TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

21 Octobre 2024

N° R.G. : N° RG 23/01158 – N° Portalis DB3R-W-B7H-YDJ6

N° Minute : 24/

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 11 rue des Cailloux 92110 CLICHY représenté par son syndic :

C/

S.C.I. SFI

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 11 rue des Cailloux 92110 CLICHY représenté par son syndic :

ZAVANI & COMPAGNIE SYNDIC

28 rue Palloy

92110 CLICHY

représentée par M^e Yves FARRAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0376

DEFENDERESSE

S.C.I. SFI

51, rue d’Hautpoul

75019 PARIS

défaillant

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Mai 2024 en audience publique devant :

Caroline KALIS, Juge, magistrat chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Elsa CARRA, Juge

Caroline KALIS, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats, prorogée au 21 octobre 2024.

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis 11 rue des Cailloux à CLICHY (92110) est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Se plaignant de la défaillance de la société SCI SFI dans le règlement des charges dont elle est redevable, par acte de commissaire de justice du 2 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de cet immeuble, représenté par son syndic, la société ZAVANI & COMPAGNIE, l’a fait assigner devant ce tribunal.

Aux termes de l’assignation, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

Condamner la société SFI à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis à Clichy, 11, rue des Cailloux :

o 12.063,52 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er janvier 2023, 1 er trimestre 2023 compris, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 janvier 2022, avec anatocisme,

o 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,

o 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Condamner le même en tous les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 18 janvier 2022, dont le recouvrement sera poursuivi par Maître Yves FARRAN, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Par conclusions d’actualisation signifiées à la défenderesse le 7 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

Condamner la société SFI à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de l’immeuble sis à Clichy, 11, rue des Cailloux :

«  6.010,87 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 30 octobre 2023, 4ème trimestre 2023 compris, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 janvier 2022, avec anatocisme,

«  4.000 euros à titre de dommages et intérêts,

«  2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Condamner la même en tous les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 18 janvier 2022, dont le recouvrement sera poursuivi par Maître Yves FARRAN, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

La société SCI SFI n’a pas constitué avocat. La présente décision en premier ressort sera par conséquent réputée contradictoire en vertu de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour ce qui concerne l’exposé détaillé des moyens du demandeur.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 16 novembre 2023 à 9h30.

Le demandeur n’ayant pas donné son accord pour que la procédure se déroule sans audience, l’audience de plaidoiries a été fixée au 21 mai 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire :

Il convient de rappeler qu’il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur les sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires sur le fondement de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965

Le syndicat des copropriétaires réclame le paiement de la somme de 6.010,87 euros au titre des charges impayées arrêtées au 30 octobre 2023, 4ème trimestre 2023 compris, majorée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 janvier 2022.

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, au vu du décompte reproduit par le demandeur dans ses conclusions, il apparaît que celui-ci entend obtenir le paiement de la somme de 5.744,38 euros au titre des charges de copropriété et le paiement de la somme de 266,49 euros au titre des frais de recouvrement, lesquels incluent le coût du commandement de payer du 18 janvier 2022, qui ne relève pas de l’article 695 du code de procédure civile.

Ainsi, les charges, d’un montant de 5.744,38 euros, seront examinées au titre de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et les frais de recouvrement, d’un montant de 266,49 euros, seront examinés au titre de l’article 10-1 de ladite loi.

II – Sur la demande de condamnation au paiement des charges de copropriété

Le syndicat des copropriétaires demande, sur le fondement de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, la condamnation de la société SCI SFI au paiement de la somme de 5.744,38 euros au titre des charges impayées, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 janvier 2022.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aussi, selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier de la qualité de propriétaire du défendeur et du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse, notamment, aux débats les éléments suivants :

— le règlement de copropriété de l’immeuble,

— un extrait de matrice cadastrale,

— un décompte couvrant la période du 16 mai 2019 au 30 octobre 2023,

— des appels de fonds,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 16 mai 2018, 16 mai 2019, 15 décembre 2020, 28 octobre 2021 et 11 janvier 2023, qui ont notamment approuvé les comptes des exercices 2019 à 2022 et voté des travaux ainsi que le budget prévisionnel pour l’exercice 2023,

— des attestations de non-recours relatives à ces assemblées.

Il ressort des éléments ainsi produits que la société SCI SFI est propriétaire des lots n°48 et 49 de l’état descriptif de division de l’immeuble.

Par ailleurs, concernant le montant des charges dues, il convient de relever que le compte de la défenderesse à la date du 30 octobre 2023, est débiteur à hauteur de 5.744,38 euros, après déduction de la somme de 266,49 euros réclamée au titre des frais de recouvrement.

Il en résulte que la demande du syndicat des copropriétaires est fondée à hauteur de 5.744,38 euros, cette somme correspondant aux charges appelées sur la période du 16 mai 2019 au 30 octobre 2023, cotisation fonds travaux et 4ème appel provisionnel 2023 inclus, conformément aux assemblées générales susvisées, déduction faite des crédits portés au compte de la défenderesse.

Le syndicat des copropriétaires demande que cette somme produise intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 janvier 2022.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, la prétention du demandeur ne tient pas compte de la date d’exigibilité des charges réclamées. De plus, il ne s’explique pas sur l’imputation des paiements opérés par la défenderesse en cours d’instance.

Ainsi, les intérêts de retard courront à compter de la signification des conclusions d’actualisation du syndicat des copropriétaires, lesquelles portent sur l’intégralité des charges réclamées et valent mise en demeure.

En conséquence, la société SCI SFI sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.744,38 euros au titre des charges dues sur la période du 16 mai 2019 au 30 octobre 2023, cotisation fonds travaux et 4ème appel provisionnel 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2023.

III – Sur la demande de condamnation au paiement des frais de recouvrement

Le syndicat des copropriétaires demande, sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la condamnation de la société SCI SFI au paiement de la somme de 266,49 euros au titre des frais de recouvrement.

L’article 10-1 a) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure en vertu de l’article 9 du code de procédure civile.

En l’espèce, ne peuvent être retenus les frais de relance, d’un montant total de 24 euros, tels que réclamés par le demandeur, à défaut de mise en demeure préalable.

De même, doivent être écartés les frais de signification d’assignation à hauteur de 69,63 euros, ceux-ci relevant des dépens.

Seuls peuvent être retenus les frais relatifs au commandement de payer signifié le 18 janvier 2022 d’un montant de 172,86 euros, qui est produit et mentionne le coût de l’acte.

En conséquence, la société SCI SFI sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 172,86 euros au titre des frais de recouvrement pour la période du 16 mai 2019 au 30 octobre 2023.

Le syndicat des copropriétaires, débouté du surplus de sa demande, devra recréditer la somme de 93,63 euros sur le compte de la défenderesse.

Il sollicite que la somme allouée au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance soit productive d’intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 18 janvier 2022.

L’article 1231-6 alinéa 1 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, tel que précédemment énoncé, les intérêts courront à compter du 7 novembre 2023.

En conséquence, la société SCI SFI sera condamnée au paiement de la somme de 172,86 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2023.

Débouté du surplus de sa demande, celui-ci devra recréditer la somme totale de 93,63 euros sur le compte de la société SCI SFI en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

IV – Sur la demande de capitalisation des intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite que soit ordonnée la capitalisation des intérêts courant sur les charges de copropriété impayées et les frais de recouvrement.

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts est en principe de droit dès lors qu’elle est sollicitée. Il est néanmoins constant qu’elle peut être écartée si la dette n’a pu être soldée en raison d’une faute du créancier.

En l’espèce, il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts formée par le syndicat des copropriétaires.

V- Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de la société SCI SFI au paiement de la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts, faisant valoir que la carence de cette dernière crée un déséquilibre dans les finances de la copropriété.

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, les manquements répétés et injustifiés de la défenderesse à son obligation essentielle de régler les charges de copropriété, qui montrent sa mauvaise foi, causent à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il convient de condamner la société SCI SFI à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

VI – Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, la société SCI SFI, partie perdante, sera condamnée aux dépens, lesquels n’incluent pas le coût du commandement de payer du 18 janvier 2022, et pourront être recouvrés par Maître Yves FARRAN, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la société SCI SFI, condamnée aux dépens, devra verser au syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 1.000 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile ajoute que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature du présent contentieux, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la société SCI SFI à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 11 rue des Cailloux à CLICHY (92110), représenté par son syndic, la somme de 5.744,38 euros au titre des charges dues sur la période du 16 mai 2019 au 30 octobre 2023, cotisation fonds travaux et 4ème appel provisionnel 2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2023,

CONDAMNE la société SCI SFI à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 11 rue des Cailloux à CLICHY (92110), représenté par son syndic, la somme de 172,86 euros au titre des frais de recouvrement pour la période du 16 mai 2019 au 30 octobre 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2023,

RAPPELLE que les frais de recouvrement, apparaissant au débit du compte de la société SCI SFI, non retenus à son encontre (93,63 euros) doivent être recrédités sur son compte,

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus pour une année entière,

CONDAMNE la société SCI SFI à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 11 rue des Cailloux à CLICHY (92110), représenté par son syndic, la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE la société SCI VILLIERS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 11 rue des Cailloux à CLICHY (92110), représenté par son syndic, la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société SCI SFI aux dépens de l’instance, lesquels n’incluent pas le coût du commandement de payer du 18 janvier 2022 et pourront être recouvrés par Maître Yves FARRAN, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

REJETTE les demandes plus amples ou contraires,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Frantz FICADIERE, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,