TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS ¹

18° chambre 1ère section

N° RG 19/08797 N° Portalis 352J-W-B7D-CQMH3

N° MINUTE : 1 JUGEMENT rendu le 05 Janvier 2023 contradictoire

Assignation du : 19 Juillet 2019

DEMANDERESSE

S.A.R.L. ARCARREL agissant poursuites et diligences de ses gérants Monsieur X Y et Monsieur Z Y […]

représentée par M^e Judith BOURQUELOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire

#E0586

DÉFENDERESSE

S.C.I. NESSIM prise en la personne de son gérant Monsieur A B […]

ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0428

Expéditions exécutoires délivrées le:

Page 1

N° RG 19/08797 – N° Portalis 352J-W-B7D-CQMH3

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Yasmina BELKAID, Vice-présidente, Madame Marie GIROUSSE, Vice-présidente, Madame I J, Vice-présidente,

assistées de Monsieur G H, Greffier principal,

DÉBATS

A l’audience du 29 Mars 2022, tenue en audience publique devant Madame Marie GIROUSSE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 21 juin 2022. Puis, le délibéré a été prorogé au 05 janvier 2023.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 décembre 2000, la SCI NESSIM a donné à bail commercial à Monsieur C D, aux droits duquel se trouve la SARL ARCARREL, des locaux à usage de “bar, brasserie et restaurant accessoirement vente à emporter et jeux” situés […] à Paris 19 arrondissement, pourème une durée de 9 ans à compter du 1 juin 2000 moyennant un loyer de 175.000 Francs par^er an hors taxes hors charges.

Ces locaux comprennent :

- au rez-de-chaussée : une boutique sur rue d’environ 80 m² et à sa suite, une cuisine, un bloc sanitaire et un bureau ;

- au sous-sol : six caves accessibles par la boutique et les parties communes de l’immeuble ;

- au-devant des lieux loués : une terrasse fermée devant les lieux rue Manin et une terrasse ouverte sur la rue Manin et la place Carrel.

Par jugement du 12 septembre 2014 à la suite d’un jugement avant-dire droit en date du 19 mars 2013 constatant le renouvellement du bail au 1 juin 2009, le juge des loyers^er commerciaux a fixé le prix du loyer renouvelé à la somme de 38.151,62 euros en principal.

Par exploit du 19 juin 2019, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer et sommation visant la clause résolutoire stipulée au bail d’avoir à :

Page 2

N° RG 19/08797 – N° Portalis 352J-W-B7D-CQMH3

- cesser l’activité de location de salles à des particuliers et traiteurs notamment par l’intermédiaire du site internet ABC SALLES, exercée en violation de la clause de destination du bail ;

- payer la somme de 15.865,82 euros TTC au titre d’un arriéré locatif.

Par exploit du 19 juillet 2019, la société ARCARREL a fait assigner la société NESSIM devant le tribunal judiciaire de Paris en opposition aux commandement et sommation visant la clause résolutoire délivré le 19 juin 2019, au visa des articles 1103, 1104, et 1353 du code civil, ainsi que L.145-41 et L.145-17 du code de commerce.

Aux termes de ses dernières conclusions n°3 signifiées par RPVA le 16 juillet 2021, la société ARCARREL demande au tribunal de :

- “juger nul et de nul effet le commandement de payer et sommation signifié à la SARL ARCARREL le 19 juin 2019 au visa des articles L 145-41 et L145-17 du code de commerce,

- dire et juger la SCI NESSIM prescrite en ses demandes en paiement de loyers et de consommation d’eau, et l’en débouter, Subsidiairement,

- débouter la SCI NESSIM de l’ensemble de ses demandes en paiement,

- débouter la SCI NESSIM de ses demandes en acquisition de la clause résolutoire du bail ou en résiliation du bail, et expulsion,

- condamner la SCI NESSIM à payer à la SARL ARCARREL la somme de 14.529,20 € en remboursement des loyers trop appelés et payés sur la période du 1 janvier 2015er au 31 décembre 2020, en l’absence de révision à effet 2012 ni 2015,

- condamner la SCI NESSIM à payer à la SARL ARCARREL la somme de 6.500 € par application de l’article 700 du CPC,

- condamner la SCI NESSIM en tous les dépens.”

A l’appui de ses prétentions, elle rappelle qu’il appartient au bailleur qui se prévaut d’un défaut d’exécution d’une obligation du bail d’en démontrer le bien-fondé, le commandement de payer devant ainsi à peine de nullité comporter un décompte lui permettant de vérifier les sommes réclamées, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Elle indique que le décompte ne comporte par ailleurs pas de ventilation entre le loyer et les charges, appelés sous un libellé global, certaines sommes étant contestées depuis 2014 et prescrites. Elle soutient régler ses loyers et charges régulièrement de façon intégrale, contestant à titre d’exemple la ligne de report mentionnant la somme de 15.856,67 euros « EC LOYERS 1 TRIM 2018 » alors que le loyer du 1 trimestre 2018 a été réglé par^{ER er} chèque d’un montant de 12.732,23 euros. Elle s’oppose également à la somme de 8.453,51 euros réclamée qui, selon la bailleresse, serait incluse dans le total de 15.865,82 euros et correspondrait à un reliquat de rattrapage de loyers à la suite du jugement du 12 décembre 2014 sur le renouvellement du bail. A ce titre, elle estime au contraire que ce rappel de loyer a déjà donné lieu à un commandement de payer le 6 février 2015 ayant abouti au prononcé d’un jugement rendu le 24 mars 2016, le tribunal ayant à cette occasion procédé au calcul du rappel de loyer consécutif au renouvellement pour un montant de 43.759,46 euros et accordé des délais. Elle précise avoir ainsi réglé 1.823,31 euros pendant 24 mois et conteste l’application de la TVA sur ce rappel, celle- ci ayant été inclus dans la condamnation du jugement. Elle considère que la somme de 8.746,20 euros doit donc être portée à son crédit. S’agissant de la somme de 7.403,16 euros de consommation d’eau pour la période du 15 février au 30 octobre 2014, elle conteste également cette somme ayant souscrit un abonnement propre auprès de la compagnie des eaux le 24 octobre 2014, bénéficiant d’un branchement direct de sorte que son alimentation en eau ne passe plus par la canalisation commune de l’immeuble. Elle fait valoir que la consommation d’eau a toujours été litigieuse dans l’immeuble en raison de fuites et d’un défaut d’entretien des canalisations. Elle explique que le local est équipé depuis toujours d’un compteur divisionnaire censé lui permettre de refacturer sa consommation d’eau sans avoir recours à une moyenne de consommation.

Page 3

N° RG 19/08797 – N° Portalis 352J-W-B7D-CQMH3

Elle soutient qu’en plus d’échouer à justifier de sa créance, la demande de la bailleresse est prescrite en application de l’article 2224 du code civil, celle-ci ayant formulée sa demande par conclusions du 8 janvier 2020 pour des sommes appelées pour la première fois le 1 avril 2014. Elle souligne la mauvaise foi de la bailleresse dans la délivrance^er du commandement du 19 juin 2019 la veille des congés annuels, celui-ci n’ayant été précédé d’aucune lettre de relance, ni demande préalable de régularisation, le gérant de la bailleresse ayant lui-même fait organiser par le restaurant une réception privée pour un membre de sa famille il y a quelques années.

Par ailleurs, elle rapporte que le jugement du 24 mars 2016 entre les mêmes parties à propos du même bail a estimé que la bailleresse ne pouvait se prévaloir de la clause résolutoire pour un défaut de paiement de loyers résultant d’une fixation judiciaire à l’occasion du renouvellement du bail, faute pour la clause résolutoire de viser une telle hypothèse.

Elle conteste en outre tout manquement à la clause de destination, estimant que la simple publication d’une annonce sur un site ne démontre pas qu’elle se soit livrée à une activité de location de salles, et que seul l’événement du 3 janvier 2019 est établi sans qu’il ne soit pour autant démontré que cette location n’ait pas été accompagnée de prestations fournies par le restaurant qui s’analyserait alors en une privatisation incluse dans la destination contractuelle. Elle ajoute également que les autres événements de 2013 à 2017 mentionnés dans les attestations non conformes aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile, ne permettent pas de dire si une prestation de restauration a été fournie ou non. Elle soutient qu’elle a uniquement eu recours à la privation de son établissement en fournissant des prestations, ce qui entre dans le périmètre de la clause de destination. Elle rappelle également avoir à réception de la sommation fait retirer tout contenu lui étant lié sur le site de location de salles, l’infraction dont se prévalait la bailleresse étant réversible ainsi que cela était indiqué dans la sommation. De même, elle fait valoir que l’organisation de soirées musicales, sans qu’aucune nuisance ne soit invoquée, ne constitue pas une violation contractuelle, les activités d’animation pouvant être librement exercées dans les locaux loués à usage de café et restaurant, et n’est pas visée par la sommation. Elle précise que les animations musicales organisées participent à une utilité sociale pour l’arrondissement, les entrées payantes étant perçues par une association socio-culturelle de quartier. Elle indique que la bailleresse ne peut se prévaloir du non-respect de la destination du bail sans caractériser davantage une obligation de la preneuse dont le manquement permettrait de faire jouer la clause résolutoire.

Plus encore, elle rappelle que la bailleresse n’a pas donné suite à ses demandes de révision triennale en 2012 et 2015, sans qu’aucun avenant de révision ni jugement ne soit intervenu. Elle soutient ainsi que le loyer appelé trimestriellement a été indûment majoré de 726,46 euros depuis le 1 janvier 2005. Elle considère ainsi être créancière^er de la bailleresse à hauteur de 14.529,20 euros et qu’aucune des manquements allégués ne revêt le caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation du bail.

Aux termes de ses dernières conclusions n° 4 signifiées par RPVA le 14 septembre 2021, la société NESSIM demande au tribunal de :

- “jugée recevable et bien fondée la société NESSIM en ses demandes, À titre principal,

- juger que la société ARCARREL ne s’est pas acquitté de son arriéré de loyers et charges et n’a pas cessé l’activité interdite au bail dans le délai imparti au commandement,

- constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 19 juillet 2019,

- ordonner par conséquent l’expulsion de la société ARCARREL et de toute personne dans les lieux de leur chef et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,

Page 4

N° RG 19/08797 – N° Portalis 352J-W-B7D-CQMH3

- ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix du bailleur, aux frais, risques et périls des défendeurs et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

- juger que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice INSEE des loyers commerciaux s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date du jugement à intervenir,

- condamner la société ARCARREL à payer à la société NESSIM la somme de 15.865,82 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges, outre les intérêts légaux à valoir sur cette somme,

- condamner la société ARCARREL à payer à la société NESSIM la somme de 1.586,58 euros représentant 10% de la dette locative due en application de la même clause du bail. À titre subsidiaire,

- ordonner la résiliation judiciaire du bail en raison du non paiement des loyers et charges, de la sous location interdite pratiquée par la société ARCARREL, et de l’exploitation de l’activité d’organisation de soirée, spectacle de danse et de chant, interdite aux termes du bail,

- ordonner par conséquent l’expulsion de la société ARCARREL et de toute personne dans les lieux de leur chef et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,

- ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix du bailleur, aux frais, risques et périls des défendeurs et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

- condamner la société ARCARREL à payer à la société NESSIM la somme de 15.865,82 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges, outre les intérêts légaux à valoir sur cette somme,

- condamner la société ARCARREL à payer à la société NESSIM la somme de 1.586,58 euros représentant 10% de la dette locative due en application de la même clause du bail.

- condamner la société ARCARREL au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au double du montant du loyer courant à compter du jugement à intervenir, en application de la clause pénale du bail, charges en sus jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés.

- juger que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice INSEE des loyers commerciaux s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date du jugement à intervenir, En tout état de cause,

- débouter la société ARCARREL de l’ensemble de ses demandes,

- condamner la société ARCARREL aux dépens dont bénéfice au profit de la SAS F MARUANI & ASSOCIES représentée par maitre E F, en application de l’article 699 du Code de procédure civile ainsi qu’à payer à société NESSIM la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du même code.”

