TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :17/04/2026

à : M. [O] [M]

Copie exécutoire délivrée

le :17/04/2026

à :Me. LOUSQUI Patricia

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 26/00682

N° Portalis 352J-W-B7K-DB3X4

N° MINUTE : 5/2026

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 17 avril 2026

DEMANDERESSE

Madame [Q] [F], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Patricia LOUSQUI de la SELARL KOHN ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P233

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [M], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laurent GOSSART, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffier

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 mars 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 17 avril 2026 par Laurent GOSSART, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Alexandrine PIERROT, Greffier

Décision du 17 avril 2026

PCP JCP référé – N° RG 26/00682 – N° Portalis 352J-W-B7K-DB3X4

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé daté du 1er octobre 2016, M. [O] [M] a pris à bail, pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un local d’habitation situé [Adresse 2] ainsi qu’une cave [Adresse 3].

Un congé pour reprise à effet du 30 septembre 2025 a été signifié par commissaire de justice à M. [O] [M] le 23 janvier 2025.

À la suite du décès de Mme [N] [E] le 17 septembre 2025, Mme [Q] [I] épouse [F] a acquis la pleine propriété du bien loué à M. [O] [M].

Par acte de commissaire de justice en date du 14 janvier 2026 remis au greffe le 23 janvier suivant, Mme [Q] [I] épouse [F] a fait assigner M. [O] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins, notamment, d’obtenir l’expulsion de ce dernier.

A l’audience du 10 mars 2026, à laquelle l’affaire a été appelée, Mme [Q] [I] épouse [F], représentée par son conseil, se référant en partie à ses dernières conclusions, demande de :

— juger que le congé est conforme aux prescriptions légales,

— constater que M. [O] [M] est occupant sans droit ni titre depuis le 1er octobre 2025 du logement situé [Adresse 2],

— ordonner, à défaut de départ volontaire, son expulsion immédiate, ainsi que celle de tous occupants de son chef, si nécessaire avec l’aide de la force publique et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard dans les huit jours suivant la signification de la décision à intervenir,

— réserver au juge des contentieux de la protection la liquidation de l’astreinte,

— rejeter la demande de délais de M. [O] [M],

— supprimer le délai de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— ordonner la séquestration des meubles de M. [O] [M],

— fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à 600 euros,

— dire irrecevable et rejeter toute demande de délais,

— condamner M. [O] [M] au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

À l’appui de ses prétentions, Mme [Q] [I] épouse [F] fait valoir, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, que, suite au congé délivré pour reprise, l’occupation de M. [O] [M] est sans droit ni titre depuis le 1er octobre 2025, ce qui ne peut pas être contesté.

Mme [Q] [I] épouse [F] s’oppose à tout délai en arguant de ce que M. [O] [M] a d’ores et déjà bénéficié d’un délai de près d’un an et ajoute que les dispositions de l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution et l’article 19 de la loi du 1er septembre 1948 y font obstacle dès lors que le congé est donné pour reprendre le logement aux fins d’y loger un descendant du propriétaire, en l’occurence Mme [A] [K] qui, étudiante en quatrième année de médecine à [Localité 1], a besoin de ce logement compte tenu des contraintes liées à ses gardes de nuit.

Mme [Q] [I] épouse [F] énonce que M. [O] [M] ne paye pas ou paye irrégulièrement le loyer depuis le mois de mai 2025 alors qu’il n’a jamais fait l’objet de révision. Elle reconnaît toutefois que ce dernier a réglé sa dette locative depuis l’assignation.

À l’audience, M. [O] [M], comparant en personne, demande de :

— lui accorder un délai de dix-huit mois pour quitter les lieux,

— rejeter la demande d’astreteinte,

— rejeter la demande de suppression du délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

— fixer l’indemnité d’occupation à hauteur de 300 euros,

— rejeter la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À l’appui de ses prétentions, M. [O] [M] fait valoir qu’il ne conteste pas la régularité du congé ni le fait qu’il se maintient dans les lieux sans droit ni titre. Il fait état de la précarité de sa situation et, notamment, de ce qu’il vit seul, est sans emploi et bénéficiaire de l’allocation adulte handicapé d’environ 1 000 euros par mois, que la qualité de travailleur handicapé lui a été reconnue il y a plusieurs années à la suite d’une agression et qu’il a des difficultés à retrouver un autre logement à [Localité 1]. Il précise qu’il a fait une demande de logement social et un recours D.A.L.O. Il précise avoir réglé sa dette locative depuis le 1er octobre et qu’il est de bonne foi.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et avis a été donné du prononcé de l’ordonnance par mise à disposition au greffe au 17 avril 2026.

Mme [Q] [I] épouse [F] a été autorisée à produire en cours de délibéré les pièces justifiant de la propriété du bien litigieux et ce, avant le 31 mars 2026, M. [O] [M] diposant d’un délai jusqu’au 7 avril suivant pour faire ses observations.

Mme [Q] [I] épouse [F] a produit le 23 mars 2026 deux attestations d’hérédité établies les 18 et 20 mars 2026 par Maître [C] [U], notaire à [Localité 1].

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expulsion en raison de l’occupation illicite du logement

En application du prermier alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un tel trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

Le trouble résultant de la poursuite de l’occupation du bien loué après la date d’effet d’un congé n’est manifestement illicite que si la perte du titre est évidente et que la validité du congé ne peut pas être sérieusement contestée.

Il convient enfin de rappeler qu’il ne rentre pas dans les pouvoirs du juge des référés de valider le congé mais uniquement de faire cesser le trouble manifestement illicite résultant de la poursuite de l’occupation après la date d’effet du congé. Il sera donc dit n’y avoir lieu à référé sur la demande aux fins de constater la régularité du congé du 23 janvier 2025.

En l’espèce, le bail consenti à M. [O] [M] le 1er octobre 2016 à effet du même jour pour une durée de trois ans ans a été tacitement reconduit pour expirer le 30 septembre 2025.

Le congé du bailleur signifié le 23 janvier 2025 au preneur ne fait l’objet d’aucune contestation et a été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée. Il sera relevé en outre que le congé en rappelle le motif, qui est la reprise du bien loué au bénéfice de Mme [Y] [A] [K], descendante de la propriétaire, qui souhaite se reloger au plus près de son lieu d’étude.

Le bail s’est trouvé ainsi résilié de manière non sérieusement contestable par l’effet du congé le 30 septembre 2025. M. [O] [M], qui s’est maintenu dans les lieux, se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du logement litigieux depuis le 1er octobre 2025.

Il convient donc d’ordonner son expulsion, selon les modalités détaillées au dispositif de la présente décision.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [O] [M] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, la demanderesse obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

L’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. Ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, à l’appui de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par les dispositions ci-dessus, Mme [Q] [I] épouse [F] ne fait valoir aucun moyen. En toutes hypothèses, M. [O] [M] n’est pas entré dans les locaux par voie de fait mais en vertu d’un contrat de bail. Il est constant qu’il a réglé l’arriéré locatif. L’exposé de sa situation financière, pièces à l’appui, démontre une précarité matérielle qui ne permet pas de retenir que l’irrégularité des paiements antérieurs du loyer soit causée par sa mauvaise foi. M. [O] [M] ne se trouve dans aucune des situations visées à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution autorisant la suppression du délai deux mois.

La demande de Mme [Q] [I] épouse [F] sera donc rejetée.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Décision du 17 avril 2026

PCP JCP référé – N° RG 26/00682 – N° Portalis 352J-W-B7K-DB3X4

La durée des délais ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Au préalable, Mme [Q] [I] épouse [F] fait valoir que des délais ne peuvent être accordés à M. [O] [M], car l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution ne le permet pas lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948.

Cependant, le présent bail concerne un bail d’habitation à titre de résidence principale qui, pour avoir été conclu le 1er octobre 2016, est soumis au régime de la loi du 6 juillet 1989 et non de celle du 1er septembre 1948. Le droit de reprise est exercé en application de l’article 15 de la première de ces lois et l’exception prévue pour la seconde ne lui est donc pas applicable.

En l’espèce, M. [O] [M] justifie avoir exercé le 29 septembre 2025 un recours amiable devant la commission départementale de médiation en vue d’une offre de logement et avoir renouvelé le 2 mars 2026 sa demande de logement social déposé le 8 septembre 2022. Par ailleurs, il justifie de sa situation financière précaire (bénéficiaire de l’allocation adulte handicapé), rendant difficile l’octroi d’un logement dans le parc privé, et de la reconnaissance de la qualité de travailleur handicapé depuis le 14 septembre 2021. Selon les affirmations concordantes des parties, il s’est acquitté de la totalité de sa dette locative, ce qui démontre une bonne volonté dans l’exécution de son obligation de payer.

En conséquence il sera fait droit à la demande de délai formée par M. [O] [M] et ce, à hauteur de deux mois à compter de la signification de la présente décision.

Sur la provision au titre de l’indemnité d’occupation

Aux termes du second alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.

Le maintien dans les lieux du locataire expulsé constitue un trouble de jouissance au préjudice du propriétaire qui oblige le premier à réparation par l’octroi au second d’une indemnité d’occupation en application des articles 544 et 1240 du code civil. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, il est constant que M. [O] [M] se maintient dans les lieux sans droit ni titre depuis le 1er octobre 2025.

Afin de préserver les intérêts de Mme [Q] [I] épouse [F], il convient de dire que M. [O] [M] sera redevable, à son égard, d’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux.

S’agissant de la fixation de son montant, il y a lieu d’observer, d’une part, que le préjudice subi par Mme [Q] [I] épouse [F] correspond à la privation des revenus locatifs du bien litigieux et que, d’autre part, l’indemnité d’occupation provisionnelle n’aurait aucun effet dissuasif si son montant était inférieur au loyer dont s’acquittait

Décision du 17 avril 2026

PCP JCP référé – N° RG 26/00682 – N° Portalis 352J-W-B7K-DB3X4

M. [O] [M] lorsque le contrat avait cours. Il sera donc fait droit à la demande de Mme [Q] [I] épouse [F].

En conséquence, M. [O] [M] sera condamné à verser la somme provisionnelle de 600 euros par mois à compter du 30 septembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

M. [O] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Compte tenu de la situation économique de M. [O] [M], la demande de Mme [Q] [I] épouse [F] au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de constat de la régularité du congé donné le 23 janvier 2025 à M. [O] [M] ;

Constatons que M. [O] [M] est occupant sans droit ni titre du logement et de la cave [Adresse 3] situés [Adresse 2] ;

Accordons à M. [O] [M] un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision pour quitter les lieux ;

Ordonnons en conséquence à M. [O] [M] de libérer les lieux dans ce délai ;

Disons qu’à défaut pour M. [O] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Mme [Q] [I] épouse [F] pourra, après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rejetons la demande relative à la suppression du délai de deux mois de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Déboutons Mme [Q] [I] épouse [F] de sa demande d’astreinte ;

Rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons M. [O] [M] à verser à Mme [Q] [I] épouse [F] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d’un montant de 600 euros jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

Rejetons la demande de Mme [Q] [I] épouse [F] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons M. [O] [M] aux dépens ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Fait et jugé à Paris le 17 avril 2026

le Greffier le Président