Tribunal Judiciaire d'Avignon, Chambre 01 ctx immobilier, 18 mars 2025, n° 23/03238

TJ Avignon 18 mars 2025

Arguments

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Accepté
Non-levée de l'option dans les délais
La cour a jugé que la promesse de vente stipule que l'indemnité d'immobilisation reste acquise au promettant en cas de non-réalisation de la vente promise, ce qui est le cas ici.
Accepté
Défaillance des conditions suspensives
La cour a constaté que la SCI UCA n'a pas respecté les modalités de notification des refus de prêt, ce qui a conduit à la déchéance de son droit à la restitution de l'indemnité.
Rejeté
Résistance abusive de la SCI UCA
La cour a estimé que l'exercice d'une action en justice ne constitue pas en soi un abus, et que les circonstances de l'affaire ne justifiaient pas l'octroi de dommages intérêts.
Accepté
Dépens de l'instance
La cour a jugé que la SCI UCA, ayant succombé dans ses demandes, doit supporter les dépens de l'instance.

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Sur la décision

Référence :	TJ Avignon, ch. 01 ctx immobilier, 18 mars 2025, n° 23/03238
Numéro(s) :	23/03238
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	23 octobre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Axel TAP
Parties :	S.A.S. AZUR DEVELOPPEMENT c/ S.C.I UCA

Texte intégral

Minute N°

COUR D’APPEL DE NÎMES

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

Chambre 01 CTX IMMOBILIER

N. R.G. : N° RG 23/03238 – N° Portalis DB3F-W-B7H-JSGS

JUGEMENT DU 18 Mars 2025

DEMANDERESSE :

S.A.S. AZUR DEVELOPPEMENT, prise en la personne de son représentant légal en exercice

RCS AVIGNON n°831 135 025

[Adresse 2]

représentée par M^e Geneviève ROIG, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant, M^e Axel TAP, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant

DÉFENDERESSE :

S.C.I UCA, prise en la personne de son représentant légal en exercice

RCS d’AVIGNON n°901.477.539

[Adresse 1]

représentée par M^e Chaima EL MABROUK, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant/plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame Djamila HACHEFA, Vice-Présidente, Juge rapporteur

Assesseur : Madame Sylvie PEREZ, Magistrat honoraire, Juge rapporteur

Assesseur : Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président

Madame Djamila HACHEFA et Madame Sylvie PEREZ ont tenu l’audience, les avocats ne s’y opposant pas conformément à l’article 805 du code de procédure civile. Les juges rapporteurs ont rendu compte au tribunal

DEBATS :

Audience publique du 10 Décembre 2024

Greffier : Frédéric FEBRIER

Après avoir entendu les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré au 18 février 2025 prorogé à ce jour .

JUGEMENT :

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis donné aux parties dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, contradictoire, en premier ressort, signé par Madame Djamila HACHEFA, et M. Frédéric FEBRIER, greffier.

— =-=-=-=-=-=-

Grosse + expédition à :M^e Axel TAP

Expédition à :M^e Chaima EL MABROUK

délivrées le

EXPOSÉ DU LITIGE :

La SAS Azur Développement est propriétaire d’une maison à usage d’habitation située [Adresse 3], désignée au cadastre de la commune comme suit :

— Section [Cadastre 4], [Adresse 7],

— Section [Cadastre 5], [Adresse 3],

— Section [Cadastre 6],[Adresse 3],

pour une contenance totale de 34 a 18 ca.

Par acte authentique en date du 9 décembre 2022, dressé en l’Etude de Me [C] [K], associée de la société civile professionnelle [Z]-[K], notaires à [Localité 8], la SAS Azur Développement a consenti à la SCI UCA une promesse unilatérale de vente portant sur le dit bien, promesse qui prévoyait une date limite de levée d’option au 16 août 2023.

La promesse de vente a été consentie sous conditions suspensives d’obtention d’un prêt et d’un permis de construire. L’indemnité d’immobilisation a été fixée à la somme forfaitaire de 60 000 euros.

Considérant que l’option n’a pas été levée dans les délais et que les conditions suspensives ont défailli par le fait du bénéficiaire, la SAS Azur Développement a, par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 28 août 2023 restée vaine, mis en demeure la SCI UCA d’avoir à lui régler l’indemnité d’immobilisation.

Par acte extrajudiciaire du 26 septembre 2023, la SAS Azur Développement a fait sommation à la SCI UCA d’avoir à faire connaître ses intentions sur le sort de l’indemnité d’immobilisation dans un délai de sept jours et à l’expiration de ce délai, sollicité du notaire le versement de la somme de 30 000 euros séquestrée en sa comptabilité tandis que de son côté, la SCI UCA a sollicité la restitution de ladite somme.

Par exploit du commissaire de justice en date du 27 novembre 2023, la SAS Azur Développement a fait assigner la SCI UCA devant le tribunal judiciaire d’Avignon en paiement de la somme de 60 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation outre la somme de 10 000 euros à titre de dommages intérêts ainsi qu’en paiement des frais accessoires.

Par conclusions déposées et notifiées le 18 novembre 2024, la SAS Azur Développement a conclu comme suit :

— rejeter l’ensemble des demandes de la SCI UCA,

— condamner la SCI UCA à lui payer la somme de 60 000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 août 2023 ;

— ordonner à maître [C] [K], notaire à [Localité 8], à lui remettre, sur présentation du jugement à intervenir, la somme de 30 000 euros séquestrée entre ses mains ;

— condamner la SCI UCA à lui payer la somme complémentaire de 30 000 euros restant due au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

— condamner la SCI UCA à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages intérêts ;

— condamner la SCI UCA au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

La SAS Azur Développement soutient à titre principal que la promesse de vente prévoit qu’à défaut pour le bénéficiaire d’avoir répondu à la réquisition du promettant dans le délai de sept jours, celui-ci est déchu du droit d’invoquer les motifs lui ouvrant droit au paiement de la somme séquestrée chez le notaire, l’indemnité restant acquise au promettant.

Elle précise que cette clause prévoit que c’est par lettre recommandée avec accusé de réception que la SCI UCA dont aviser le notaire de la défaillance des conditions suspensives et non par courriel et que la SCI UCA a répondu à la sommation non pas à la SAS Azur Développement mais au commissaire de justice, et le 10 octobre 2023, soit à l’expiration du délai contractuel de sept jours.

Par conclusions déposées au RPVA le 18 septembre 2024, la SCI UCA a conclu comme suit :

— débouter la SAS Azur Développement de l’ensemble de ses demandes,

— ordonner à maître [C] [K], notaire, la restitution de la somme de 30 000 euros versée à titre d’indemnité d’immobilisation, sur présentation du jugement à intervenir,

— condamner la SAS Azur Développement à lui payer la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice subi pour résistance abusive ainsi que celle de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI UCA affirme avoir respecté les stipulations promesse de vente concernant les conditions suspensives et les modalités d’information.

Elle rappelle que la promesse de vente prévoit une faculté de substitution et indique avoir informé le notaire du refus des prêts, cette information rendant la sommation délivrée le 23 septembre 2023 superfétatoire en ce que la SAS Azur Développement était informée dès le 14 avril 2023 puis le 26 juin 2023 de la défaillance de la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt.

Par ordonnance en date du 21 novembre 2024, l’affaire a été déclarée close.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

La promesse de vente comporte une clause intitulée « Indemnité d’Immobilisation » qui prévoit le sort de cette indemnité de 60 000 euros dans l’hypothèse de la non-réalisation de la vente promise.

Il est ainsi indiqué :

«b) en cas de non réalisation de vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci…

c)toutefois, dans cette hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au bénéficiaire s’il se prévalait de l’un des cas suivants :

*si l’une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte ;

…

S’il entend se prévaloir de l’un quelconque des motifs visés ci-dessus pour se voir restituer la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation, le bénéficiaire devra le notifier au notaire soussigné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au plus tard dans les sept jours de la date d’expiration de la promesse de vente.

À défaut pour le bénéficiaire d’avoir adressé cette lettre dans le délai convenu, le promettant sera alors en droit de sommer le bénéficiaire par acte extrajudiciaire de faire connaître sa décision dans un délai de sept jours.

Faute pour le bénéficiaire de répondre à cette réquisition dans le délai ci-dessus, il sera déchu droit d’invoquer ces motifs et l’indemnité restera alors acquise au promettant ».

Par courriel en date du 26 juin 2023, la SCI UCA a sollicité de maître [Z], notaire, le déblocage à son profit de la somme de 30 000 euros séquestrée en l’Etude notariale, courriel dont celui-ci a accusé réception le même jour en indiquant transmettre ce mail au notaire du vendeur.

Il doit être considéré que l’envoi de ce courriel a présenté les mêmes garanties équivalentes à celles d’une demande formulée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception et qu’il a été ainsi satisfait au formalisme exigé en vue de la restitution de l’indemnité d’immobilisation au bénéficiaire de la promesse de vente, de sorte que la SAS Azur Développement n’était plus en droit de faire délivrer la sommation prévue par les dispositions ci-dessus visées.

Subsidiairement, au visa des articles 1103 et 1304-3 alinéa 1 du Code civil, la requérante valoir que la condition suspensive d’obtention du financement doit être considérée comme accomplie.

La promesse unilatérale de vente a été signée sous la condition suspensive d’obtention de prêt libellée comme suit :

« Le bénéficiaire de la promesse déclare que, s’il lève l’option, il paiera le prix de la vente avec l’aide d’un ou plusieurs prêts présentant les caractéristiques suivantes :

Etablissement(s) financier(s) sollicité(s) : de son choix

Montant du prêt : 750 000 euros

Taux d’intérêt maximum : 2,80 % hors assurances

Durée maximale du prêt : 15 ans

Il s’oblige à déposer ses demandes de prêt dans le délai de deux mois (9 février 2023) à compter des présentes et à en justifier aussitôt au notaire désigné pour la rédaction de l’acte en lui en adressant le double.

Par suite, et conformément à la présente convention est soumise à la condition suspensive d’obtention de ces prêts, aux conditions ci-dessus, d’ici le 9 mai 2023 et selon les modalités ci-après définies, faute de quoi la condition suspensive sera considérée comme non réalisée.

Le ou les prêts seront considérés comme obtenus par la réception par le bénéficiaire des offres de prêt établies et répondant aux conditions ci-dessus.

Il s’oblige également à notifier du notaire, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou remise contre récépissé, les offres à lui faites ou le refus opposé aux demandes de prêts.

Passé ce délai sans que le notaire ait reçu cette notification, la condition suspensive sera réputée non réalisée à l’égard du promettant et celui-ci délié de tout engagement si bon lui semble.

Toutefois, pour pouvoir se prévaloir du défaut de réalisation de la présente condition suspensive, l’acquéreur s’engage à solliciter un autre établissement bancaire ou financier, en cas de refus d’octroi de prêt par celui auquel il se sera adressé en premier lieu, afin de pouvoir fournir notaire chargé de la régularisation de l’acte de vente, dans le délai visé ci-dessus, deux attestations bancaires de refus de prêt.

Chacune des parties reprendra alors sa pleine et entière liberté, sans indemnité de part et d’autre et toutes sommes versées par le bénéficiaire lui sera immédiatement restituée sans qu’il puisse prétendre à des intérêts».

La condition suspensive est réputée réalisée dès la première présentation par un organisme de crédit d’une offre régulière correspondant aux caractéristiques du financement de l’opération stipulées dans la promesse unilatérale de vente.

La SCI UCA produit une lettre de :

— la SG SMC datée du 14 avril 2023 concernant une demande de prêt déposée le 7 février 2023, d’un montant de 750 000 euros, sur une durée de 15 ans, au taux hors assurance de 3,94 %, prêt qui sera refusé par l’établissement bancaire le 20 avril 2023;

— la banque LCL datée du 26 avril 2023 par laquelle l’acquéreur est informé du refus de sa demande de prêt déposée le 11 janvier 2023.

Il convient de relever que ces lettres sont datées postérieurement à l’expiration du délai contractuel de deux mois à compter de la signature de la promesse de vente.

Si la SCI UCA produit une attestation du notaire datée du 22 avril 2024, qui indique avoir en sa possession les attestations de demande de financement déposées auprès de ces établissements bancaires, la SAS Azur Développement fait valoir à bon droit que l’obligation impartie à l’acquéreur était de déposer des demandes de prêts et non des attestations, seules les premières étant de nature à s’assurer du respect des stipulations contractuelles.

Il est d’ailleurs observé que la SCI UCA a sollicité auprès de la Société Générale un prêt à un taux d’intérêt supérieur à celui convenu, empêchant dès lors l’accomplissement de la condition suspensive dans les conditions de l’article 1304-3 du Code civil.

La circonstance exposée par la SCI, selon laquelle la banque a refusé d’instruire une demande de prêt avec un taux fixé à 2,80 % hors assurance au motif de l’augmentation des taux est inopérante comme ajoutant une disposition à la condition suspensive relative au taux stipulée entre les parties alors que ce refus de la banque pouvait autoriser l’acquéreur à considérer la conditions comme défaillie.

La condition suspensive d’obtention du financement doit dès lors être considérée comme accomplie en application de l’article 1304-3 alinéa 1 du Code civil.

En conséquence de quoi, la SCI UCA est condamnée au paiement à la SAS Azur Développement de la somme de 60 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter du 28 août 2023, date de la mise en demeure. Il est également ordonné au notaire la libération de la somme séquestrée entre ses mains, la défenderesse étant condamnée au paiement du surplus de la somme restant due dans les conditions du dispositif ci-après.

Il en résulte que la SCI UCA doit être déboutée de l’intégralité de ses demandes.

Les dépens de l’instance seront mis à la charge de la SCI UCA, qui succombe en ses demandes.

Il y a lieu de condamner la SCI UCA au paiement de la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au visa de l’article 1231-1 du Code civil, la SAS Azur Développement sollicite la condamnation de la défenderesse au paiement de dommages intérêts pour procédure abusive, faisant grief à cette dernière de s’être affranchie de ses obligations contractuelles de sorte qu’elle a dû engager la présente action en justice.

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol, circonstances en l’espèce non caractérisées, de sorte qu’il ne sera pas fait droit à la demande de dommages intérêts.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal judiciaire, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, exécutoire de droit à titre provisoire,

Condamne la SCI UCA à payer à la SAS Azur Développement la somme de 60 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation stipulée dans la promesse de vente conclue entre les parties le 9 décembre 2022 ;

Juge que cette somme sera assortie de l’intérêt au taux légal à compter du 28 août 2023;

Ordonne à Me [C] [K], notaire associée de la société civile professionnelle [Z]-[K], notaires à [Localité 8] à remettre à la SAS Azur Développement, sur présentation du présent jugement, la somme de 30 000 euros séquestrée entre ses mains au titre de l’indemnité d’immobilisation;

Condamne la SCI UCA à payer à la SAS Azur Développement la somme de 30 000 euros au titre du complément de l’indemnité d’immobilisation ;

Déboute la SCI UCA de l’intégralité de ses demandes ;

Déboute la SAS Azur Développement de sa demande de dommages-intérêts ;

Condamne la SCI UCA aux dépens de l’instance;

Condamne la SCI UCA à payer à la SAS Azur Développement la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le présent jugement a été signé par la présidente et le greffier

LE GREFFIER LA PRESIDENTE