TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BASTIA

JUGEMENT DU 25 Septembre 2025

Chambre civile 1

N° RG 25/00021 – N° Portalis DBXI-W-B7I-DKI3

Nature de l’affaire : 72A Demande en paiement des charges ou des contributions

MINUTE N°

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Sébastien ROSET, Juge, faisant fonction de Président, statuant en juge unique (articles 812 et suivants du code de procédure civile ) .

GREFFIER : Berdiss ASETTATI, Greffière lors des débats

Marie SALICETI, Greffière lors de la mise à disposition au Greffe

DÉBATS : à l’audience publique du 26 Juin 2025 devant Sébastien ROSET, Juge agissant en qualité de juge unique.

JUGEMENT rendu le vingt cinq Septembre deux mil vingt cinq par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 al 2 du code de procédure civile

Date indiquée à l’issue des débats

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 4] à BASTIA, représenté par son syndic en exercice, la SAS LE KALLISTE, SAS immatriculée au RCS de BASTIA sous le n° 313 182 271,

dont le siège social est sis SAS [Adresse 3], poursuites et diligences de son gérant en exercice domicilié ès qualités audit siège,

représentée par Maître Antoine MERIDJEN de la SELARL ANTOINE MERIDJEN, avocats au barreau de BASTIA, avocats plaidant/postulant

DEFENDERESSE

S.C.I. LE CYRNOS, SCI immatriculée au RCS de BASTIA sous le numéro 453 696 577,

dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

défaillante

EXPOSE DU LITIGE

La SCI [S], constituée par acte authentique du 20 juillet 1990 et ayant pour gérant monsieur [P] [S], a fait l’acquisition du lot n°22 au sein de la copropriété [Adresse 4] suivant acte notarié reçu le 29 avril 1997. Par Maitre [C], Notaire à [Localité 5].

La cour d’appel de Bastia, par un arrêt rendu le 3 mai 2018, a condamné la SCI [S] à verser au Syndicat des copropriétaires la somme de 39.122,11 euros, outre la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Suite à la délivrance d’un procès-verbal de saisie vente, plusieurs acomptes ont été versés par le débiteur pour un montant total de 29.000 euros.

Par exploit délivré le 20 décembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à Bastia, représenté par son Syndic en exercice, la SAS LE KALLISTE, a assigné la SCI LE CYRNOS à comparaitre devant Tribunal Judiciaire de Bastia aux fins de voir :

Condamner la SCI LE CYRNOS à lui payer la somme de 32.139,36 euros correspondant à l’ensemble des charges et travaux arrêtés au 2 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir ;Condamner la SCI LE CYRNOS à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts nés de sa résistance abusive ;Condamner la SCI LE CYRNOS à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Le demandeur expose que la SCI CECARELLI reste redevable de la somme de 10.122,11 euros outre la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les intérêts sur le principal. Elle indique qu’à cette somme s’ajoutent les impayés de charge courante, soit une dette s’élevant à un montant total de 32.139,36 euros. Elle soutient que les démarches amiables sont demeurées vaines. Elle fait valoir également que la SCI [S] a été dissoute le 30 juin 2018 sans liquidation avec transmission de patrimoine à l’associé unique, la SCI LE CYRNOS.

La SCI LE CYRNOS, immatriculée au RCS de Bastia sous le numéro 453 696 577, régulièrement assignée par exploit délivrée le 20 décembre 2024 à l’adresse de son siège social sis [Adresse 1], n’a pas constitué avocat.

Les prétentions et moyens des parties revêtent la forme, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, du visa des dernières écritures intervenues aux dates ci-avant indiquées.

Les débats ont été clôturés par ordonnance en date du 11 avril 2025, et l’affaire renvoyée à l’audience du 26 juin 2025, pour être mise en délibéré au 25 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la recevabilité

Selon l’article 1844-5 du code civil, en cas de dissolution, celle-ci entraîne la transmission universelle du patrimoine de la société à l’associé unique, sans qu’il y ait lieu à liquidation.

En l’espèce, il est établi que suivant procès-verbal d’assemblée générale en date du 20 juin 2018, l’associé unique de la SCI [S], monsieur [P] [S], a cédé l’intégralité de ses parts sociales à la SCI LE CYRNOS, de sorte que cette dernière est devenue, à compte de cette date, l’unique associée de la SCI [S].

Quelques jours après cette cession de parts sociales, soit le 28 juin 2018, les associés de la SCI LE CYRNOS ont décidé, de la dissolution anticipée de la SCI [S] sans liquidation.

Dès lors en application des dispositions de l’article 1844-5 du code civil, l’entier patrimoine de la SCI [S], en ce compris l’actif et le passif, a été transmis à la SCI LE CYRNOS.

De sorte que l’action du Syndicat des copropriétaires la résidence [Adresse 4] en recouvrement de la dette de la SCI [S] initiée à l’encontre de la SCI LE CYRNOS est recevable.

— Sur la demande en paiement

Les dispositions de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, précisent que les copropriétaires sont tenus de participer d’une part, aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et, d’autre part, aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 I de la loi du 10 juillet 1965 dispose que ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

En l’espèce, le demandeur produit au soutien de sa demande :

L’arrêt rendu par la Cour d’appel de Bastia en date du 3 mai 2018 condamnant la SCI [S] au paiement de la somme de 39.122,11 euros, outre la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile Les procès verbaux d’assemblée générale des 20 juin 2018 et 30 juin 2018 prononçant la cession des parts sociales de la SCI CECARELLI et la dissolution de celle-ciLes appels de fonds et mises en demeures en date des 31 août 2022, 29 novembre 2022, 31 janvier 2023, 25 avril 2023, 29 août 2023, 29 novembre 2023, 24 janvier 2024, 25 avril 2024 et 23 juillet 2024Le décompte établi par la SCP FILIPPI, Commissaires de justice, des sommes perçues et restants dues par la SCI CECCARELLILes procès verbaux d’assemblée générale du PALAIS DE TOGA en date des 22 janvier 2019, 22 janvier 2020, 13 mars 2021 et 7 septembre 2023.

La SCI LE CYRNOS, régulièrement assignée par exploit délivrée le 20 décembre 2024 à l’adresse de son siège social sis [Adresse 1], n’a pas constitué avocat ni communiqué d’élément permettant de justifier de sa carence.

Ces éléments permettent d’établir le bienfondé de la créance alléguée par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à l’encontre de la SCI LE CYRNOS, laquelle sera condamnée à verser au demandeur la somme de 32.139,36 euros au titre de l’ensemble des charges et travaux arrêtés au 2 décembre 2024, et ce avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement.

— Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la SCI LE CYRNOS au paiement de la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi né de sa résistance abusive.

Il expose que les manquements répétés causent à la collectivité privée des fonds nécessaires à la gestion de l’immeuble un préjudice financier certain.

Au regard des pièces susvisées, de l’ancienneté de la dette et de l’absence de la SCI CYRNOS dans le cadre de la présente instance dont il se déduit une résistance manifeste au paiement, il convient de faire droit à la demande et de condamner la défenderesse au paiement de la somme de 1000 euros au titre de la résistance abusive.

— Sur les demandes accessoires

La SCI LE CYRNOS, succombant, supportera la charge des dépens.

Il parait équitable de condamner la SCI LE CYRNOS à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à Bastia, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant au fond, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI LE CYRNOS, immatriculée au RCS de Bastia sous le numéro 453 696 577, à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à Bastia, représenté par son Syndic en exercice, la SAS LE KALLISTE, la somme de trente deux mille cent trente neuf euros et 36 centimes (32.139,36 euros) correspondant aux charges et travaux arrêtés au 2 décembre 2024, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 25 septembre 2025 ;

CONDAMNE la SCI LE CYRNOS, immatriculée au RCS de Bastia sous le numéro 453 696 577, à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à Bastia, représenté par son Syndic en exercice, la SAS LE KALLISTE, la somme de mille euros (1000 euros) à titre de dommages et intérêts;

CONDAMNE la SCI LE CYRNOS, immatriculée au RCS de Bastia sous le numéro 453 696 577, à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à Bastia, représenté par son Syndic en exercice, la SAS LE KALLISTE, la somme de mille euros (1000 euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI LE CYRNOS aux entiers dépens.

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire et DIT n’y avoir lieu à en écarter l’application.

En foi de quoi, la minute du présent jugement a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT