COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

Chambre 01 CTX IMMOBILIER

N° RG 24/01378 – N° Portalis DB3F-W-B7I-JXW6

JUGEMENT DU 17 Février 2026

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] représenté par son Syndic en exercice, la Société CITYA L’HORLOGE [Localité 2][Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

représenté par M^e Anthony MARTINEZ, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant/plaidant

DÉFENDEURS :

Madame [R] [G]

[Adresse 4]

[Localité 3]

défaillante

Monsieur [Q] [J]

né le 20 octobre 1988 à [Localité 4] (MAROC)

[Adresse 5]

[Localité 5]

représenté par M^e Emile-henri BISCARRAT, avocat au barreau de CARPENTRAS, avocat postulant/plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président, Juge rapporteur

Assesseur : Madame Sylvie PEREZ, Magistrat honoraire, Juge rapporteur

Assesseur : Madame Djamila HACHEFA, Vice-Présidente

DEBATS :

Audience publique du 03 Février 2026

Greffier : Frédéric FEBRIER

Après avoir entendu les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour .

JUGEMENT :

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis donné aux parties dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, réputé contradictoire, en premier ressort, signé par Monsieur Hervé LEMOINE, Premier Vice-Président et M. Frédéric FEBRIER, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [Q] [J] et Mme [R] [G], son ex-épouse, sont propriétaires d’un appartement, d’une cave et d’un parking constituant les lots n° 247, 257 et 323 de la résidence “[Adresse 6]” située [Adresse 7] à [Localité 2] (84), régie par les règles de la copropriété.

La gestion de cette copropriété est assurée par la S.A.R.L. Citya L’Horloge.

Exposant que les consorts [J] / [G] ne règlent plus leurs charges de copropriété en leur intégralité depuis plusieurs années et n’ont pas régularisé leur situation malgré la délivrance d’un commandement de payer à Mme [R] [G] le 22 janvier 2021, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8]” à [Localité 2] (84), a, par actes extra judiciaires du 16 mai 2024, fait citer ces copropriétaires devant la présente juridiction aux fins de voir :

— condamner Mme [R] [G] et M. [Q] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 9] Sources Transvaal, représenté par son syndic en exercice, la société Citya L’Horloge [Localité 2] :

• La somme de 10 998,14 euros en principal au titre des charges échues impayées et les frais de recouvrement du syndic, arrêtés au 20 février 2024 avec les intérêts au taux légal à compter de la date du 22 janvier 2021, date du commandement de payer,

• la somme de 2 500,00 euros à titre de dommages et intérêts compte tenu du préjudice subi par la copropriété, qui n’a pas à supporter la carence d’un copropriétaire défaillant,

— faire application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— condamner Mme [R] [G] et M. [Q] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence “[R]”, représenté par son syndic en exercice, la société Citya L’Horloge [Localité 2], la somme de 1 500,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [R] [G] et M. [Q] [J] aux entiers dépens de procédure toutes taxes comprises, qui comprendront ceux du commandement de payer, outre les frais éventuels d’exécution,

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 4 octobre 2024, M. [Q] [J] demande au tribunal de :

— enjoindre au syndicat des copropriétaires de la résidence [G], représenté par son syndic, de produire un décompte des charges échues entre le 2ème trimestre 2018 et le 3ème trimestre 2021 inclus,

— statuer ce que de droit sur le principal demandé,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts complémentaires, de capitalisation des intérêts, d’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, en tant que ces demandes sont dirigées contre M. [J],

— le débouter de sa demande concernant la condamnation aux dépens, en tant qu’elle est dirigée contre M. [J].

Il explique :

— que son épouse et lui se sont séparés, une ordonnance de non conciliation ayant été rendue le 18 mars 2018,

— que cette décision a attribué la jouissance de l’appartement litigieux à Mme [G], à charge pour elle d’en assumer les frais,

— que le divorce a été prononcé le 15 juin 2020 et retranscrit en marge des divers actes d’état-civil le 5 août 2021,

— que le partage de la communauté ayant existé entre les époux n’a pu être effectué, Mme [G] ne s’étant présentée à aucune des convocations qui lui ont été adressées par le notaire,

— qu’il ne conteste pas la réclamation formée par le syndicat des copropriétaires au titre des charges impayées mais fait remarquer qu’il n’a pas été informé du défaut de paiement des charges par le syndic de la copropriété, qui, après leur séparation, correspondait uniquement avec son ex-épouse, de sorte qu’il ne peut être considéré de mauvaise foi.

Par acte extra judiciaire du 6 novembre 2024, M. [Q] [J] a appelé en cause Mme [R] [G] devant la présente juridiction, à laquelle il demande de :

I. Sur la demande principale

— statuer ce que de droit sur le principal demandé,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts complémentaires, de capitalisation des intérêts, d’indemnité de l’article 700 du code de procédure civile, en tant que ces demandes sont dirigées contre M. [J],

— le débouter de sa demande concernant la condamnation aux dépens, en tant qu’elle est dirigée contre M. [J],

— enjoindre au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic, de produire un décompte des charges échues entre le 2ème trimestre 2018 et le 3ème trimestre 2021 inclus,

II. Sur l’appel en garantie

— déclarer l’appel en garantie dirigé contre Mme [R] [G] recevable et fondé,

— condamner Mme [G] à décharger M. [J] de toute condamnation susceptible d’être prononcée à son encontre, au titre des charges de copropriété échues entre le 2ème trimestre 2018 et le 3ème trimestre 2021 inclus,

— condamner Mme [G] à payer à M. [J] un montant de 2 000,00 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens de l’appel en garantie.

Il constate que son ex-épouse, qui n’a pas déféré aux convocations du notaire, n’a pas non plus constitué avocat dans le cadre de la présente instance, demeurant totalement passive.

Cette affaire, enrôlée sous le n°24/02990, a été jointe à l’affaire principale par ordonnance du 6 février 2025.

Par conclusions en réplique notifiées par voie électronique le 3 juin 2025 et signifiées par acte extra judiciaire du 13 juin 2025 à Mme [G], partie non constituée, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8]” à [Localité 2] (84) actualise sa créance de charges, d’un montant de 13 248,68 euros au 30 janvier 2025, et maintient ses autres demandes initiales (dommages intérêts , frais irrépétibles …).

Le syndicat des copropriétaires rappelle que les accords intervenus entre les époux, à l’occasion de leur divorce, ne lui sont pas opposables, que, quels que soient ces accords, M. [J] n’ignorait nullement qu’il était tenu de payer les charge s de l’appartement dont il est propriétaire et qu’enfin, il a reçu par courriel les convocations aux assemblées générales de copropriétaires, les notifications desdits procès-verbaux et les mises en demeure de payer, de sorte qu’il n’ignorait nullement que lesdites charges n’étaient pas payées par son ex-épouse et que sa mauvaise foi est démontrée.

Quoique régulièrement citée, Mme [G] n’a pas constitué avocat.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux écritures visées ci-dessus pour un exposé plus précis des faits, prétentions, moyens et arguments des parties.

La clôture a été prononcée le 16 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 474 du code de procédure civile, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire.

Il résulte des dispositions de l’article 472 de ce même code qu’au cas où le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il doit être précisé, à titre liminaire, que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8]” à [Localité 2] (84) ne produit pas, en pièce 6, les courriers de mise en demeure de payer des 18 novembre 2020 et 10 mai 2022annoncés mais uniquement des copies d’envoi et d’avis de réception de courriers recommandés.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété formée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8]” à [Localité 2] (84) :

En application de l’article 10 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 14-1 de cette même loi du 10 juillet 1965 dispose que “pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel”, que “les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l’assemblée générale fixe des modalités différentes”, et que “la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale”.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à la quote-part de charges de chacun des copropriétaires. En conséquence, le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de cette même loi la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est plus fondé à s’opposer au paiement des sommes qui lui sont réclamées à ce titre. Cependant, chaque propriétaire est recevable à contester son décompte individuel s’il s’avère que les sommes qui y sont portées en débit ou en crédit ne sont pas en corrélation avec les résolutions de l’assemblée générale.

Les provisions pour charges votées sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Au regard des pièces que le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8]” à [Localité 2] (84) verse aux débats à l’appui de sa demande, à savoir :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 6 janvier 2020, 5 mars 2021, 6 décembre 2021, 5 décembre 2022 et 27 novembre 2023 portant approbation des comptes des exercices précédents et du budget prévisionnel de l’exercice de l’année à venir, et adoption de divers travaux,

— les appels de provisions sur charges et de fonds travaux,

— le commandement de payer les charges de copropriété délivré le 22 janvier 2021 uniquement à Mme [R] [G],

— le décompte de la créance arrêté au 1er janvier 2025,

et après déduction de tous les frais réclamés à ces copropriétaires, qui seront évoqués ci-après, il est établi que les consorts [J] / [G] sont redevables envers la copropriété de la [Adresse 8]” à [Localité 2] (84) de la somme de 11 778,98 euros au titre des charges de copropriété demeurées impayées, arrêtées après l’appel de fonds du premier trimestre 2025 (janvier – mars 2025), troisième appel de fonds trimestriel de l’exercice budgétaire, fixé du 1er juillet de l’année en cours au 30 juin de l’année suivante. Ces copropriétaires seront en conséquence condamnés au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2024, date l’assignation en justice valant mise en demeure de payer, sur la somme de 9528,44 euros, et à compter du 13 juin 2025, date de signification des conclusions d’actualisation de la créance, pour le surplus.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi N°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice. Sont également dus par le copropriétaire défaillant les frais et honoraires du syndic afférent aux prestations concernant ce copropriétaire.

En application de ce texte, les consorts [J] / [G] supporteront les frais d’actes de commissaire de justice (commandement de payer du 22 janvier 2021, assignations en justice du 16 mai 2024, signification des conclusions d’actualisation du 13 juin 2025) engagés pour obtenir le règlement de leur dette par ces copropriétaires. Par contre, aucune somme ne sera allouée ni au titre des courriers de mises en demeure des 12 novembre 2020, 10 mai 2022 et 10 novembre 2023, la copie de ces courriers et de leur envoi en la forme recommandée n’étant pas produite, ni au titre des frais de contentieux des 18 janvier 2021, 15 mars 2021 et 18 mars 2021, toutes ces prestations n’étant dues qu’en cas de “diligences exceptionnelles”, ce dont ne justifie pas la S.A.R.L. Citya L’Horloge, qui n’a fait que transmettre à son commissaire de justice et à son avocat habituel la copie des pièces qu’elle détient (contrat de syndic, procès-verbaux d’assemblée générale, justificatifs des appels de fonds …), ainsi qu’un décompte actualisé des sommes dues par les copropriétaires. En conséquence, toutes les sommes facturées à ces titres par ce syndic, d’un montant total de 1 318,00 euros, ne sont dues ni par les consorts [J] / [G], ni par la copropriété de la résidence “[Adresse 6]” à [Localité 2] (84).

Sur l’appel en garantie formé par M. [Q] [J] à l’encontre de son ex-épouse, Mme [R] [G] :

Dans le cadre de la procédure de divorce des époux [J], l’ordonnance de non-conciliation rendue le 13 mars 2018, exécutoire dès son prononcé, a attribué à Mme [R] [G] la jouissance de l’appartement situé dans la résidence “[R]”, jusqu’alors domicile conjugal des époux, à charge pour elle de régler les frais afférents à ce domicile. Conformément aux dispositions de l’article 254 du code civil, ces mesures provisoires ont pris fin au jour où le jugement de divorce, prononcé le 15 juin 2020, est passé force de chose jugée, c’est-à-dire soit à la date à laquelle les délais d’appel ont expiré après signification de la décision, soit à la date du plus tardif des actes d’acquiescement des époux. Aucune information n’étant communiquée sur ce point par les parties, la date à laquelle le jugement de divorce a pris force de chose jugée ne peut être fixée par le tribunal.

Les époux [J] étaient redevables, au jour de l’ordonnance de non conciliation, d’une dette de charges de copropriété d’un montant de 2 904,00 euros, que chacun des époux s’est engagé à supporter pour moitié.

Dès lors, compte tenu de tous ces éléments, Mme [R] [G] sera tenue de relever et garantir M. [Q] [J] pour toute somme réglée par ce dernier au titre des charges de copropriété échues pendant la période considérée, sous la réserve, précisée dans l’ordonnance de non conciliation du 13 mars 2018, de la dette de charges déjà existante au 13 mars 2018, prise en charge pour moitié par chacun des époux.

Sur la demande de dommages intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8]” sise à [Localité 2] (84) :

M. [Q] [J] ne peut se prévaloir de sa bonne foi alors qu’il est propriétaire indivis de ce bien immobilier avec son ex-épouse, que son régime matrimonial n’a jamais été liquidé et qu’il n’ignore nullement, au moins depuis le prononcé définitif de leur divorce, qu’il est tenu au paiement des charges liées à ce bien, même s’il n’y réside plus. Or, manifestement, ce dernier ne s’est plus préoccupé de ce bien puisqu’aucun paiement n’a été reçu par la copropriété depuis le 26 décembre 2019.

Le retard récurrent des consorts [J] / [G] dans le paiement de leurs charges de copropriété, en ce qu’il remet en cause l’équilibre et la bonne gestion des comptes de la copropriété, occasionne au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8]” à [Localité 2] (84) un préjudice distinct du simple retard dans le paiement desdites charges, qui doit être réparé par l’allocation d’une somme de 1 000,00 euros à titre de dommages intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Les consorts [J] / [G], qui succombent, supporteront la charge des dépens de la présente instance, qui comprendront, entre autres, le coût du commandement de payer du 22 janvier 2021, celui des assignations en justice du 16 mai 2024 et celui de l’acte de signification des conclusions d’actualisation du 13 juin 2025.

Une indemnité de 1 000,00 euros sera allouée au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8]” à [Localité 2] (84) au titre des frais irrépétibles qu’il a été contraint d’engager dans le cadre de la présente instance pour obtenir le paiement de sa créance.

M. [J] sera débouté de sa demande formée sur ce même fondement à l’encontre de Mme [G].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [Q] [J] et Mme [R] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8]” à [Localité 2] (84), représenté par son syndic en exercice, les sommes suivantes :

— ONZE MILLE SEPT CENT SOIXANTE DIX HUIT EUROS ET QUATRE VINGT DIX HUIT CENTIMES (11 778,98 EUR) au titre des charges de copropriété impayées jusqu’au 1er janvier 2025 (appels de fonds pour le troisième trimestre de l’exercice 2024 / 2025), avec intérêts au taux légal à compter du 16 mai 2024 sur la somme de 9 528,44 euros et à compter du 13 juin 2025 pour le surplus,

— MILLE EUROS (1 000,00 EUR) à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi, avec intérêt au taux légal à compter du prononcé de la présente décision,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8]” à [Localité 2] (84) du surplus de ses demandes,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus à l’expiration de chaque période annuelle, en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

CONDAMNE Mme [R] [G] à relever et garantir M. [Q] [J] pour toute somme réglée par ce dernier au titre des charges de copropriété échues pendant la période allant du 13 mars 2018 à la date à laquelle le jugement de divorce du 15 juin 2020 est passé en force de chose jugée, sous la réserve de la dette de charges déjà existante au 13 mars 2018, d’un montant de 2 904,00 euros, qui doit être prise en charge pour moitié par chacun des époux,

CONDAMNE M. [Q] [J] et Mme [R] [G] aux dépens, lesquels comprendront le coût des actes délivrés par commissaire de justice,

CONDAMNE M. [Q] [J] et Mme [R] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8]” à [Localité 2] (84), représenté par son syndic en exercice, la somme de MILLE EUROS (1 000,00 EUR) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire,

REJETTE toutes autres demandes.

Le présent jugement a été signé par le président de la chambre et le greffier

LE GREFFIER LE PRESIDENT