Min N° 25/00462

N° RG 24/05555 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDY7C

S.C.I. FONCIERE RU 01/2007

C/

M. [I] [P]

Mme [C] [P]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 14 mai 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. FONCIERE RU 01/2007

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Magali DELATTRE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [P]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 7]

Madame [C] [P]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 7]

représentés par M^e Jean-françois GREZE, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Monsieur LEUTHEREAU Noel, Juge

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 12 mars 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Magali DELATTRE

Copie délivrée

le :

à : M^e Jean-françois GREZE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé ayant pris effet le 20 juillet 2015, la S.C.I. FONCIERE RU 01/2007 a donné à bail à M. [I] [P] et Mme [C] [W] épouse [P] (ci-après, les époux [P]) un logement situé [Adresse 4] ([Adresse 6] [Localité 1], pour un loyer mensuel initial de 853,88 euros, des provisions mensuelles sur charges de 350 euros, outre un dépôt de garantie de 853,88 euros.

Invoquant des impayés, la S.C.I. FONCIERE RU 01/2007 a, par actes de commissaire de justice du 25 juillet 2024, fait signifier aux époux [P] un commandement d’avoir à payer la somme de 4 220,73 euros, dont 4 062,02 euros au titre des loyers et charges de juillet 2020 à juin 2024.

Par actes de commissaire de justice du 03 décembre 2024, la S.C.I. FONCIERE RU 01/2007 a fait assigner les époux [P] à l’audience du 05 février 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Meaux, aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail depuis le 25 septembre 2024 et subsidiairement, en prononcer la résiliation judiciaire ;

— ordonner l’expulsion des époux [P] et de tous occupants de leur chef, en la forme accoutumée, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique, si besoin est, et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente décision ;

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux loués dans tel garde-meubles qu’il plaira au juge des contentieux de la protection de désigner, et ce, aux frais, risques et périls des époux [P] ;

— fixer au montant du loyer et des charges l’indemnité mensuelle d’occupation que les époux [P] sont tenus de lui payer jusqu’à la libération effective des locaux et les condamner solidairement, en tant que de besoin, au paiement de ladite indemnité ;

— condamner solidairement les époux [P] à lui payer la somme de 4 999,90 euros au titre de la dette locative arrêtée au 15 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2024, date du commandement de payer ;

— condamner solidairement les époux [P] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 25 juillet 2024.

À l’audience du 05 février 2025, l’affaire a été renvoyée, à la demande des parties, à l’audience du 12 mars 2025 où elle a été plaidée.

Lors de cette dernière audience, le président sollicite la S.C.I. FONCIERE RU 01/2007 sur le fondement de l’article 446-3 du code de procédure civile, afin qu’elle produise d’ici au 26 mars 2025, dernier délai, un décompte actualisé.

La S.C.I. FONCIERE RU 01/2007, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de l’acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette locative à 8 737,78 euros selon décompte arrêté au 21 mars 2025, échéance de février 2025 incluse.

Les époux [P], représentés par leur conseil, s’en rapportent à leurs conclusions en défense n° 2 déposées lors de l’audience aux termes desquelles ils demandent au juge des contentieux de la protection de :

— leur accorder des délais de paiement et les autoriser à s’acquitter de la dette en 35 mensualités de 242,71 euros chacune, et une 36e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

— préciser que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

— suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

— dire que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir été acquise ;

Subsidiairement,

— leur accorder un délai d’un an pour quitter les lieux ;

— suspendre l’exécution provisoire de la présence décision ;

— leur accorder un échelonnement du règlement de l’arriéré locatif sur une période de 24 mois ;

En tout état de cause,

— rejeter la demande en résiliation judiciaire du bail conclu ;

— rejeter l’intégralité des demandes plus amples ou contraires de la bailleresse ;

— condamner la S.C.I. FONCIERE RU 01/2007 à leur payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, il est renvoyé aux notes d’audiences et aux conclusions des parties susmentionnées, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 14 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur la recevabilité de la demande en résiliation

En application de l’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat ou prononcé de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l’espèce, la S.C.I. FONCIERE RU 01/2007 justifie avoir saisi la CCAPEX le 29 juillet 2024, soit plus de deux mois les assignations du 03 décembre 2024.

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction en vigueur au jour de l’assignation, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, la S.C.I. FONCIERE RU 01/2007 justifie qu’une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-et-Marne par voie électronique le 04 décembre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience.

La S.C.I. FONCIERE RU 01/2007 est dès lors recevable en sa demande en résiliation.

2. Sur la demande en paiement au titre de la dette locative

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi.

Selon l’article 1728 du même code repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 24 de la même loi prévoit que « le juge peut vérifier tout élément constitutif de la dette locative ».

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité ne se présume pas, et doit être expressément stipulée, l’article 220 du même code prévoyant que toute dette contractée par un époux oblige l’autre solidairement.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, le bail signé le 16 mai 2017, le commandement de payer délivré le 25 juillet 2024 et le décompte de la créance actualisé au 21 mars 2025 démontrent l’existence d’un arriéré de loyers et charges dû par les locataires. La solidarité entre eux est par ailleurs prévue au III des conditions générales du bail.

Le bail prévoit en outre, au point III de ses conditions générales, la solidarité des locataires.

La bailleresse invoque une dette locative s’établissant à cette date à un total de 8 737,78 euros, laquelle tient compte des loyers et charges dus ainsi que des règlements intervenus, notamment celui à hauteur de 1 500 euros le 21 février 2025.

Dans ces conditions, la dette locative est justifiée et il convient de condamner solidairement les époux [P] à payer à la S.C.I. FONCIERE RU 01/2007 la somme de 8 737,78 euros au titre de la dette locative arrêtée au 21 mars 2025, échéance de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 4 062,02 euros, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision, sous réserve des développements ci-dessous.

3. Sur la résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail, dispose que si une clause du contrat de bail d’habitation prévoit la résiliation de plein droit du contrat pour non-paiement du loyer et des charges, elle ne peut jouer qu’après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux durant deux mois consécutifs.

En l’espèce, le contrat de bail du 16 mai 2017 comporte, au 1. du 4) du titre II des conditions générales, une clause résolutoire stipulant qu’à défaut de paiement à l’échéance des loyer et charges au terme convenu, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par actes délivrés le 25 juillet 2024, la S.C.I. FONCIERE RU 01/2007 a fait commandement aux époux [P] de payer la somme de 4 062,02 euros au titre des loyers et charges de retard, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Il résulte du décompte des loyers versé aux débats que les causes du commandement de payer n’ont pas été réglées dans leur intégralité dans le délai de deux mois suivant la signification de ce dernier.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont donc été réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 26 septembre 2024, sous réserve des développements ci-dessous.

4. Sur la demande en délais de paiement et en suspension de la clause résolutoire

En application du V de l’article 24 n°89-462 de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le VIII du même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. La suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, l’audience s’étant tenu le 12 mars 2025, il doit être considéré que le dernier loyer courant avant la date de l’audience est celui de février 2025. Or, il résulte du décompte produit que cette échéance a été réglée en intégralité au 28 février 2025, bien qu’elle n’apparaisse sur le décompte des locataires qu’au 21 mars 2025. Il en résulte qu’est caractérisé une reprise intégral du versement du loyer avant la date de la première audience.

Par ailleurs, il est justifié que M. [I] [P] perçoit des revenus à hauteur de 3 492,55 euros par mois et que Mme [C] [P] perçoit désormais un salaire de 2 133,67 euros par mois tel que le démontre son bulletin de paie du 25 février 2025. Le loyer s’élève par ailleurs à 1 359,47 euros. Compte tenu de leurs revenus et de la dette locative, les époux [P] apparaissent ainsi en situation de régler leur dette locative dans les délais légaux.

Dans ces conditions, il convient de faire droit à la demande en délais de paiement selon les modalités qui seront prévues au dispositif.

Pour les mêmes motifs, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin, la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par la bailleresse.

De plus, la S.C.I. FONCIERE RU 01/2007 sera autorisée à procéder à l’expulsion des époux [P] et de tous occupants de leur chef, à défaut de départ volontaire du logement, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux, en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En revanche, il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L. 421-2 du code des procédures civiles d’exécution. la S.C.I. FONCIERE RU 01/2007 sera dès lors déboutée de cette demande.

En application des articles 1240 et 1730 du code civil, les époux [P] seront alors solidairement redevables du paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, à compter de la date de résiliation du bail, égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi (soit 1 359,47 euros au 28 février 2025), indemnité qui sera due jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

5. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum les époux [P] aux dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer du 25 juillet 2024.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la S.C.I. FONCIERE RU 01/2007 les frais irrépétibles exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum les époux [P] à payer à la S.C.I. FONCIERE RU 01/2007 la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne s’y opposant et en application de l’article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, après débats en audience publique, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort :

DÉCLARE la S.C.I. FONCIERE RU 01/2007 recevable en sa demande de résiliation du bail ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet au 20 juillet 2015 conclu entre la S.C.I. FONCIERE RU 01/2007, d’une part, et M. [I] [P] et Mme [C] [W] épouse [P], d’autre part, portant sur le logement sis [Adresse 4] ([Adresse 6] [Localité 1], sont réunies à la date du 26 septembre 2024, et qu’en conséquence, le bail se trouve résilié de plein droit à cette date ;

CONDAMNE solidairement M. [I] [P] et Mme [C] [W] épouse [P] à payer à la S.C.I. FONCIERE RU 01/2007 la somme de 8 737,78 euros au titre de la dette locative arrêtée au 21 mars 2025 échéance de février 2025 incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 062,02 euros à compter du 25 juillet 2024, et sur le solde restant à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE M. [I] [P] et Mme [C] [W] épouse [P] à s’en libérer par 35 mensualités d’un montant minimum de 242,71 euros chacune et une 36ème mensualité soldant la dette en principal et frais, à verser le 10 de chaque mois en plus des loyers et des charges courants, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 1343-5 du code civil, les procédures civiles d’exécution doivent être suspendues pendant toute la durée du délai de grâce ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais et les modalités ainsi fixés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance ou d’un terme de loyer courant à son échéance :

1° la totalité de la dette redeviendra immédiatement exigible,

2° la résiliation du bail sera réputée avoir été prononcée, quinze jours après une mise en demeure demeurée infructueuse,

3° la S.C.I. FONCIERE RU 01/2007 sera autorisée, à défaut de départ volontaire ou de meilleur accord entre les parties, à faire procéder à l’expulsion de M. [I] [P] et Mme [C] [W] épouse [P] et de tous occupants de leur chef des lieux loués, dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, mais sans que l’obligation de quitter les lieux par les locataires ne soit assortie d’une astreinte ;

4° le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

5° M. [I] [P] et Mme [C] [W] épouse [P] seront condamnés solidairement à payer à la S.C.I. FONCIERE RU 01/2007 une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui des loyers et charges du logement si le bail s’était poursuivi (soit 1 359,47 euros au 28 février 2025), de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE in solidum M. [I] [P] et Mme [C] [W] épouse [P] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE in solidum M. [I] [P] et Mme [C] [W] épouse [P] à verser à la S.C.I. FONCIERE RU 01/2007 la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement prononcé hors la présence du public, par mise à disposition au greffe le 14 mai 2025, a été signé par le président et la greffière.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION