TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

[Adresse 7]

[Localité 1]

N° RG 24/00559 – N° Portalis DBXI-W-B7I-DIVY

Minute n°

Mme [L] [H] [W]

C/

M. [N] [Y]

Copie exécutoire

délivrée le :

à :

Copie délivrée le :

à :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 Juillet 2025

DEMANDEURS :

Mme [L] [H] [W], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Sébastien SEBASTIANI, avocat au barreau de BASTIA

M. [U] [P], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Sébastien SEBASTIANI, avocat au barreau de BASTIA

DÉFENDEURS :

M. [N] [Y], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Olivier CARDI, avocat au barreau de BASTIA substitué par M^e Stella LEONI, avocat au barreau de BASTIA

Mme [F] [D], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Olivier CARDI, avocat au barreau de BASTIA substitué par M^e Stella LEONI, avocat au barreau de BASTIA

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Gérard EGRON-REVERSEAU

GREFFIER : Aurore LAINÉ

DÉBATS :

Audience publique du : 26 Mai 2025 mise en délibéré au 28 Juillet 2025.

DÉCISION :

Contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement à l’audience de ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

M. [U] [P] et Mme [L] [W] ont donné à bail le 1er avril 2022 à Mme [F] [D] et M. [N] [Y] une villa individuelle sise [Adresse 6] moyennant un loyer initial mensuel de 1.250 €, charges comprises.

Se prévalant d’un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail pour des loyers impayés à hauteur en principal de 3.525 €, délivré aux locataires selon acte d’huissier du 14 mai 2024, les consorts [P] – [W] les ont assignés le 27 août 2024 en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Bastia, aux fins :

— de constater la résiliation du contrat de location par le jeu de la clause résolutoire au 15 juillet 2024,

— de juger qu’ils sont occupants sans droit ni titre,

— en conséquence:

— de les condamner à leur payer la somme provisionnelle de 6.375 € correspondant aux loyers et provisions sur charges impayés au 15 juillet 2024 avec intérêts légaux à compter de l’assignation,

— d’ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, dès l’expiration du délai légal, au besoin avec l’assistance de la force publique, le concours d’un serrurier, de déménageurs, le tout aux frais des requis,

— d’ordonner en raison de leur mauvaise foi, conformément à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion pourra intervenir sans avoir à respecter l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux,

— de les condamner à leur payer la somme de 1.250 € à titre d’indemnité d’occupation à titre provisionnel, à compter du 15 juillet 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux,

— de les condamner à régler 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer et la dénonce au représentant de l’Etat.

A l’issue de multiples renvois contradictoires ordonnés à la demande des conseils des parties pour leur permettre de mettre en état, l’affaire a finalement été retenue lors de l’audience du 26 mai 2025 pour y être plaidée.

A cette date, les demandeurs, valablement représentés par Me [B] ont, aux termes de leurs conclusions, maintenu l’intégralité de leurs demandes initiales et y a joutant ont demandé la condamnation des défendeurs à leur payer la somme de 13.200 € au titre des travaux de reprise peinture et nettoyage.

Ils soutiennent que les locataires ont été de mauvaise foi en arguant de désordres fictifs affectant la villa donnée en location qui est neuve, que concernant le flash d’eau résiduel dans le vide sanitaire, c’est eux qui se sont opposés à l’installation d’une pompe automatique qui s’active en cas de présence d’eau, que l'[Localité 2] qu’ils ont saisie n’a pas conclu à l’insalubrité.

Rappelant que l’état des lieux de sortie n’a pas été effectué, ils leur réclament les réparations figurant dans le devis qu’ils ont fait établir.

Pour leur part, les consorts [S] valablement assistés de Me [J] ont, aux termes de leurs conclusions récapitulatives et en réponse, demandé :

— de constater qu’ils ont libéré les lieux à la date du 31 octobre 2024,

— en conséquence de dire que la demande de résiliation du bail et d’expulsion est sans objet,

— de se déclarer incompétent pour statuer sur les demandes du bailleur en l’état de contestations sérieuses,

— de débouter les bailleurs de leurs demandes mal fondées,

À titre subsidiaire si le juge des référés devait se déclarer compétent :

— de condamner les bailleurs au remboursement de la somme de 3.300 € au titre des charges indues depuis l’entrée dans les lieux en avril 2022 ainsi qu’à la somme de 702 € au titre d’une somme acquittée pour leur compte,

— de les condamner au paiement de la somme de 8.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis en raison de leurs manquements à l’obligation de délivrance,

— de les condamner au paiement d’une somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils exposent en fait qu’après la signature du premier bail le 1er avril 2022 prévoyant un loyer de 1.150 € et des charges de 100 €, un second bail “Kit meublé” a été signé le 9 avril 2022 moyennant un loyer de 1.100 € et des charges de 150 €.

En l’état de ces deux baux différents, la question de savoir lequel est en vigueur et le montant du loyer échappe à la compétence du juge des référés.

S’agissant de la demande de constat de plein droit de la résiliation du bail, étant précisé qu’un congé pour vente leur a été également notifié le 30 août 2024 avec effet au 1er avril 2025 et qu’ils ont libéré les lieux par la remise des clés au conseil des bailleurs le 5 novembre 2024, ils soutiennent qu’elle est devenue par conséquent sans objet.

Ils précisent encore que le litige porte en réalité sur les charges locatives, d’un montant différent selon les baux, et qui n’ont jamais fait l’objet d’aucune régularisation ni de justification, ce qui a justifié selon eux, la suspension du règlement de leurs loyers.

En tout état de cause, pour l’établissement des comptes, il faut déterminer quel est le montant du loyer qui s’applique.

Ils réclament également en retenant que le loyer s’élève à 1.100 € le remboursement des charges locatives sur la période allant d’avril 2022 à janvier 2024, outre le remboursement de la caution initiale de 1.150 €.

A titre reconventionnel, ils se prévalent de la défaillance des bailleurs à leur obligation de délivrance caractérisé par le rapport circonstancié établi par l'[Localité 2] le 28 juin 2024 qui considère que l’état des locaux contrevient aux dispositions légales et réglementaires en matière de salubrité des locaux d’habitation en raison notamment d’importantes remontées d’humidité du fait de la présence d’eau stagnante dans le vide sanitaire et qui conclut que l’état des locaux est préjudiciable à la santé des occupants et invite le maire de la commune à enjoindre au bailleur de prendre les dispositions nécessaires pour la suppression des nuisances occasionnées sous peine de mesures coercitives.

Ils réclament le paiement d’une somme provisionnelle de 8.000 € à titre de dommages et intérêts.

Ils s’opposent enfin à la demande de condamnation pour les réparations locatives qui ne sont nullement établies par la seule production de photos de murs et d’un jardin et également en raison de l’absence d’état des lieux de sortie après la restitution des clés, et surtout des termes du constat établi par l'[Localité 2] faisant état d’importantes remontées d’humidité.

En tout état de cause, compte tenu des contestations sérieuses soulevées une telle demande ne peut être tranchée par le juge des référés.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 28 juillet 2025.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, alors applicable, dispose qu’ à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan local d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’ article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en demeure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience.

La sanction de la méconnaissance des prescriptions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 résidant dans le prononcé de l’irrecevabilité de la demande en résiliation du bail, il importe peu que cette méconnaissance ait ou pas causé un grief au locataire.

L’irrecevabilité prononcée ne concerne que la demande en résiliation de bail et ses accessoires. Elle n’affecte nullement la demande en condamnation du locataire au règlement des loyers et charges impayés.

Il apparaît en l’état que les formalités ci-dessus rappelées et mises à la charge des bailleurs n’ont pas été respectées, en ce que s’il est justifié de la saisine de la CCAPEX, en revanche il n’a pas été produit la notification de l’assignation à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat.

Dès lors, la demande aux fins de constat de résiliation du bail, motif pris du non-paiement des loyers et des charges aux termes convenus, est irrecevable, et par voie de conséquence, également la demande d’expulsion ainsi que la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande de paiement à titre provisionnel de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 834 du Code de Procédure Civile, le Juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Toutefois, le juge des référés n’a pas à relever l’urgence lorsqu’il statue en application des stipulations du bail lui attribuant compétence pour constater la résiliation de la convention.

L’article 835 alinéa 2 du même code dispose aussi que le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Il résulte des pièces produites et non discutées par les bailleurs que deux baux à quelques jours d’intervalle ont été signés entre les parties fixant un montant du loyer et des charges différent.

Dès lors, quand bien même les bailleurs se référent exclusivement au bail en date du 1er avril 2022, sans évoquer, ni répondre à la différence du montant du loyer fixé dans celui du 9 avril 2022, une contestation sérieuse existe sur le montant du loyer applicable, exclusive de la compétence du juge des référés.

Il s’ensuit qu’il sera jugé dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de paiement des loyers et charges.

A cet égard, et pour des motifs identiques que ceux invoqués à l’encontre de leurs bailleurs, les locataires, même si en fin de compte ils admettent être débiteurs de cinq mois de loyers, ne peuvent pas valablement demander au juge des référés le remboursement des charges fondée sur le bail du 9 avril 2022.

Il y a lieu de dire n’y avoir lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande relative aux dégradations locatives

A l’appui de leur demande, les bailleurs produisent uniquement quelques clichés photographiques ne comportant ni date, ni identification certaine des lieux, de sorte qu’ils ne peuvent pas être retenus comme des éléments probants des dégradations alléguées.

De plus comme justement relevé par les défendeurs, il n’a pas été effectué d’état des lieux de sortie contradictoire, ni non plus par un commissaire de justice après convocation des locataires sortant, de sorte que les bailleurs ne peuvent pas valablement invoquer devant le juge des référés l’existence de dégradations locatives.

Ils seront par conséquent déboutés purement et simplement de cette demande.

Sur la demande relative aux manquements à l’obligation de délivrance des bailleurs

A cet égard, il y a lieu de relever qu’à quelques jours d’intervalle, si le 28 juin 2024 l'[Localité 2] a préconisé sur la base de désordres constatés dans les trois villas appartenant aux bailleurs, dont celle occupée par les défendeurs notamment, d’importantes remontées d’humidité du fait de la présence d’eau stagnante dans le vide sanitaire de recommander de prescrire au bailleur de prendre dans les meilleurs délais toutes dispositions visant à la suppression des nuisances occasionnés, le constat établi par le commissaire de justice le 26 juillet 2024 précise en revanche qu’aucune odeur de moisi se dégage de l’habitation, et aucun autre désordre n’est visible.

Enfin, il constate que le vide sanitaire est vide mais encore humide sans autres remarques ou précisions.

En cet état, il n’est donc pas établi judiciairement la réalité d’un manquement à des règles sanitaires d’hygiène et de salubrité mises à la charge du bailleur et par voie de conséquence, il n’est pas non plus caractérisé avec l’évidence requise en référé un manquement à son obligation d’entretenir les locaux.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande présentée par les consorts [D] et [Y] qui seront déboutés de leur demande de paiement de dommages et intérêts.

Sur la demande d’application de l’article 700 du Code de Procédure Civile et les demandes accessoires

Au regard des éléments de fait et de la situation des parties, l’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence, les deux parties seront déboutées de leur demande présentée à ce titre.

Parties principalement perdantes à l’instance, il y a lieu, en revanche, de mettre à la charge des bailleurs les dépens de l’instance.

L’exécution provisoire est de droit par application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Gérard EGRON-REVERSEAU, juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire, exécutoire par provision et en premier ressort, susceptible d’appel,

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile, et la loi du 6 juillet 1989,

DÉCLARONS irrecevables les demandes de résiliation du bail, d’expulsion du logement et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes de paiement des loyers et charges, et de remboursement des charges locatives,

DÉBOUTONS M. [U] [P] et Mme [L] [W] de leur demande relative aux dégradations locatives,

DÉBOUTONS Mme [F] [D] et M. [N] [Y] de leurs demandes de remboursement des charges et de dommages et intérêts,

DÉBOUTONS l’ensemble des parties de leurs demandes présentées au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

DISONS que M. [U] [P] et Mme [L] [W] seront tenus aux entiers dépens de l’instance,

ORDONNONS l’exécution provisoire de la présente décision.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

G. EGRON-REVERSEAU