COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 26/00151 – N° Portalis DB3F-W-B7K-KNN2

Minute N° : 26/00222

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 02 Juin 2026

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

M^e VENEZIA

Copie à :

M^e FOUREL-GASSER

le :

DEMANDEURS

Monsieur [O] [E]

né le 05 Mars 1978 à [Localité 2] (MAROC)

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Réjane VENEZIA, avocat au barreau d’AVIGNON, substituée par M^e LEGRAND, avocat au barreau de

Madame [W] [H]

née le 06 Septembre 1979 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Réjane VENEZIA, avocat au barreau d’AVIGNON, substituée par M^e LEGRAND, avaocta au barreau de

DEFENDEUR :

Société [X] [T] [C]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Quentin FOUREL-GASSER, avocat au barreau d’AVIGNON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des référés,

assistée de Madame Laëtitia NICOLAS, Greffière lors des débats, et de Madame Amel YAMANI, Greffière lors du délibéré.

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 28 Avril 2026 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 janvier 2012, l’OPHLM de la Ville d'[Localité 6], a consenti à Madame [W] [H] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis : [Adresse 4].

Un avenant en date du 06 octobre 2022 conclu entre VALLIS [C], venant aux droits de l’OPHLM d'[Localité 6], et la locataire, a ajouté Monsieur [O] [E] au bail, suite à son union avec Madame [A] [H].

Suite à plusieurs fusions et absorptions intervenues, [X] [T] [C] est devenu bailleur concernant ce logement.

Madame [H] se plaignant de désordres au sein de son logement et notamment du dysfonctionnement de l’eau chaude, celle-ci expose avoir contacté plusieurs organismes aux fins de constat ; elle soumet ainsi au débat :

— Un rapport établi au titre de la loi DALO suite à une visite en date du 7 octobre 2025 mettant en évidence l’inadaptation du logement aux exigences minimales de décence, et notamment l’absence d’eau chaude dans le logement ;

— Un courrier adressé au Pôle Urbanisme, Habitat et Ecologie Urbaine de la Ville d'[Localité 6] en date du 23 octobre 2025,

— Un courrier de la commission de médiation en date du 24 novembre 2025 lequel a reconnu des dysfonctionnements au sein de ce logement.

Le 12 novembre 2025, un procès-verbal dressé par commissaire de justice a également constaté différents désordres au sein du logement de Madame [H] et de Monsieur [E].

Se plaignant d’une absence de réponse adéquate de la part du bailleur, les locataires ont adressé à ce dernier une mise en demeure le 08 janvier 2026 afin d’obtenir la réalisation des travaux nécessaires.

Le 10 avril 2026, les locataires ont donné leur congé pour quitter le logement.

C’est dans ce contexte que par exploit délivré le 22 avril 2026, Madame [W] [H] et Monsieur [O] [E] ont fait citer [X] [T] [C] devant le juge des référés du présent tribunal suite à ordonnance d’autorisation d’assigner à heure indiquée en date du 17 avril 2026 aux fins de :

A titre principal,

— CONSTATER l’urgence résultant de la privation d’eau chaude dans le logement occupé par

Madame [H] au [Adresse 1], appartement 5 au 2 ème étage à [Localité 6]

[Localité 7] ;

— CONSTATER que les désordres affectant le logement sont établis et ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ;

— CONSTATER que l’obligation du bailleur de délivrer un logement décent et d’assurer le bon fonctionnement des équipements essentiels n’est pas sérieusement contestable ;

En conséquence,

— ORDONNER à la société [X] [T] [C] de procéder au rétablissement effectif et durable de l’accès à l’eau chaude dans le logement occupé par Madame [H] ;

— ORDONNER la remise en état des équipements liés à l’installation d’eau, notamment le lavabo descellé et les fuites constatées ;

— ORDONNER la réalisation des travaux nécessaires à la suppression des désordres d’humidité et de moisissures, à la remise en état du système de ventilation et, plus généralement, à la remise en état des éléments du logement affectés par les désordres constatés ;

— DIRE que ces travaux devront être réalisés dans un délai d’une semaine à compter de la signification de la signification de la décision à intervenir ;

— ASSORTIR ces obligations d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

À TITRE SUBSIDIAIRE

— CONSTATER que les désordres affectant le logement et la privation d’eau chaude caractérisent un trouble manifestement illicite ;

— CONSTATER que l’obligation du bailleur de procéder aux réparations nécessaires constitue une obligation non sérieusement contestable ;

En conséquence,

— ORDONNER à la société [X] [T] [C] de procéder au rétablissement effectif et durable de l’accès à l’eau chaude dans le logement occupé par Madame [H] ;

— ORDONNER la remise en état des équipements liés à l’installation d’eau, notamment le lavabo descellé et les fuites constatées ;

— ORDONNER la réalisation des travaux nécessaires à la suppression des désordres d’humidité et de moisissures, à la remise en état du système de ventilation et, plus généralement, à la remise en état des éléments du logement affectés par les désordres constatés ;

— DIRE que ces travaux devront être réalisés dans un délai d’une semaine à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— ASSORTIR ces obligations d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE :

— CONDAMNER la société [X] [T] [C] à verser à Madame [H] la somme de 4 000 euros à titre de provision à valoir sur son préjudice de jouissance ;

— CONDAMNER la société [X] [T] [C] à verser à Madame [H] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la société [X] [T] [C] aux entiers dépens ;

— DIRE que l’ordonnance à intervenir sera exécutoire, compte tenu de l’urgence, sur minute et avant toute signification, dès son prononcé.

L’affaire est retenue à l’audience du 28 avril 2026, lors de laquelle Madame [H] et Monsieur [E] comparaissent représentés et sollicitent le bénéfice de leur assignation.

Au soutien de leurs demandes, ils exposent que la condition d’urgence est remplie en l’espèce puisque Madame [H] est privée d’eau chaude depuis plusieurs mois suite à des installations défaillantes. Même si l’eau chaude a pu être rétablie par moment, cela n’a jamais été effectif de façon pérenne. Ils poursuivent en indiquant qu’il n’existe pas de contestation sérieuse puisque plusieurs organismes, ainsi que le bailleur lui-même, reconnaissent l’absence d’eau chaude dans le logement. Ils ajoutent que cet état de fait est une atteinte à la dignité des locataires ainsi qu’à leur santé, d’autant plus que Madame [H] est en situation de vulnérabilité du fait d’une situation de handicap. Enfin, au vu des désordres subis, ils sollicitent une somme provisionnelle de 4.000,00 euros à titre de provision à valoir sur leur préjudice de jouissance.

[X] [T] [C], représentée, soutient ses dernières conclusions et sollicite du tribunal

A titre principal,

— DEBOUTER les locataires de l’intégralité de leurs demandes,

A titre subsidiaire,

— Dans l’hypothèse où la juridiction condamnerait la concluante à effectuer des travaux, il lui est demandé D’ACCORDER à [Localité 8] [C] un délai de deux mois à compter de la signification de la décision avant le départ de l’astreinte,

En tout état de cause,

— CONDAMNER solidairement Madame [H] et Monsieur [E] au paiement de la somme de 1.500,00 euros sur la base de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’au titre des frais irrépétibles et aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, [X] [T] [C] expose à titre liminaire que la locataire, qui indique avoir été victime d’une agression en 2023 et être la cible d’un harcèlement de la part de ses voisins, tient [X] [T] [C] responsable d’une situation qui excède sa compétence de bailleresse. S’agissant des demandes objets de la présente procédure, elle expose que la condition d’urgence n’est pas établie : la fuite d’eau sous la baignoire a été traitée dans les 48 heures suivant sa déclaration par la locataire de même que les réparations concernant le lavabo. Concernant la privation d’eau chaude, [X] [T] [C] indique avoir tout mis en œuvre pour pallier cela en mandatant directement un professionnel pour régler ce souci. Enfin, la société défenderesse ajoute à l’audience qu’un préavis de départ ayant été donnés par les locataires, et la remise des clés fixée au 12 mai, la demande de travaux sous astreinte deviendra nécessairement sans objet passée cette date.

La décision est mise en délibéré au 02 juin 2026, avec autorisation pour les parties de produire une note en cours de délibéré pour confirmer ou infirmer le départ des lieux des demandeurs à la date du 12 mai.

Par courrier du 19 mai communiqué contradictoirement, le conseil du bailleur a ainsi confirmé la remise de clés du logement donné à bail à cette date.

Le défendeur ayant comparu ou ayant été représenté, la présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire à l’égard de toutes les parties conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de remise en état et de travaux sous astreinte

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 06 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent « ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».

L’article 02 du décret du 30 janvier 2002 définit les caractéristiques de décence du logement.

*

Au cas d’espèce, il ressort des pièces produites aux débats et communiquées contradictoirement que les demandeurs à la présente instance ont quitté les lieux le 12 mai 2026 et ne sont donc plus liés par contrat de bail avec la société [X] [T] [C].

Les demandes tenant à voir ordonner la remise en état des équipements liés à l’installation d’eau et réaliser les travaux nécessaires à la suppression des désordres liés à l’humidité, aux moisissures ou au système de ventilation seront donc rejetées car devenues sans objet, faute pour les demandeurs de tout fondement contractuel actuel sur lequel fonder leurs demandes, sans qu’il ne soit nécessaire d’étudier leur caractère d’urgence ou l’existence d’une contestation sérieuse au fond.

Sur la demande provisionnelle en réparation du préjudice de jouissance

L’article 835 du code de procédure civile dispose que « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Enfin, il ressort de l’article 9 de ce code qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

*

Au cas d’espèce, Madame [H] sollicite l’octroi d’une somme provisionnelle à valoir sur l’indemnisation de son préjudice de jouissance du fait de la privation d’eau chaude, de manière persistante, ayant entraîné une dégradation de ses conditions de vie. Elle soutient en outre que la société [X] [T] [C] en sa qualité de bailleur s’est abstenu de procéder aux réparations nécessaires de manière durable, manquant de ce fait à ses obligations de bailleur.

La société défenderesse expose pour sa part avoir tout mis en œuvre pour répondre aux plaintes de sa locataires sur ce sujet, dans des délais particulièrement restreints.

Madame [H] produit divers éléments pour justifier de l’état du logement, et notamment un rapport de visite DALO en date du 7 octobre 2025, faisant état de l’absence d’eau chaude et un constat établi par commissaire de justice en date du 12 novembre 2025, faisant le même constat s’agissant de l’eau chaude.

Le bailleur pour sa part, produit, pour attester de sa réactivité et démontrer qu’il a rempli ses obligations s’agissant de l’arrivée d’eau chaude, de nombreuses fiches d’intervention ou de visite et d’entretien de la société PHINELEC et notamment un rapport d’intervention sur ce sujet en date du 17 novembre 2025, assurant qu’aucun élément postérieur ne démontre que cette intervention n’a pas suffit à régler ce problème.

Il est ainsi permis de retenir au-delà de toute contestation sérieuse, que le préjudice de jouissance lié à l’absence d’eau chaude dans le logement, est suffisamment établi pour la période du 7 octobre 2025 au 17 novembre 2025, soit 42 jours, au cours d’une période lors de laquelle les températures rendent cette privation particulièrement contraignante pour les locataires.

Si des échanges de courriels produits au débat par le bailleur avec la locataire font état de difficulté afin de convenir d’un rendez-vous avec la société mandatée, ils ne témoignent pas pour autant d’une impossibilité d’intervenir, permettant à [X] [T] [C] de s’exonérer de toute responsabilité quant à son obligation de fournir un logement répondant à une exigence de décence et d’hygiène.

Il conviendra donc, au vu de l’ensemble de ces éléments, de retenir, au titre du préjudice de jouissance subi par la locataire, une indemnisation provisionnelle à hauteur de 20 euros par jours, soit un total de 840 euros.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société [X] [T] [C] qui succombe à l’instance sera condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles,

Au terme de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la société [X] [T] [C], partie perdante et condamnée aux dépens, sera également condamnées à payer à Madame [H] une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que le justifie l’équité.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Amandine GORY, Juge chargé des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des référés, assistée de Laëtitia NICOLAS, greffière lors des débats, et de Amel YAMANI, greffière lors du délibéré, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent et par provision,

CONSTATONS que le contrat de bail liant la société [X] [T] [C], venant aux droits de l’OPHLM d'[Localité 6] , et Madame [W] [H] et Monsieur [O] [E], portant sur un local à usage d’habitation sis : [Adresse 4] a été résilié suite au départ des locataires et à la remise des clés du logement intervenus le 12 mai 2026 ;

REJETONS en conséquence la demande travaux et de remise en état du logement sous astreinte, devenue sans objet en l’absence de bail liant les parties ;

CONSTATONS que Monsieur [E] [O], bien que demandeur à la présente instance, ne formule en son nom aucune demande de condamnation ;

CONDAMNONS à titre provisionnel la société [X] [T] [C] à régler à Madame [A] [H] la somme de 840 euros au titre de son préjudice de jouissance lié à l’absence d’eau chaude dans le logement entre le 7 octobre et le 17 novembre 2025 ;

CONDAMNONS la société [X] [T] [C] au paiement des dépens de l’instance

CONDAMNONS la société [X] [T] [C] à payer à Madame [A] [H] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que le justifie l’équité ;

REJETONS toutes autres demandes des parties.

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi ordonné et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 2 juin 2026,

Le Greffier Le Juge