Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 27 Mars 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. LA NANTAISE D’HABITATIONS

L’Atrium, 1 allée des Hélices

BP 50209

44202 NANTES CEDEX 02

représentée par Maître Julien VIVES, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [C]

Logement 1 RDC Résidence Villeneuve Lalande

15 Avenue Villeneuve Lalande

44100 NANTES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Noémie CLERGEAU

GREFFIER : Marie-Pierre KIOSSEFF lors des débats et Michel HORTAIS lors du prononcé

PROCEDURE :

date de la première évocation : 30 janvier 2025

date des débats : 30 janvier 2025

délibéré au : 27 mars 2025

RG N° N° RG 24/02929 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NIVU

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Julien VIVES

CCC à Monsieur [Y] [C] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 mars 2010, la société Nantaise d’Habitations (S.A.) a donné à bail à Monsieur [Y] [C], un logement situé 15 avenue Villeneuve Lalande (rez-de-chaussée logement 1) NANTES (44100), pour un loyer mensuel de 280,50 € et des charges locatives, ainsi qu’un dépôt de garantie de 280,50€.

Des loyers restant impayés, par acte de commissaire de justice du 21 février 2024, la société Nantaise d’Habitations (S.A.) a fait signifier à Monsieur [Y] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail.

Par notification électronique du 23 avril 2024, la société Nantaise d’Habitations (S.A.) a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice du 12 août 2024, la société Nantaise d’Habitations (S.A.) a assigné Monsieur [Y] [C], devant le Juge des Contentieux de la Protection de Nantes aux fins de voir :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [C] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier selon les modalités et délais prévus par la loi ;

condamner Monsieur [Y] [C], au paiement des sommes suivantes:

— la somme de 5845,53 euros arrêtée 31 mai 2024, somme à parfaire au jour de l’audience ; avec intérêts de droit à compter de l’assignation ; étant sollicité que le montant du dépôt de garantie de 280,50 euros reste acquis en déduction des sommes dues ;

— une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives depuis la date de résiliation jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle indemnité sera indexée selon les dispositions prévues au contrat de bail ;

— la somme de 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée le 13 août 2024 à la préfecture.

L’affaire a été appelée à l’audience du 30 janvier 2025.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989. Par décision du 19 décembre 2024, la Commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique a imposé en outre les mesures suivantes : un échelonnement de la dette sur 60 mensualités de 122,84 €, concernant la créance de la société Nantaise d’Habitations (S.A.) fixée à 7370,21 €.

La société Nantaise d’Habitations (S.A.), représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 7455,55 € arrêtée selon décompte du 23 janvier 2025.

Monsieur [Y] [C], comparait et ne conteste pas le principe de la dette. Sur sa situation personnelle et financière, il indique occuper seul son logement et être en arrêt maladie depuis octobre 2022. Il perçoit à ce jour mais de manière irrégulière des indemnités journalières à hauteur de 1200 euros par mois. Il indique avoir repris intégralement le versement des loyers courant et sollicite des délais de paiement suspensifs calqués sur les modalités prévues par la Commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, a été communiquée aux parties présentes.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 août 2024 soit six semaines au moins avant l’audience.

Par ailleurs, la société Nantaise d’Habitations (S.A.) justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 23 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 février 2024, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [Y] [C] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal de 4102,38 euros au titre des loyers et charges impayés, et frais compris.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont ainsi réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit à compter du 22 avril 2024.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 31 mars 2010, du commandement de payer délivré le 21 février 2024 et du décompte de la créance actualisé que la société Nantaise d’Habitations (S.A.) rapporte la preuve d’un arriéré de loyers et charges impayés.

Le décompte actualisé versé fait apparaître un solde débiteur de 7455,55 euros arrêtée selon décompte du 23 janvier 2025. La créance étant justifiée pour ce montant, il convient en conséquence de condamner Monsieur [Y] [C] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Elle sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 5845,53 euros, et à compter de la signification du jugement sur le surplus.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée en dernier lieu par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VI de la loi précitée dispose que par dérogation à ces dispositions, lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers.

En l’espèce, Monsieur [Y] [C] justifie de sa situation personnelle et financière et a repris le paiement intégral du loyer et des charges. Il apparaît ainsi en mesure de régler sa dette locative conformément à la décision du 19 décembre 2024 de la Commission de surendettement des particuliers de Loire-Atlantique lui imposant un échelonnement de la dette sur 60 mensualités de 122,84 €, concernant la créance de la société Nantaise d’Habitations (S.A.).

Les modalités de règlement du surplus de la dette évoquée à la présente audience et non compris dans le plan de surendettement seront laissées à l’appréciation des parties.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24-VII précise que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés ». Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Dans le cas contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité.

Ainsi, l’expulsion de Monsieur [Y] [C] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Une indemnité d’occupation, fixée au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, devra être versée par le locataire jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [Y] [C] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 21 février 2024, de l’assignation et de notification à la préfecture.

Il n’apparaît cependant pas conforme à l’équité et à la situation économique ses parties de faire droit à la demande formulée au titre des frais irrépétibles. Il convient donc de rejeter la demande de la société Nantaise d’Habitations (S.A.) fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire , de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de la société Nantaise d’Habitations (S.A.) aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, de résiliation judiciaire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 31 mars 2010 entre la société Nantaise d’Habitations (S.A.) d’une part, et Monsieur [Y] [C] d’autre part, concernant les locaux situés 15 avenue Villeneuve Lalande (rez-de-chaussée logement 1) NANTES (44100), sont réunies à la date du 22 avril 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [C] à payer à la société Nantaise d’Habitations (S.A.) la somme de 7455,55 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 23 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse, et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 5845,53 euros, et à compter de la signification du jugement sur le surplus ;

DIT que le dépôt de garantie pourra être conservé par a société Nantaise d’Habitation (S.A.) en déduction de la dette ;

AUTORISE, conformément au plan de surendettement, Monsieur [Y] [C] à s’acquitter de la dette par 60 versements mensuels de 122,84 euros, le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, en sus des loyers courants ;

LAISSE les modalités de règlement du surplus de la dette évoquée à la présente audience et non compris dans le plan de surendettement à l’appréciation des parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire et DIT qu’elle sera réputée ne jamais avoir joué en cas de respect intégral de l’échéancier, le bail initial reprenant effet en tous points;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son échéance et suite à l’envoi par le bailleur d’une lettre recommandée de mise en demeure restée infructueuse dans un délai de 15 jours francs à compter de sa réception, la totalité de la dette redeviendra exigible, la clause résolutoire sera acquise et, qu’à défaut pour Monsieur [Y] [C] d’avoir libéré les lieux après la mise en demeure restée vaine, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et/ou d’un serrurier durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux, étant précisé que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT, dans ces conditions, qu’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, sera versée par Monsieur [Y] [C], à compter de la mensualité visée dans la mise en demeure restée vaine, et en tant que de besoin, CONDAMNE Monsieur [Y] [C] à son paiement ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [C] aux dépens de l’instance, comprenant en outre les frais de signification du commandement de payer du 21 février 2024 ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société Nantaise d’Habitations (S.A.) de ses autres demandes et prétentions ;

DIT n’y a voir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement ;

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction le 27 mars 2025.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE