes les parties de par la citation délivrée à personne, conformément aux dispositions de l’article 473 al.2 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que « le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif », il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

A l’audience du 2 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 15 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Ainsi qu’il ressort de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le tribunal fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la restitution du dépôt de garantie et les dégradations locatives

En matière locative, le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Le délai de préavis, applicable au congé, court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire répond des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement, ainsi que de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissent des grilles de vétusté applicables lors de l’état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées.

Enfin, par application du décret n° 87-712 du 26 août 1987 notamment relatif aux réparations locatives, sont considérées comme telles les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif.

Ces dégradations sont démontrées par comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

En l’absence d’état des lieux d’entrée, l’article 1731 du code civil prévoit que le locataire est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et qu’il doit les rendre tels sauf la preuve du contraire. Cette preuve pèse sur le locataire. Il est, par ailleurs, de jurisprudence constante que le preneur n’est responsable que des dégradations de son fait, à l’exception des désordres imputables à la vétusté.

Aux termes des deux premiers alinéas de l’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs : « Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par l’huissier au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. »

*

En l’espèce, l’état des lieux de sortie fait ressortir 225,96 € de frais de remise en état que les locataires reconnaissent devoir.

Le dernier loyer d’un montant de 643,76 € n’ayant pas été réglé, il sera déduit du dépôt de garantie.

Le tribunal constate ainsi une créance liquide et exigible des locataires d’un montant de 241,28 € au titre de la restitution du dépôt de garantie.

Sur la restitution tardive du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 22 de la loi du 7 juillet 1989, dans ses nouvelles dispositions, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

*

En l’espèce, il n’est pas contesté que la remise des clés a été effectuée le 17 mai 2024. Le propriétaire avait donc jusqu’au 18 juin 2024 pour restituer le dépôt de garantie, ce qu’il s’est abstenu de faire.

En conséquence, les locataires sont fondés à réclamer le reliquat de dépôt de garantie de 241,28 € assorti de 10% du loyer net de 1.136,40 €, soit la somme de 113,63 € par mois de retard.

Sur les autres sommes

Sur l’augmentation de loyer

Dans un bail d’habitation, le bailleur dispose d’un an afin d’exercer la révision annuelle du loyer. Une fois revalorisé, le loyer ne s’applique qu’aux loyers à venir. Elle n’affecte pas les loyers passés ni le loyer en cours.

L’augmentation rétroactive des loyers est interdite par la loi ALUR (loi n° 2014-366 du 24 mars 2014). Depuis 2014, le loyer de toute révision non effectuée est perdu. Après le délai d’un an à partir de la date fixée dans le contrat, le bailleur ne pourra pas tenir compte du montant théorique du nouveau loyer, si celui-ci n’a jamais été appliqué, lors de la prochaine révision.

*

En l’espèce, l’augmentation de loyer a été notifiée au 5 février 2024 pour une augmentation du loyer du mois de février 2024.

Cette augmentation ne pouvant s’appliquer qu’à partir du loyer de mars 2024, il sera restitué 38,40 € aux locataires.

Sur les charges d’entretien et la taxe d’enlèvement d’ordures ménagères

Selon l’article 7, a), de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Lorsqu’elles ne sont pas spécifiquement prévues dans le bail, seules les charges récupérables figurant à l’annexe du décret du 26 août 1987 peuvent être mises à la charge du locataire.

*

En l’espèce, il est réclamé aux locataires des charges pour l’entretien de voiries et de parking, ainsi que du local à poubelle.

Force est de constater que ces charges sont prévues par le contrat de bail du 6 février 2023 p.2.

En conséquence, le bailleur est fondé à réclamer les sommes de 45,00 € et de 135,00 € au titre des charges d’entretien contractuelles.

De plus, la taxe d’enlèvement d’ordures ménagères étant listée par ledit décret, il n’est pas nécessaire qu’elle soit reprise dans le corps du bail ou qu’elle soit intégrée aux provisions pour charge pour avoir de fondement juridique. La somme de 272,34 € a donc légitimement été prélevée par le bailleur.

Il résulte de tout ce qui précède que la demande en restitution des sommes prélevées par le bailleur au titre des charges d’entretien contractuelles et de la taxe d’enlèvement d’ordures ménagères réglementaire, ne saurait prospérer. Cette demande sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Madame [S] [K] et Monsieur [D] [U] seront condamnés à la somme de 500,00 €.

Les dépens doivent être fixés conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après en avoir délibéré, par jugement réputé contradictoire et en dernier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Madame [S] [K] et Monsieur [D] [U] à payer à Madame [Z] [M] et Monsieur [I] [F] la somme de 241,28 € au titre de la restitution du dépôt de garantie,

CONDAMNE solidairement Madame [S] [K] et Monsieur [D] [U] à payer à Madame [Z] [M] et Monsieur [I] [F] la somme de 113,63 € par mois de retard au titre de la restitution tardive du dépôt de garantie à compter du 18 juin 2024,

CONDAMNE solidairement Madame [S] [K] et Monsieur [D] [U] à restituer à Madame [Z] [M] et Monsieur [I] [F] la somme de 38,40 € au titre de l’augmentation du loyer applicable qu’à partir du loyer de mars 2024,

DEBOUTE Madame [Z] [M] et Monsieur [I] [F] de leur demande de remboursement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères et des charges d’entretien,

CONDAMNE solidairement Madame [S] [K] et Monsieur [D] [U] à rembourser à Madame [Z] [M] et Monsieur [I] [F] la somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Madame [S] [K] et Monsieur [D] [U] aux entiers dépens,

REJETTE le surplus des demandes, plus amples ou contraire,

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 15 septembre 2025.

Le Greffier Le Juge