TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Minute n°

Nature de l’affaire : 72A Demande en paiement des charges ou des contributions

N° RG 25/00722 – N° Portalis DBXI-W-B7J-DMMK

S.D.C. [Adresse 4] [D]

C/

Mme [Z] [G]

CHAMBRE CIVILE 3

JUGEMENT DU 31 Juillet 2025

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 7] [Localité 9] [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la SARL ISULA SYNDIC – [Adresse 2]

représenté par M^e Ghislaine CHAUVET-LECA, avocat au barreau de PARIS substituée par M^e Florian PALMIERI, avocat au barreau de BASTIA

DÉFENDEUR :

Mme [Z] [G], demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Muriel VINCENSINI

GREFFIER : Aurore LAINÉ

DÉBATS :

Audience publique du : 22 Mai 2025 mise en délibéré au 31 Juillet 2025.

DÉCISION :

Contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement à l’audience de ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :

à :

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte d’huissier de justice en date du 28 avril 2025, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, la Société ISULA SYNDIC, a fait assigner Madame [Z] [G] devant la présente juridiction aux fins d’obtenir sa condamnation, aux visas de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967 et des articles 696 et 700 du code de procédure civile, à lui verser les sommes suivantes :

2 820,78 euros au titre des charges, provisions sur charges, travaux appelés au 1er semestre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et sous astreinte financière de 50 euros par jour de retard à compter de la présente assignation 344,74 euros au titre des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 2025, voire subsidiairement à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation2 500 euros à titre de dommages et intérêts eu égard au préjudice subi2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civileIl a également sollicité :

la capitalisation des intérêtset la condamnation de Madame [G] aux dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 mai 2025 date à laquelle elle a été retenue.

Le Syndicat des copropriétaires, représenté par un avocat, a maintenu ses demandes initiales.

Au soutien de ses prétentions, il a exposé que Madame [Z] [G] est propriétaire du lot 7 au sein de la Résidence [Adresse 10] et que toutes les démarches amiables pour parvenir au règlement des charges de copropriété, et notamment une mise en demeure d’avocat en date du 13 mars 2023, sont demeurées vaines.

Il a soutenu que la carence répétée de la défenderesse à procéder au paiement des charges de copropriété, obligation d’ordre public, occasionne à la copropriété un préjudice, distinct de celui qui peut être réparé par les intérêts légaux. Il a en effet indiqué qu’il dispose d’une trésorerie minime et que la carence de l’un des copropriétaires oblige les autres copropriétaires à faire l’avance des charges impayées et, en tout état de cause, préjudicie nécessairement à la trésorerie du syndicat qui doit faire face au règlement régulier des factures. Il a également souligné que les manquements de la copropriétaire à ses obligations essentielles à l’égard du syndicat, sans avoir jamais justifié de raisons pertinentes expliquant sa carence, sont constitutifs d’une mauvaise foi manifeste qui cause un préjudice direct et certain à la copropriété.

Citée dans les conditions de l’article 659 du code de procédure civile, Madame [Z] [G] n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 juillet 2025.

MOTIVATION

A titre liminaire, il sera rappelé que conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il sera en outre indiqué qu’il appartient aux copropriétaires de notifier au syndic tout changement d’adresse.

I. Sur la demande relative au paiement des charges

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

L’article 14-1 énonce que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale ».

L’article 19-2 de la même loi prévoit qu’ « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22 ».

Il résulte de ces dispositions que chaque copropriétaire devient, vis-à-vis du syndicat, débiteur de sa quote-part de charges dès lors que les comptes ont été approuvés par un vote de l’assemblée générale. A défaut du versement des charges et provisions sur charges de copropriété échues à leur date d’exigibilité après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, celles-ci, ainsi que les provisions non encore échues, deviennent immédiatement exigibles.

En vertu des dispositions de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée au titre des charges impayées.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Madame [Z] [G] au paiement de la somme de 2 820,78 euros au titre des charges, provisions sur charges, travaux appelés 1er semestre 2025 inclus et de la somme de 344,74 euros au titre des frais nécessaires.

Au soutien de sa demande, il verse aux débats les historiques du compte individuel, les appels de fonds et les procès-verbaux d’assemblée générale ayant approuvé les comptes et les budgets prévisionnels.

Au vu de ces éléments et des dispositions légales ci-dessus rappelées, il ressort que le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance certaine, liquide et exigible à l’encontre de Madame [G].

S’agissant des frais, l’examen du décompte général et du décompte frais permet de relever que sont facturés des frais de « dossier avocat » pour un montant de 120 euros.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice, les frais précités relèvent en revanche de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété et le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Dès lors, ces frais d’un montant de 120 euros dont il n’est pas établi qu’il s’agit de frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité et seront écartés.

Il ressort ainsi des débats et des pièces versées aux débats que l’obligation légale du paiement porte sur la somme de 2 820,78 euros au titre des charges, provisions sur charges, travaux appelés 1er semestre 2025 inclus et sur la somme de 224,74 euros au titre des frais.

Madame [Z] [G] sera par conséquent condamnée à verser la somme de 3 045,52 euros au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 10], avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et sous astreinte financière de 50 euros par jour de retard à compter de la présente assignation.

II. Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires fait valoir que la carence répétée de la défenderesse à procéder au paiement des charges de copropriété, obligation d’ordre public, occasionne à la copropriété un préjudice, distinct de celui qui peut être réparé par les intérêts légaux. Il indique en effet qu’il dispose d’une trésorerie minime et que la carence de l’un des copropriétaires oblige les autres copropriétaires à faire l’avance des charges impayées et, en tout état de cause, préjudicie nécessairement à la trésorerie du syndicat qui doit faire face au règlement régulier des factures. Il souligne également que les manquements de la copropriétaire à ses obligations essentielles à l’égard du syndicat, sans avoir jamais justifié de raisons pertinentes expliquant sa carence, sont constitutifs d’une mauvaise foi manifeste qui cause un préjudice direct et certain à la copropriété.

L’examen du décompte général permet de noter que le dernier règlement de charges est intervenu le 4 octobre 2021 pour un montant de 103,71 euros et qu’aucun règlement n’a été opéré par cette dernière après la mise en demeure adressée à la copropriétaire le 13 mars 2023. Ces carences dans l’accomplissement des obligations lui incombant en sa qualité de copropriétaire, au premier rang desquelles le paiement des charges, sont fautives et justifie l’allocation de dommages et intérêts à hauteur de 500 euros.

Madame [Z] [G] sera en conséquence condamnée à payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5].

III. Sur les autres demandes

En application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière sera ordonnée, à compter de l’assignation s’agissant des charges et des frais de recouvrement et à compter du présent jugement s’agissant des dommages et intérêts.

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [Z] [G], partie perdante au procès, sera condamnée aux entiers dépens.

En application de l’article 700 alinéa 1 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, les circonstances de l’espèce commandent de condamner Madame [Z] [G] à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 10] la somme de 1200 euros sur ce fondement.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant en premier ressort par décision réputée contradictoire et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE Madame [Z] [G] à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice, la Société ISULA SYNDIC, la somme de 3 045,52 euros, correspondant à la somme de 2 820,78 euros au titre des charges, provisions sur charges, travaux appelés au 1er semestre 2025 inclus et à la somme de 224,74 euros au titre des frais, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et sous astreinte financière de 50 euros par jour de retard à compter de la présente assignation,

CONDAMNE Madame [Z] [G] à verser au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, la Société ISULA SYNDIC, la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière, à compter de l’assignation s’agissant des charges et des frais de recouvrement et à compter du présent jugement s’agissant des dommages et intérêts,

CONDAMNE Madame [Z] [G] à verser au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, la Société ISULA, la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [Z] [G] aux entiers dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE JUGE