COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 26/00012 – N° Portalis DB3F-W-B7K-KJZT

Minute N° :

JUGEMENT DU 20 Avril 2026

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 1] sis [Adresse 2], [Adresse 3] et [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice CITYA L’HORLOGE, Société immatriculée au RCS d'[Localité 2] sous le n° 349 759 647, dont le siège social est [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

domicilié : chez CITYA L’HORLOGE

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par M^e PHILIPPE CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Jean-christophe TIXADOR, avocat au barreau d’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [N] [A] [Y] [G]

né le 28 Novembre 1994 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Adresse 8]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,

assisté(e) de Madame Agnès RANC, Greffier, lors des débats et de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier, lors du délibéré

DEBATS : 17/2/26

EXPOSE DU LITIGE

[N] [G] est propriétaire des lots 29 et 35 (deux garages) de la copropriété située [Adresse 9] et [Adresse 10], qu’il a acquis suivant acte authentique du 31 janvier 2019.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juin 2025, le syndicat de copropriété a fait délivrer un commandement de payer à [N] [G] aux fins de lui régler la somme de 3 668,12 euros au titre des charges de copropriétés impayées arrêtés au jour de l’acte. Cet acte a été délivré selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile et le courrier avec accusé de réception a été régulièrement adressé.

En l’absence de régularisation de la dette et de son augmentation, le syndicat de copropriété de l’immeuble LES JARDINS DE [Localité 6] représenté par son syndic la SARL CITYA L’HORLOGE, a fait assigner devant le Tribunal Judiciaire d’AVIGNON, [N] [G] par acte de commissaire de justice délivré le 27 janvier 2026 aux fins d’obtenir sa condamnation lui régler les sommes suivantes :

2567,83 euros au titre des charges de copropriété dues au 02 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 25 juin 2025,2392,69 euros au titre des frais nécessaires, 1500,00 euros au titre du préjudice subi en raison de la résistance abusive,2500,00 euros au titre des frais irrépétibles, outre aux entiers dépens.

L’assignation a été délivrée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile et le courrier avec accusé de réception a bien été adressé.

*

A l’audience du 17 février 2026, le syndicat de copropriété de l’immeuble LES JARDINS DE [Localité 6] représenté par son syndic la SARL CITYA L’HORLOGE, représenté, a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement, et a formulé des demandes identiques à celles contenues dans son acte introductif d’instance.

Au cours de cette audience, [N] [G] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que « le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif », il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

Le défendeur régulièrement assigné, n’ayant pas constitué avocats, le présent jugement, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire à l’égard de toutes les parties en application de l’article 473 du code de procédure civile.

A l’issue de l’audience du 17 février 2026, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 20 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur les demandes principales

Sur la condamnation au paiement des charges de copropriété et des sommes dues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit qu’à « défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22 ».

Précisément, l’article 14-1 mentionne que « pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit donc la possibilité de recouvrir les provisions, dès lors qu’elles ont été votées en assemblée générale, sans recours formée en application de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, qu’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception a été réalisée et qu’elle est restée infructueuse à l’issue d’un délai de trente jours.

*

En l’espèce, il résulte des pièces produites que le syndicat de copropriété de l’immeuble LES JARDINS DE [Adresse 11] représenté par son syndic la SARL CITYA L’HORLOGE a approuvé les comptes des exercices suivants procès-verbal d’assemblée générales des années 2019, 2023, 2024 et 2025.

Le syndicat de copropriété de l’immeuble LES JARDINS DE [Localité 6] représenté par son syndic la SARL CITYA L’HORLOGE suivant commandement de payer du 25 juin 2025 a mis en demeure [N] [G] de payer les charges de copropriétés pour un montant de 3668,12 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété impayées et arrêté au jour de l’acte.

En outre, le syndicat de copropriété de l’immeuble LES JARDINS DE [Localité 6] représenté par son syndic la SARL CITYA L’HORLOGE produit les éléments suivants :

L’attestation de propriété, Les procès-verbaux d’assemblée générale des années 2019, 2024, et 2025Les appels de fonds, Un décompte arrêté au 05 janvier 2026 pour un montant total de 2567,83 euros au titre des charges et 2392,69 euros au titre des frais nécessaires.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété est établie à hauteur de la somme de 2533,33 euros selon décompte arrêté au 05 janvier 2026 (exclusion de tous les frais d’assignation pour des montants de 17,00 euros).

Par ailleurs, il résulte des pièces produites par le requérant, qu’il sollicite l’indemnisation des frais prévus par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Or, l’article précité précise que les frais sont les suivants :

« Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Il convient de préciser que le décret 2020-153 du 21 février 2020 fixe les frais mentionnés au b) de l’article 10-1 précité sont d’un montant maximal de 380,00 euros TTC.

En l’espèce, le décompte produit fait état de frais de mise en demeure ; de frais de « contentieux », « suivi de contentieux », « frais de relance » et de « frais de commandement de payer ». Or, il n’est pas justifié des relances, et mises en demeure dont le remboursement est sollicité. De plus les frais de commandement de payer seront inclus dans les dépens étant précisé que seul celui délivré le 25 juin 2025 est produit à la cause.

Dès lors, en raison de cette carence probatoire, il y a lieu d’évaluer les demandes au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 à la somme de 1210,00 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts,

L’article 1231-6 du code civil dispose que « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

*

Le syndicat de copropriété sollicite la condamnation de [N] [G] à lui régler la somme à la somme de 1500,00 euros compte tenu de la résistance abusive du défendeur.

Force est de constater que le compte du défendeur est débiteur depuis l’année 2019. En outre, il appert que [N] [G] a quitté les lieux sans prendre le soin d’informer le syndicat de copropriété de sa nouvelle adresse et de ses nouvelles coordonnées outre son absence de paiement des appels de fonds.

La dette est désormais ancienne et l’absence de paiement cause nécessairement un préjudice au syndicat de copropriété puisque la collectivité des copropriétaires doit pallier au manque de trésorerie et réaliser des procédures aux fins de recouvrement de la créance.

Dès lors, il convient d’allouer au requérant la somme de 1 000,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

[N] [G] qui succombe à l’instance sera condamné aux entiers dépens, incluant les coût du commandement de payer du 25 juin 2025.

Sur les frais irrépétibles,

Au terme de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner [N] [G] à verser une somme de 800,00 euros au titre des frais irrépétibles que le requérant a pu exposer pour la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire,

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

CONDAMNE [N] [G] à payer au syndicat de copropriété de l’immeuble LES JARDINS DE [Localité 6] représenté par son syndic la SARL CITYA L’HORLOGE la somme de 2 533,33 euros avec intérêts au taux légal à compter de la décision au titre des charges de copropriétés impayées, arrêtés au 05 janvier 2026,

CONDAMNE [N] [G] à payer au syndicat de copropriété de l’immeuble LES JARDINS DE [Localité 6] représenté par son syndic la SARL CITYA L’HORLOGE la somme de 1210,00 euros avec intérêts au taux légal à compter de la décision, au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE [N] [G] à régler au syndicat de copropriété de l’immeuble LES JARDINS DE [Localité 6] représenté par son syndic la SARL CITYA L’HORLOGE la somme de 1 000,00 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE [N] [G] à régler au syndicat de copropriété de l’immeuble LES JARDINS DE [Localité 6] représenté par son syndic la SARL CITYA L’HORLOGE la somme de 800,00 euros au titre des frais irrépétibles.

CONDAMNE [N] [G] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 25 juin 2025,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 20 avril 2026,

Le présent jugement a été signé par Madame Meggan DELACROIX-ROHART, juge et par Madame Hélène PRETCEILLE, greffière.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

En conséquence, la République française mande et

ordonne à tous les huissiers de justice, sur ce

requis, de mettre ladite décision à exécution, aux

procureurs généraux et aux procureurs de la

République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la

main, à tous commandants et officiers de la force

publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront

légalement requis.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par

le président et par le greffier.

A [Localité 2], le 20 avril 2026

Le Directeur de greffe ou son délégué.