TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 3]

JUGEMENT DU :

13 novembre 2025

RÔLE : N° RG 24/00344 – N° Portalis DBW2-W-B7I-MD6R

AFFAIRE :

[P] [V]

C/

[Adresse 5]

GROSSE(S)délivrées(s)

le

à

SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN

DRFP PACA et BDR

COPIE(S)délivrée(s)

le

à

SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN

DRFP PACA et BDR

N°

2025

CH GENERALISTE A

DEMANDEUR

Monsieur [P] [V]

de nationalité française,

demeurant [Adresse 1]

représenté à l’audience par Maître Joseph MAGNAN, avocat postulant membre de la SCP PAUL ET JOSEPH MAGNAN, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et ayant pour avocat plaidant M^e Grégory LAGHOUTARIS du CABINET LAGHOUTARIS, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE

[Adresse 5]

dont le siège social est sis [Adresse 6]

conclusions signifiées le 04 mars 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Madame LEYDIER Sophie, première vice-présidente

ASSESSEURS : Madame BOUSSIRON Christelle, vice-présidente

Madame GIRONA Nicole, magistrat honoraire

A assisté aux débats : Madame MILLET, greffière

En présence de Mme [E], auditrice de justice

DÉBATS

A l’audience publique du 04 septembre 2025, après dépôt à l’audience du dossier de plaidoirie par le conseil du demandeur, l’affaire a été mise en délibéré au 13 novembre 2025, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame LEYDIER Sophie, première vice-présidente

assistée de Madame MILLET, greffière

FAITS, MOYENS ET PROCÉDURE

Madame [I] [V] et Monsieur [J] [V] étaient redevables de l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) au titre des années 2015, 2016 et 2017.

Ils étaient propriétaires en indivision à hauteur des 2/3 d’une propriété (maison et terrain) sise à [Localité 10], qu’ils ont évaluée à la somme de 467.408€ pour la déclaration ISF 2015 et 513.333€ pour les déclarations ISF 2016 et 2017.

Une proposition de rectification en date du 8 novembre 2018 a remis en cause la valeur de l’immeuble portée dans les déclarations ISF des années 2015 à 2017, l’estimant à la somme de 2.220.000€.

Madame [I] [V] a formulé des observations par courrier du 14 janvier 2019.

Par courrier du 19 novembre 2019, l’administration a répondu aux observations de Madame [I] [V] en confirmant l’insuffisance de la valeur déclarée et en prenant en compte la surface déclarée de 232 m².

Par courrier du 9 décembre 2019, les époux [V], par l’intermédiaire de leur conseil, ont contesté la remise en cause par l’administration de la valeur vénale de leur propriété et ont sollicité la saisine de la commission départementale de conciliation.

La commission départementale de conciliation a été saisie par courrier de l’administration fiscale du 12 décembre 2019.

Dans sa séance du 28 octobre 2020, elle a émis un avis favorable à la valeur déterminée par l’administration.

Les impositions ont été mises en recouvrement le 31 octobre 2022 par le pôle de contrôle des revenus et du patrimoine du Var pour un montant en droits de 43.579€ et en pénalité de 4.259€ au nom de Madame [I] [V] et Monsieur [J] [V].

Un avis de recouvrement a également été adressé à Monsieur [P] [V] le 9 novembre 2022 en sa qualité d’héritier de Monsieur [J] [V] dans le cadre de l’obligation solidaire des héritiers en application des articles 1709 et 1840 E du code général des impôts.

Par courrier du 1er décembre 2022, Madame [I] [V] a présenté une réclamation en contestant la remise en cause par l’administration de la valeur vénale de son bien.

La réclamation a été rejetée par décision du 10 mai 2023.

Par courrier du 13 juillet 2023, Monsieur [P] [V] a présenté une réclamation contentieuse en contestant la remise en cause par l’administration de la valeur des biens, rejetée par décision du 3 octobre 2023.

Par courrier du 17 novembre 2023, Monsieur [P] [V] a présenté une nouvelle réclamation contentieuse, rejetée par décision du 30 novembre 2023.

Par exploit du 31 janvier 2024, Monsieur [P] [V] a assigné la Direction régionale des finances publiques de Provence Alpes Côte d’Azur et des Bouches du Rhône devant la présente juridiction.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 24 mars 2025 avec effet différé au 28 août 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 4 septembre 2025.

Dans son assignation, à laquelle il convient de renvoyer pour un exposé plus exhaustif des moyens, par application de l’article 455 du code de procédure civile, Monsieur [P] [V] sollicite du tribunal de:

— le reconnaître bien fondé dans ses demandes,

— constater que l’administration fiscale a manqué à son obligation de communication des documents mentionnés dans la proposition de rectification,

— constater que la qualification de son bien retenue dans la proposition de rectification du 8 novembre 2018 par l’administration fiscale est erronée,

— constater que l’ensemble des éléments apportés par l’administration fiscale ne lui permettent pas d’effectuer une comparaison pertinente avec son bien immobilier,

— constater que l’utilisation de la méthode d’évaluation employée par l’administration fiscale pour déterminer la valeur de son bien immobilier est erronée et ne peut être valablement admise, faute d’élément intrinsèquement similaire présentés dans la proposition de rectification,

— reconnaître la décision de rejet de l’administration fiscale du 3 octobre 2023 comme étant dépourvue de motivation,

— par conséquent annuler la décision de rejet du 3 octobre 2023,

— prononcer le dégrèvement sollicité à hauteur de 47 838 euros,

— condamner l’Etat au paiement de la somme de 10.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner l’Etat au paiement des entiers dépens.

En défense, dans ses dernières écritures régulièrement signifiées le 4 mars 2024, la direction des finances publiques PACA sollicite du tribunal de:

— débouter Monsieur [P] [V] de ses demandes,

— confirmer la décision de rejet en date du 3 octobre 2023,

— rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [P] [V] aux dépens de l’instance et à lui payer la somme de 1.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 13 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la régularité de la procédure d’imposition

Aux termes de l’article L57 du livre des procédures fiscales, l’administration adresse au contribuable une proposition de rectification qui doit être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation.

Aux termes de l’article L76 B du même livre, l’administration est tenue d’informer le contribuable de la teneur et de l’origine des renseignements et documents obtenus de tiers sur lesquels elle s’est fondée pour établir l’imposition faisant l’objet de la proposition prévue au premier alinéa de l’article L. 57 ou de la notification prévue à l’article L. 76. Elle communique, avant la mise en recouvrement, une copie des documents susmentionnés au contribuable qui en fait la demande.

Monsieur [P] [V] soulève l’irrégularité de la procédure d’imposition, au motif que l’administration fiscale envisage de rectifier la valeur vénale de son bien immobilier en appliquant la méthode d’évaluation par termes de comparaison, que pour autant elle n’a pas joint les termes de comparaison à la proposition de rectification, qu’ils ont été transmis par courriels du 27 novembre 2018 sans mentionner la superficie des biens, que l’administration fiscale utilise les éléments de comparaison sur la base des renseignements détenus par le service du cadastre de [Localité 7], ces renseignements n’ayant jamais été transmis, et que l’administration fiscale a ainsi méconnu les droits de la défense en ne respectant pas son obligation de communication des documents.

Il ajoute que le service vérificateur a estimé la valeur vénale réelle de son bien immobilier pour l’ISF 2017 à 2.200.000 euros, que toutefois, il ressort d’un tableau de synthèse produit par l’administration fiscale que la valeur réévaluée et retenue pour l’ISF 2017 est égale à 2.500.000 euros, et que le service a calculé le montant total de l’ISF rectifié sur la base de ce montant erroné.

En réponse, l’administration fiscale soutient qu’aux termes des articles susvisés, elle a l’obligation d’informer le contribuable sur la teneur et l’origine des renseignements et documents obtenus auprès de tiers sur lesquels elle s’appuie pour motiver des rectifications, qu’elle doit communiquer au contribuable qui en fait la demande les documents ainsi évoqués, que dans ce dossier elle s’est fondée sur des actes de vente détenus par l’administration fiscale sans qu’il soit fait appel au droit de communication, que la superficie des biens est à la disposition de tout public et accessible auprès du centre des impôts fonciers ou du service de l’urbanisme de la mairie, et qu’il n’y avait dès lors aucune obligation de communiquer les documents visés au requérant.

Elle ajoute que la proposition de rectification du 8 novembre 2018 est parfaitement motivée, qu’elle énumère l’ensemble des articles fiscaux sur lesquels elle s’appuie, qu’elle fait clairement figurer les éléments d’appréciation des termes de comparaison pour chaque bien évalué, et que les données fournies dans la proposition de rectification ont régulièrement permis de comprendre la réévaluation dans le parfait respect des droits du contribuable.

Elle souligne que l’erreur relevée par le requérant concernant la valeur vénale réelle de son bien immobilier pour l’ISF 2017 a été corrigée dans le cadre de la liquidation des droits lors de la réponse aux observations établie le 18 novembre 2019, et qu’à cette occasion a également été corrigée la dernière superficie connue, soit 232 m² en lieu et place de 248 m².

En l’espèce, la proposition de rectification adressée par l’administration fiscale le 8 novembre 2018 présente une motivation en droit et en fait du redressement envisagé, mentionne les textes sur lesquels elle s’appuie, détaille utilement les raisons ayant permis à l’administration de considérer que les cessions citées à titre de comparaison concernent des biens intrinsèquement similaires à la propriété objet du litige, et recense les critères retenus pour parvenir à l’évaluation retenue et au réhaussement appliqué, permettant au contribuable de pouvoir formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation.

Il n’est pas discuté que l’administration fiscale s’est fondée sur les publications d’actes de vente, détenus par ses soins, pour retenir les termes de comparaison, et qu’elle n’a obtenu aucun renseignement ni document de tiers au sens de l’article L76 B du livre des procédures fiscales.

Enfin, le courrier en réponse adressé par l’administration fiscale le 18 novembre 2019 se fonde explicitement sur la valeur réévaluée de 2.200.000€ du bien litigieux pour le calcul de l’ISF 2017, et non sur la valeur de 2.500.000€ comme soutenu par Monsieur [P] [V].

Il se déduit de l’ensemble de ces éléments que la proposition de rectification du 8 novembre 2018 est parfaitement régulière.

La décision de rejet du 3 octobre 2023 l’est tout autant, pour les mêmes raisons.

En conséquence les demandes de Monsieur [P] [V] de ce chef seront rejetées.

Sur la régularité de la procédure de saisine de la commission départementale de conciliation

Aux termes de l’article L59 du livre des procédures fiscales, lorsque le désaccord persiste sur les rectifications notifiées, l’administration, si le contribuable le demande, soumet le litige à l’avis soit de la commission des impôts directs et des taxes sur le chiffre d’affaires prévue à l’article 1651 du code général des impôts, soit de la Commission nationale des impôts directs et des taxes sur le chiffre d’affaires prévue à l’article 1651 H du même code, soit de la Commission nationale des taxes aéronautiques prévue à l’article 1651 L bis du même code, soit du comité consultatif prévu à l’article 1653 F du même code, soit de la commission départementale de conciliation prévue à l’article 667 du même code.

Les commissions peuvent également être saisies à l’initiative de l’administration.

Aux termes de l’article R*59-1 du même livre, le contribuable dispose d’un délai de trente jours à compter de la réception de la réponse de l’administration à ses observations pour présenter la demande prévue au premier alinéa de l’article L. 59.

L’administration notifie l’avis de la commission ou du comité consultatif au contribuable et l’informe en même temps du chiffre qu’elle se propose de retenir comme base d’imposition, comme montant du crédit d’impôt défini à l’article 244 quater B du code général des impôts ou comme montant du crédit d’impôt défini à l’article 244 quater B bis du même code.

Monsieur [P] [V] soulève l’irrégularité de la procédure suivie par l’administration fiscale, et sollicite de ce chef l’annulation de celle-ci et des réhaussements litigieux, au motif que quand le contribuable manifeste sa volonté de saisir une des commissions visées par l’article précité, le défaut de saisine dans les trente jours entraîne l’irrégularité de la procédure, et par conséquent la décharge des impositions concernées, qu’il a transmis au même moment que ses observations une demande de saisine de la commission, que dans sa réponse aux observations du 18 novembre 2019, le service n’a donné aucune suite à cette demande, qu’il a du adresser un courrier de relance le 9 décembre 2019, dans lequel il sollicitait la confirmation de la saisine de la commission départementale, et que le service vérificateur a finalement saisi la commission le 17 décembre 2019.

En réponse, l’administration fiscale soutient qu’il n’y a pas d’obligation de délai entre la réponse du contribuable suite à la proposition de rectification et la réponse aux observations de l’administration fiscale, que la réponse aux observations n°3926 a été envoyée en recommandé le 18 novembre 2019 en proposant un rendez-vous le 6 décembre 2019 suite au recours hiérarchique sollicité par les consorts [V], qu’en l’absence de réponse sur le recours hiérarchique, le service a adressé le 12 décembre 2019 la demande de saisie de la commission de conciliation dans le respect du délai de trente jours, et que la procédure est donc régulière.

En l’espèce, les consorts [V] ont effectivement indiqué dans leur courrier d’observations adressé le 14 janvier 2019 que si le différend devait persister, ils sollicitaient la saisine de la commission départementale ainsi que celle du supérieur hiérarchique.

Par courrier réponse du 18 novembre 2019, l’administration fiscale a maintenu les réhaussements de la proposition de rectification du 8 novembre 2018 et informé les contribuables de la possibilité de soumettre le différend, à la demande de ceux-ci, à la commission départementale de conciliation dans les conditions de l’article L59 du livre des procédures fiscales.

Par courrier du 9 décembre 2019, les consorts [V] ont maintenu leur demande d’annuler définitivement la procédure et de saisine de la commission départementale de conciliation.

Par courrier du 12 décembre 2019, l’administration fiscale a saisi la commission départementale de conciliation.

Il s’en déduit que les consorts [V] disposaient d’un délai de trente jours à compter de la réception de l’administration à leurs observations, soit à compter du 18 novembre 2019, pour présenter la demande de saisine de la commission départementale de conciliation, délai qui a été respecté par les contribuables.

Si l’article L59 du livre des procédures fiscales ne prévoit aucun délai de saisine de la commission par l’administration fiscale, force est de constater qu’elle a été dans le présent dossier saisie le 12 décembre 2019, soit trois jours après la demande des consorts [V].

Il s’en déduit que la procédure afférente à la saisine de la commission départementale de conciliation est parfaitement régulière.

La demande de Monsieur [P] [V] de ce chef sera rejetée.

Sur les demandes d’abattements formées par Monsieur [P] [V]

Monsieur [P] [V] sollicite un abattement de 30% sur la valeur vénale de son bien immobilier, au motif que celui-ci constituait au titre des années litigieuses la résidence principale de ses parents, les époux [V].

Il sollicite un abattement de 30% au titre de la prise en compte de l’indivision du bien, au motif que l’état d’indivision est un facteur capital de dépréciation de la valeur vénale en raison des spécificités liées à l’état d’indivision tel que la lourdeur de gestion, la mésentente entre les indivisaires et la plus grande difficulté à aliéner, que ses parents, les époux [V], étaient propriétaires indivis à hauteur de 2/3, que l’indivision était conflictuelle, et que l’administration fiscale n’applique qu’une décote de 20% alors qu’une décote de 30% ne peut être vue comme excessive.

Il sollicite un abattement de 50% au titre du défaut de permis de construire, au motif que la maison litigieuse a été édifiée en 1995 sans permis de construire, que d’un point de vue civil la maison est censée ne jamais avoir existé, et que sa valeur vénale pourrait donc être égale à zéro.

Il affirme que les abattements doivent se cumuler, et qu’un abattement total de 75,5% doit être effectué sur la valeur vénale du bien immobilier.

En réponse, l’administration fiscale soutient qu’elle a bien appliqué dans sa proposition de rectification du 8 novembre 2018 l’abattement de 30% pour résidence principale et l’abattement de 20% pour indivision.

Elle ajoute qu’une construction peut être administrativement régulière mais édifiée en violation des règles de droit, que le bien de la requérante se situe en zone UE du PLU, que cette qualification n’interdit pas les constructions, que ni l’autorité administrative ni la justice administrative n’ont le pouvoir d’ordonner la démolition d’une construction irrégulière, que seule la justice civile et pénale en a la compétence, qu’aucune action judiciaire n’était connue au 1er janvier 2015, date de l’évaluation de l’ISF 2015, demandant aux époux [V] de faire démolir leur bien, minimisant de fait la valeur vénale du bien, et que dans ces conditions l’application d’un abattement de 50% pour absence de permis n’a pas lieu d’être appliquée.

En l’espèce, la proposition de rectification du 8 novembre 2018 tient effectivement compte d’un abattement de 30% pour résidence principale et d’un abattement de 20% pour indivision aux 2/3.

Ce dernier abattement de 20% est pertinent, Monsieur [P] [V] ne démontrant pas le caractère conflictuel ou difficile d’exercice de l’ indivision qui justifierait un abattement plus important.

En outre, les époux [V] ont acquis un terrain à bâtir d’après l’acte de propriété du 17 février 1988, dans une zone autorisant d’après le plan local d’urbanisme les constructions.

S’il n’est pas discuté que la maison a été édifiée sans les autorisations nécessaires, les époux [V] ont déposé un permis de construire le 31 août 2015 en régularisation de la construction édifiée en 1993.

Les services de la mairie de [Localité 10] ont confirmé à l’administration fiscale par courriel du 9 mars 2020 que le permis de construire avait été validé par arrêté municipal du 29 octobre 2015.

La situation juridique de la propriété des époux [V] a été régularisée par le permis obtenu à leur demande le 29 octobre 2015.

Il n’y a donc pas lieu d’appliquer un quelconque abattement pour défaut de permis de construire.

Sur la demande de dégrèvement formée par Monsieur [P] [V]

Aux termes de l’article L 17 du livre des procédures fiscales, en ce qui concerne les droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière ou la taxe sur la valeur ajoutée lorsqu’elle est due au lieu et place de ces droits ou taxe, l’administration des impôts peut rectifier le prix ou l’évaluation d’un bien ayant servi de base à la perception d’une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations.

La rectification correspondante est effectuée suivant la procédure de rectification contradictoire prévue à l’article L. 55, l’administration étant tenue d’apporter la preuve de l’insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations.

L’article R*194-1 précise que lorsque, ayant donné son accord à la rectification ou s’étant abstenu de répondre dans le délai légal à la proposition de rectification, le contribuable présente cependant une réclamation faisant suite à une procédure contradictoire de rectification, il peut obtenir la décharge ou la réduction de l’imposition, en démontrant son caractère exagéré.

Monsieur [P] [V] sollicite un dégrèvement à hauteur de 47.838€, contestant la méthode et les termes de comparaison utilisés par l’administration fiscale pour évaluer la valeur vénale de son bien.

Il soutient que pour déterminer cette valeur vénale, il convient de retenir des cessions contemporaines ou à défaut les plus proches dans le temps par rapport à la date du fait générateur de l’impôt, que les comparaisons doivent être tirées de la cession, en nombre suffisant, de biens intrinsèquement similaires en fait et en droit, que sur la valorisation au titre de l’ISF 2015, 2016 et 2017, les termes de comparaison sont des maisons avec d’importants terrains, plus grands que le sien, vendues sur [Localité 10], que l’administration n’a pas pris en compte les terrains de ces maisons dans son calcul, que rapporter un prix total, terrain compris, sur la surface hors terrain a pour effet d’augmenter artificiellement le prix au m² et de fausser la valeur réelle des termes de comparaison retenus, que certaines des maisons sont beaucoup plus grandes ou petites que la sienne, sont de construction plus anciennes, sont mitoyennes ou ne sont pas situées dans la même zone cadastrale que son bien, que certaines ventes ont été effectuées à des dates trop anciennes pour réaliser une comparaison pertinente avec son bien, compte-tenu de l’évolution permanente du marché immobilier, que les maisons retenues pour la comparaison ne sont pas en indivision ni objet de contentieux juridico-administratif, à l’inverse de la sienne, que certaines des ventes ont été faites à des ressortissants étrangers, peu connaisseurs du marché local, et que la réévaluation de son immeuble pour les années 2015 à 2017 ne peut donc être que rejetée.

En réponse, l’administration fiscale soutient qu’elle a rectifié la valeur vénale de la propriété du requérant par comparaison avec des mutations de biens situés dans un secteur géographique similaire et un environnement homogène (moins d’un kilomètre de rayon du bien à évaluer), avec des ventes proches dans le temps des redressements pour respecter le prix tendance du marché, qu’il ne lui est pas demandé de trouver des biens identiques mais intrinsèquement similaires, que la majorité des biens ne bénéficient pas de vue mer, facteur dépréciatif d’au moins 20% largement favorable au requérant, que les biens en terme de superficie de maison sont compris dans une tranche de 0,82 à 1,02 par rapport au bien à évaluer, et que le fait de retenir ces termes de comparaison, dont les constructions sont plus anciennes, en situation de mitoyenneté, avec absence de terrasse, de garage ou de vue mer, a pour effet de minimiser la valeur du bien litigieux à l’avantage de Monsieur [P] [V].

En l’espèce, le bien appartenant à Monsieur [P] [V] est constitué d’une propriété construite en 1993, non mitoyenne, située sur la commune de [Localité 9], [Adresse 2], d’une surface d’habitation de 232 m² selon le permis de construire de régularisation de 2015, sur un terrain d’une surface de 3.000 m².

Elle se compose de 2 salles à manger, une cuisine, 6 chambres et 6 salles de bain sur deux niveaux, d‘un garage de 57m², d’une cave de 33m², d’une terrasse de 80m² et d’une piscine de 70 m².

Elle se situe dans un lotissement calme et sécurisé, dans un secteur prisé de [Localité 10], et dispose d’une vue mer.

La valeur vénale d’un bien est le prix auquel ce bien pourrait ou aurait pu se négocier à l’époque considérée, en analysant les prix déclarés lors des mutations de biens présentant des caractéristiques identiques et affectés au même usage. Les termes de comparaison doivent être intrinsèquement similaires, ce qui n’implique pas que les biens pris en considération soient strictement identiques dans le temps, dans l’environnement et dans leur emplacement à celui qui constitue l’objet du litige.

Dans le cadre d’un rehaussement pour insuffisance de prix ou d’évaluation fondé sur la méthode d’évaluation par comparaison, il appartient à l’administration de justifier son estimation au moyen de termes de comparaison tirés de la cession, avant la mutation litigieuse, de biens intrinsèquement similaires et en nombre suffisant.

Monsieur [P] [V] a retenu des valeurs pour sa propriété de 467.408€ en 2015 et 513.333€ en 2016 et 2017, soir 4.038€ par m² pour l’ISF 2015 et de 4.435€ par m² pour les ISF 2016 et 2017.

L’administration fiscale a retenu des valeurs de 27.754€ par m² pour 2015, 22.224€ par m² pour 2016 et 24.655€ par m² pour 2017, sur lesquelles elle a appliqué un abattement de 30% pour résidence principale, de 20% pour indivision, et un arrondi pour aboutir aux sommes de 2.400.000€ en 2015, 1.900.000€ en 2016 et 2.100.000€ en 2017.

L’administration fiscale a retenu trois termes de comparaison pour fixer la valeur vénale du bien litigieux concernant l’ISF 2015:

— une maison située à [Adresse 15], construite en 1977, de 279 m² sur un terrain de 43a 45ca, proche du littoral, vue mer, piscine de 55m², vendue le 23 juillet 2012 au prix de 9.306.000€ soit 33.355€/ m²

— une maison située à [Adresse 13], construite en 1850, de 350 m² sur un terrain de 50a 58 ca, mitoyenne, sans vue mer, piscine, vendue le 13 novembre 2013 au prix de 9.801.733€ soit 28.008€/ m²

— une maison située à [Adresse 14], construite en 1900, de 160 m² sur un terrain planté de vignes d’un hectare, hangar, sans vue mer, vendue le 12 juillet 2013 au prix de 3.500.000€, soit 21.987€/ m².

L’administration fiscale a retenu trois termes de comparaison pour fixer la valeur vénale du bien litigieux concernant l’ISF 2016:

— une maison située à [Adresse 15], construite en 1989, de 255m² sur un terrain de 35a, proche mer, piscine, garage, vendue le 18 décembre 2015 au prix de 8.506.000€ soit 33.357€/ m²

— une maison située à [Adresse 11], construite en 1973, de 153m² sur un terrain de 24a 25ca, cave, abris couvert pour voiture, garage, piscine, vendue le 9 septembre 2014 au prix de 3.250.000€ soit 21.241€/ m²

— une maison située à [Adresse 13], construite en 1984, de 199m² sur un terrain de 36a 17ca, garage, abri voiture, piscine, vendue le 1er octobre 2015 au prix de 2.400.000€, soit 12.060€/ m²

L’administration fiscale a retenu trois termes de comparaison pour fixer la valeur vénale du bien litigieux concernant l’ISF 2017:

— une maison située à [Adresse 13], construite en 2007, de 192m² sur un terrain de 27a 32ca, piscine, garage, vendue le 15 mai 2015 au prix de 5.034.978€ soit 26.224€/ m²

— une maison située à [Adresse 12], construite en 1981, de 203m² sur un terrain de 49a 60ca, garage, piscine, vendue le 28 avril 2016 au prix de 4.870.000€ soit 23.990€/ m²

— une maison située à [Localité 10], [Localité 8], construite en 1967, de 240m² sur un terrain de 32a 47ca, abri voiture, piscine, vendue le 23 février 2015 au prix de 5.700.000€, soit 23.750€/ m²

Les actes de ventes de ces neuf termes de comparaison sont produits en intégralité aux débats.

Les termes de comparaison retenus par l’administration fiscale pour déterminer la valeur de la propriété objet du litige, suffisamment nombreux, s’avèrent utiles et pertinents. Il s’agit de maisons dont la surface, les volumes, les terrains, les prestations et les équipements sont similaires à ceux du bien appartenant au requérant.

Ils sont tous situés sur la commune de [Localité 10] dans un environnement géographique très proche et similaire, certains se situant dans le même lotissement que la propriété des consorts [V].

La plupart des termes de comparaison ne présente pas de vue mer, facteur de dépréciation par rapport au bien objet du litige.

Les ventes retenues ont été réalisées à une date proche des faits générateurs d’impôt (ISF 2015, 2016 et 2017).

Le prix fixé lors d’une vente tient nécessairement compte du terrain et de la construction; le prix au mètre carré est déterminé par le montant du prix de vente rapporté à la superficie habitable du bien.

Si les propriétés objets des termes de comparaison n’étaient effectivement pas en situation d’indivision, l’administration fiscale a tenu compte de l’état du bien de du requérant en appliquant un abattement de 20% pour cette raison.

Si le marché immobilier de [Localité 10] est effectivement très prisé des ressortissants étrangers, ceux-ci acquièrent les biens par l’intermédiaire de professionnels de l’immobilier, parfaitement compétents en matière d’évaluation des biens.

Monsieur [P] [V] critique la pertinence des comparaisons établies par l’administration fiscale mais ne produit aucun élément de nature à contester les valeurs vénales retenues.

Il n’a sollicité aucune expertise afin de déterminer la valeur vénale de son bien.

Il n’est pas discuté que le requérant a saisi la commission départementale de conciliation du Var qui, dans sa séance du 28 octobre 2020, a émis un avis favorable à la valeur déterminée par l’administration.

Dans son rapport adressé à la commission, l’administration fiscale avait indiqué que le bien des époux [V] était affiché à la vente auprès de l’agence Barnes pour un prix actualisé en décembre 2019 de 10.500.000€, la surface déclarée sur l’annonce étant de 300 m².

Au regard de l’ensemble de ces éléments, l’administration fiscale démontre la minoration de la valeur vénale déclarée par les consorts [V] concernant l’immeuble dont ils sont propriétaires et la pertinence de la valeur retenue dans le cadre de sa proposition de rectification en date du 8 novembre 2018.

Il convient en conséquence de débouter Monsieur [P] [V] de sa demande de dégrèvement.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [P] [V], qui succombe, sera condamné aux dépens.

Il sera débouté de sa demande fondée sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande sa condamnation à verser la somme de 1.000€ à l’administration fiscale sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL,

STATUANT après audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DEBOUTE Monsieur [P] [V] de l’ensemble de ses demandes;

CONDAMNE Monsieur [P] [V] à verser la somme de 1.000€ à l’administration fiscale représentée par la [Adresse 4] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Monsieur [P] [V] aux dépens.

AINSI JUGÉ ET MIS À DISPOSITION AU GREFFE DE LA CHAMBRE GENERALISTE A GENERALISTE A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AIX EN PROVENCE, LE 13 NOVEMBRE 2025.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE