Minute n° 2026 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 19 Février 2026

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DEMANDERESSE :

S.A. [X] [Y]

8, avenue des Thébaudières

BP 70344

44816 SAINT-HERBLAIN CEDEX

représentée par Monsieur [J] [O], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [W]

Logement 387 Etage 1

5 Rue Orion

44400 REZE

non comparant

Madame [N] [L]

Logement 387 Etage 1

5 Rue Orion

44400 REZE

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Constance GALY

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 20 novembre 2025

date des débats : 20 novembre 2025

délibéré au : 19 février 2026

RG N° N° RG 25/03089 – N° Portalis DBYS-W-B7J-OA2G

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à [X] [Y]

CCC à Monsieur [F] [W] + Madame [N] [L] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 21 juillet 2023 à effet au même jour, [X] [Y] a donné à bail à [F] [W] et [N] [L] un logement de type 3 lui appartenant sis, 5 Rue Orion, 1er étage n°387 – 44400 REZE, moyennant un loyer mensuel initial de 463,44 € pour le logement, outre une provision mensuelle pour charges de 55,79 €.

Par acte de commissaire de justice du 20 janvier 2025, [X] [Y] a fait commandement à [F] [W] et [N] [L] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 3 188,71 € arrêté au 14 janvier 2025, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 août 2025, [X] [Y] a fait assigner [F] [W] et [N] [L] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :

· Déclarer la société [X] [Y] recevable et bien fondée, et en conséquence :

· Constater la résiliation du bail signé le 21 juillet 2023 entre les parties et subsidiairement, prononcer la résolution judiciaire dudit bail ;

· Ordonner l’expulsion de [F] [W] et [N] [L] ainsi que de tout occupant de leur chef du logement, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

· Autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde-meuble aux frais et risques du locataire selon les dispositions prévues par la loi ;

· Condamner solidairement [F] [W] et [N] [L], à payer à [X] [Y] la somme de 15 871,81 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés ainsi qu’aux surloyers appliqués depuis janvier 2025 et à l’indemnité pour frais de dossier demeurant impayés au 29 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, à parfaire au jour de l’audience ;

· Condamner solidairement [F] [W] et [N] [L], à payer à la société [X] [Y] une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, soit la somme de 551,09 € par mois, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

· Condamner in solidum [F] [W] et [N] [L], à payer à [X] [Y] la somme de 300 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

· Condamner in solidum [F] [W] et [N] [L] aux entiers dépens y compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

· Ordonner l’exécution provisoire.

L’Espace départemental des solidarités a informé le tribunal le 27 octobre 2025 que les locataires ne s’étant pas présentés au rendez-vous qui leur a été proposé, seules les observations du bailleur ont ainsi pu être recueillies et il semblerait que la famille ait quitté les lieux.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 20 novembre 2025. À ladite audience, [X] [Y] a procédé par voie de dépôt, actualisant sa créance à la somme de 21 296,71 € au titre des loyers et charges échus à la date du 19 novembre 2025.

Régulièrement assignés à étude, [F] [W] et [N] [L] n’ont pas comparu. Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige ; en conséquence, y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 février 2026, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d’allocations familiales – CAF).

En l’espèce, le bailleur justifie de la notification de la situation d’impayé à la CCAPEX le 5 décembre 2024, la Commission en ayant accusé réception le même jour, soit au moins deux mois avant l’assignation du 4 août 2025.

L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elles sont motivées par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.

En l’espèce, l’assignation du 4 août 2025 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 5 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 20 novembre 2025, conformément aux dispositions précédemment énoncées.

Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par exploit de commissaire de justice en date du 20 janvier 2025, [X] [Y] a fait commandement à [F] [W] et [N] [L] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 3 188,71 € arrêté au 14 janvier 2025, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail en son article 4.7.1.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 mars 2025.

En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail pour défaut de paiement et d’ordonner l’expulsion de [F] [W] et [N] [L].

Le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution qui prévoient que les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

À l’expiration du délai imparti, il est procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens susceptibles d’être vendus. Les biens qui ne sont pas susceptibles d’être vendus sont réputés abandonnés.

Le produit de la vente est remis à la personne expulsée après déduction des frais et de la créance du bailleur.

Sur la dette locative

L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La créance de [X] [Y] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail et [F] [W] et [N] [L] ne viennent contester ni le principe ni le montant de la dette.

Le dernier décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 21 296,71 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 19 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse. Un surloyer de 1 257,21 € a été appliqué aux locataires sur la période de janvier à octobre 2025.

Selon les articles L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation, un supplément de loyer de solidarité est perçu par l’organisme d’habitation à loyer modéré lorsque les ressources de l’ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d’au moins 20 % les plafonds de ressources en vigueur pour l’attribution de ces logements. À défaut de réponse par le locataire à une demande de communication des informations permettant de déterminer s’il est redevable du supplément de loyer et 15 jours après une mise en demeure restée infructueuse et mentionnant les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme calcule un supplément de loyer sur la base d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par décret.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, [X] [Y] produit un constat d’huissier vérifiant de manière aléatoire dans des courriers adressés à des locataires qu’ils contiennent chacun une enquête sur l’occupation du parc social. [F] [W] figure dans la liste des destinataires d’un courrier similaire. Ce constat ayant été effectué le 15 novembre 2024, sans que les locataires ne donnent suite dans les quinze jours, il convient de maintenir le supplément de loyer solidarité qui leur a été appliqué.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, l’article 7 du contrat de bail prévoit qu’en cas de colocation, les locataires sont tenus conjointement, solidairement et indivisiblement à l’égard du bailleur au paiement des loyers, charges et accessoires dus en application du présent bail.

En conséquence, [F] [W] et [N] [L] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 21 296,71 € au titre des seuls loyers, surloyers, charges et indemnités d’occupation échus au 19 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, la dette ayant été fixée à l’audience.

Ils seront enfin condamnés solidairement à payer à [X] [Y], à compter du 20 novembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges, soit la somme de 551,09 €, sans revalorisation ni indexation, la situation n’ayant pas vocation à perdurer.

Sur les autres demandes

Les dépens

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [F] [W] et [N] [L], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

L’article 700 du code de procédure civile

Ils seront également condamnés in solidum à payer à [X] [Y] la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail d’habitation conclu le 21 juillet 2023 entre [X] [Y] d’une part, et [F] [W] et [N] [L] d’autre part, concernant le logement sis 5 Rue Orion, 1er étage n°387 – 44400 REZE ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 21 mars 2025 ;

ORDONNE à [F] [W] et [N] [L], occupants sans droit ni titre, de libérer les lieux après avoir satisfait aux obligations incombant aux locataires sortants ;

ORDONNE à défaut l’expulsion de [F] [W] et [N] [L] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique pour toute la durée des opérations d’expulsion et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

CONDAMNE solidairement [F] [W] et [N] [L] à payer à [X] [Y] la somme de 21 296,71 €, en deniers ou quittance, au titre des seuls loyers, surloyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 19 novembre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement [F] [W] et [N] [L] à payer à [X] [Y], en deniers ou quittance, à compter du 20 novembre 2025, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer et charges, soit la somme mensuelle de 551,09 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

RAPPELLE que le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE in solidum [F] [W] et [N] [L] à payer à [X] [Y] la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département ;

Ainsi prononcé par mise à disposition au greffe le 19 février 2026.

Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection

Michel HORTAIS Constance GALY