A l’appui de ses prétentions, elle rapporte que jusqu’au 31 octobre 2014, la consommation d’eau de la preneuse était incluse dans la consommation globale de l’immeuble, avant de faire poser un compteur individuel d’eau dans son local. Pour déterminer la consommation d’eau de la locataire sur la période antérieure, elle produit les trois appels de charges à ce titre basés sur des relevés de consommation réelles pour un total de 3.706 m , soit un montant de 11.973 euros sur une période de 9 mois. Elle³ souligne que le gestionnaire de l’immeuble n’a réclamé à la locataire que la somme de 7.403 euros correspondant à une consommation de 2.291 m après déduction de la³ consommation d’eau moyenne de la partie habitation dans l’immeuble sur 9 mois par comparaison entre les années 2014 et 2015. Elle précise que le gestionnaire n’a réclamé que 2.291 au lieu des 2.426 m pour tenir compte d’une éventuelle marge d’erreur. 3

Page 5

N° RG 19/08797 – N° Portalis 352J-W-B7D-CQMH3

Elle considère que la réalité de la dette au titre des charges d’eau, correspondant à la consommation habituelle de la preneuse, est établie et non contestée dans son principe, cette dernière ne l’ayant pas réglée dans le délai du commandement. Elle explique par ailleurs que ces charges ont été appelées le 1 avril 2015 et ont fait l’objet d’une^er demande dans le cadre de ses écritures du 8 janvier 2020 de sorte que cette demande n’est pas prescrite. Elle confirme également un impayé de loyers à hauteur de 8.451,51 euros en date du 1 janvier 2015 à la suite d’un rattrapage de loyers pour un montant de^er 43.730,99 euros hors taxes soit 52.477,18 euros TTC tel que fixé par jugement du 12 décembre 2014. Elle soutient que cet arriéré n’a été que partiellement réglé et que la clause résolutoire peut jouer dans cette hypothèse, s’agissant bien d’un loyer. Elle précise que la preneuse ne rapporte pas la preuve de la signification du jugement du 24 mars 2016 de sorte que celui-ci ne lui est pas opposable.

En outre, elle expose que toute extension de la destination contractuelle même limitée à une activité connexe ou complémentaire réalisée sans son autorisation préalable ou d’un tribunal, de même qu’une sous-location irrégulière constituent un manquement irréversible de la preneuse à ses obligations et ne nécessitent pas de mise en demeure préalable. Elle fait valoir que la locataire exploite sous l’enseigne “KASKAD’CAFE” une activité de location de salles à des particuliers et des traiteurs notamment par l’intermédiaire d’un site internet, tel que cela fut le cas le 3 janvier 2019 au profit d’un traiteur. Elle estime que la preneuse ne prouve pas que l’événement du 28 août 2019 n’a pas fait l’objet d’une sous-location. Elle ajoute que cette dernière a organisé des soirées dansantes / karaoké payantes mensuellement depuis 2018 et ce postérieurement à la délivrance du commandement valant sommation. Elle considère que cela constitue une violation de la clause de destination du bail ainsi que de la clause qui interdit le prêt des lieux loués à des tiers même temporairement, indépendamment de l’absence de nuisances. Elle conteste que son gérant ait sollicité l’organisation à son profit d’un événement et indique que cela ne vaudrait pas autorisation de la bailleresse qui est une personne morale.

Enfin, elle s’oppose à la demande de restitution d’un éventuel trop perçu de loyers qui est prescrite et précise que la locataire ayant payé le nouveau loyer pendant plus de cinq ans, est réputée avoir tacitement accepté le montant du nouveau loyer.

Par ordonnance du 16 septembre 2021, le juge de la mise en état a clôturé l’instruction et renvoyé l’affaire devant le tribunal de céans à l’audience de juge rapporteur du 29 mars 2022 qui a été mise en délibéré et prorogée à la date de ce jour.

MOTIFS

Sur le commandement de payer et sommation visant la clause résolutoire du 19 juin 2019

En application de l’article L.145-41 du code de commerce qu’un contrat de bail commercial, toute clause insérée dans un bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, la charge de la preuve d’un manquement par le preneur à ses obligations et de la persistance de celui-ci au-delà du délai imparti pour s’y conformer pesant sur le bailleur.

Compte tenu de la gravité des conséquences d’une telle clause, elle ne peut concerner qu’une obligation expressément prévue au contrat de bail et le législateur a subordonné son effet à la possibilité donnée au locataire de régulariser sa situation dans le délai d’un mois. En outre, un tel commandement de payer visant la clause résolutoire du bail ne peut produire effet que s’il a été délivré de bonne foi, conformément à l’exigence de l’article 1104 du code civil.

Page 6

N° RG 19/08797 – N° Portalis 352J-W-B7D-CQMH3

La loi prévoyant une possibilité de régularisation faisant échec au jeu de la clause résolutoire, le commandement de payer doit, pour permettre cette régularisation, informer clairement le locataire du montant qui lui est réclamé et être suffisamment précis pour permettre au preneur d’identifier les causes des sommes réclamées et de vérifier la prise en compte des paiements effectués.

En l’espèce, le bail conclu le 13 décembre 2000 prévoit dans la clause intitulée

“CLAUSE RESOLUTOIRE” qu’ “à défaut de paiement d’un seul terme de loyer et accessoires à son échéance ou d’inexécution d’une seule des conditions du bail et un mois après un simple commandement demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit, si bon semble au BAILLEUR sans qu’il soit besoin d’autres formalités judiciaires d’une simple ordonnance de référé […]”.

Le commandement de payer du 19 juin 2019 délivré par la société NESSIM :

- met en demeure la société ARCARREL de lui payer la somme totale de15.865,82 euros TTC “outre le coût du présent commandement, les intérêts de retard et les pénalités contractuelles”

- et somme la société ARCARREL d’avoir à cesser “l’activité exploitée en violation des clauses du bail” en ce qu’elle “exploite une activité de location de salles à des particuliers et à des traiteurs notamment par l’intermédiaire du site internet ABC SALLES”.

Est joint au commandement un “compte locataire” arrêté au 8 mai 2019 mentionnant un solde débiteur pour un montant de 15.865,62 euros. Ce montant est composé selon ce document d’une somme de 15.856,67 euros correspondant à “EC LOYER 1 TRIM.ER 2018” à la date du 31 mai 2018 et d’une somme de 9,15 euros à la date du 8 mai 2019 correspondant à “ EC FRAIS DE RELANCE (2)”.

Il en résulte que le locataire pouvait légitimement penser à la lecture de ce document qu’il s’agissait de l’appel pour le loyer du 1 trimestre 2018 alors qu’il justifie avoir^er réglé par chèque encaissé le 17 avril 2018 le loyer pour cette même période pour un montant de 12.732,23 euros ce qui n’est pas contesté par la bailleresse.

Si la bailleresse explique dans ces écritures que la somme de 15.856,67 euros correspond en réalité à un arriéré de rattrapage de loyer à la suite de la fixation du prix du bail renouvelé par décision du 12 décembre 2014 pour un montant de 8.453,51 euros et à une consommation d’eau entre le 30 janvier et le 31 octobre 2014 pour un montant de 7.403,16 euros, force est de constater qu’aucune mention dans le commandement ou dans le décompte joint ne permettait à la locataire d’identifier et de vérifier les causes de ce commandement au regard du montant et de la nature des sommes réclamées. Il s’en suit que le commandement ni suffisamment clair ni suffisamment précis en ce qu’il ne permettait pas à la société ARCARREL de régulariser sa situation locative et d’écarter ainsi le jeu de la clause résolutoire.

S’agissant du second grief tenant à une violation des clauses du bail, la sommation du 19 juin 2019 précise que la destination contractuelle prévue est celle de “BAR, BRASSERIE ET RESTAURANT, ACCESSOIREMENT VENTE A EMPORTER ET JEUX” et que la locataire exercerait une activité de location de salle à des particuliers et à des traiteurs en violation de cette clause. Il résulte de cette sommation que la bailleresse entend donc se prévaloir d’une violation à la clause de destination.

Page 7

N° RG 19/08797 – N° Portalis 352J-W-B7D-CQMH3

A l’appui de sa sommation, elle produit un constat d’huissier en date du 14 février 2019 aux termes duquel l’enseigne “Kaskad Cafe” est référencé sur le site internet “ABC SALLES”, moteur de recherches pour des locations de salles. Elle produit également deux attestations faisant état de “location” de la salle du restaurant du “Kaskad café” en 2013 et 2017 à l’occasion de deux mariages, ainsi qu’un procès-verbal de constat d’huissier en date du 28 août 2019 relatant la privatisation des locaux litigieux à l’occasion d’un mariage et un échange de courriels en date du 11 octobre 2018 autour de la question d’un devis pour une location de la salle de l’établissement pendant deux heures (de 16h à 18h le jeudi 3 janvier 2019).

Il ne saurait être déduit de ces éléments très ponctuels que la locataire exerce une activité de location de salles, n’étant par ailleurs pas démontré que la preneuse n’a pas elle-même, à ces occasions, fourni des prestations.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que le commandement et la sommation visant la clause résolutoire du bail en date du 19 juin 2019 sont de nul effet faute d’une part d’être suffisamment clair et précis s’agissant de la dette locative alléguée et d’autre part de caractériser un manquement à la clause de destination. En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de la société NESSIM d’acquisition de la clause résolutoire.

Sur la résiliation du bail

Selon l’article 1741 du code civil, le contrat de bail se résout par le défaut des parties de remplir leur engagement. Aux termes de l’article 1728 du même code, le paiement du loyer est une obligation essentielle du preneur. En application de l’article 1184 dans son ancienne rédaction applicable au présent litige, la résolution d’un contrat synallagmatique doit être demandée en justice. Il en résulte qu’il appartient au tribunal saisi d’apprécier au jour où il statue si le manquement contractuel revêt en l’espèce une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail.

A l’appui de sa demande en résiliation, sans qu’il y ait lieu de revenir sur le grief tenant à la violation à la clause de destination telle que figurant dans la sommation relatif à l’activité de location de salles non démontrée en l’espèce, la bailleresse soutient :

- un grief tenant à l’existence d’impayés conformément aux termes du commandement,

- un grief tenant au manquement à la clause d’interdiction de sous-location ainsi que celle interdisant à la preneuse de pouvoir se substituer quelque personne que ce soit ni prêter les lieux même temporairement à des tiers,

- un grief tenant au manquement à la clause de destination du fait de l’exploitation d’une activité de karaoké.

* sur le manquement tenant à l’existence d’un arriéré

La bailleresse fait valoir qu’il demeure un impayé de loyers à hauteur de 8.453,51 euros en date du 1 janvier 2015 correspondant à l’application de la TVA sur un rattrapage de^er loyers pour un montant de 43.730,99 euros ce que conteste la preneuse.

Il ressort des pièces produites que la bailleresse produit un décompte locataire mentionnant la somme de 43.730,99 euros au 1 janvier sous l’intitulé “rappel de loyer^er (tva)” et que le jugement rendu le 24 mars 2016 a arrêté à la somme de 43.759,46 euros le rappel de loyers dont la preneuse pouvait s’acquitter en 24 mensualités de 1.823,41 euros.

Page 8

N° RG 19/08797 – N° Portalis 352J-W-B7D-CQMH3

Aucune des pièces produites par la bailleresse ne justifie du montant du reliquat allégué alors même d’une part que son propre décompte mentionne la somme de 43.730,99 euros TVA incluse, cette dernière ne pouvant donc appliquer la TVA une seconde fois sur le rappel de loyers, et qu’il n’est d’autre part ni allégué ni démontré que la locataire n’a pas honoré ses mensualités.

S’agissant de la dette de régularisation de charges d’eau alléguée, il sera rappelé que, selon l’article 2224 du code civil, l’action en paiement de charges est soumise à la prescription de cinq ans et court à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. L’article 2241 du même code dispose que “la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion. Il en est de même lorsqu’elle est portée devant une juridiction incompétente ou lorsque l’acte de saisine de la juridiction est annulé par l’effet d’un vice de procédure.”

Il n’est pas contesté par les parties que la demande reconventionnelle en paiement de la somme de 7.403,16 euros relative à la régularisation de charges d’eau a été formulée pour la première fois dans les conclusions de la bailleresse en date du 8 janvier 2020. Or, il résulte du décompte produit par la société NESSIM que ce montant a été facturé pour la première fois le 1 avril 2015, et non en avril 2014 tel qu’allégué par la^er preneuse, de sorte que la bailleresse pouvait en réclamer paiement dès le 1 avril 2015.^er Il s’en suit que la demande en paiement n’est pas prescrite.

En revanche, il sera relevé d’une part que ce montant couvre la régularisation pour la consommation d’eau entre le 14 février 2014 et le 23 décembre 2014 tel que cela résulte du décompte de la bailleresse, et non pour la période du 30 janvier au 31 octobre 2014 ainsi que le soutient la société NESSIM. Or, ce même décompte démontre que la preneuse a réglé la somme de 5.610,44 euros correspondant à sa consommation d’eau du 26 juin 2013 au 14 février 2014, tandis que la locataire justifie d’un raccordement direct pour sa consommation d’eau depuis le 29 octobre 2014.

En relevant que la bailleresse ne produit aucune pièce permettant de justifier de la consommation réelle d’eau de la preneuse entre le 14 février 2014 et le 29 octobre 2014, il ne peut qu’être constaté que la société NESSIM ne justifie pas du montant de sa créance de consommation d’eau.

Il résulte de ce qu’il précède que faute pour la bailleresse de justifier des deux créances qu’elle allègue, le manquement tenant à l’existence d’un arriéré n’est pas constitué.

* sur le manquement aux clauses interdisant la sous-location et le prêt des lieux

Aux termes de l’article II 4° du bail, la preneuse s’engage à “ne pouvoir céder ni sous- louer, en tout ou partie, aucun droit au présent bail, sous peine de résiliation, si ce n’est à un successeur dans son fonds de commerce et sous conditions de rester garant et solidaire de son cessionnaire pour le paiement des loyers et l’exécution de conditions du bail” et “de ne pouvoir se substituer quelque personne que ce soit, ni prêter les louer même temporairement”.

Il en résulte que le bail interdit le prêt à usage du local, correspondant à une mise à disposition gratuite des lieux, ainsi que la sous-location, entendue comme l’installation conventionnelle par la preneuse d’un tiers dans tout ou partie des locaux moyennant le versement d’un loyer. Il sera rappelé que la simple mise à disposition d’un lieu dans des conditions où la locataire en conserve la maîtrise, offre des prestations notamment relatives à l’équipement, l’entretien, et assure le contrôle de l’accueil et de la sécurité, ne constitue pas une sous-location.

Page 9

N° RG 19/08797 – N° Portalis 352J-W-B7D-CQMH3

À l’appui de ce grief, la bailleresse produit les mêmes pièces que celles pour justifier d’une violation à la clause de destination relative à l’exercice d’une activité de location de salle à des particuliers et à des traiteurs, ces pièces ayant été jugées insuffisantes pour caractériser un manquement à la clause de destination.

Ces pièces révèlent en définitive que quelques clients ont pu réserver l’établissement sur une courte période afin d’y recevoir leurs proches moyennant le versement d’une somme d’argent, sans qu’il ne soit par ailleurs démontré que la preneuse n’a pas fourni de prestations de restauration à cette occasion. Or, cette réservation très ponctuelle des locaux au bénéfice de certains clients pour un événement et sur une courte période déterminée moyennant le versement d’une somme d’argent, ne constitue pas ni un prêt à usage ni une sous-location.

Il en résulte que le manquement aux clauses interdisant la sous-location et de prêt des lieux n’est pas constitué.

* sur le manquement à la clause de destination du fait de l’organisation de soirées karaoké

A l’appui de ce grief, la bailleresse produit un procès-verbal de constat d’huissier en date du 16 février 2021 faisant état de captures d’écran de la page Facebook de la preneuse comportant des photos publiées autour d’événements “BE YOURSELF OPEN MIC” organisés au “Kaskad Cafe”.

La réalité de l’organisation de telles soirées d’animation ou karaoké n’est pas contestée par la preneuse, cette dernière produisant des pièces justifiant d’une part de son partenariat avec l’association de quartier organisatrice des événements et d’autre part du fait que le produit des ventes des entrées payantes est reversé à cette association soutenue par la mairie du 19 arrondissement. ^ème

Si ces animations ponctuelles, au nombre limité, ne sont pas incluses dans la destination contractuelle du bail, elles participent d’un mode d’exploitation original du fonds de commerce. Compte tenu de leur caractère très ponctuel, de leur vocation à dimension sociale pour le quartier, et de l’absence de nuisances pour le voisinage, la faute reprochée à la locataire n’est pas suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail.

Il résulte de ce qu’il précède que faute pour la bailleresse de justifier de l’existence d’un manquement suffisamment grave aux clauses du bail, sa demande en résiliation judiciaire sera rejetée, de même que ses demandes subséquentes d’expulsion, d’indemnité d’occupation, et de transport et séquestration des meubles garnissant les lieux dans un garde-meubles.

Sur l’arriéré locatif allégué par bailleresse

Il résulte de l’ensemble des précédents développements que la bailleresse ne justifie pas du montant de sa créance de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande en paiement d’un arriéré locatif assorti des intérêts au taux légal ainsi que de celle subséquente de payer une indemnité à hauteur de 10% de cette dette.

Sur le trop-versé de loyer

Il est constant que le bail ne comporte aucune clause d’échelle mobile permettant une révision automatique du montant du loyer. La stipulation dénommée “ REVISION DU LOYER” en page 3 du bail prévoit qu’il est “convenu que le loyer ci-dessus fixé sera révisable selon les dispositions législatives et réglementaires en vigueur”.

Page 10

N° RG 19/08797 – N° Portalis 352J-W-B7D-CQMH3

Le bail renvoie donc aux dispositions des articles L.145-38 et R.145-20 du code de commerce selon lesquels la révision des loyers n’est possible qu’après trois années suivant la date d’entrée en jouissance de la preneuse puis tous les trois ans, cette demande devant être faite par acte extrajudiciaire ou par LRAR précisant le montant du loyer demandé ou offert.

En l’espèce, la bailleresse a adressé une première lettre recommandée en date du 31 juillet 2012 aux fins de solliciter la révision triennale du loyer, et notifié à la locataire un mémoire le 28 avril 2014 sans que la procédure de révision n’ait mené à une décision de justice.

Par lettre recommandée en date du 2 juin 2015, la bailleresse a adressé à la preneuse une nouvelle demande de révision du loyer à hauteur de 60.000 euros par an à compter du 1 juin 2015. Aucune décision judiciaire n’a fixé le prix du loyer révisé.^er

Il ressort des décomptes produits par la bailleresse que le loyer appelé est passé de 7.905,08 euros par trimestre hors taxes hors charges à la somme de 10.264,36 euros par trimestre hors taxes hors charges à compter du 1 janvier 2015. ^er

Il n’est pas contesté par la locataire qu’elle a réglé le nouveau montant du loyer tel que révisé par la bailleresse. Or, le règlement du nouveau loyer chaque trimestre vaut acceptation tacite et non équivoque de celui-ci de sorte la preneuse sera déboutée de sa demande de remboursement de trop-versé de loyer sur la période du 1 janvier 2015 au^er 31 décembre 2020.

Sur les demandes accessoires

La société NESSIM succombant en ses demandes, sera condamnée à payer les dépens de l’instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société ARCARREL les frais et honoraires qu’elle a exposés dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens.

La société NESSIM sera condamnée à lui payer la somme de 6.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare de nuls effets le commandement de payer et sommation visant la clause résolutoire délivré le 19 juin 2019 à la SCI NESSIM ;

Déboute la SCI NESSIM de sa demande tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail par l’effet de ce commandement et sommation ;

Déboute la SCI NESSIM de sa demande en résiliation du bail ainsi que de ses demandes subséquentes en expulsion, d’indemnités d’occupation, et de transport et séquestration des meubles garnissant les lieux ;

Déboute la SCI NESSIM de sa demande en paiement d’un arriéré locatif assorti des intérêts au taux légal ainsi que de celle subséquente de payer une indemnité à hauteur de 10% de cette dette ;

Page 11

N° RG 19/08797 – N° Portalis 352J-W-B7D-CQMH3

Déboute la SARL ARCARREL de sa demande de remboursement de trop-versé de loyer sur la période du 1 janvier 2015 au 31 décembre 2020 ;^er

Condamne la SCI NESSIM à payer à la SARL ARCARREL la somme de 6.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SCI NESSIM de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI NESSIM à payer les dépens de l’instance ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Fait et jugé à Paris le 05 Janvier 2023.

Le Greffier Pour le Président empêché

G H I J

Page 12