RF / CA / PA

MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 19 Novembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00468 – N° Portalis DBXI-W-B7J-DOEB

NATURE DE L’AFFAIRE : 72Z -Autres demandes relatives à la copropriété

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BASTIA

ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES REFERES : Régis FRANCE, Président

GREFFIER : Pauline ANGEL,

Copie exécutoire délivrée à :

— M^e Jean Benoit FILIPPINI

Le : 19 Novembre 2025

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. BASTIA IMMOBILIER

Es qualité de syndic de la copropriété 27 rue Carbuccia, agissant par son Président Monsieur [R] [T],

dont le siège social est sis 45 Boulevard PAOLI – 20200 BASTIA

représentée par Maître Jean Benoit FILIPPINI, avocat au barreau de BASTIA

DÉFENDEUR

[H] [F],

demeurant 1 rue du CASTAGNO – 20200 BASTIA

non comparant, ni représenté,

Les conseils des parties ayant été entendus en leurs explications et conclusions à l’audience des référés, tenue au Palais de Justice de BASTIA, l’an deux mil vingt cinq et le vingt neuf Octobre, par Monsieur Régis FRANCE, Président du Tribunal judiciaire de BASTIA, assistée de Madame Pauline ANGEL, Greffier lors du prononcé.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [J] [Z] est propriétaire d’un local à usage professionnel sis 1 rue du Castagno à BASTIA. Le 22 décembre 2022, celui-ci a déclaré un sinistre auprès de son assureur suite au constat d’une infiltration d’eau provenant de l’appartement situé au-dessus et dont le propriétaire est Monsieur [H] [F].

Une expertise amiable diligentée par l’assurance de Monsieur [J] [Z] a eu lieu le 16 février 2023, lequel a indiqué que la cause du sinistre est une fuite sur la canalisation privative accessible d’alimentation des eaux chez Monsieur [F], copropriétaire occupant d’un appartement situé au 1er étage de l’immeuble.

L’Expert indique également que les fuites occasionnent des dommages sur la structure plancher bas du R+1 et sur les agencements du local du Monsieur [J] [Z].

Monsieur [J] [Z] reprochant au Syndic de copropriété de ne pas avoir fait cesser le trouble, a, par actes de Commissaire de Justice du 13 janvier 2025, assigné devant le Juge des référés du Tribunal Judiciaire de BASTIA, le Syndicat des copropriétaires du 27 rue Carbuccia, pris en la personne de son Syndic en exercice, BASTIA IMMOBILIER, Monsieur [H] [F] et la Compagnie d’Assurance AXA, aux fins de voir désigner un Expert en matière de construction.

Selon ordonnance du 26 mars 2025, le Juge des référés du Tribunal Judiciaire de BASTIA a ordonné une expertise et désigné [X] [V] en qualité d’Expert. Celui-ci a, par la suite, été remplacé par Monsieur [D] [O].

Son pré-rapport a été déposé le 8 juillet 2025 et son rapport définitif le 21 septembre 2025.

Par acte de Commissaire de Justice du 13 octobre 2025, la SAS BASTIA IMMOBILIER a assigné devant le Juge des référés du Tribunal Judiciaire de BASTIA, Monsieur [H] [F], aux fins de voir :

— Autoriser la SAS BASTIA IMMOBILIER agissant es qualité de Syndic de la copropriété 27 rue Carbuccia – 1 rue du Castagno :

o A pénétrer dans l’appartement de Monsieur [H] [F] en présence d’un huissier de justice et avec l’aide d’un serrurier en cas de besoin, pour établir un constat des lieux avant travaux ;

o A prendre toute mesure utile autre plus adaptée que l’apposition des scellés qui s’est révélée insuffisante, pour condamner l’accès à l’appartement durant toute la période de l’effet de l’arrêté du 11 juillet 2025 du Maire de BASTIA, comme par exemple le changement provisoire de serrure ou de la porte d’entrée, pour prévenir tout risque pour l’occupant et plus généralement pour les personnes ;

o A réaliser les travaux préconisés par l’Expert [O] sur les parties communes dans l’appartement de Monsieur [H] [F] tels qu’ils sont énumérés en page 14 des rapports d’expertises judiciaires, pré-rapport et rapport définitif pour prévenir un risque d’effondrement qui est identifié ;

— Condamner Monsieur [H] [F] aux entiers dépens de l’instance ainsi qu’à la somme de 1.440 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 29 octobre 2025, date à laquelle elle a été retenue.

La SAS BASTIA IMMOBILIER, représentée, a maintenu ses demandes.

Monsieur [H] [F], assigné selon PV 659, n’a pas comparu et n’était pas représenté.

Conformément à l’article 446-1 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la demande d’autorisation de pénétrer dans le logement

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 18 I de la loi du 10 juillet 1965, indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;

— de soumettre au vote de l’assemblée générale, à la majorité de l’article 24, la décision de souscrire un contrat d’assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre. En cas de refus de l’assemblée générale, l’assurance peut être contractée par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires, en application de l’article L. 112-1 du code des assurances ;

— de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la présente loi, ainsi que pour la publication de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l’intervention de chaque copropriétaire à l’acte ou à la réquisition de publication ;

Le dommage imminent peut se définir comme un dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

Il appartient ainsi au demandeur au référé de démontrer l’imminence du dommage et son caractère certain.

En l’espèce, il résulte des pièces communiquées aux débats que des infiltrations d’eau provenant du logement de Monsieur [H] [F] ont été constatées dans le logement de Monsieur [J] [Z].

Aux termes de son pré-rapport, Monsieur [D] [O], Expert, a alerté sur l’état d’insalubrité dans lequel vit Monsieur [F], ce qui est non seulement dangereux pour lui-même, mais aussi pour Monsieur [Z] en raison du risque d’effondrement du plancher les séparant.

Le 10 juillet 2025, au regard de ce pré-rapport, la Mairie de BASTIA a pris un arrêté de mise en sécurité avec interdiction d’accès au logement de Monsieur [F] (R+1) et au local de Monsieur [Z] (RDC), et ce jusqu’à ce que les mesures de sécurisation soient effectuées. Il était précisé que cette interdiction est à caractère temporaire et prendra fin lors de la constatation de la réalisation des travaux prescrits. Un autre arrêté était pris le lendemain, le 11 juillet 2025, de mise en prolongation avec effet jusqu’à la constatation de la réalisation des travaux prescrits.

Enfin, il résulte du rapport définitif de Monsieur [D] [O] du 21 septembre 2025 que " L’état d’insalubrité dans lequel vit Monsieur [F] est non seulement dangereux pour lui-même, mais également pour le voisinage, notamment pour Monsieur [Z] en raison du risque d’effondrement du plancher les séparant. Nous demandons à la partie la plus diligente de :

— Effectuer un signalement auprès des services compétents ;

— Solliciter les autorisations nécessaires pour pénétrer chez Monsieur [F] et faire les travaux d’urgence indispensables. "

L’Expert explique également avoir constaté que le plafond du salon de Monsieur [F] est effondré et que l’intervention d’un BET structure, pour diagnostic et mesures d’urgence est impérative.

L’Expert préconise la réalisation de travaux chez Monsieur [F] par la réfection complète des installations sanitaires. Il explique à ce titre qu’en raison de son impécuniosité, les parties devront étudier toute possibilité de s’y substituer, notamment pour la réfection de l’installation privative de plomberie.

En l’état des éléments exposés et des pièces communiquées, le Syndic de copropriété rapporte la preuve de l’existence d’un dommage imminent par un risque avéré d’effondrement du plancher séparant les appartements de Monsieur [H] [F] et Monsieur [J] [Z].

En sa qualité de Syndic, et alors qu’il est tenu d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci, il justifie que des mesures conservatoires soient prises, notamment eu égard à l’inertie de Monsieur [H] [F].

S’agissant des mesures conservatoires, le demandeur explique qu’en raison du fait que Monsieur [H] [F] est passé outre l’interdiction de pénétrer dans son logement, il y a lieu de prendre une mesure plus utile et plus adaptée que l’apposition des scellés, comme par exemple le changement provisoire de serrure ou de la porte d’entrée, pour prévenir tout risque pour l’occupant et plus généralement pour les personnes.

Toutefois, le Syndic de copropriété ne rapporte pas la preuve de ce que le défendeur aurait pénétré dans son logement après l’arrêté de mise en péril pris par la Mairie de BASTIA. Néanmoins, au regard du risque d’effondrement et de l’arrêté qui interdit à toute personne de pénétrer dans le logement de Monsieur [H] [F] jusqu’à ce que des travaux soient réalisés, il y a lieu d’autoriser le demandeur à effectuer un changement provisoire de serrure afin de sécuriser l’accès.

Pour le reste des demandes de la SAS BASTIA IMMOBILIER, il y sera fait droit.

— Sur les demandes accessoires

L’alinéa 2 de l’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Selon l’alinéa 1er de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [H] [F], succombant, supportera la charge des dépens et sera également condamné à verser à la SAS BASTIA IMMOBILIER la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir et cependant, dès à présent et par provision :

AUTORISONS la SAS BASTIA IMMOBILIER agissant en qualité de Syndic de la copropriété 27 rue Carbuccia – 1 rue du Castagno :

— à pénétrer dans l’appartement de Monsieur [H] [F] en présence d’un huissier de justice et avec l’aide d’un serrurier en cas de besoin, pour établir un constat des lieux avant travaux ;

— à prendre toute mesure utile autre plus adaptée que l’apposition des scellés qui s’est révélée insuffisante, pour condamner l’accès à l’appartement durant toute la période de l’effet de l’arrêté du 11 juillet 2025 du Maire de BASTIA, comme par exemple le changement provisoire de serrure ou de la porte d’entrée, pour prévenir tout risque pour l’occupant et plus généralement pour les personnes ;

— à réaliser les travaux préconisés par l’Expert [O] sur les parties communes dans l’appartement de Monsieur [H] [F] tels qu’ils sont énumérés en page 14 des rapports d’expertises judiciaires, pré-rapport et rapport définitif pour prévenir un risque d’effondrement qui est identifié ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [F] aux entiers dépens ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [F] à verser à la SAS BASTIA IMMOBILIER la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES