TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Minute n° 26/00046

N° RG 25/00689 – N° Portalis DBZC-W-B7J-EFVL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 03 Février 2026

DEMANDEUR (S) :

Madame [Q] [D] épouse [H]

née le 12 Juillet 1957 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

comparante

DEFENDEUR (S) :

Monsieur [N] [Y]

né le 25 Janvier 1977 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 3]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Valérie BERNARD

Greffier : Cécile JOUAULT

DEBATS à l’audience publique du 06 Janvier 2026 où siégeait le magistrat sus-nommé. A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 03 Février 2026.

JUGEMENT :

— Prononcé par mise à disposition au greffe et rédigé avec le concours de [G] [L], attachée de justice

— réputé contradictoire et rendu en premier ressort.

— Signé par Valérie BERNARD, Président et par Cécile JOUAULT, Greffier.

Copie avec formule exécutoire à Mme [D] par LS

Copie certifiée conforme à M. [Y] par LS

Mail CCAPEX

délivrée(s) le :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 23 septembre 2021, Mme [Q] [D] épouse [H] et M. [X] [H] ont conclu avec M. [N] [Y] un contrat de location d’un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], avec effet au 1er octobre 2021, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 370 €.

M. [X] [H] est décédé le 6 septembre 2023, laissant pour héritier son conjoint survivant, Mme [Q] [D], selon attestation d’hérédité dressée le 23 juillet 2025 par Me [B] [M], notaire à [Localité 5].

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2025, Mme [Q] [D] a fait délivrer à M. [N] [Y] un commandement de payer la somme en principal de 1400,50€ au titre des loyers impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 octobre 2025, Mme [Q] [D] a fait assigner M. [N] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Laval aux fins de :

Constater la résiliation du bail sur le fondement de l’article 1103 du code civil ; Condamner M. [N] [Y] à libérer les lieux loués de sa personne, de ses biens et de tous occupant de son chef ; À défaut de libération volontaire, ordonner l’expulsion de M. [N] [Y], de ses biens et de tous occupants de son chef au besoin avec l’aide de la force publique ; Condamner M. [N] [Y] au paiement de la somme de 2.164,60€ à valoir sur les loyers arrêtés au mois d’octobre inclus ; Condamner M. [N] [Y] au paiement de la somme de 382,05€ à valoir à titre d’indemnité d’occupation depuis la date de résiliation du bail ; Condamner M. [N] [Y] au paiement de la somme de 500€ à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1103 du code civil ; Condamner M. [N] [Y] au paiement de la somme de 500€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût de la rédaction de la présente assignation ; Condamner M. [N] [Y] sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile, aux entiers dépens qui comprendront, outre le coût de la présente, les frais de notification de la présente à madame la sous-préfète de [Localité 6] [Localité 7], le coût des commandements.

A l’audience du 6 janvier 2026, Mme [Q] [D] actualise sa créance locative à la somme de 3.322,66€ précisant que le dernier règlement est intervenu en juillet 2025, actualise le montant du loyer à 386,02€ et maintient ses autres demandes.

Cité par acte de commissaire de justice remis à personne, M. [N] [Y] n’est ni comparant ni représenté.

A l’issue des débats, le jugement était mis en délibéré au 3 février 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [N] [Y] n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

La saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (C.C.A.P.E.X.) est intervenue le 28 juillet 2025.

Le diagnostic social et financier n’a pu être réalisé au regard de la carence de M. [N] [Y] qui ne s’est pas présenté aux rendez-vous proposés.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été régulièrement notifiée à la Préfecture de la [Localité 8] le 30 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 6 janvier 2026.

La demande est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule qu’il « sera résilié immédiatement et de plein droit, c’est-à-dire sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice, deux mois après un commandement demeuré à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat. »

Il résulte des pièces versées aux débats par Mme [Q] [D] que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés par M. [N] [Y], la situation n’ayant pas été régularisée deux mois après le commandement de payer qui lui a été délivré le 25 juillet 2025.

Il convient en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de Mme [Q] [D] à la date du 26 septembre 2025.

Sur la demande d’indemnité d’occupation

M. [N] [Y] étant occupant sans droit ni titre à compter du 26 septembre 2025, il est condamné, à compter de cette date et jusqu’à la libération définitive des lieux constatée par la remise des clés, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

S’agissant d’une indemnité et non pas d’un loyer, il n’y a pas lieu à application des augmentations légales.

Sur les loyers, indemnités d’occupation et charges impayés

En vertu de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et celui qui se prétend libéré doit justifier du paiement.

Mme [Q] [D] réclame le paiement de loyers et de charges et verse aux débats le contrat de bail, le commandement de payer et un décompte des sommes dues arrêté en janvier 2026, prouvant ainsi les obligations dont elle demande l’exécution.

L’article 17-1 de loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dispose « lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. […]

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande. »

En l’espèce, Mme [Q] [D] actualise sa créance de loyers à l’audience en sollicitant le paiement des loyers de novembre et décembre 2025 et janvier 2026 révisés à la somme de 386,02€ en application des dispositions du contrat de location mentionnant que le loyer sera révisé « chaque année le 1er octobre sur la base de l’Indice de Référence des Loyers du 2ème trimestre 2021 ».

Toutefois, elle ne justifie pas avoir manifesté sa volonté auprès du locataire d’appliquer la révision du loyer comme le prévoient les dispositions de l’article 17-1 de loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, de sorte que la révision du loyer pour les mois de novembre et décembre 2025 et janvier 2026 ne sera pas prise en compte au titre des loyers impayés.

La créance de loyers apparaît ainsi régulière et bien fondée, sauf à ramener à la somme de 382,05€ la mensualité correspondant aux loyers impayés des mois de novembre et décembre 2025 et janvier 2026.

Mme [Q] [D] sollicite enfin, la somme de 128€ au titre de la taxe d’ordures ménagères dont elle justifie le montant. Il sera toutefois relevé que le contrat de bail ne comporte aucune stipulation particulière concernant la charge de la taxe d’ordures ménagères et que concernant les charges récupérables, il y est mentionné de se reporter à la « notice 1.3.2 » laquelle n’est pas versée aux débats de sorte que Mme [Q] [D] ne rapporte pas la preuve que la charge de la taxe d’ordures ménagères dont elle sollicite le paiement incombe au locataire.

Mme [Q] [D] sera par conséquent déboutée de sa demande en paiement au titre de la taxe d’ordures ménagères.

En conséquence, M. [N] [Y] est condamné à payer à Mme [Q] [D] la somme de 3.310,75€ (254,35€ + (382,05€ x 8 mois) = 3.310,75€) au titre des loyers et charges impayés et des indemnités d’occupation selon décompte arrêté en janvier 2026 (mensualité de janvier 2026 incluse).

Sur la demande d’expulsion

M. [N] [Y] étant sans droit ni titre depuis le 26 septembre 2025, il y a lieu de dire que son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourra être poursuivie, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les conditions prévues aux articles L.412-1 et L.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Mme [Q] [D] ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [N] [Y] supportera la charge des dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 25 juillet 2025.

En outre, il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de Madame [Q] [D] les frais non compris dans les dépens exposés dans le cadre de la présente procédure de sorte que Monsieur [N] [Y] sera condamné au paiement d’une somme de 400€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, la présente décision est exécutoire de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe :

CONSTATE la résiliation à compter du 26 septembre 2025 du bail conclu entre les parties relatif au logement situé [Adresse 4] ;

CONDAMNE M. [N] [Y] à payer à Mme [Q] [D], à compter du 26 septembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail ;

CONDAMNE M. [N] [Y] à verser à Mme [Q] [D] la somme de 3.310,75€ au titre des loyers et charges impayés et des indemnités d’occupation selon décompte arrêté en janvier 2026 (mensualité de janvier 2026 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

REJETTE la demande en paiement de Mme [Q] [D] au titre de la taxe d’ordures ménagères ;

ORDONNE l’expulsion de M. [N] [Y] et de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les conditions prévues par les articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le greffe transmettra le présent jugement au représentant de l’État dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de M. [N] [Y] dans le cadre du plan d’action pour le logement des personnes défavorisées en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts de Mme [Q] [D] ;

CONDAMNE M. [N] [Y] à verser à Mme [Q] [D] la somme de 400€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [N] [Y] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer en date du 25 juillet 2025 ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

La Greffiere La Présidente

Cécile JOUAULT Valérie BERNARD