TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 26 Mars 2026

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 22 Janvier 2026

GROSSE :

Le 27 mars 2026

à M^e DEFENDINI, [Localité 1]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 27 mars 2026

à M^e WALAS Maxence

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/02377 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6LFV

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPAC SUD, dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représentée par M^e François DEFENDINI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame, [A], [K], demeurant, [Adresse 2]

(AJ totale)

représentée par M^e Maxence WALAS, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous signature privée signé le 27 décembre 2022, l’E.P.I.C. 13 HABITAT, venant aux droits de l’OPAC SUD a donné à bail à Madame, [K], [A] un appartement à usage d’habitation situé, [Adresse 3], escalier 3, étage 1, logement n°20,, [Adresse 4], moyennant un loyer initialement fixé à la somme de 509,64 euros, outre les charges locatives;

Par contrat sous signature privée ayant pris effet le 28 décembre 2022, l’E.P.I.C. 13 HABITAT, venant aux droits de l’OPAC SUD a donné à bail à Madame, [K], [A] un garage accessoire au logement dans la même résidence, moyennant un loyer initialement fixé à la somme de 75,47 euros;

Des loyers étant demeurés impayés, l’E.P.I.C. 13 HABITAT, venant aux droits de l’OPAC SUD a fait signifier à Madame, [K], [A] par acte de commissaire de justice en date du 7 novembre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire contractuelle pour un montant de 3493,75 euros, en principal ;

La situation d’impayés a été signalé à la CAF des Bouches-du-Rhône le 24 avril 2023 ;

Par acte de commissaire de justice en date du 18 avril 2025 auquel il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, dénoncé le 18 avril 2025 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône, l’E.P.I.C. 13 HABITAT, venant aux droits de l’OPAC SUD a fait assigner Madame, [K], [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, statuant en référé, aux fins de voir en substance:

— constater acquise au profit de l’E.P.I.C. 13 HABITAT, venant aux droits de l’OPAC SUD, la clause résolutoire visée dans le bail liant les parties et que le bail liant les parties se trouve résilié ;

— ordonner l’expulsion de Madame, [K], [A] , ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique, si besoin est ;

— condamner Madame, [K], [A] à titre provisionnel au paiement de la somme de 15169,14 euros au titre de l’arriéré de loyer dû à la date de l’assignation à parfaire ou à diminuer, et avec intérêts de droit à compter de la décision à intervenir ;

— condamner Madame, [K], [A] à payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer indexé, ce jusqu’à parfaite libération effective des lieux ou reprise de possession des lieux par commissaire de justice;

— condamner Madame, [K], [A] à payer à l’E.P.I.C. 13 HABITAT, venant aux droits de l’OPAC SUD la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

— condamner Madame, [K], [A] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires qui ont été prises sur ses biens et valeurs mobilières .

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 juin 2025 et après un renvoi a été retenue à l’audience du 16 octobre 2025 date à laquelle l’E.P.I.C. 13 HABITAT, venant aux droits de l’OPAC SUD représenté par son avocat, a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 19596 euros au 7 octobre 2025 en s’opposant aux délais sollicités ;

Madame, [K], [A] représentée par son avocat a sollicité le bénéfice de ses conclusions ;

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 décembre 2025.

Suivant décision avant dire droit du 11 décembre 2025, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 22 janvier 2026 en invitant les parties à présenter leurs observations sur le commandement de payer prévoyant un délai de six semaines aux fins de régularisation de la dette et sur la clause 4-4-1 du bail prévoyant un délai de régularisation de deux mois ;

A l’audience du 22 janvier 2026, l’E.P.I.C. 13 HABITAT, venant aux droits de l’OPAC SUD représenté par son avocat, a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 21944,13 euros au 31 décembre 2025 en faisant que cette procédure faisait suite à une première procédure ;

Madame, [K], [A] a été représentée par son avocat et suivant conclusions en défense visées par le greffe et auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des moyens, demande au juge des référés de :

A titre principal

Constater l’existence de contestations sérieuses quant à la validité du commandement de payer délivré le 7 novembre 2023Dire que le juge des référés est incompétent pour statuer sur les demandes de 13 HABITATDébouter l’EPIC 13 HABITAT de l’intégralité de ses demandes

A titre subsidiaire

Constater que Madame, [K], [A] est en capacité de solder sa dette et lui accorder les plus larges délais de paiementSuspendre le jeu de la clause résolutoireDébouter 13 HABITAT du surplus de ses demandes

En tout état de cause

— débouter 13 HABITAT de sa demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au titre des dépens.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation a été dénoncée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 18 avril 2025, soit six semaines au moins avant l’audience initiale du 5 juin 2025.

L’E.P.I.C. 13 HABITAT, venant aux droits de l’OPAC SUD justifie en outre avoir signalé la situation d’impayés à la CCAPEX des Bouches-du-Rhône le 24 avril 2023 , soit plus de deux mois avant l’assignation du 18 avril 2025.

Enfin, l’E.P.I.C. 13 HABITAT, venant aux droits de l’OPAC SUD justifie par l’acte de vente reçu par Me, [W], [C], notaire à, [Localité 2], le 20 et 24 février 2003, être propriétaire du bien litigieux, et partant de sa qualité à agir ;

L’E.P.I.C. 13 HABITAT, venant aux droits de l’OPAC SUD est en conséquence recevable en ses demandes ;

II – Sur le fond :

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

Il est rappelé que la loi nouvelle ne s’applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur. Ainsi, en matière contractuelle, la loi nouvelle s’applique pleinement aux contrats conclus postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle. S’agissant des contrats en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, le principe est celui de la survie de la loi ancienne.

En l’espèce un commandement visant la clause résolutoire a été signifié le 7 novembre 2023 pour un montant de 3493,75 euros, en principal soit après l’entrée en vigueur de la loi susvisé et a donc prévu un délai de six semaines pour régulariser la dette;

Toutefois l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Et le bail liant les parties contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu’elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il y a donc lieu d’appliquer ce délai de deux mois sans que la contestation opposée revête un caractère sérieux ;

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 7 janvier 2024 et que le bail à usage d’habitation et le contrat de location d’un garage accessoire au logement liant les parties sont résiliés de plein droit à cette date, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public et les deux contrats étant indivisibles;

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Madame, [K], [A] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 782,45 euros au total sans que cette indemnité ne soit indexée;

L’E.P.I.C. 13 HABITAT, venant aux droits de l’OPAC SUD fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’ordonnance de référé du 20 mars 2025, l’assignation délivrée en vue de l’audience et un décompte actualisé arrêté à la somme de 21944,13 euros au 14 janvier 2026 ;

Madame, [K], [A] ne conteste pas la dette locative en principal ;

Au vu du décompte produit il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée, les sommes de 150,23 €, de 129,56€ et de 13€ correspondant à des frais de procédure, ainsi que la somme de 91,44 euros correspondant aux pénalités facturées dans le cadre d l’enquête ressources, le bailleur ne justifiant pas avoir adressé le questionnaire d’enquête à sa locataire;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 21559,90 euros au 14 janvier 2026, échéance du mois de décembre 2025 incluse, Madame, [K], [A] sera condamnée à payer à L’E.P.I.C. 13 HABITAT, venant aux droits de l’OPAC SUD , à titre provisionnel, la somme de 21559,90 euros, à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 31 décembre 2025 , avec intérêts au taux légal à compte de la signification de la présente ordonnance.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame, [K], [A] sollicite des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire en faisant valoir qu’elle s’est retrouvée au chômage, qu’elle élève seule sa fille de 10 ans, que le père de son enfant ne lui verse aucune contribution, qu’elle est bénéficiaire du RSA ;

Toutefois, il ressort du décompte produit que la condition légale de reprise du paiement du loyer courant au jour de l’audience n’est pas remplie de sorte que le juge des référés ne peut ni suspendre les effets de la clause résolutoire ni octroyer des délais de paiement ;

En conséquence, le bail étant résilié de plein droit au 7 janvier 2024, Madame, [K], [A] est occupante sans droit ni titre et il convient d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion avec au besoin le concours de la force publique;

Sur la demande de dommages et intérêts

La sanction de la résistance abusive à l’exécution d’une obligation à une somme d’argent est prévue par l’article 1231-6 du code civil;

Cet article dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient à la société requérante, qui prétend que la défaillance de la requise lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

L’EPIC 13 HABITAT sollicite la somme de 1000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice ;

Ne justifiant pas d’un préjudice distinct qui n’est pas entièrement réparé par les sommes allouées au titre des intérêts moratoires, l’EPIC 13 HABITAT sera débouté de sa demande de dommages et intérêts laquelle n’est de surcroît pas formulée à titre provisionnel;

Sur les demandes accessoires

Madame, [K], [A] qui succombe, supportera la charge des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation, lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle;

L’équité , eu égard à la situation respective des parties, commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de l’E.P.I.C. 13 HABITAT, venant aux droits de l’OPAC SUD qui sera déboutée de sa demande de ce chef;

Il est rappelé qu’aux termes de l’article 514 et de l’article 514-1 in fine du code de procédure civile, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DECLARONS l’E.P.I.C. 13 HABITAT, venant aux droits de l’OPAC SUD recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 7 janvier 2024 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail d’habitation et du contrat de location d’un garage accessoire au logement, liant les parties , au 7 janvier 2024 ;

ORDONNONS l’expulsion de Madame, [K], [A] et celle de tous occupants de son chef des lieux (appartement et garage accessoire) sis, [Adresse 5], au besoin avec l’assistance de la force publique;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

DISONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d’avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

FIXONS au montant du loyer et des charges, soit à la somme de 782,45 euros, l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par Madame, [K], [A] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, sans que cette indemnité ne soit indexée;

CONDAMNONS Madame, [K], [A] à payer à titre provisionnel à l’E.P.I.C. 13 HABITAT, venant aux droits de l’OPAC SUD, la somme de 21559,90 euros, à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 31 décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compte de la signification de la présente ordonnance;

CONDAMNONS Madame, [K], [A] à payer à titre provisionnel à l’E.P.I.C. 13 HABITAT, venant aux droits de l’OPAC SUD, l’indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 782,45 euros, à compter du 1er janvier 2026 et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

DEBOUTONS l’EPIC 13 HABITAT l’E.P.I.C. 13 HABITAT, venant aux droits de l’OPAC SUD de sa demande de dommages et intérêts ;

DEBOUTONS l’EPIC 13 HABITAT l’E.P.I.C. 13 HABITAT, venant aux droits de l’OPAC SUD, de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure;

CONDAMNONS Madame, [K], [A] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation, lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE