TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 22/10788

N° Portalis 352J-W-B7G-CXZJZ

N° MINUTE :

Assignation du :

07 Septembre 2022

JUGEMENT

rendu le 30 Avril 2026

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société JEAN CHARPENTIER-SOPAGI, SA

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par Maître Céline RATTIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0258

DÉFENDEURS

Monsieur [I] [W]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par Maître Caroline VOUZELLAUD de l’AARPI GV AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #D0468

Madame [T] [W]

[Adresse 1]

[Localité 1]

défaillante

Décision du 30 Avril 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/10788 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXZJZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 12 Février 2026 tenue en audience publique devant Lucie AUVERGNON, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

L’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le 14 septembre 2018, M. [I] [J] [W] et Mme [T] [H] épouse [W] ont acquis les lots n° 2 et 23, ainsi décrits dans le modificatif à l’état descriptif et au règlement de copropriété en date du 14 septembre 2018 :

— lot n° 2 : « dans le bâtiment A, un logement à droite du vestibule divisé en deux pièces et cuisine, la première pièce donnant sur rue pouvant être utilisée commercialement »,

— lot n° 23 : « dans le bâtiment B, au rez-de-chaussée, une douche avec W.C, ce lot étant indissociable du lot n° 2 ».

Lors de l’assemblée générale du 15 juillet 2019, les copropriétaires ont autorisé M. et Mme [W] à faire réaliser les travaux suivants :

— « travaux d’ouverture d’un mur porteur entre la salle de bain et la cuisine actuels de l’appartement, selon projet joint à la convocation » (résolution n° 2),

— « dépose de la toiture existante sur cour, et pose d’une nouvelle toiture vitrée comprise de deux ouvrants, comme figurant sur les documents graphiques aux pages 5 et 6, prolongement du chéneau d’évacuation d’eau en zinc, pour rehaussement d’une portion du mur mitoyen pour suivre la nouvelle pente de toiture, pose de l’étanchéité et raccordement de cet ouvrage à l’existant, (…) selon projet joint à la convocation » (résolution n° 3),

— « remplacement de la descente pluviale actuelle par deux descentes pluviales situées aux extrémités de la nouvelle gouttière et raccordement de cette dernière à la colonne située sur la façade sur cour, (…) selon projet joint à la convocation » (résolution n° 4),

— « pose en sous-face du plancher haut du sous-sol d’un tuyau de diamètre 40/50 mm, pour l’évacuation des eaux usées (de la cuisine), et raccordement de ce dernier à la colonne descendante localisée près de la façade de l’immeuble, (…) selon projet joint à la convocation », M. [W] précisant que « l’option B est retenue pour la réalisation de la pose en sous-face du plancher haut du sous-sol d’un tuyau de diamètre 40/50 mm pour l’évacuation des eaux usées (de la cuisine), et raccordement de ce dernier à la colonne descendante localisée près de la façade de l’immeuble » (résolution n° 5).

Chacune de ces autorisations de travaux a été accordée sous les réserves suivantes : « avec autorisations administratives à obtenir, le cas échéant, par et à l’initiative du bénéficiaire de la présente autorisation » ; « avec descriptif définitif des travaux qui devra être soumis, par et à l’initiative du bénéficiaire de la présente autorisation, à l’agrément préalable du conseil syndical et de l’architecte conseil de la copropriété, qui devra en assurer la surveillance et vérifier les attestations de qualification et d’assurances de tous les intervenants, y compris celles relatives à l’assurance dommages ouvrages que le bénéficiaire de la présente autorisation devra souscrire à titre personnel » ; « tous travaux d’entretien, de petites ou grosses réparations à réaliser ultérieurement sur le nouvel ouvrage devront rester à la charge exclusive du bénéficiaire de la présente autorisation et de ses ayants-droits » ; « prise en charge par le bénéficiaire de la présente autorisation de toutes les éventuelles dégradations qui pourraient être commises de ce fait dans les parties communes » ; « tous frais résultant de la présente autorisation, y compris les honoraires de tous les intervenants, devront demeurer à la charge exclusive du bénéficiaire de la présente autorisation, qui s’y oblige ».

Les travaux ont débuté mais ont été interrompus en 2020.

Par courriel du 9 février 2022, Mme [Z] [U], architecte D.P.L.G., a exposé au syndic : « lors de notre visite d’hier, nous avons pu constater que le mur, entre le local et l’appentis construit dans la courette, a été démoli et remplacé par une poutre métallique. Cette poutre est à l’aplomb et reprend les charges du mur de façade et des planchers. Je vous confirme que l’ouvrage en cours met en péril l’immeuble ; en effet, la poutre métallique mise en œuvre n’est pas ancrée dans la façade et (est) seulement maintenue par une dizaine d’étais. Il est urgent de faire intervenir une entreprise de maçonnerie/charpente pour terminer l’ouvrage ».

Par ordonnance du 22 mars 2022, le juge des référés de Paris a :

— condamné in solidum M. et Mme [W], sous astreinte, à faire réaliser en urgence tous travaux de mise en sécurité conservatoires et nécessaires dans les lots n° 2 et 23 et plus généralement dans l’immeuble, sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble, à remettre en leur état d’origine les parties communes et privatives endommagées, à respecter les résolutions n° 2 à 5 de l’assemblée générale du 15 juillet 2019,

— condamné in solidum M. et Mme [W], sous astreinte, en cas de refus et/ou passé le délai de quinze jours suivant notification de l’ordonnance, à laisser au syndicat des copropriétaires, assisté de tout maître d’œuvre et/ou professionnel et/ou homme de l’art qu’il jugera nécessaire, libre accès à leurs lots au plus tard dans les quinze jours après réquisitions du syndicat effectuées à compter de la date de la signification de la décision à intervenir, afin de permettre à ce dernier de procéder à toutes les mesures conservatoires, études et travaux nécessaires pour « mettre un terme au péril de l’immeuble », « aux frais exclusifs de M. et Mme [W] »,

— autorisé le syndicat des copropriétaires, en cas de refus et/ou passé le délai de réquisition de quinze jours, accompagné d’un huissier et de telle entreprise ou professionnel qui lui plaira et aux frais exclusifs de M. et Mme [W], de pénétrer dans les lieux pour faire procéder à la réalisation des mesures conservatoires, études et travaux nécessaires,

— rejeté la demande d’expertise judiciaire sollicitée afin de déterminer l’origine des désordres et les mesures propres à les faire disparaitre.

Cette ordonnance a été signifiée le 4 avril 2022. Par courriers recommandés présentés le 1er juin 2022, le syndic a demandé à M. et Mme [W] de bien vouloir lui laisser accès à leurs locaux le 20 ou le 21 juin 2022 afin de vérifier la bonne exécution des travaux nécessaires, en précisant que, sans retour de leur part dans un délai de quinze jours, un huissier serait mandaté afin d’ouvrir la porte, accompagné de l’architecte de l’immeuble et de son entreprise pour mettre en sécurité les lieux. Par courriel du 10 juin 2022, le syndic a « confirmé » à M. [W] le rendez-vous du 13 juin 2022 pris lors de l’assemblée générale du 7 juin 2022 afin de vérifier la conformité des travaux dans son logement, en présence de Mme [U].

Le 13 juin 2022, un procès-verbal de constat dressé à la diligence du syndicat des copropriétaires a procédé aux constatations des travaux réalisés sur le mur porteur des locaux après avoir fait mention de l’acceptation de M. [W] de faire entrer l’huissier de justice requis, ainsi que les représentants du syndic, mais de son refus de laisser entrer Mme [Z] [U], architecte, et M. [L] [F] de l’entreprise SPIGA.

Le 18 juillet 2022, un procès-verbal de constat de l’état des lieux a été dressé à la diligence du syndicat des copropriétaires en présence de deux représentants du syndic, de Mme [Z] [U], de M. [L] [F] de l’entreprise SPIGA, d’un serrurier et de deux témoins, après ouverture forcée de la porte.

Par actes de commissaires de justice délivrés les 6 et 7 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] a assigné M. [I] [J] [W] et Mme [T] [W], devant le tribunal judiciaire de Paris, afin de solliciter, principalement, leur condamnation solidaire ou in solidum à lui payer les sommes suivantes :

—  42.507,15 € au titre des préjudices matériels subis (35.438,09 € TTC au titre des travaux de reprise des désordres selon devis de la société SCEIB VDA-22-2242 du 4 août 2022 ; 3.865,96 € TTC au titre des honoraires de maîtrise d’œuvre de Mme [U], architecte de l’immeuble ; 1.850 € TTC au titre de l’assurance dommages-ouvrage ; 1.353,10 € au titre des honoraires du syndic),

—  20.000 € au titre des préjudices immatériels subis,

—  5.000 € au titre des préjudices annexes subis,

— le tout sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— et ce en principal, intérêts et frais et capitalisation de ces sommes à compter du dernier règlement effectué et, à titre subsidiaire, à compter de la délivrance de l’exploit introductif d’instance et capitalisation de ces sommes conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

—  8.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— les dépens avec distraction au profit de Maître Céline RATTIN.

Par jugement du 2 février 2023, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris a notamment autorisé la vente amiable des lots appartenant à M. et Mme [W].

Par acte authentique du 1er mars 2024, M. et Mme [W] ont vendu à M. [B] les lots n° 2 et 23.

Lors de l’assemblée générale du 23 septembre 2024, les copropriétaires ont autorisé M. [B] à faire réaliser les travaux de réfection de la toiture et de ses menuiseries ainsi que les travaux de raccordement des eaux usées et vannes à la colonne de descente mixte actuelle.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 mars 2025 et signifiées à Mme [T] [W] suivant procès-verbal de remise à l’étude du 15 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] demande au tribunal de :

Vu la loi du 10 juillet 1965, et notamment les articles 9, 25 b et suivants de la loi du 10 juillet 1965, le décret du 17 mars 1967, les dispositions des articles 1231-1 et suivants du code civil (anciens articles 1147 et suivants du code civil), les résolutions n° 2 à 5 de l’assemblée générale du 15 juillet 2019, le règlement de copropriété et ses modificatifs, les dispositions de l’article 1240 du code civil, les pièces versées aux débats,

Le juger recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions,

Juger M. [I] [J] [W] non fondé en ses demandes, fins et conclusions,

L’en débouter,

En conséquence,

Condamner solidairement ou à tout le moins in solidum M. [I] [J] [W] et Mme [T] [W] à lui payer les sommes suivantes :

—  20.000 € TTC au titre des préjudices immatériels à titre de dommages et intérêts,

—  2.291,24 € TTC au titre des préjudices annexes,

Le tout sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

Et ce en principal, intérêts et frais et capitalisation de ces sommes à compter du dernier règlement effectué, et à titre subsidiaire à compter de la délivrance de l’exploit introductif d’instance, et capitalisation de ces sommes conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

Décision du 30 Avril 2026

8ème chambre 2ème section

N° RG 22/10788 – N° Portalis 352J-W-B7G-CXZJZ

En tout état de cause,

Vu les dispositions des articles 515 et suivants du code civil, les dispositions des articles 695 et suivants du code de procédure civile, les dispositions des articles 700 et suivants du code de procédure civile,

Condamner solidairement ou à tout le moins in solidum M. [I] [J] [W] et Mme [T] [W] à lui payer une somme de 7.200 € et subsidiairement une somme de 9.491,24 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Les condamner solidairement ou à tout le moins in solidum aux dépens de l’instance en application des articles 696 et suivants du code de procédure civile, dont le recouvrement sera directement assuré par Maître Céline RATTIN, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir du chef des demandes formées par le syndicat des copropriétaires.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 janvier 2025, M. [I] [W] demande au tribunal de :

Vu l’article 1240 du code civil,

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] à verser à M. [I] [W] la somme de 4.391,24 € en réparation de son préjudice matériel,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] à verser à M. [I] [W] la somme de 58.000 € en réparation de son préjudice moral,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] à verser à M. [I] [W] la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 1] aux entiers dépens.

Mme [T] [W], régulièrement assignée à étude, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 29 avril 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience des plaidoiries du 12 février 2026.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire, plaidée à l’audience du 12 février 2026, a été mise en délibéré au 30 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

A titre liminaire, il ressort de l’attestation notarié de propriété en date du 14 septembre 2018 (pièce n° 1 de M. [W]) et de l’acte de vente du 1er mars 2024 (pièce n° 8 de M. [W]) que l’identité de la défenderesse est « Mme [T] [H] ». L’acte de vente précité mentionne que M. [I] [W] et Mme [T] [H] sont « actuellement en cours de divorce », que « le tribunal judiciaire de Paris a prononcé en date du 29 novembre 2022 leur divorce » mais que « néanmoins, cette décision a fait l’objet d’un appel de la part de M. [W] ». M. [W] ne précise pas, dans ses dernières conclusions, le sort de son appel.

1 – Sur les demandes indemnitaires formées par le syndicat des copropriétaires

1-1 Sur les désordres, leur matérialité et les responsabilités

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] soutient, sur le fondement des articles 9 et 25 b de la loi du 10 juillet 1965, des dispositions des articles 1231-1 et 1103 du code civil, des articles 1er et 2 du règlement de copropriété relatifs à l’usage des parties communes et des parties privatives et de l’article 1240 du code civil, que :

— il ressort des procès-verbaux dressés les 13 juin 2022 et 18 juillet 2022 et des constats réalisés par Mme [U] le 8 février 2022 et 18 juillet 2022 ainsi que des mentions de l’acte de vente signé le 1er mars 2024, que les époux [W] ont fait réaliser, sans respect des résolutions n° 2 et 5 de l’assemblée générale du 15 juillet 2019, des travaux dans les lots n° 2 et 23 affectant les parties communes de l’immeuble, notamment sa structure, qui ne sont pas conformes aux règles de l’art et mettent en péril la sécurité des biens et des personnes,

— le rapport de Mme [U] du 18 juillet 20222 fait référence à l’étude du BET du 27 mai 2019 annexée à la convocation à l’assemblée générale du 15 juillet 2019 ; M. [W] communique un faux, à savoir une étude BET non soumise à l’assemblée générale,

— le moyen opposé par M. [W] tiré de l’absence de péril est inopérant, sans objet et n’affecte en rien la gravité des désordres structurels constatés par l’architecte de l’immeuble.

M. [I] [J] [W] soutient que sa responsabilité ne peut être retenue s’agissant des désordres dénoncés par le syndicat des copropriétaires, dès lors que :

— « les travaux ont effectivement dû être arrêtés en 2020 en raison de la pandémie mondiale et, lorsque les activités économiques ont pu reprendre, il n’avait plus les capacités financières pour achever les travaux initialement projetés »,

— néanmoins, il a fait réaliser les travaux « consécutifs à la pose de l’IPN » dès le mois de mars 2022 et estime que les réserves de Mme [U] relatives à la conformité de ces travaux de renforcement ne sont pas démontrées, lesdits travaux ayant été validés par un bureau d’étude requis par ses soins le 22 juin 2022,

— les travaux relatifs à la verrière ont été achevés le « 25 octobre 2022 », avant la vente des lots.

***

Lorsque le bien est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, l’obligation de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux de voisinage résulte de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, qui prévoit que chaque copropriétaire use et jouit librement de ses parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.

L’obligation pour le copropriétaire de réparer les troubles anormaux du voisinage découle ainsi des dispositions de l’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 7 novembre 2018, n° 16/01235).

La responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage est établie objectivement sans que la preuve d’une faute soit exigée sur le fondement du principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

Par ailleurs, le tiers lésé, qu’il soit propriétaire ou qu’il soit occupant des lieux dont la jouissance paisible a été troublée, est recevable à diriger indifféremment son action aussi bien contre l’auteur effectif du trouble que contre le propriétaire des lieux où le trouble a trouvé son origine ou sa cause.

L’action introduite suppose la réunion de deux conditions : une relation de voisinage et un trouble anormal. La mise en œuvre de la responsabilité objective pour troubles anormaux du voisinage suppose la preuve d’une nuisance excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif en fonction des circonstances et de la situation des lieux.

La responsabilité du propriétaire actuel n’est pas exclusive de celle du vendeur en sa qualité d’auteur direct des travaux à l’origine des troubles (Civ. 2ème, 28 mars 2013, n° 12-13.917).

En application de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Par ailleurs, le juge ne peut refuser d’examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire. Hormis les cas où la loi en dispose autrement, le juge ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties, peu important qu’elle l’ait été en présence de celles-ci (ex. : Ch. mixte., 28 septembre 2012, pourvoi n° 11-18.710 ; Civ. 3ème, 14 mai 2020, n° 19-16.278, 19-16.279).

Néanmoins, deux expertises non judiciaires non-contradictoires peuvent, à elles seules, fonder la décision des juges, si elles se corroborent entre elles (Civ. 3ème, 16 janvier 2025, pourvoi n° 23-15.877 ; 30 janvier 2025, pourvoi n° 23-15.414).

Le juge peut fonder son appréciation sur un rapport d’expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties, dès lors que le contenu de ce document est corroboré par des pièces, fussent-elles annexées au rapport, qui ne sont pas l’œuvre de l’expert (Com., 1er avril 2026, n° 24-17.785).

En l’espèce, il est constant que :

— les travaux autorisés par les résolutions n° 2 à 5 de l’assemblée générale du 15 juillet 2019 (pièce n° 6 du syndicat des copropriétaires) affectaient notamment des parties communes de l’immeuble,

— M. et Mme [W] ont laissé à l’abandon le chantier en 2020.

Les travaux en partie réalisés à la date de l’arrêt du chantier ne l’ont pas été dans les règles de l’art, comme cela résulte :

— de l’avis de Mme [Z] [U], architecte DPLG mandaté par le syndic, en date du 9 février 2022, dont les termes sont rappelés dans l’exposé des motifs du présent jugement (pièce n° 7 du syndicat des copropriétaires),

— de la reconnaissance par M. [W] de la non-conformité desdits travaux lors de la procédure de référé (ordonnance du 22 mars 2022, page 7, pièce n° 10 du syndicat des copropriétaires) et à la suite de cette procédure, puisqu’il a fait réaliser des travaux de renfort de structure en mars 2022 selon facture de la société SNR RENOVATION du 31 mars 2022 mentionnant « destruction de mur porteurs, pose de structures et charpentes métalliques de soutènement (type IPN) » (pièce n° 3 de M. [W]).

En outre, le non-respect du champ de l’autorisation de travaux donnée par l’assemblée générale du 15 juillet 2019 est notamment établi par le fait suivant : l’autorisation de travaux, suivant les documents annexés à la convocation de l’assemblée générale du 15 juillet 2019 (pièce n° 5 du syndicat des copropriétaires) et en particulier suivant le « plan n° 1, page 1 » (page 12 des documents annexés), porte sur une « ouverture à créer » dans le mur porteur litigieux de « 270 » cm, alors que le procès-verbal de commissaire de justice réalisé le 13 juin 2022, hors la présence de Mme [U], constate une baie de 310 cm (pièce n° 14 du syndicat des copropriétaires), que cette mesure a été confirmée par le procès-verbal de commissaire de justice réalisé le 18 juillet 2022 en présence de Mme [U] (pièce n° 16 du syndicat des copropriétaires) et que cette mesure est au demeurant non contestée par M. [W], lequel produit aux débats un plan mentionnant une ouverture à créer de « 310 » cm (pièce n° 5 de M. [W]) non annexé à la convocation précitée (pièce n° 5 du syndicat des copropriétaires).

La violation de l’autorisation de travaux est donc établie par ce seul fait, quand bien même les autres violations alléguées par le syndicat des copropriétaires (absence de sommier en béton armé au pied du poteau créé, tiges prévues en diamètre de 12 mm mesurées 10 mm, absence de protection coupe-feu), ne sont, en l’état des pièces produites, pas démontrées par la seule appréciation de Mme [U] (procès-verbal de constat du 18 juillet 2022 actant les constats de Mme [U] et rapport de Mme [U] du 18 juillet 2022, pièces n° 15 et 16 du syndicat des copropriétaires), M. [W] produisant au surplus un « rapport de conformité » de M. [P] [S] en date du 22 juin 2022 retenant, suite à une visite du 21 juin 2022, « la conformité des travaux réalisés par rapport à notre plan d’exécution », selon « nos recommandations et les normes en vigueur » (pièce n° 4 de M. [W]).

En outre, M. [W] ne prouve pas, au seul moyen d’un courriel adressé au syndic par son conseil le 25 octobre 2022 (pièce n° 6 de M. [W]) et de photographies produites sur papier libre dont l’authenticité n’est pas établie (pièce n° 7 de M. [W]), que les travaux relatifs à la verrière auraient été achevés le « 25 octobre 2022 ». La réalité et la nature desdits travaux n’est établie par aucune pièce.

A contrario, l’inachèvement des travaux autorisés par l’assemblée générale, dans les règles de l’art, résulte :

— de l’acte authentique de vente du 1er mars 2024, lequel mentionne que « l’acquéreur reconnaît que l’ensemble des travaux autorisés par la copropriété n’ont à ce jour pas été réalisés et déclare faire son affaire personnelle de la réalisation/ reprise desdits travaux dans les règles de l’art et conformément aux prescriptions établies par la copropriété » (pièce n° 8 du syndicat des copropriétaires),

— de la nature des travaux sollicités par voie de conséquence par l’acquéreur de M. et Mme [W] (convocation à l’assemblée générale du 23 septembre 2024, pièce n° 25 du syndicat des copropriétaires), lesquels ne correspondent pas simplement en l’achèvement des travaux interrompus mais également en la poursuite de la reprise des désordres causés puisque le tribunal relève en particulier que ces travaux comprennent notamment « la dépose de la charpente existante à l’exception de la panne faîtière existante » qui n’était pas incluse dans les travaux autorisés par l’assemblée générale du 15 juillet 2019 à la lecture des pièces annexées à la convocation de ladite assemblée générale (pièce n° 5 du syndicat des copropriétaires).

La responsabilité de M. et Mme [W] est donc engagée s’agissant des dommages qui résulteraient directement des travaux précités de rénovation de leurs lots, réalisés non conformément aux règles de l’art, sans respecter des termes de l’autorisation donnée par l’assemblée générale et restés inachevés, tant sur le fondement des dispositions de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 pour la période antérieure à la vente de leurs lots que sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil pour les périodes antérieures et postérieures à la vente de leurs lots.

1-2 Sur le préjudice « immatériel »

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] estime que son préjudice « immatériel », est caractérisé par :

— le fait que, « pendant toute la durée des travaux de reprise des désordres, le syndicat des copropriétaires va subir un préjudice de jouissance lié à la réalisation desdits travaux (mise en place d’échafaudages, poussières dégagées par les travaux, bruits occasionnés par les travaux de reprise etc.) », étant précisé que lesdits travaux ne sont « en aucun cas ceux autorisés par l’assemblée générale mais des travaux complémentaires destinés à réparer les désordres causés par les travaux effectués par M. [W] »,

— le fait que « l’ensemble des copropriétaires, depuis plusieurs années, vivent dans la crainte d’un effondrement de leur immeuble, compte tenu des photographies pour le moins alarmantes et des constats de l’architecte de l’immeuble, préconisant la réalisation urgente de travaux de mise en sécurité »,

— le fait que « pour compenser la carence de Monsieur et Madame [W], les autres copropriétaires de l’immeuble ont été contraints de faire des avances de trésorerie importantes leur causant des difficultés financières indéniables et les obligeant à emprunter ; le syndicat des copropriétaires doit en effet être apte à régler les factures et à assurer l’entretien de l’immeuble et le règlement des autres travaux prévus et régulièrement votés, les travaux urgents de mise en sécurité objets de la présente instance venant s’ajouter aux charges courantes ».

M. [I] [J] [W] soutient que :

— le syndicat des copropriétaires ne s’est jamais plaint de nuisances ressenties pendant le temps des travaux qu’il a mis en oeuvre,

— il a réalisé l’ensemble des travaux de renforcement structurels avant la vente de ses lots et ne peut être tenu responsable des nuisances du chantier qui sera entrepris par son acquéreur pour simplement achever les travaux que l’assemblée générale avait autorisé en acceptant lesdites nuisances, étant au surplus relevé que le syndicat des copropriétaires n’apporte pas la preuve desdites nuisances ni n’établit la durée du chantier à venir,

— si des troubles devaient être subis par les copropriétaires, ils le seraient de manière différente pour chacun d’eux de sorte que le syndicat des copropriétaires ne peut solliciter l’indemnisation forfaitaire d’un tel préjudice personnel à chaque copropriétaire,

— l’indemnisation d’un préjudice de crainte, s’il devait être avéré, doit être mis à la charge exclusive de l’architecte du syndicat, qui s’est montré à tort alarmiste,

— les problèmes de trésorerie rencontrés par le syndicat des copropriétaires sont sans lien avec la réalisation des travaux.

***

Il est constant que le juge doit évaluer le préjudice dont il constate l’existence. Les juges du fond apprécient souverainement le montant du préjudice dont ils justifient de l’existence par l’évaluation qu’ils en font, sans être tenus d’en préciser les divers éléments (Ass. plén., 26 mars 1999, n° 95-20.640, Bull n 3 ; Ch. Mixte, 6 septembre 2002, n 98-22.981, Bull n 3).

Ils choisissent la méthode et le mode de calcul qui leur paraissent les mieux appropriés (ex. : Civ. 3ème, 16 septembre 2015, n° 14-21.920, 10 octobre 2019, n° 18-19.855) et ne sont pas tenus de préciser les éléments qui ont servi à leur évaluation (ex. : Com. 5 juillet 2017, n° 16-12.836)

En l’espèce, il résulte des motifs précédemment adoptés que l’autorisation de travaux donnée par l’assemblée générale qui s’est tenue le 23 septembre 2024 à l’acquéreur de M. et Mme [W] (pièces n° 25 et 26 du syndicat des copropriétaires) ne correspond pas simplement en l’achèvement du chantier autorisé par l’assemblée générale du 15 juillet 2019 (laquelle n’avait pas imposé de conditions s’agissant des nuisances liées au chantier) mais également en la poursuite de la reprise des désordres causés. La nécessité de réaliser ces travaux, et les nuisances (sonores, poussières) inhérentes à la nature et à l’ampleur des travaux, résultent donc pour partie de la faute précédemment retenue de M. et Mme [W]. Si lesdits travaux sont futurs, ils sont néanmoins certains.

Le tribunal relève qu’il ressort du modificatif au règlement de copropriété en date du 14 septembre 2018 (pièce n° 1 du syndicat des copropriétaires) que l’immeuble est principalement constitué, outre le bâtiment B correspondant au lot n° 23 précité, d’un bâtiment « A » élevé sur six étages comprenant trois logements par étages entre le 1er et le 5ème étage, deux logements et trois chambres au 6ème étage. Compte tenu de la configuration des lieux, le syndicat des copropriétaires soutient à juste titre qu’un trouble de jouissance sera nécessairement collectivement subi par l’ensemble des copropriétaires. Il ne précise en revanche pas la durée du chantier.

Dans ces conditions, en l’état des éléments produits, un préjudice de jouissance collectif, lié aux troubles du chantier à venir, sera justement retenu à hauteur de la somme acceptable de 2.000 €.

S’agissant du préjudice invoqué au titre d’une crainte d’effondrement de l’immeuble collectivement vécue, le tribunal relève que :

— M. [W] affirme, dans ses dernières conclusions, que les travaux ont été interrompus en mars 2020,

— la mise en demeure adressée le 11 février 2022 par le syndic à M. et Mme [W] confirme que ce dernier avait bien connaissance de l’abandon du chantier « depuis 2020 » (pièce n° 9 du syndicat des copropriétaires).

Or, ce n’est que par courriel du 8 février 2022 que le syndic a interrogé Mme [Z] [U], architecte, sur le point de savoir « si nous devons nous inquiéter des travaux effectués par M. [W] » (pièce n° 7 du syndicat des copropriétaires). Le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce qui atteste d’une crainte particulière des copropriétaires de l’immeuble pour leur sécurité avant la mise en demeure précitée du 11 février 2022, adressée près de deux ans après l’interruption du chantier, manifestement connue de tous.

Par ailleurs, si les copropriétaires ont, lors de l’assemblée générale du 7 juin 2022 (pièce n° 2 du syndicat des copropriétaires), mandaté le syndic pour « mener à terme la procédure judiciaire contre M. et Mme [W], concernant la réalisation des travaux non conformes » au titre de la résolution n° 16), demandé à « M. [W] de retirer la bâche sur la verrière et de réaliser les travaux sur cette dernière afin d’en abriter l’extension suivant le procès-verbal du 15 juillet 2019, résolution n° 3 » et demandé au syndic de « mandater un expert afin qu’il soit présent lors du contrôle de la bonne conformité des travaux chez M. [W] (constat d’huissier, factures des travaux, responsabilité décennale entreprise, souscription DO, bureau d’étude » ) au titre des « questions diverses », le procès-verbal de cette assemblée générale ne fait pas état d’une crainte des copropriétaires pour leur sécurité.

Par ailleurs, si le rapport de Mme [Z] [U] en date du 18 juillet 2022 (pièce n° 15 du syndicat des copropriétaires) relevait, après constat des travaux de renfort de structure réalisés par M. et Mme [W], la nécessité d’entreprendre « sans délais » des « travaux de reprise de structure » s’agissant de la couverture, le syndicat des copropriétaires n’allègue ni ne justifie avoir procédé à aucuns travaux conservatoires qui démontreraient que les copropriétaires craignaient effectivement pour leur sécurité, alors qu’ils ont accepté d’attendre que les travaux de reprise et d’achèvement des travaux soient présentés par l’acquéreur de M. [W] à l’assemblée générale du 23 septembre 2024.

Surtout, s’agissant de la caractérisation du risque « d’effondrement » allégué, le courriel adressé le 9 février 2022 par Mme [Z] [U], architecte D.P.L.G. mandaté par le syndic, dont les termes sont intégralement rappelés dans l’exposé des motifs du présent jugement, ne permet pas, à lui seul, de démontrer la situation « de péril de l’immeuble » qui résultait, selon ledit architecte, des travaux engagés, dès lors que cet avis est fondé sur les seuls constats dudit architecte sans être corroboré par aucune pièce technique. Les seules photographies versées aux débats (pièce n° 8 du syndicat des copropriétaires) permettent de constater un chantier à l’abandon avec présence d’étais mais ne sont pas un élément technique permettant de considérer que ces étaiements étaient insuffisants et faisaient courir un risque « d’effondrement ». De même, l’expertise de Mme [Z] [U] en date du 18 juillet 2022 (pièce n° 15 du syndicat des copropriétaires), réalisée à la demande du syndic et aux termes de laquelle il est indiqué, s’agissant de la couverture, que « la présence d’étais non calés soutenant la panne sablière du toit et l’ancien plancher des combles » implique « des travaux de reprise de structure à entreprendre sans délai » n’est corroborée par aucun autre élément technique.

S’agissant du préjudice « immatériel » (sic) invoqué au titre des avances de trésorerie, ledit préjudice n’est pas établi dès lors que : i) le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir déboursé la moindre somme pour réaliser des travaux urgents de mise en sécurité ; ii) la « provision » de 6.000 € votée lors de l’assemblée générale du 7 juin 2022 (résolution n° 16) pour financer la procédure relève de la demande distincte formée au titre des frais irrépétibles.

Dans ces conditions, M. et Mme [W] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 € au titre du trouble de jouissance collectivement subi en raison de la gêne occasionnée par les travaux futurs et certains de reprise des désordres, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, et non pas à compter de l’assignation, s’agissant d’une créance indemnitaire ne produisant intérêts moratoires que du jour de sa fixation judiciaire (article 1231-7 du code civil), et capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus, non justifié, de sa demande indemnitaire ainsi que de sa demande, non justifiée, de prononcé d’une astreinte.

1-3 Sur les préjudices « annexes »

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] expose que l’ensemble des frais engagés par le syndicat des copropriétaires, avant la vente des lots, et relatifs aux désordres (frais de l’architecte dont le contrôle des travaux étaient prévus par les résolutions ayant autorisé les travaux, frais du BET requis par l’architecte en raison de la gravité des désordres structurels, frais du commissaire de justice, frais du syndic) s’établissent à une somme totale de 2.291,24 € (pièce adverse n° 9 : Situation de compte au 5 octobre 2022). Il soutient que M. [W] ne démontre pas avoir payé cette somme, la situation de son compte copropriétaire au 5 octobre 2022 ne laissant apparaître aucun versement de sa part.

A titre subsidiaire, il soutient que, si le tribunal venait à considérer que ces frais ne sont pas des préjudices indemnisables au titre des frais annexes, il n’en demeure pas moins que ces frais doivent être intégrés aux frais alloués au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [W] soutient que :

— les frais « annexes » réclamés ne sont pas justifiés ni dans leur principe ni dans leur quantum,

— la somme réclamée a déjà été débitée de son compte copropriétaire.

***

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires soutient sa demande en renvoyant le tribunal à la lecture de la pièce n° 9 produite par M. [W], soit la situation du compte copropriétaire de M. et Mme [W] « du 1er janvier 2020 au 5 octobre 2022 », sur lequel sont inscrites les sommes suivantes au débit dudit compte :

— le 23 juin 2022 : « [U] HONOS VISITE 13/06/22 » : 240,00 €

—  27 juin 2022 : « HUISSIER PV CONSTAT 13/06/2022 » : 322,40 €,

—  27 juin 2022 : « PROCEDURE TRAVAUX [W] » : 528,76,

—  30 juin 2022 : « DEPLACEMENT DU 13/06/22 ASSIG. » : 180,00 €,

—  30 juin 2022 : « SPIGA VISITE du 13/06/22 » : 240,00 €,

—  19 juillet 2022 : « DEPLACEMENT DU 18/07/22 ASSIG. » : 180,00 €,

—  19 juillet 2022 : « [U] HONOS VISITE 18/07/22 » : 360, 00 €,

—  19 juillet 2022 : « SPIGA VISITE DU 18/07/2022 ASSIG » : 240,00 €.

Les frais afférents au constat du commissaire de justice réalisé les 13 juin 2022, à l’initiative du syndicat des copropriétaires, relèvent des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile (ex. : Cour d’appel de Rennes, 4ème chambre, 23 novembre 2017, n° RG 15/01232 ; Cour d’appel de Bordeaux, 1ère chambre civile, 9 mars 2023, n° RG 22/03457, etc.), tout autant que les frais de conseil technique pris auprès de l’architecte, Mme [U], et de la société SPIGA. Ces frais ne peuvent pas faire l’objet de condamnations distinctes. Ils seront traités à ce titre.

Par ailleurs, les frais d’honoraires du syndic ne sont justifiés par aucune pièce, le syndicat des copropriétaires ne produisant ni les factures d’honoraires du syndic, ni le contrat du syndic sur la période concernée, y faisant référence.

Enfin, le syndicat des copropriétaires ne précise pas à quoi correspondent les frais de 528,76 € intitulé « procédure travaux [W] » (honoraires du syndic ou frais de justice ou honoraires d’avocats).

Dans ces conditions, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande formée au titre de ses préjudices « annexes », sans qu’il soit utile de statuer sur le surplus des moyens présentés par les parties.

2 – Sur les demandes reconventionnelles de M. [W]

En premier lieu, M. [W] sera débouté de sa demande formée au titre de son préjudice matériel dès lors que :

— l’allégation selon laquelle il a dû poser à trois reprises une nouvelle serrure, pour un montant total de 2.100 €, suite aux ouvertures forcées de la porte de son local qui auraient été réalisées par le syndic, n’est justifiée ni dans son principe, faute pour M. [W] de démontrer la matérialité des faits alors que le syndicat des copropriétaires produit l’attestation de l’huissier requis exposant avoir refermé la porte à l’issue de la visite du 18 juillet 2022 (pièce n° 22 du syndicat des copropriétaires) et n’avoir pas procédé à une ouverture forcée lors des autres visites réalisées en présence de M. [W], ni dans son quantum, en l’absence de toute facture relative aux changements allégués de serrure,

— les frais relatifs au procès-verbal de constat, aux honoraires de l’architecte et de l’entreprise SPIGA (précédemment listés au paragraphe 1-3 du présent jugement) relèvent des frais irrépétibles, comme précédemment rappelé,

— le fait que les honoraires du syndic et les frais de « procédure travaux [W] » (précédemment listés au paragraphe 1-3 du présent jugement) étaient inscrits au débit du compte copropriétaire de M. [W] arrêté au 5 octobre 2022 (pièce n° 9 de M. [W]) ne démontre pas le paiement allégué[D], [Y], aucune des parties ne débat du sort de ces frais à l’issue de la vente amiable des locaux. Le jugement du JEX du 2 février 2023 (pièce n° 23 du SDC) retient une créance du SDC de 27.697,05 €, non contestée par M. [W], mais on ne sait pas ce qu’il y a dans cette somme.

.

En second lieu, M. [W] sera débouté de sa demande formée au titre de son préjudice moral dès lors que :

— contrairement à ce qu’il affirme, le syndicat des copropriétaires a respecté les conditions de l’ordonnance de référé dont les termes sont rappelés dans l’exposé des motifs du présent jugement,

— il ressort des motifs précédemment adoptés que M. [W] est responsable des désordres à l’origine de la présente instance et ne peut donc se prévaloir d’un préjudice moral résultant de « l’acharnement du syndicat des copropriétaires »,

— si les procédures judiciaires ont pu emporter une « frilosité des acquéreurs », comme en atteste l’agent immobilier ayant vendu les lots le 27 septembre 2023 au prix de 400.000 € alors qu’il les avaient estimés à 480.000 € en 2021 (pièce n° 11 de M. [W]), elles ne résultent que des désordres dont M. [W] est responsable de sorte qu’il ne peut se prévaloir de sa propre turpitude, étant au surplus précisé que l’agent immobilier précité expose également d’autres facteurs de dépréciation, étrangers à la procédure (baisse des prix de l’immobilier, hausse du taux des prêts immobiliers, chute du volume des transaction, durcissement des conditions d’octroi des prêts par les établissements bancaires).

3 – Sur les demandes accessoires

M. [I] [J] [W] et Mme [T] [H], parties succombantes, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Céline RATTIN, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Tenus aux dépens, ils seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.309,20 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en ce compris les frais du constat de commissaire de justice réalisé le 13 juin 2022 justifiés pour un montant de 309,20 € TTC et non de 322,48 € (pièce n° 14 du syndicat des copropriétaires).

Le syndicat des copropriétaires sera en revanche débouté du surplus, non justifié, de sa demande formée au titre des frais irrépétibles, et notamment des frais sollicités au titre des honoraires de l’architecte et de l’entreprise SIGPA, dès lors qu’il ne produit ni les factures de ces intervenants ni aucun document comptable justifiant de la facturation de ces frais.

Par voie de conséquence, M. [W] sera débouté de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens et sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

Condamne in solidum M. [I] [J] [W] et Mme [T] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de 2.000,00 € au titre du trouble de jouissance collectivement subi en raison de la gêne occasionnée par les travaux de reprise des désordres, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement et capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] du surplus de sa demande de dommages et intérêts formée au titre de son préjudice immatériel,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] de sa demande visant à voir prononcer une astreinte,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] de sa demande formée au titre de ses préjudices « annexes »,

Déboute M. [I] [J] [W] de sa demande formée au titre de son préjudice matériel,

Déboute M. [I] [J] [W] de sa demande formée au titre de son préjudice moral,

Condamne in solidum M. [I] [J] [W] et Mme [T] [H] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Céline RATTIN, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [I] [J] [W] et Mme [T] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de 3.309,20 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en ce compris les frais du constat de commissaire de justice réalisé le 13 juin 2022 justifiés pour un montant de 309,20 € TTC,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 1] du surplus de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M. [I] [J] [W] de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens et sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire, de droit, du présent jugement,

Déboute les parties de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à Paris le 30 Avril 2026

La Greffière Le Président