TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

Minute n°

Nature de l’affaire : 72A Demande en paiement des charges ou des contributions

N° RG 24/01779 – N° Portalis DBXI-W-B7I-DJ5P

S.D.C. [Adresse 1] à [Localité 7]

C/

Mme [K] [O]

CHAMBRE CIVILE 3

JUGEMENT DU 10 Juillet 2025

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 8] à [Localité 7] représenté par son syndic en exercice, la SAS PATRIMONIA GESTION, Société par actions simplifiée immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 833 131 774, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, sis [Adresse 6]

représenté par M^e Antoine MERIDJEN, avocat au barreau de BASTIA substitué par M^e Alexis ORI, avocat au barreau de BASTIA

DÉFENDEUR :

Mme [K] [O], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Pascale MELONI, avocat au barreau de BASTIA

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Gérard EGRON-REVERSEAU

GREFFIER : Aurore LAINÉ

DÉBATS :

Audience publique du : 17 Avril 2025 mise en délibéré au 10 Juillet 2025.

DÉCISION :

Contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement à l’audience de ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Copie délivrée le :

à :

Par acte d’huissier en date du 5 décembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à BASTIA représenté par son syndic en exercice la SA PATRIMONIA GESTION a assigné par devant la chambre III dite de proximité du tribunal judiciaire de BASTIA, Mme [K] [O] divorcée [Y] aux fins de la voir condamner à lui payer la somme de 7.895,55 € au titre des charges et travaux arrêtés au 3 novembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 21 août 2023, celle de 1.500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et celle de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’issue de deux renvois contradictoires ordonnés à la demande des parties, l’affaire a été retenue pour être plaidée à l’audience du 17 avril 2025.

Pour sa part, le syndicat de copropriété demandeur, assisté de la SELARL ANTOINE MERIDJEN, substituée à l’audience par M^e ORI, a maintenu ses demandes en actualisant la dette à la somme de 8.314,41 € en demandant de rejeter l’intégralité des moyens soulevés en défense.

Il expose qu’après avoir été déclaré irrecevable par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond par jugement du 17 juillet 2024 aux motifs que la somme réclamée correspondait non pas seulement à une provision mais à l’ensemble d’un arriéré de charges depuis le 1er janvier 2018, la nouvelle mise en demeure adressée à la défenderesse le 3 octobre 2024 est demeurée sans effet.

Rappelant la position constante de la cour de cassation selon laquelle en matière de paiement partiel et arriérés de charge en application de l’article 1342-10 du code civil, le paiement effectué sans indication vient s’imputer sur la dette la plus ancienne, et qu’en vertu du protocole d’accord du 15 mai 2019, le paiement de 1.355, 55 € effectué par Mme [O] avait purgé définitivement les créances antérieures au 1er juillet 2019, elle demeurait par conséquent redevable des exercices 2019 à 2024.

A cet égard, il soutient être fondé à réclamer les charges appelées au titre de ces exercices approuvées par les assemblées générales des 16/07/2020 – 13/07/2021 – 19/09/2022 – 20/06/2023 – 30/10/2024 auxquelles elle a été convoquée et qu’elle n’a pas contestées, ainsi que les charges appelées au titre des exercices prévisionnels 2023 et 2024, dont les décisions n’ont pas été contestées non plus, et des charges au titre des travaux hors budget votées lors de l’assemblée générale du 19/09/2022 ayant donné lieu à un appel de fonds le 15/01/2023 pour un montant de 4.964,01 €.

En réponse au moyen opposé tiré de ce qu’elle ne serait pas débitrice du fait du démembrement de son droit de propriété en vertu de l’acte de donation du 26 avril 2000, il fait valoir qu’aucune notification n’ayant été faite au syndic en exercice, pourtant prescrite par l’article 6 du décret du 7 mars 1967, elle ne peut pas valablement prétendre que l’absence de ventilation pour les charges afférentes au lot entre le nu-propriétaire, son fils, et elle, en sa qualité d’usufruitière rend irrecevable la demande en paiement.

De plus, il rappelle que les charges réclamées pour les travaux de toiture relèvent d’une dépense d’entretien à la charge de l’usufruitier.

Sur le moyen tiré de l’autorité de la chose jugée, il fait valoir que le principe ne peut trouver à s’appliquer en ce que le jugement du 17 juillet 2024 a uniquement considéré que le formalisme de l’article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965 n’avait pas été respecté, et qu’il n’a pas été examiné au fond la demande en paiement.

L’irrecevabilité ne prive pas la partie du droit de réintroduire une action tant que la prescription de l’action n’est pas encourue.

Il réclame l’octroi de dommages et intérêts du fait du comportement fautif de Mme [O], la copropriétaire qui refuse de s’acquitter de sa quote-part depuis plus de deux ans, ce qui entraîne une désorganisation budgétaire.

Pour sa part, Mme [O] divorcée [Y], valablement représentée par Me [D] a demandé, aux termes de ses conclusions en réponse:

— de déclarer irrecevable le syndicat de copropriété en toutes ses demandes, fins et conclusions,

— en tout état de cause de le débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— de le condamner à lui payer la somme de 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Se fondant sur les dispositions de l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965 obligeant le syndic en cas d’indivision ou de démembrement de la propriété de convoquer l’ensemble des titulaires d’un droit sur un lot, elle fait valoir qu’elle seule, comme usufruitière a été convoquée aux assemblées générales.

Par ailleurs, elle précise que les charges réclamées le sont pour des travaux touchant aux grosses réparations (toitures) imputables au nu-propriétaire à la différence des charges courantes payables par l’usufruitier.

Elle invoque par ailleurs l’irrecevabilité des demandes en vertu du principe de l’autorité de la chose jugée attachée au jugement du 17 juillet 2024 concernant les mêmes parties et ayant pour objet les mêmes demandes l’empêchant de formuler la même demande en se prévalant d’une nouvelle mise en demeure préalable à la nouvelle procédure.

Sur le fond, elle soutient qu’en sa qualité d’usufruitière, elle n’est pas débitrice des charges sollicitées et que la créance n’est pas certaine, ni liquide, ni exigible.

Elle s’oppose enfin à la demande de dommages et intérêts faute d’établir une quelconque résistance abusive en l’absence d’une mise en demeure adressée en bonne et due forme au nu-propriétaire et forme une demande reconventionnelle de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 10 juillet 2025.

MOTIFS

Sur l’irrecevabilité de la demande dirigée contre Mme [O]

L’article 6 du décret du 17 mars 1967 dispose que : tout transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l’acte ; cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l’indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu de l’acquéreur ou du titulaire de droit et le cas échéant, du mandataire commun ; cette notification doit être faite indépendamment de l’avis de mutation prévu à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965.

À défaut de notification, le transfert de propriété du lot est inopposable au syndicat des copropriétaires ; c’est la notification de la mutation qui confère à l’acquéreur la qualité de copropriétaire à l’égard du syndicat des copropriétaires.

Il en résulte que le syndic n’est pas alors tenu d’adresser au nouveau propriétaire les convocations aux assemblées générales et qu’il peut continuer valablement à convoquer l’ancien propriétaire aux assemblées.

En l’espèce, selon acte notarié du 26 avril 2000 dressé par Me [P] [Z], notaire, Mme [K] [O] a effectivement fait donation entre vifs et en avancement d’hoirie à son fils [T] [U] [Y] [J] de la [Localité 9] du lot n° 56 de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 7].

En l’état du débat, n’étant pas été discuté par les conseils des parties, de la discordance relevée par le tribunal entre la désignation cadastrale de l’immeuble où est située la copropriété “[Adresse 5] à BASTIA” et celle utilisée par le syndicat demandeur qui mentionne dans le relevé de compte du 15/10/2024 “[Adresse 2]” en plus du [Adresse 4], il sera considéré que le lot n° 56 objet de la donation est bien celui sur lequel est fondé la demande paiement de charges et travaux de copropriété.

Ceci étant précisé, il n’est pas établi par Mme [O] qu’elle a procédé ou encore le notaire à la notification du transfert du lot au syndicat de copropriété dans les conditions réglementaires ci-dessus rappelées.

Il n’est pas établi non plus que depuis cette donation, le syndic a fait parvenir les convocations à Mme [O] en sa qualité d’usufruitière.

En conséquence, et sans qu’il soit nécessaire d’examiner les moyens soulevés relatifs à la répartition entre le nu-propriétaire et l’usufruitière de la charge des grosses réparations et de celle d’entretien, l’irrecevabilité soulevée par Mme [O] n’est pas fondée et l’action dirigée à son encontre est parfaitement recevable.

Sur la moyen tiré de l’autorité de la chose jugée

L’article 1355 du code civil dispose que :

“L’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.”

Au cas d’espèce, le syndicat de copropriété explique lui-même que la décision du 17 juillet 2024, en constatant que la mise en demeure adressé à Mme [O] n’ayant pas visé une provision mais l’ensemble d’un arriéré de charges, a déclaré irrecevable l’action selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et dit qu’il n’y avait pas lieu à statuer sur les demandes des parties.

S’il résulte d’une jurisprudence établie que le caractère nouveau de l’événement permettant d’écarter la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de chose jugée ne peut résulter de ce que la partie qui l’invoque avait négligé d’accomplir une diligence en temps utile, en revanche comme en l’occurrence, la demande n’ayant été déclarée irrecevable que pour un motif de procédure, sans examen au fond de la demande de paiement, l’autorité de la chose jugée s’attache à la question ainsi tranchée, mais n’empêche pas une nouvelle demande si la cause de l’irrecevabilité a disparu.

Comme le soutient valablement le syndicat de copropriété, il a bien adressé une nouvelle mise en demeure au titre des provisions de charges courantes votées en assemblée générale au titre des budgets prévisionnels des exercices 2023 et 2024 et au titre des charges appelées au titre des exercices précédents approuvés.

En conséquence, le moyen d’irrecevablité tiré de l’autorité de la chose jugée résultant de l’ordonnance du 17 juillet 2024 sera rejeté.

Sur les demandes de condamnations

Il est constant aux termes de l’article 10 de la loi du 10.07.1965 que "les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et ces éléments présentent à l’égard de chaque lot; qu’ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent de l’article 5."

A l’appui de ses prétentions, le syndicat de copropriété a produit les éléments suivants :

— procès-verbal des assemblées générales des 16/07/2020 – 13/07/2021 – 19/09/2022 – 20/06/2023 -30/10/2024 qui ont approuvé les exercices courants des années civiles correspondantes, notifiés par courrier recommandé avec accusé de réception, et qui n’ont pas été contestées dans le délai légal.

Il fait valoir également au titre des charges appelées au titre des exercices prévisionnels 2023 et 2024 que les budgets prévisionnels ont été approuvés lors des assemblées générales des 19/09/2022 et 21/11/2023, qui n’ont pas été non plus contestées dans les délais légaux.

Enfin, s’agissant des charges appelées au titre des travaux hors budget, la mise en oeuvre des travaux de réfection de la toiture a fait l’objet de l’assemblée générale du 19/09/2022 qui n’a pas non plus fait l’objet d’un recours, et c’est à ce titre que Mme [O] a été destinataire d’un appel de fonds d’un montant de 4.964,01 €, le 15 janvier 2023, demeuré impayé.

Au vu des ces éléments, il ressort que la copropriétaire défenderesse, Mme [O] comme dans le principe elle ne le discute pas en fin de compte, est bien débitrice de la somme réclamée, soit après actualisation des charges telle que justifiée par l’appel de fonds du 25 mars 2025, 8.314,41 € des charges et travaux de copropriété impayés à cette date.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [O] à payer la dite somme, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-6 du Code Civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, malgré les mises en demeure qui lui sont parvenues, la copropriétaire défenderesse ne s’est pas non plus manifestée auprès du syndic pour évoquer les difficultés et/ ou les raisons emportant le non respect de ses obligations, ce qui a généré une désorganisation de la gestion budgétaire.

En réparation du préjudice ainsi causé, il y a lieu de faire droit à la demande de dommages et intérêts et de condamner Mme [O] au paiement de la somme de 500 €.

Sur les autres demandes

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de l’écarter en considération de la nature de l’affaire.

L’équité commande de faire droit à la demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code procédure civile et d’allouer la somme de 1.000 euros au syndicat de copropriété.

Partie perdante, Mme [O] sera tenue aux dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

— REJETTE les moyens d’irrecevabilité soulevés par Mme [K] [O] divorcée [Y],

— DÉCLARE recevable la demande en paiement dirigée contre Mme [K] [O] divorcée [Y],

— DIT que l’ordonnance du 17 juillet 2024 rendue par le président du tribunal judiciaire de BASTIA n’a pas autorité de la chose jugée,

— CONDAMNE Mme [K] [O] divorcée [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 7] représenté par son syndic en exercice la SA PATRIMONIA GESTION la somme de 8.314,41 € des charges et travaux de copropriété impayés à la date du 25 mars 2025,

— DIT que cette somme emportera intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

— CONDAMNE Mme [K] [O] divorcée [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 7] représenté par son syndic en exercice la SA PATRIMONIA GESTION la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts,

— CONDAMNE Mme [K] [O] divorcée [Y] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 7] représenté par son syndic en exercice la SA PATRIMONIA GESTION la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— CONDAMNE Mme [K] [O] divorcée [Y] aux dépens de la présente instance,

— ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT