TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

27 MARS 2025

N° RG 25/00317 – N° Portalis DB22-W-B7J-S2W4

Code NAC : 70E

AFFAIRE : S.C.C.V. CITYSEINE C/ S.C.I. LES BATISSEURS

DEMANDERESSE

S.C.C.V. CITYSEINE, au capital de 1.000,00 €, immatriculée au RCS du Havre sous le numéro 913 852 596, dont le siège social est situé [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Laura Cabrera, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : 296, M^e Christophe Agostini, avocat au barreau de Caen

DEFENDERESSE

S.C.I. LES BÂTISSEURS, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 381 080 662, dont le siège social est situé [Adresse 6] à [Localité 5] [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Marc Bresdin, avocat au barreau de Versailles, vestiaire : T003

Débats tenus à l’audience du 6 mars 2025

Nous, Eric Madre, vice-président, assisté de Romane Boutemy, greffier placé,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil à l’audience du 6 mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

La société SCI Les Bâtisseurs est propriétaire d’un parcelle cadastrée section [Cadastre 3] située [Adresse 7] à Hardricourt (Yvelines).

La société civile de construction vente SCCV Cityseine, bénéficiaire d’un permis de construire en date du 25 novembre 2022, fait construire sur les parcelles voisines trois immeubles, comportant 36 logements, implantés en limite séparative de ladite parcelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 février 2025, sur autorisation d’assigner à heure indiquée, la société civile de construction vente SCCV Cityseine a fait assigner la société SCI Les Bâtisseurs devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles.

La cause a été entendue à l’audience du 6 mars 2025.

Soutenant oralement son assignation à l’audience, la société civile de construction vente SCCV Cityseine demande au juge des référés de :

— ordonner à la société SCI Les Bâtisseurs de lui laisser, ainsi qu’à ses préposés, contractants ou sous-traitants, accéder à la parcelle cadastrée section [Cadastre 4] afin d’y installer des échafaudages et de réaliser les travaux d’enduit des trois pignons situés en limite de propriété, sous astreinte de 500,00 € par infractions constatées, à compter de la décision ;

— l’autoriser, en tout état de cause, à pénétrer sur la propriété de la société SCI Les Bâtisseurs, au besoin avec le concours de la force publique, afin de réaliser les travaux ;

— condamner la société SCI Les Bâtisseurs à lui verser la somme de 3 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

Elle expose qu’elle a effectué l’ensemble des travaux de construction depuis son fond, mais que la réalisation des enduits sur les façades situées en limite de propriété nord s’avère strictement impossible sons empiéter sur le fond voisin et que la société SCI Les Bâtisseurs s’oppose à laisser ses préposés accéder à sa parcelle pour effectuer ces travaux.

Elle soutient en substance qu’elle remplit les trois conditions posées par la jurisprudence à l’octroi d’un droit à accéder au fond voisin en vue de la réalisation de travaux sur les murs situés en limite de propriété, dès lors que :

— les travaux à réaliser ont été autorisés par un permis de construire et sont indispensables ;

— ils ne peuvent pas être réalisés sans accéder au fond voisin, les façades devant être enduites étant situées sur la limite séparative ;

— leur durée et leur impact seront limités, puisque les échafaudages seront implantés par une entreprise agréée sur une largeur de 1,50 mètres et que les travaux d’enduit seront limités à 10 jours maximum par pignon, temps de séchage inclus, soit 30 jours pour les trois pignons au maximum.

Par conclusions soutenues oralement à l’audience, la société SCI Les Bâtisseurs demande au juge des référés de :

à titre principal,

— débouter la société civile de construction vente SCCV Cityseine de ses demandes ;

à titre subsidiaire,

— limiter à trente jours l’autorisation accordée ;

— condamner la société civile de construction vente SCCV Cityseine à lui payer, avant de commencer à passer sur son terrain :

— une provision de 30 000,00 € à valoir sur l’indemnité due pour occupation des lieux ;

— une provision de 5 000,00 € à valoir sur les frais de remise en état des lieux ;

en tout état de cause,

— condamner la société civile de construction vente SCCV Cityseine à lui payer la somme de 3 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; et à supporter les dépens.

Elle soutient en substance que la demanderesse ne démontre pas que le ravalement litigieux ne peut être effectué sans accéder au fond voisin, notamment par l’utilisation d’une nacelle ; qu’elle n’indique aucune durée pour le tour d’échelle sollicité, ni ne formule aucune offre d’indemnisation du préjudice de jouissance calculée en fonction de la durée d’utilisation du terrain et de la surface occupée est inexistante, alors que des travaux de remise en état sont à envisager puisque la demanderesse a pénétré sur sa propriété par des voies de fait multiples, commises par elle, ou ses sous-traitants, à l’occasion des premiers travaux, dégradant gravement le sol de sa propriété, détruisant partie de la clôture séparant les deux fonds, coulant des fondations qui débordent de surcroît sur sa propriété de la concluante.

Elle ajoute que les pignons ne sont pas achevés et ne sont pas encore susceptibles de recevoir l’enduit final.

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties à leurs conclusions.

Sur la demande principale :

L’article 834 du code de procédure civile permet, dans tous les cas d’urgence, au président du tribunal judiciaire d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En vertu des obligations normales de voisinage et en cas de nécessité, il est de principe que le propriétaire d’un fonds est fondé à solliciter un droit de tour d’échelle, c’est-à-dire un droit d’accès temporaire et limité sur le fonds voisin pour effectuer des travaux indispensables à la conservation d’une construction existante qui sont impossibles depuis son fonds propre.

L’octroi d’un droit de tour d’échelle par le juge des référés suppose que soit démontré que :

— les travaux sont indispensables pour la conservation d’une construction existante ou l’achèvement d’une construction neuve ;

— les travaux ne peuvent être effectués par un autre moyen technique que par le passage sur le fonds voisin, même au prix d’une dépense supplémentaire, sauf si cette dépense est disproportionnée au regard de la valeur des travaux à effectuer ;

— la gêne occasionnée doit être la moindre possible, ne pas excéder les inconvénients normaux du voisinage et ne pas être disproportionnée par rapport à l’intérêt des travaux, les éventuels dommages engendrés par eux devant donner lieu à indemnisation.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats et notamment des extraits du dossier de demande de permis de construire, de la déclaration de démarrage de chantier et d’une attestation de Monsieur [V] [Y], architecte, que les murs pignons construits en limite séparative de propriétés doivent faire l’objet d’un ravalement, afin de préserver la viabilité de la construction et d’en assurer la bonne fin, et que, compte tenu de leur localisation, les travaux ne peuvent être effectués par un autre moyen technique que par le passage sur le fond voisin.

Par ailleurs, il n’est justifié d’aucune utilisation actuelle de la parcelle voisine, de sorte que la gêne occasionnée n’apparaît pas disproportionnée par rapport à l’intérêt des travaux.

Il résulte de l’ensemble de ces constatations et énonciations que la partie demanderesse justifie avec l’évidence requise en référé de la nécessité d’accéder à la parcelle voisine afin d’entreprendre, dans les meilleurs délais, la pose d’un enduit sur les murs précités, dans les conditions prévues au dispositif.

En application de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, afin d’en assurer l’exécution, il convient d’assortir la présente décision d’une astreinte, selon les modalités prévues au dispositif.

Sur les demandes reconventionnelles de provisions :

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Par ailleurs, l’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’article 1242 alinéa 1er du même code ajoute qu’on est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde.

En l’espèce, il ressort des photographies versées aux débats et du procès-verbal de constat de commissaire de justice établi à la demande de la société SCI Les Bâtisseurs qu’il a été porté atteinte à la parcelle de terrain de cette dernière à l’occasion de la construction litigieuse, des gravats ayant été répandus au-delà de la limite séparative et des armatures métalliques ayant été entreposés sur ledit terrain, sans toutefois que la société demanderesse ne justifie d’une quelconque autorisation de la part de la défenderesse.

Compte tenu de ces éléments, il n’est pas sérieusement contestable que la société civile de construction vente SCCV Cityseine se trouve, en application des dispositions précitées, redevable d’une obligation de remise en état des lieux détériorés par voie de fait.

Il convient en conséquence de condamner la société civile de construction vente SCCV Cityseine à payer à la société SCI Les Bâtisseurs la somme de 2 000,00 € à titre de provision à valoir sur les travaux de remise en état de sa parcelle.

En revanche, il convient de rejeter la demande de provision à valoir sur une indemnité pour occupation des lieux, dès lors que la société défenderesse ne justifie pas d’un préjudice de jouissance – le terrain étant manifestement en friche et inoccupé – et que le préjudice résultant de désordres liés aux travaux de pose d’un enduit est futur et incertain.

Sur les demandes accessoires :

La société civile de construction vente SCCV Cityseine, partie partiellement succombante, est condamnée aux dépens de l’instance.

Enfin, l’équité et les situations respectives des parties commandent de rejeter les demandes respectives formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons à la société SCI Les Bâtisseurs de laisser, pendant une période de trente jours à compter du huitième jour après la signification de la présente ordonnance, l’accès à sa parcelle cadastrée section [Cadastre 3] située [Adresse 7] à Hardricourt (Yvelines) à la société civile de construction vente SCCV Cityseine, ou à l’entreprise mandatée par cette dernière, afin d’y installer des échafaudages d’une largeur maximum de 1,5 mètres et de réaliser les travaux d’enduit des trois pignons situés en limite de propriétés ;

Disons qu’il appartiendra à la société civile de construction vente SCCV Cityseine de faire établir un procès-verbal d’état des lieux de ladite parcelle par un commissaire de justice, en présence de la société SCI Les Batisseurs, du maître d’ouvrage, du maître d’œuvre et de l’entreprise de ravalement avant le début des travaux, puis à la fin des travaux ;

Disons que, faute pour la société SCI Les Bâtisseurs d’autoriser l’accès à sa parcelle dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance, elle sera redevable envers la société civile de construction vente SCCV Cityseine, passé ce délai, d’une astreinte dont le montant est provisoirement fixé à 200,00 € (deux cent euros) par jour de retard ;

Disons que l’astreinte provisoire courra pendant un délai maximum de trois (3) mois, à charge pour la société civile de construction vente SCCV Cityseine, à l’expiration de ce délai, de solliciter du juge de l’exécution, la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé d’une astreinte définitive ;

Condamnons la société civile de construction vente SCCV Cityseine à payer à la société SCI Les Batisseurs la somme de 2 000,00 € (deux mille euros) à titre de provision à valoir sur les travaux de remise en état de sa parcelle ;

Condamnons la société civile de construction vente SCCV Cityseine aux dépens ;

Rejetons les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes.

Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT SEPT MARS DEUX MIL VINGT CINQ par Eric Madre, vice-président, assisté de Romane Boutemy, greffier placé, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Vice-Président

Romane Boutemy Eric Madre