TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

4ème chambre civile

N° RG 24/03034 – N° Portalis DBYH-W-B7I-LZ3M

SG/PR

Copie exécutoire

et copie délivrées

le : 12/01/26

M^e Marie-catherine CALDARA-BATTINI

Maître [U] [K] de la SELARL GUMUSCHIAN [K] BONZY POLZELLA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Jugement du 12 janvier 2026

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. FALLAWAY, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Marie-catherine CALDARA-BATTINI, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

E T :

DEFENDERESSE

S.A.S.U. FONCIA VALEE, dont le siège social est sis [Adresse 4] prise en son établissement [Adresse 3]

représentée par Maître David ROGUET de la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA, avocats au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 22 Septembre 2025, tenue à juge unique par Serge GRAMMONT, Vice-Président, assisté de Béatrice MATYSIAK, Greffier, les conseils des parties ayant renoncé au bénéfice des dispositions de l’article 804 du code de procédure civile.

Après dépôt des dossiers, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 24 Novembre 2025 et prorogé au 12 janvier 2026, date à laquelle il a été statué en ces termes :

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 7 février 2017, la S.C.I. Fallaway a conclu un bail commercial avec la S.A.R.L. Yin Yang portant sur un local commercial situé [Adresse 1] à [Localité 6], avec date d’effet au 1er mars 2017.

Le 25 juillet 2017, un avenant a été régularisé entre les parties pour transférer le bail commercial à Madame [X] [C] épouse [R] consécutivement à la dissolution de la S.A.R.L. Ying Yang. Les conditions du bail d’origine ont été maintenues dans leur intégralité.

Par la suite, la S.C.I. Fallaway a donné un mandat de gestion à S.A.S. JBT, exerçant sous l’enseigne Valexim, pour la gestion du local commercial donné à bail.

Invoquant l’existence d’une situation d’insécurité juridique née de la conclusion de l’avenant du, l’agence Valexim concluait un nouveau bail commercial avec le preneur, dont la date d’effet rétroactif était fixée au 25 juillet 2017.

La S.A.S.U. Foncia Vallée a acquis l’agence Valexim, venant aux droits de cette dernière dans l’exécution du mandat de gestion confié par la S.C.I. Fallaway.

Par courrier daté du 26 octobre 2022, Madame [X] [C] épouse [R] a délivré congé avec date d’effet au 25 juillet 2023.

Par courriel du 6 janvier 2023, la S.A.S.U. Foncia Vallée informait la S.C.I. Fallaway du congé donné par le preneur. Cette dernière a contesté en réponse la régularité du congé délivré par le preneur et l’opposabilité du contrat de bail commercial signé sans son accord.

Par courriers recommandés datés du 6 juin 2023, 2 août 2023 et 5 mars 2024, la S.C.I. Fallaway a mis en demeure la S.A.S.U. Foncia Vallée de justifier du respect de ses obligations contractuelles, notamment eu égard à la régularité du congé délivré par le preneur et le recouvrement des sommes dues par ce dernier.

Par acte d’huissier-commissaire de justice du 5 juin 2024, la S.C.I. Fallaway faisait assigner la société Foncia Vallée devant ce tribunal afin de la voir condamnée à lui payer diverses sommes.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées le 2 avril 2025, la S.C.I. Fallaway demande au tribunal de :

— Condamner la société Foncia à lui payer la somme globale de 33.520, 16 euros en réparation de son préjudice financier, se décomposant comme suit:

—  1.371, 30 euros au titre des loyers impayés jusqu’au mois de juillet 2023 et non recouvrés;

—  32.148, 86 euros au titre d’une perte de loyers jusqu’au 1er mars 2026 ;

— Condamner la société Foncia à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de son préjudice moral;

— Condamner la société Foncia à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— Condamner la société Foncia aux dépens.

Elle estime que la responsabilité contractuelle de la société Foncia est engagée sur le fondement des articles 1991 et 1992 du code civil en raison des fautes de gestion commises. En premier lieu, elle indique que le mandataire a commis un premier manquement dans la gestion du bien, eu égard notamment au congé délivré par le preneur. En effet, elle précise que la société Foncia lui a confirmé en automne 2022 qu’aucun congé n’avait été délivré par le preneur avant de finalement revenir sur sa réponse en janvier 2023. Elle estimait qu’à cette date le congé avait été délivré hors délai légal et que le mandataire devait avoir informé le preneur du fait de la poursuite du bail pour une nouvelle période triennale, avant que la société Foncia ne lui communique un second bail rendant le congé valide. Elle considère que le mandant ne pouvait signer seul un nouveau bail et aurait dû l’en informer. Elle affirme que le bail prévoit une clause qui exclut spécifiquement le droit du mandataire de conclure seul un bail commercial. Par ailleurs, elle explique que le mandant ne justifie pas des démarches entreprises pour la recherche d’un nouveau locataire, ni d’avoir établi un état des lieux de sortie, de sorte que son défaut d’information l’a privée de la possibilité d’entreprendre des démarches de son côté.

En second lieu, elle reproche au mandataire de ne pas avoir entrepris de démarches pour le recouvrement des loyers impayés. Elle explique qu’à compter du mois de novembre et décembre 2022, le preneur n’a jamais réglé l’intégralité des loyers exigibles de sorte que lors de son départ, son compte était débiteur de la somme de 1.371, 30 euros. Elle sollicite la condamnation de la société Foncia au paiement du montant des loyers non perçus jusqu’au terme du bail commercial qui aurait dû être renouvelé tacitement, soit jusqu’au 1er mars 2026, ainsi que l’indemnisation de son préjudice moral.

Selon ses dernières conclusions, notifiées le 3 février 2025, la S.A.S.U. Foncia Vallée demande au tribunal de :

— Débouter la S.C.I. Fallaway de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— La condamner à payer à ce titre la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.

Elle conteste tout manquement et indique que le cœur du litige porte sur la possibilité pour le mandataire de signer seul un bail commercial. Elle précise sur ce point que l’article 2 du mandat de gestion confie au mandataire le pouvoir de signer les baux, et que cette mention inclut nécessairement les baux commerciaux dans la mesure où le mandat signé porte sur la location d’un local commercial. S’agissant du moyen tiré de son absence de diligences pour récupérer le montant des loyers non réglés, elle rappelle que le demandeur doit rapporter la preuve de ses allégations, et qu’en tout état de cause, l’indemnisation de ce préjudice ne peut pas être égal au montant de la dette, mais uniquement à une perte de chance de recouvrer les sommes dues par le preneur.

L’instruction de la procédure a été clôturée par l’ordonnance du juge de la mise en état du 10 juin 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 22 septembre 2025 et mise en délibéré au 24 novembre 2025, prorogée à ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En application de l’article 1991 du même code, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

L’article 1992 énonce que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il appartient au demandeur d’apporter la preuve d’un manquement contractuel, d’un préjudice, et d’un lien de causalité entre les deux.

1- Sur les manquements contractuels du mandataire

1.1- Sur l’obligation d’information du congé

Au-delà de son obligation principale d’exécuter le contrat, le mandataire est redevable d’une obligation accessoire de conseil, de mise en garde et d’information du mandant.

Il résulte de l’article 2 du mandat de gestion, relatif aux missions et pouvoirs du mandataire, que les parties ont stipulé que le mandataire est tenu d’ « informer le mandant en cas de réception de tous congés ».

En l’espèce, le locataire a adressé donné congé par courrier adressé au mandataire le 26 octobre 2022, or il ressort des courriels échangés entre les parties que le mandataire n’en a informé le mandant que le 6 janvier 2023.

Si le contrat de mandat de gestion n’a pas fixé de délai maximum pour l’exécution par le mandataire de son obligation d’information du mandant, il apparaît qu’il doit l’informer dans un délai raisonnable, en vertu de son obligation générale de bonne foi. Par ailleurs, s’agissant d’un mandat onéreux et la S.A.S.U. Foncia Vallée étant un professionnel, elle est tenue à une obligation de célérité et d’efficacité.

En l’espèce, un délai de deux mois et onze jours doit être considéré comme tardif.

La S.A.S.U. Foncia Vallée a par conséquent manqué à son devoir d’information et de diligence.

1.2- Sur le défaut de diligence dans la recherche d’un nouveau locataire

L’article 2 du mandat de gestion, confie au mandataire le pouvoir de " faire tout ce qu’il jugera utile pour parvenir à la location ou à la relocation, effectuer toute publicité à sa convenance (photos, panonceaux…) et plus généralement mettre en œuvre les moyens qu’il jugera nécessaires en vue de réaliser la mission confier « , ainsi que de » substituer, faire appel à tout concours et faire tout ce qu’il jugera utile en vue de procéder à la recherche de locataires et e mener à bonne fin la conclusion de la location des biens sus désignés ".

En l’état, il est constant que le preneur a quitté les lieux loués en juillet 2023 et que le mandataire ne justifie de l’accomplissement d’aucune diligence dans la recherche d’un nouveau locataire.

Dans ces conditions, le manquement du mandataire à l’exécution de ses obligations contractuelles relatives à la recherche d’un nouveau locataire est établi.

1.3- Sur la signature d’un nouveau bail

Aux termes de l’article 2 du mandat de gestion litigieux, relatif aux missions et pouvoirs du mandataire, le mandant autorisé expressément le mandataire à accomplir, " pour son compte et en son nom, tous les actes d’administration notamment : (…) rédiger tous engagements exclusifs de réservation, baux, et les signer ".

Cette clause précise, in fine, que le mandataire peut " rédiger tous avenants ou renouvellements des baux et les signer à l’exception de ceux qualifiés d’actes de dispositions (baux commerciaux, ruraux…) ".

Les parties s’opposent sur l’interprétation croisée de ces clauses, le mandataire affirmant que l’autorisation qui lui a été faite de signer tout bail inclut nécessairement les baux commerciaux dès lors que le mandat de gestion porte exclusivement sur la location d’un local commercial.

Selon l’article 1188 du code civil, le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes.

L’article 1189 du même code précise que toutes les clauses d’un contrat s’interprètent les unes par rapport aux autres, en donnant à chacune le sens qui respecte la cohérence de l’acte tout entier.

En l’espèce, il résulte des clauses litigieuses que l’intention des parties était de permettre au mandataire d’exécuter des actes d’administration, mais pas des actes de dispositions, en citant à titre d’exemple la signature de baux commerciaux.

Cependant, si la conclusion d’un premier bail commercial sur un immeuble constitue un acte de disposition en ce qu’il accorde au locataire la propriété commerciale, tel n’est pas le cas d’un renouvellement de bail ou même d’un nouveau bail commercial sur un local déjà affecté à un usage commercial constitue un acte de disposition. (Cf Cass. com., 29 mars 1966, Bull. n°177 ; Cass. 3e civ., 25 oct. 1983, n° 81-14.375, Bull. n°196)

Il doit en outre être souligné que le nouveau bail avait le même objet que l’avenant au bail initial, à savoir remplacement en qualité de bailleur la S.A.R.L. Yin Yang par Madame [X] [C] épouse [R].

Il apparaît dès lors que, s’agissant d’un acte d’administration, la S.A.S.U. Foncia Vallée n’a commis aucun manquement en signant un nouveau bail commercial avec Madame [X] [C] épouse [R].

1.4- Sur les diligences accomplies pour le recouvrement des loyers

Aux termes de l’article 2 du mandat de gestion, le mandant a autorisé expressément le mandataire à " encaisser, percevoir tous les loyers, charges, dépôts de garantie […], indemnités d’occupation et d’assurances, provisions et plus généralement toutes sommes ou valeurs relatives au(x) bien(s) géré(s) « , ainsi qu’à » gérer les retards de règlements locataire (relance simple, sms, mail, relance AR, …) ".

En l’espèce, le mandant produit à l’instance le décompte des sommes versées par le preneur disponible auprès de son espace compte du site Foncia. Il apparaît que le solde du compte est négatif, avec une dette du preneur de 1.355,30 euros au 1er juillet 2023.

Or, la société Foncia Vallée ne fait état d’aucune diligence entreprise pour le recouvrement des sommes dues par le preneur malgré les obligations contractuelles qui pèsent sur elle dans ce domaine.

Par conséquent, le manquement du mandataire à ses obligations contractuelles dans le recouvrement des loyers exigibles est établi et sa responsabilité peut être engagée.

2- Sur les préjudices

Le propre de la responsabilité civile est de rétablir aussi exactement que possible l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime, aux dépens du responsable, dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable ne s’était point produit, ce principe ayant notamment pour conséquence que le montant de l’indemnité ne doit être ni inférieur, ni supérieur au préjudice subi, permettre une réparation intégrale.

Pour ouvrir droit à réparation, le préjudice doit être personnel, direct et certain. (Cf Civ. 2e, 16 avr. 1996, no 94-13.613)

2.1- Sur le préjudice financier

Le retard dans l’information du congé donné et le défaut de diligence pour chercher un nouveau locataire sont de nature à avoir fait perdre une chance à la S.C.I. Fallaway de signer un nouveau bail rapidement.

Cette dernière ne peut donc prétendre à la condamnation de la défenderesse à lui régler l’intégralité des loyers qu’elle aurait pu percevoir puisque, même en l’absence de faute, il n’est pas certain qu’un nouveau bail aurait été conclu dès la fin du précédent, soit le 26 juillet 2023.

La S.C.I. Fallaway communique des relevés de gestion qui montrent que le bien litigieux n’était pas loué au mois de juin 2024.

Elle ne justifie pas de la situation locative après cette date, ni d’un manque à gagner jusqu’au 1er mars 2026. La S.C.I. Fallaway explique qu’en l’absence d’un congé valablement donné pour le terme du bail, la locataire aurait dû rester dans les lieux jusqu’au 1er mars 2026, cependant le congé donné ayant valablement été donné, le préjudice invoqué est purement hypothétique.

Le manque de diligence du mandataire pour trouver un nouveau locataire est donc à l’origine directe et certaine d’une perte de chance de percevoir onze mois de loyers, entre le mois 26 juillet 2023 et le 24 juin 2024. Cette perte de chance sera évaluée à 70 %, de sorte que le montant du préjudice doit être évalué à : 1.037, 06 euros (montant du loyer révisé) x 11 x 0,70 = 7.985, 36 euros.

Concernant le recouvrement de sa créance de loyer, elle ne justifie pas d’avoir perdu de chance de la recouvrer. La perte de chance à ce titre n’est donc pas établie et sa demande sera rejetée.

2.2- Sur le préjudice moral

Aucune pièce n’étant produite au soutien de cette demande indemnitaire, le préjudice allégué n’est démontré ni dans son principe ni dans son quantum.

La S.C.I. Fallaway sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

3- Sur les demandes accessoires

3.1- Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. La société Foncia Vallée, qui succombe en sa défense sera tenue aux dépens.

3.2- Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. La société Foncia Vallée, tenue aux dépens, sera déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée à payer à la S.C.I. Fallaway la somme de 2.500 euros à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant à juge unique, publiquement, en premier ressort et par jugement contradictoire :

CONDAMNE la S.A.S.U. Foncia Vallée à payer à la S.C.I. Fallaway la somme de 7.985, 36 euros au titre du préjudice financier,

CONDAMNE la S.A.S.U. Foncia Vallée aux dépens,

CONDAMNE la S.A.S.U. Foncia Vallée à payer à la S.C.I. Fallaway la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires,

PRONONCÉ publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

LA GREFFIERE LE JUGE

lors du prononcé

Patricia RICAU Serge GRAMMONT