TRIBUNAL JUDICIAIRE

Service civil

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Du : 30 Septembre 2025

N° de minute :

Affaire :

N° RG 25/00219 – N° Portalis DB2B-W-B7J-EQKW

Prononcé le 30 Septembre 2025, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 01 juillet 2025 sous la présidence de Madame ROUBAUD Sylvie, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame EL AMACHE Amel, Greffier, présent lors des débats et de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 30 Septembre 2025, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

[T] [F] [O] [J], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[U] [B] (caution ), demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

[K] [G], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 18 octobre 2022, prenant effet le même jour , Monsieur [T] [O] [J] a donné à bail à usage d’habitation à Monsieur [K] [G], un logement, situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 545€ et une provision sur charges de 25€ par mois.

Par acte de caution solidaire en date du 8 novembre 2022, Madame [B] [U] s’est portée caution des engagements du bail consenti.

Suite à des loyers et charges impayés, par acte en date du 29 octobre 2024, Monsieur [T] [O] [J] a fait signifier à Monsieur [K] [G] un commandement de payer de payer les loyers visant la clause résolutoire pour la somme de 2 072€ suivant décompte de loyers impayés arrêtés à octobre 2024.

Le commandement a été dénoncé à la caution en date du 8 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 28 janvier 2025, Monsieur [T] [O] [J] a fait assigner respectivement Monsieur [K] [G] et Madame [B] [U], en sa qualité de caution solidaire, à comparaître à l’audience du 8 avril 2025, aux fins de :

Constater par le jeu de la clause résolutoire, la résiliation du contrat de location au jour du jugement à intervenir pour défaut de paiement des loyers.

Et en conséquence :

Condamner M. [K] [G] à libérer les lieux qu’il occupe sans droit ni titre dès la signification du jugement à intervenir.

Et à défaut de libérer les lieux,

Ordonner son expulsion de corps et de biens, ainsi que de tout occupant de son chef, dès que le délai légal sera expiré et si besoin est, avec le concours et l’assistance de la force publique.

Condamner solidairement M. [K] [Y] et Mme [B] [U] es qualité de caution au paiement :

°de la somme principale de 2 936€ représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation dus à ce jour, avec les intérêts de droit à compter de la décision à intervenir, outre les loyers et charges jusqu’au jour du prononcé de la résiliation du bail avec les intérêts de droit à compter de la décision à intervenir.

° d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de ce jour et jusqu’à l’entière libération des lieux.

° de la somme de 800€ au titre de dommages-intérêts outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir au visa de l’article 1231-6 du Code civil.°de la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir au visa de l’article 1231-7 du Code civil, ainsi que les dépens de l’instance et ses suites conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, et notamment le coût du commandement de payer les loyers en date du 29 octobre 2024, le coût de la notification CCAPEX du 31 octobre 2024, le coût de la dénonciation du commandement à la caution du 8 novembre 2024, le coût de la signification de l’assignation délivrée à la caution, ainsi que le coût de la signification de l’assignation

Ordonner par application de l’article 515 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant l’exercice de recours.

L’affaire a été appelée le 8 avril 2025, où elle a été retenue et le jugement a été mis à disposition au greffe à compter du 10 juin 2025.

* * * * *

Monsieur [T] [O] [J] a comparu en personne.

Monsieur [T] [O] [J] a indiqué à l’audience poursuivre le bénéfice de son assignation et de sa demande en expulsion puisque la situation d’impayés n’a pas été régularisée ni par le locataire, ni par la caution.

Il fournit à l’audience un décompte actualisé de la créance à avril 2025 inclus à hauteur de 3 627€, mais indique qu’il n’a pas été notifié aux défendeurs préalablement à l’audience et qu’il s’en tient aux demandes de l’assignation.

Il explique qu’ il n’a eu aucune nouvelle du locataire ou de la caution pour le règlement de l’arriéré qui représente désormais 1 an et précise que le paiement du loyer courant n’est pas été repris. Il explique qu’il y a eu des dégradations et qu’il va devoir engager des frais pour la remise en état.

Monsieur [K] [G] et Madame [B] [U], cités tous deux par acte remis en étude, n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter à l’audience.

Le jugement en premier ressort, sera à leur endroit par conséquent qualifié de réputé contradictoire.

MOTIFS

L’article 472 du Code de procédure civile permet au juge si le défendeur ne comparaît pas de statuer sur le fond dans la mesure où il estime la demande régulière, recevable et bien fondée.

— Sur l’acte de caution

Il résulte des textes applicables et notamment de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au présent litige soit celle de l’ordonnance du 15 septembre 2021 applicable à compter du 1ier janvier 2022, que « la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant dernier alinéa du présent article.

La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2 297 du Code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement».

Le bailleur personne physique justifie à la procédure d’un acte de cautionnement solidaire dactylographié portant des mentions manuscrites relatives au bail, dénomination des parties, date du bail et aux montants du loyer et de la provision sur charges de celui-ci, ainsi qu’une mention manuscrite de la caution qui confirme la connaissance de son engagement.

Il est constaté que Monsieur [T] [J] qui invoque les dispositions d’ordre public de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 produit un acte de cautionnement qui ne comporte pas la reproduction de l’avant dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, ni certaines mentions relatives notamment à l’étendue de l’obligation ainsi qu’en dispose l’article 2297 du Code civil dans sa version en vigueur depuis le 01 janvier 2022 selon les termes suivants : A peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres.

Ces mentions sont prescrites à peine de nullité relative.

En effet, protégeant l’intérêt privé de la caution, la nullité prévue par l’article 2297 nouveau est relative (cf. C. civ. art. 1179). Le cautionnement irrégulier peut donc être confirmé par la caution, par exemple par son exécution volontaire, comme cela été admis en cas d’irrégularité de la mention prescrite par le Code de la consommation pour le cautionnement d’un crédit à un consommateur (Cass. com. 5-2-2013 n° 12-11.720 FS-PB : RJDA 5/13 n° 452).

Ce point nécessite donc une réouverture des débats afin que M. [T] [O] [J] qui se prévaut des dispositions de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, puisse justifier et prouver que les formalités utiles, à peine de nullité, ont été valablement respectées et que Madame [B] [U], personne physique qui se porte caution a bien eu connaissance de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle a contractées, notamment en rapportant qu’ elle a déjà acquiescié audit acte, en payant en lieu et place de Monsieur [G].

Les demandes formées à l’encontre de Madame [B] [U] seront réservées.

— Sur la demande principale :

L’assignation en résiliation de bail a régulièrement été dénoncée aux services de la Préfecture du département le 30 janvier 2025, et le commandement de payer a été de même régulièrement dénoncé à la CCAPEX le 31 octobre 2024 et ce dans les délais requis par la loi du 6 juillet 1989.

La procédure suivie en résiliation et expulsion sera donc déclarée régulière.

Monsieur [T] [O] [J] a fait délivrer à Monsieur [K] [G], un commandement de payer le 29 octobre 2024 visant la clause résolutoire portant sur des loyers impayés s’élevant à 2 072€, dénoncé à la caution en date du 8 novembre 2024.

Le diagnostic social et financier adressé à la juridiction le 24 mars 2025 indique que le locataire a perdu son emploi, ce qui a entraîné une perte de revenus pendant plusieurs mois. Les droits au chômage lui ont été ouverts à compter de février 2025. Il est fait état de difficultés financières ayant mené il y a plus d’un an, au dépôt d’un plan de surendettement, qui a été refusé. Il est précisé que le locataire veut régler la dette, et souhaite quitter le logement.

Il convient de constater que les sommes portées au commandement de payer n’ont pas été payées dans le délai de 2 mois ouvert de sorte que les causes de ce commandement n’ont pas été intégralement payées dans les deux mois suivant sa délivrance et que le locataire n’a pas sollicité de suspension de la clause résolutoire et ni fait d’offre de paiement.

Le bail est relativement récent et les impayés sont intervenus au bout de 18 mois. Le dernier paiement du locataire date de mars 2024 et depuis lors, seuls les versements d’allocation logement, sont parvenus au bailleur, la dette s’aggravant de manière importante. Le montant de la dette représentant au jour de l’audience plus de 6 mois de loyers complets.

La clause résolutoire est, dès lors, acquise à compter du 30 décembre 2024, ce qui emporte résiliation du bail.

A compter du 30 décembre 2024, Monsieur [K] [G] est occupant sans droit, ni titre du logement situé [Adresse 3].

En conséquence la demande d’expulsion est fondée et se fera conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

Par cette occupation illicite, Monsieur [K] [G] cause un préjudice au propriétaire bailleur, l’empêchant d’ avoir la libre disposition de son bien.

En ce chef, Monsieur [K] [G] sera condamné à payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges soit 570€ par mois à compter du 30 décembre 2024 avec intérêts de droit et ce jusqu’à la libération effective du logement.

L’arriéré locatif composé des loyers et charges ( incluant l’indemnité d’occupation de janvier 2025) arrêté à la somme de 2 936€ n’est pas contestable au vu du contrat de location, du commandement de payer et du dernier décompte produit à l’assignation.

En conséquence, Monsieur [K] [G] sera condamné à payer à Monsieur [T] [O] [J], la somme de 2936€ en principal, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Lors de l’audience du 8 avril 2025, le demandeur a fait connaître des défauts nouveaux dans le paiement des échéances du loyer et des charges depuis l’assignation de sorte que la condamnation de Monsieur [K] [G], au paiement de l’indemnité d’occupation, s’opérera à compter du 1er février 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux.

La demande visant à voir indexée l’indemnité d’occupation ne saurait prospérer, le contrat de bail n’ayant pas de clause dûment remplie sur ce point.

— Sur les dommages-intérêts :

L’article 1231-6 in fine du Code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’absence de preuve rapportée d’un préjudice distinct du simple retard apporté au règlement de la créance, la demande de dommages-intérêts sera rejetée.

— Sur les demandes accessoires :

L’équité et la situation respective des parties commandent de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile, à hauteur de 50€.

Monsieur [K] [G], partie perdante, sera condamné à payer à Monsieur [T] [O] [J] la somme de 50€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Sur les dépens:

Monsieur [K] [G], partie perdante, sera condamné au titre des dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement, de la dénonce CCAPEX, de l’assignation et de la notification préfécture de l’acte.

— Sur les demandes annexes :

L’exécution provisoire comme de droit sera prononcée.

Par jugement mixte du 10 juin 2025, il a été statué ainsi qu’il suit :

PAR AVANT DIRE DROIT

ORDONNE la réouverture des débats et et renvoie l’affaire au 1ier juillet 2025 à 9 heures pour que M. [T] [O] [J] qui se prévaut des dispositions de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, puisse justifier et prouver valablement que Madame [B] [U], personne physique qui se porte caution a bien eu connaissance de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle a contracté et que l’acte de caution répond pas aux conditions légales pour bénéficier des dispositions de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, et comporte toutes les mentions requises à peine de nullité,

DIT que l’envoi par les soins du greffe aux parties, de la présente décision vaut convocation à l’audience du 1 juillet 2025 à 9 heures,

SURSOIT à statuer sur l’ensemble des demandes restées pendantes concernant Madame [B] [U],

AU FOND,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 30 décembre 2024, par acquisition de la clause résolutoire

DIT qu’à défaut pour Monsieur [K] [G] d’avoir volontairement libéré le logement loué dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [T] [O] [J] pourra faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, si nécessaire, dans les conditions de l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers et provision sur charges qui auraient été dûs en l’absence de résiliation du bail, soit 570€ par mois, à compter du 30 décembre 2024, ce avec intérêt de droit,

CONDAMNE Monsieur [K] [G] à payer à Monsieur [T] [O] [J], l’indemnité d’occupation telle que prédemment fixée à compter du 1er février 2025 jusqu’à son départ effectif des lieux,

DIT n’y avoir lieu à indexation de l’indemnité d’occupation,

CONDAMNE Monsieur [K] [G] à payer à Monsieur [T] [O] [J], la somme de 2 936€ (loyers, charges et indemnités occupation arrêtés à janvier 2025) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

REJETTE la demande de dommages-intérêts,

CONDAMNE Monsieur [K] [G] à payer la somme de 50€ à Monsieur [T] [O] [J] au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [K] [G] au titre des dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement, de la dénonce CCAPEX, de l’assignation et de la notification préfécture de l’acte.

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision,

ORDONNE la transmission par les soins du greffe d’une copie de la présente décision à la Préfecture des HAUTES PYRENEES aux fins de suivi du relogement de Monsieur [G].

* * * * *

L’affaire a été retenue à l’audience du 1ier juillet 2025 à 9 heures et le jugement mis à disposition au greffe à compter du 30 septembre 2025.

Monsieur [O] [J] a comparu, sans émettre d’observations sur la régularité de la caution. Il a déclaré que le locataire était parti et qu’il allait vendre le bien.

Monsieur [G] et Madame [B] bien que régulièrement convoqués par le greffe, à leur dernière adresse connue, n’ont pas comparu, ni personne pour eux.

Le jugement sera qualifié de réputé contradictoire à leur endroit.

MOTIFS

— Sur la régularité de l’acte de caution

Monsieur [O] [J], lors de l’audience sur réouverture des débats, n’a fait valoir aucun moyen en soutien de la régularité de l’acte de caution.

Il en est pris acte.

L’acte de caution dont s’agit est donc déclaré nul au visa de la décision du 10 juin 2025.

En conséquence, il convient de débouter Monsieur [O] [J] de l’ensemble des demandes formées à l’encontre de Madame [B].

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de TARBES statuant en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe

Vu le jugement mixte du 10 juin 2025

DECLARE non valable l’acte de caution du 8 novembre 2022,

DEBOUTE Monsieur [O] [J] de l’ensemble de ses demandes formées contre Madame [B], prise en la qualité de caution.

DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le greffier.

Le greffier Le juge