N°Minute:25/01739

N° RG 24/01432 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PC7U

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 5]

JUGEMENT DU 29 Juillet 2025

DEMANDEUR:

Monsieur [M] [O], demeurant [Adresse 1] [Adresse 4]

représenté par M^e Delphine ADDE-SOUBRA, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Monsieur [K] [U], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Ann-florence FABRE, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [E] [C] épouse [U], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Ann-florence FABRE, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Claire GUILLEMIN, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier

Greffier : Philippe REDON

DEBATS:

Audience publique du : 20 Mai 2025

Affaire mise en deliberé au 29 Juillet 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 29 Juillet 2025 par

Claire GUILLEMIN, Président

assisté de Philippe REDON, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M^e Delphine ADDE-SOUBRA

Copie certifiée delivrée à : M^e Ann-florence FABRE

Le 29 Juillet 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 24 avril 2015 ayant pris effet le même jour, Monsieur [Y], [M] [O] a, par l’intermédiaire de l’agence CENTURY 21 VEDAS IMMO, donné à bail à Monsieur [K] [U] et Madame [E] [C] épouse [U] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 1 270 euros, outre une provision sur charges mensuelle initiale à hauteur de 30 euros et un dépôt de garantie à hauteur de 1 270 euros.

Par acte de commissaire en date du 20 octobre 2023, Monsieur [Y], [M] [O] a fait délivrer à Monsieur [K] [U] et Madame [E] [C] épouse [U] un congé aux fins de vente avec un préavis fixé au 23 avril 2024.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 24 décembre 2023, Monsieur [K] [U] et Madame [E] [C] épouse [U] ont indiqué à Monsieur [Y], [M] [O] se porter acquéreurs du logement aux prix et conditions figurant dans le congé délivré, et ont précisé recourir à un emprunt.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 15 février 2024, Monsieur [Y], [M] [O] a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure Monsieur [K] [U] et Madame [E] [C] épouse [U] d’avoir à payer la somme de 1 300 euros au titre du loyer du mois de février 2024.

Par actes de commissaire de justice en date du 22 mars 2024, Monsieur [Y], [M] [O] a fait procéder à une saisie conservatoire sur les comptes bancaires de Monsieur [K] [U] et Madame [E] [C] épouse [U].

Monsieur [K] [U] et Madame [E] [C] épouse [U] ont quitté le logement et les clés ont été remises au bailleur en date du 23 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 mai 2024, Monsieur [Y], [M] [O] a fait assigner Monsieur [K] [U] et Madame [E] [C] épouse [U] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de les voir condamner au paiement des sommes suivantes :

3 596,66 euros au titre des loyers impayés,une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant de l’ancien loyer, à compter du 24 avril 2024 et jusqu’au départ effectif des lieux, 2 000 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de leur préjudice de jouissance résultant de leur résistance abusive, 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens de l’instance,

Après la mise en place d’un calendrier de procédure et plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a finalement été évoquée à l’audience du 20 mai 2025.

A cette audience, Monsieur [Y], [M] [O] était représenté par son avocat qui a maintenu ses demandes telles que formées dans son acte introductif d’instance.

En défense, Monsieur [K] [U] et Madame [E] [C] épouse [U] étaient représentés par leur avocat qui a demandé le bénéfice de ses conclusions et a sollicité :

Vu la Loi n°89-462 du 6 juill. 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n86-1290 du 23 décembre 1986

Vu les articles 1103, 1104 et suivants et 1347-1 du Code civil,

SUR LES DEMANDES DE M [O]

Donner acte aux époux [U] qu’ils se reconnaissent débiteurs des loyers des mois de janvier 2024 au 28 mars 2024 au titre du bail d’habitation les ayant lié à Monsieur [O]

Ordonner la compensation avec le dépôt de garantie payé par les époux [U] à Monsieur [O] d’un montant de 1 270 euros

Quoi faisant, condamner les époux [U] à payer à Monsieur [O] la somme de 2 326,56 euros au titre du solde de la location

Débouter Monsieur [O] de ses demandes, fins et conclusions concernant ses demandes d’indemnité d’occupation, de dommages et intérêts, d’article 700 du Code de Procédure Civile et de dépens

SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES DES EPOUX [U]

Condamner Monsieur [O] à payer la somme de 8 000 euros aux époux [U] à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice qu’il leur a créé du fait de ses manquement à son obligation de loyauté et des agissements

Ordonner la compensation des créances

Ordonner la mainlevée de la saisie conservatoire signifiée le 22 mars 2024 à la BANQUE POSTALE par Monsieur [O] sur le compte des époux [U], aux frais exclusifs de ce dernier,

Condamner Monsieur [O] à payer aux époux [U] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’à supporter les entiers dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 29 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les loyers impayés

Conformément aux dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer et charges récupérables aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Monsieur [Y], [M] [O] sollicite la condamnation de Monsieur [K] [U] et Madame [E] [C] épouse [U] à lui payer la somme de 3 596,66 euros au titre des loyers impayés des mois de février, mars et avril 2024 au prorata.

Monsieur [K] [U] et Madame [E] [C] épouse [U] reconnaissent être redevables des loyers de janvier, février et mars au prorata. Ils indiquent toutefois avoir quitté le logement en date du 28 mars 2024, et que la restitution des clés n’a été effectuée qu’en date du 24 avril 2024 à la demande du bailleur.

Les documents versés aux débats par les locataires ne permettent cependant pas de démontrer leur départ du logement en date du 28 mars 2024. Il convient ainsi de considérer qu’ils restent tenus du paiement des loyers et charges jusqu’au 23 avril 2024.

Monsieur [K] [U] et Madame [E] [C] épouse [U] sont donc redevables de la somme de 3 596,66 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il convient toutefois de déduire le dépôt de garantie versé par les locataires dans leur entrée dans les lieux et non restitué par la bailleresse à hauteur de 1 270 euros.

Monsieur [K] [U] et Madame [E] [C] épouse [U] seront donc condamnés à payer à Monsieur [Y], [M] [O] la somme de 2 326,66 euros au titre des loyers et charges impayés.

Les locataires ayant quitté le logement en date du 23 avril 2024, il convient néanmoins de débouter Monsieur [Y], [M] [O] de sa demande d’indemnité d’occupation à compter du 24 avril 2024. En tout état de cause, le conseil de Monsieur [M] [O] a indiqué oralement lors de l’audience du 20 mai 2025 renoncer à ladite indemnité.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Doit être rejetée la demande d’indemnisation du préjudice résultant du caractère abusif de la résistance du locataire à défaut de résistance abusive caractérisée.

En l’espèce, à défaut de caractériser le caractère abusif de la résistance des locataires, Monsieur [W] [O] sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Monsieur [K] [U] et Madame [E] [C] épouse [U] sollicitent reconventionnellement la condamnation de Monsieur [Y], [M] [O] à leur payer la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts. Ils affirment notamment que les agissements déloyaux du bailleur les ont contraints à déménager, entrainant des frais, et ont eu un impact sur la santé psychologique de Monsieur [K] [U].

Les avis d’arrêts de travail et feuilles de soin de psychologues produites par Monsieur [K] [U] et Madame [E] [C] épouse [U] ne permettent néanmoins aucunement d’imputer l’état de santé de Monsieur [K] [U] au congé pour vendre délivré par Monsieur [Y], [M] [O].

Le congé aux fins de vendre ayant par ailleurs été délivré à Monsieur [K] [U] et Madame [E] [C] épouse [U] en date du 20 octobre 2023, ces derniers disposaient d’un délai de deux mois pour lever l’option, soit jusqu’au 21 décembre 2023. Ils n’ont néanmoins indiqué se porter acquéreurs du bien que par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 24 décembre 2023, soit trois jours après l’expiration du délai. Le délai ayant expiré, aucune faute ne peut être retenue à l’encontre de Monsieur [Y], [M] [O].

Il convient de surcroit de rejeter l’argument des locataires relatif à la légalité du congé du fait d’un prix de vente trop élevé puisque ces derniers ont indiqué vouloir acheter ledit bien au prix et conditions fixées par le congé. Les locataires reconnaissent en outre s’être vu signifier les baisses du prix de vente par acte de commissaire de justice.

Monsieur [K] [U] et Madame [E] [C] épouse [U] seront par conséquent déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur la mainlevée de la saisie conservatoire

S’agissant de la demande formée de mainlevée de la saisie conservatoire effectuée sur les comptes bancaires de Monsieur [K] [U] et Madame [E] [C] épouse [U], outre le fait qu’un questionnement se pose sur la compétence du tribunal judiciaire au regard de l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire, il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande compte tenu de la solution du litige, les locataires ayant été condamnés au titre des loyers et charges impayés.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [K] [U] et Madame [E] [C] épouse [U], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

Condamnés aux dépens, Monsieur [K] [U] et Madame [E] [C] épouse [U] seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [Y], [M] [O] la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE Monsieur [K] [U] et Madame [E] [C] épouse [U] à payer à Monsieur [Y], [M] [O] la somme de 2 326,66 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 23 avril 2024, date de départ des lieux des locataires ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [U] et Madame [E] [C] épouse [U] à payer à Monsieur [Y], [M] [O] la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [U] et Madame [E] [C] épouse [U] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le Greffier La Juge des contentieux de la protection