TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE 1

JUGEMENT DU 04 Novembre 2025

MINUTE N° :

DOSSIER N° : N° RG 22/00657 – N° Portalis DBXI-W-B7G-C6FP

Nature de l’affaire : 72A Demande en paiement des charges ou des contributions

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : Aurélie GIOCONDI, Vice-Présidente

ASSESSEURS : Sébastien ROSET, Juge

Paul GRIMALDI, Juge

GREFFIER: Marie SALICETI, Greffière

DÉBATS : à l’audience publique du 16 Septembre 2025

JUGEMENT rendu publiquement par mise à disposition au greffe le quatre Novembre deux mil vingt cinq conformément aux dispositions de l’article 450 al 2 du code de procédure civile .

Date indiquée à l’issue des débats .

Copies exécutoires délivrées le :

à :

M^e GOMIS

Me [I]

Copies certifiées conformes délivrées le :

DEMANDERESSE

Le Syndicat des Copropriétaires de l’IMMEUBLE SIS [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL [Localité 6] IMMOBILIER, SARL immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro B 377 818 042,

dont le siège social est sis SARL [Localité 6] IMMOBILIER – [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège,

représentée par M^e Alexandra GOMIS, avocat au barreau de BASTIA, avocat plaidant/postulant

INTERVENANT [Localité 7]

LA SARL [Localité 6] IMMOBILIER, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro B 377 818 042,

dont le siège social est sis SARL [Localité 6] IMMOBILIER – [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège,

représentée par M^e Alexandra GOMIS, avocat au barreau de BASTIA, avocat plaidant

DÉFENDERESSES

[L] [C] épouse [F], née le 03 décembre 1954 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C2B0332022000685 du 20/07/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

représentée par M^e Simon SALVINI, avocat au barreau de BASTIA, avocat plaidant/postulant

EXPOSE DES FAITS :

Par acte signifié le 24 juin 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à BASTIA, représenté par son syndic en exercice, la SARL BASTIA IMMOBILIER, a fait assigner madame [L] [C] épouse [F] devant le tribunal judiciaire de Bastia aux fins de voir :

condamner la requise en sa qualité de mandataire commun de l’indivision [C] [S] à lui payer la somme de 47.803,98 euros au titre des charges de copropriété, compte arrêté au 24 mai 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,condamner la requise en sa qualité de mandataire commun de l’indivision [C] [S] à lui payer la somme de 1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,condamner la requise en sa qualité de mandataire commun de l’indivision [C] [S] à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par ordonnance en date du 3 mars 2023, le juge de la mise en état a :

déclaré la demande du syndicat des copropriétaires prescrite dans la limite de 6.314,69 euros,invité madame [F] a conclure pour l’audience de mise en état du 13 avril 2023,condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Me [I] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique.

Par acte en date du 21 décembre 2023, madame [L] [F] a appelé en la cause la SARL [Localité 6] IMMOBILIER.

Les deux procédures ont été jointes par mention au dossier le 21 février 2024.

Dans ses dernières écritures communiquées le 26 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, la SARL [Localité 6] IMMOBILIER, ainsi que la SARL [Localité 6] IMMOBILIER demandent, à titre principal, de :

condamner madame [L] [F] à lui verser la somme de 33.023,48 euros au titre de l’arriéré de charges arrêté au 4 avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,condamner madame [F] à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,débouter madame [F] de l’ensemble de ses demandes,condamner la requise à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat fait valoir que la somme sollicitée au titre des charges de copropriété est due, et que l’aide sollicitée par les travaux de réhabilitation ne sera versée qu’une fois les travaux terminés, ce qui implique que les copropriétaires doivent provisionner l’entière somme due à ces travaux, ce qui a été expliqué lors de l’assemblée générale à laquelle la défenderesse a été convoquée. Il souligne encore que la requise n’a jamais réglé la moindre charge de copropriété depuis 2006 et ne peut dès lors valablement soutenir subir un préjudice lorsqu’on lui réclame le paiement de charges. Enfin, il ajoute s’opposer à la demande de délais, en ce que madame [F] n’a jamais réglé la moindre charge de copropriété ni fait aucune proposition aux fins de purger l’arriéré.

Sur sa demande de dommages et intérêts, le syndicat énonce que l’absence de paiement des charges a fortement bloqué la gestion de la copropriété en matière de trésorerie ainsi que le développement du projet de ravalement.

Madame [L] [F] née [C], dans ses dernières écritures communiquées le 19 novembre 2024, demande, à titre principal, de débouter le syndicat de sa demande en condamnation de la somme de 33.240,23 euros ainsi que de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts, et de chiffrer et ordonner que soit fixé à la somme de 8.249,06 euros le montant des charges de copropriété du par elle.

A titre principal, et reconventionnellement, madame [F] sollicite la condamnation solidaire de la SARL [Localité 6] IMMOBILIER et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6] à lui verser la somme de 10.000 euros en réparation de son préjudice, de voir ordonner la compensation des créances, et de lui allouer à toute fin des délais de paiement à hauteur de 24 mois.

A titre subsidiaire, très subsidiaire et reconventionnel elle demande de lui allouer des délais de paiement par annuité au dixième en application de l’article 33 de la loi du 10 juillet 1965 et très subsidiairement des délais de paiement à hauteur de 24 mois.

En tout état de cause, elle sollicite le débouté du syndicat et de la SARL [Localité 6] IMMOBILIER de l’ensemble de leurs demandes et de condamner ces dernières, solidairement, à lui verser la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et de dire que la procédure de recouvrement de cette condamnation sera, le cas échéant, poursuivie conformément aux dispositions de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique.

Elle demandait, enfin, de condamner le syndicat et la SARL [Localité 6] IMMOBILIER aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître [I], et de voir écarter l’exécution provisoire de droit, comme étant incompatible.

A l’appui de sa position, madame [F] fait valoir que l’appel de fonds relatif à la dette revendiquée n’était pas encore exigible à la date de l’assignation, et qu’il y a lieu de déduire de la somme la part subventionnée par l’agence nationale de l’habitat.

Sur sa demande reconventionnelle, elle soutient que le syndic a démontré la volonté d’obtenir une condamnation judiciaire dénuée de tout fondement et surtout de toute cause, basée sur un appel de fonds erroné et adressé de mauvaise foi qui lui est préjudiciable.

Sur sa demande de délais de paiement, elle expose être dans la précarité financière.

La clôture de la procédure est intervenue le 15 mai 2025, l’affaire renvoyée à l’audience de plaidoirie du 23 septembre 2025, date à laquelle elle était mise en délibéré au 4 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

I. Sur les demandes du syndicat

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Concernant les frais nécessaires au recouvrement de la créance, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, les frais nécessaires, exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Les copropriétaires sont donc tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.

Il est désormais constant que madame [F] est seule propriétaire d’un appartement situé dans l’immeuble en copropriété du [Adresse 3] à [Localité 6], représentant les lots 10 et 13 et cadastrés AO [Cadastre 1].

A l’appui de sa demande, le syndicat verse également aux débats :

la situation de compte de l’indivision [C] (et donc de madame [H] courrier de mise en demeure adressé à madame [F] adressé le 12 mars 2021,les procès verbaux d’assemblée générale des années 2007 à 2022, adressés à madame [F],les appels de fonds travaux et relevé des charges de copropriétés de madame [F],l’état financier et le compte de gestion (général et travaux) de la copropriété,le contrat de syndic conclu entre le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et la SARL [Localité 6] IMMOBILIER.

Sur la détermination de la somme, il ressort encore de la pièce 21 de la demanderesse que la subvention sollicitée et obtenue à la mairie de [Localité 6] ne sera versée qu’après l’achèvement des travaux, après contrôle par l’équipe d’animation de l’OPAH, et après transmission des justificatifs correspondants.

Dès lors, l’appel des fonds correspondant à l’entièreté du montant des travaux est justifié, un réajustement des sommes devant intervenir éventuellement ultérieurement après perception de cette aide. Ainsi, cette subvention, en ce qu’elle n’est pas à ce jour perçue et soumise à condition, ne saurait être déduite, pour l’heure, des sommes revendiquées par le syndicat, et ce, quand bien même la demanderesse aurait eu la possibilité de solliciter une avance.

Ensuite, il sera relevé que madame [F] a été convoquée régulièrement aux assemblées générales litigieuses, et a été destinataire du procès verbal desdites assemblées.

Il ressort des pièces produites que le syndicat établit que la requise reste lui devoir au titre de l’ensemble des charges de copropriété lui incombant la somme parfaitement exigible et revendiquée de 33.023,48 euros compte arrêté au 21 mai 2023, déduction faite de la somme déterminée comme prescrite par le juge de la mise en état de 6.314,69 euros.

La créance du syndicat est donc démontrée. Dans ces conditions, la requise doit être condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 33.023,48 euros compté arrêté au 21 mai 2023, avec intérêt au taux légal à compter du 12 mars 2021, date d’expédition de la mise en demeure dont le courrier recommandé n’a pas été retiré par la requise.

Sur la demande additionnelle en dommages et intérêts du syndicat, il sera relevé à la lecture des pièces versées que la requise n’a que très partiellement réglé les sommes sollicitées au titre des charges de copropriété et que le compte relatif à l’immeuble visé est en situation de débit depuis 2006, et ce, de manière croissante. Ces éléments traduisent à la fois une résistance de la part de madame [F] de régler sa dette et un préjudice pour le syndicat qui a nécessairement du fonctionner sans la participation d’un copropriétaire à la trésorerie, alors que des travaux d’ampleur étaient engagés.

A ce titre, il conviendra donc de condamner madame [F] à verser au syndicat la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.

II. Sur les demandes de madame [F]

Les demandes du syndicat apparaissant fondées, la demande reconventionnelle en dommages et intérêts fondée sollicitée au titre de l’action abusive de la demanderesse et de son syndic sera naturellement déboutée.

Par voie de conséquence, la demande de compensation sera également rejetée, car il n’est octroyé aucune somme à madame [F].

Sur la demande de délais de paiement, il sera relevé que madame [F] formule cette demande sur deux fondements.

Elle sollicite en premier lieu l’application de la disposition spécifique issue de l’article 33 de la loi du 10 juillet 1965, lequel dispose que la part du coût des travaux, des charges financières y afférentes, et des indemnités incombant aux copropriétaires qui n’ont pas donné leur accord à la décision prise peut n’être payée que par annuités égales au dixième de cette part. Les copropriétaires qui entendent bénéficier de cette possibilité doivent, à peine de forclusion, notifier leur décision au syndic dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal d’assemblée générale. Lorsque le syndicat n’a pas contracté d’emprunt en vue de la réalisation des travaux, les charges financières dues par les copropriétaires payant par annuités sont égales au taux légal d’intérêt en matière civile.

Toutefois, les sommes visées au précédent alinéa deviennent immédiatement exigibles lors de la première mutation entre vifs du lot de l’intéressé, même si cette mutation est réalisée par voie d’apport en société. Les dispositions qui précèdent ne sont pas applicables lorsqu’il s’agit de travaux imposés par le respect d’obligations légales ou réglementaires.

Or, il ressort de la procédure, ainsi que soulevé par le syndicat, que madame [F] n’a pas fait part de son désir au syndic de bénéficier de cette possibilité dans le délai imposé de deux mois suivant notification du procès verbal d’assemblée générale. De plus, il ressort de la pièce n°8 de la défenderesse qu’une mutation entre vifs est intervenue sur le lot en cause en date du 7 mars 2023, par laquelle monsieur [Y] [C] a effectué au profit de madame [F] une donation portant sur le lot litigieux. Enfin, les travaux litigieux, en ce qu’ils concernent des travaux de ravalement de rénovation de façades, de la cage d’escalier et structure apparaissent comme des travaux imposés par le respect d’obligations légales ou réglementaires (article L126-1 à L126-3 du code de la construction et de l’habitation).

Dès lors, cet article n’apparaît pas applicable à la situation de madame [F] et ne peut être valablement invoqué par cette dernière.

Madame [F] invoque ensuite la disposition générale issue de l’article 1343-5 du code civil, qui dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, madame [F] produit des pièces faisant état de revenus modestes et d’une situation précaire sur le plan financier. Toutefois, il ressort de ces mêmes pièces que madame [F] n’est pas domiciliée dans le bien immobilier litigieux dont elle est donc désormais seule propriétaire mais dont elle n’apparaît pas en capacité manifestement d’assurer les charges. Il résulte ensuite de ce qui a déjà été indiqué que la situation de compte du bien en cause est en débit depuis 2006, alors que les besoins du syndicat d’être pourvu financièrement sont importants au regard des travaux d’importance engagées au titre de la copropriété.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que les besoins du créancier justifie que la demande de délais de paiement soit rejetée.

III. Sur les demandes accessoires

Madame [F] ayant succombé à l’instance, elle sera condamnée à payer la somme de 1.200 euros au syndicat des copropriétaires en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Au regard de l’issue du litige, la demande de procédure de recouvrement sollicitée par madame [F] sera rejetée.

Enfin, madame [F] ne justifie d’aucun élément, tant en droit qu’en fait permettant d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

CONDAMNE madame [L] [F] née [C] à payer la somme de 33.023,48 euros compté arrêté au 21 mai 2023, avec intérêt au taux légal à compter du 12 mars 2021 au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, la SARL [Localité 6] IMMOBILIER , au titre des charges de copropriété et frais dus ;

CONDAMNE madame [L] [F] née [C] à payer la somme de 2.000 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, la SARL [Localité 6] IMMOBILIER, à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE madame [L] [F] née [C] de l’ensemble de ses demandes, tant principales qu’accessoires ;

CONDAMNE madame [L] [F] née [C] à payer la somme de 1.200 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice, la SARL [Localité 6] IMMOBILIER au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE madame [L] [F] née [C] aux entiers dépens;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter.

En foi de quoi, la minute du présent jugement a été signée par le Président et le Greffier,

LE GREFFIER LE PRESIDENT