Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/04061 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IOAH

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 02 Avril 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Mélody MANET, Juge en charge du contentieux de la protection, assistée de Sophie SIMEONE, greffier

DEBATS : à l’audience publique du 02 Février 2026

ENTRE :

S.C.I. FAROMA

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par [C] [T], son gérant

ET :

Monsieur [M] [X]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Nicole PEYRET, avocate au barreau de SAINT-ETIENNE

Madame [O] [N]

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Nicole PEYRET, avocate au barreau de SAINT-ETIENNE

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 02 Avril 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 10 août 2017, la SCI FAROMA, dont le gérant est Monsieur [C] [T], a donné en location à Madame [O] [N] et Monsieur [M] [X], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] à LA TALAUDIERE (42350), moyennant un loyer mensuel révisable de 800 euros, outre 90 euros de provision sur charges.

Un état des lieux d’entrée a été réalisé avec l’ensemble des parties le 2 septembre 2017.

Un état des lieux sortant a été établi avec l’ensemble des parties par procès-verbal de commissaire de Justice en date du 12 février 2024.

Par courrier en date du 28 mars 2024, la SCI FAROMA a mis en demeure Madame [O] [N] et Monsieur [M] [X] de lui payer la somme totale de 3540,18 euros en remboursement des loyers, charges, frais et réparations locatives, déduction faite du montant du dépôt de garantie à hauteur de 890 euros.

Par ordonnance en date du 15 juillet 2024, le tribunal judiciaire de ST-ETIENNE a enjoint Madame [O] [N] et Monsieur [M] [X] de payer solidairement à la SCI FAROMA la somme de 3081,83 euros.

Par actes distincts en date du 9 août 2024, l’ordonnance d’injonction de payer a été signifiée aux débiteurs, à étude.

Par actes distincts en date du 7 septembre 2024 déposés à l’accueil du tribunal judiciaire le 9 suivant, Madame [O] [N] et Monsieur [M] [X] ont formé opposition à l’injonction de payer.

Appelée à l’audience du 11 février 2025, l’affaire a été renvoyée successivement aux audiences en date des 1er septembre 2025, 9 décembre 2025, 5 janvier 2026 et 2 février 2026.

A l’audience de plaidoirie du 2 février 2026, la SCI FAROMA, représentée par Monsieur [C] [T] se référant à ses dernières écritures et plaidant oralement, a sollicité :

— le débouté de l’ensemble des demandes de Madame [O] [N] et Monsieur [M] [X],

— la confirmation de l’ordonnance d’injonction de payer en date du 15 juillet 2024,

— la condamnation solidaire de Madame [O] [N] et Monsieur [M] [X] à lui payer :

° la somme de 3081,83 euros au titre du préavis et du loyer du 1er au 11 février 2024,

° la somme de 377,15 euros au titre des réparations et de la régularisation des charges,

° la somme de 800 euros au titre des travaux de remise en état des deux chambres,

° la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

outre leur condamnation solidaire aux entiers dépens.

Au visa de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, elle observe que les locataires ont quitté les lieux sans préavis et sont dès lors redevables de trois mois de loyers outre le reliquat du 1er au 11 février 2024.

Elle souligne que les travaux réalisés fin 2022 ont été annoncés par mail et affichage, et ont été réalisés en semaine, selon plages horaires légales, à l’exception d’un dimanche matin de 10 heures à 12 heures. Elle mentionne que le nettoyage des parties communes a été effectué et que la présence des ouvriers n’a pas été nuisible. Elle relève que certaines des pièces produites concernent des travaux dans un immeuble voisin et que des attestations sont complaisantes pour avoir été rédigées par des proches.

Elle conteste l’existence de moisissures et être à l’origine de l’arrêt de la VMC. Elle ajoute que celle-ci fonctionnait parfaitement.

Elle fait état de traces, halos et salissures dans les deux chambres et communique une facture de la société SAS MV BAT en date du 23 avril 2024.

Madame [O] [N] et Monsieur [M] [X], représentés par leur conseil se référant à ses dernières écritures et plaidant oralement, ont sollicité :

— le débouté des demandes de la SCI FAROMA,

— la condamnation de la SCI FAROMA à leur payer :

° la somme de 1600 euros pour défaut de restitution du dépôt de garantie, en ce compris les majorations, sauf à parfaire au moment du jugement à intervenir,

° la somme de 3000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices moral et matériel,

° la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

outre sa condamnation en tous les dépens de l’instance.

Ils font valoir avoir dû se résoudre à déménager à cause de travaux constants au-delà de dates prévues, chaque jour par semaine et de 7 heures à 18/19 heures. Ils ajoutent qu’après échange avec Monsieur [C] [T], celui-ci leur a proposé une date de départ entre le 16 décembre 2023 et le 11 février 2024, et qu’ils ont donné leur accord pour un état des lieux le 11 février 2024. Ils affirment que les augmentations de loyers ne sont pas justifiées.

Ils évoquent un problème de VMC fonctionnelle outre des infiltrations et des moisissures dans les chambres, et autres désordres constatés par le commissaire de justice.

Ils observent que le devis établi par la société SAS MV BAT l’a été par le frère de Monsieur [C] [T] et n’est donc pas recevable pour fonder la restitution du dépôt de garantie. Ils notent que nonobstant facturation, les parties communes de l’immeuble n’ont pas été nettoyées.

Ils informent que des ouvriers ont vécu au rez-de-chaussée de l’immeuble, causant de l’insécurité, et que Madame [O] [N] a subi des nuisances, cette dernière déclarant un état anxio-dépressif entre décembre 2023 et avril 2025. Ils précisent que des biens personnels ont été dégradés et qu’ils n’ont pu fréquemment accéder à leur véhicule. Ils rappellent que les travaux incessants ont perturbé leur tranquillité.

La décision a été mise en délibéré à la date du 2 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’opposition :

Il résulte de l’exposé ci-dessus que l’opposition à injonction de payer a été formée dans les délais prévus les articles 1415 et 1416 du code de procédure civile. Elle anéantit donc l’ordonnance prise le 15 juillet 2024 à laquelle le présent jugement lui sera substitué.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif :

Sur la date de fin de bail :

L’article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, il résulte de la lecture du SMS en date du 11 décembre 2023 de Monsieur [C] [T] à l’intention de Madame [O] [N] : « (…) Si vous souhaitez partir, nous pouvons trouver un terrain d’entente pour que votre départ soit effectif entre le 16/12/2023 et le 11/02/204, dans le cas contraire, il conviendra de respecter le préavis de 3 mois (…). ».

Par ailleurs, selon mail du 7 février 2024 à l’intention de Madame [O] [N], la SCI FAROMA ne calcule que le paiement du loyer pour 11 jours établissant un montant de « 11/29 X 911,97 euros soit 345,92 euros ».

Enfin, l’état des lieux de sortie a été réalisé en présence des parties et d’un commissaire de justice le 12 février 2024, avec remise des clefs au propriétaire.

Dans ces conditions, il y a lieu de considérer que la SCI FAROMA a donné son accord aux locataires pour acter d’une date de fin de bail au 11 février 2024 inclus.

Sur le paiement des loyers, des charges et réparations complémentaires :

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat. (…)

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée. Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

Alors que le loyer est la contrepartie de la jouissance du local, les charges locatives sont des dépenses réalisées par le bailleur, mais qui, compte tenu de leur nature, doivent être supportées par le locataire conformément aux dispositions de l’article 23, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989 et du décret n° 87-713 du 26 août 1987. Le montant des charges n’est pas laissé à l’appréciation des parties, mais doit être justifié a priori et a posteriori. La jurisprudence estime que le locataire ne peut être astreint au paiement des charges tant que celles-ci n’ont pas été justifiées et qu’il n’a pas pu les vérifier.

S’agissant du loyer, il n’est pas contesté à la lecture des dernières conclusions que Madame [O] [N] et Monsieur [M] [X] sont redevables d’une somme due entre le 1er et le 11 février 2024.

Par ailleurs, il résulte de la lecture du contrat de bail que la révision du loyer peut être proposée par le bailleur à la date anniversaire de sa signature, soit en l’espèce le 10 août. Or, selon le justificatif communiqué par les défendeurs, le calcul a été réalisé un 1er décembre.

En outre, la SCI FAROMA n’apporte aucun élément de calcul sur la dette locative de Madame [O] [N] et Monsieur [M] [X], lesquels ne sollicitent pas davantage un rappel de loyer.

Dès lors, il sera retenu un montant de loyer de 800 euros à proratiser sur 11 jours.

Le calcul est donc le suivant : 800/[Immatriculation 1] = 303,45 euros.

S’agissant des charges, non contestées à la lecture des dernières conclusions, la SCI FAROMA justifie d’un dû de 133,6 euros pour l’année 2021, 184,47 euros pour l’année 2022 et 270,07 euros pour l’année 2023, soit un total de 588,14 euros.

Néanmoins, compte tenu de l’impossibilité pour le tribunal de statuer ultra petita et d’une demande à titre de réparations incluse dans la demande de remboursement des charges, les locataires ne peuvent être que condamnés à payer la somme maximale de 377,15 euros à ces deux titres.

Dans ces conditions, Madame [O] [N] et Monsieur [M] [X] seront condamnés solidairement à payer à la SCI FAROMA la somme de 303,45 euros, au titre du reliquat de loyer de février 2024.

Madame [O] [N] et Monsieur [M] [X] seront condamnés solidairement à payer à la SCI FAROMA la somme de 377,15 euros, au titre de des charges restant dues.

La SCI FAROMA sera donc déboutée de sa demande au titre des réparations complémentaires.

Sur la demande en paiement de la somme de 800 euros au titre des dégradations locatives dans les deux chambres :

Selon l’article 1730 du code civil, « s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure ».

Selon l’article 1732 du code civil, « le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».

En application de l’article 7 c) et d) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé : « c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ; d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ».

Pour écarter sa responsabilité, le locataire doit prouver l’un des faits suivants :

— soit que les dégradations ont eu lieu par cas de force majeure ;

— soit que les dégradations ou pertes ont eu lieu par la faute du bailleur ;

— soit que les dégradations ou pertes ont eu lieu par le fait « d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement » ;

— ou encore que les dégradations sont imputables à la vétusté.

Il convient de préciser que l’usure normale s’entend de la dégradation naturelle d’un bien immobilier au fil du temps et en raison d’une utilisation raisonnable.

Le bailleur qui poursuit la condamnation du locataire à des réparations locatives doit rapporter la preuve de ce que les dégradations constatées dans les lieux loués sont survenues pendant la durée du bail. Par ailleurs, l’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations par le bailleur ni à l’engagement effectif de dépenses. En revanche, le bailleur est tenu de démontrer le préjudice subi, qui est souverainement apprécié le jour où le juge statue.

S’agissant de la chambre parentale, selon procès-verbal de constat d’huissier, il est mentionné des traces et des halos de couleur jaunâtre sur les murs et à la cueillie des murs avec le plafond et les plinthes.

S’agissant de la chambre 2 au 1er étage, selon même source, il est relevé un halo de salissure sous la serrure, ainsi qu’une auréole et des traces de salissures sous la baie vitrée.

Selon l’état des lieux d’entrée, les chambres sont décrites comme étant dans un bon voire très bon état et aucune trace ou halo ou salissures ne sont relevés.

Madame [O] [N] et Monsieur [M] [X] évoquent qu’il s’agit de moisissures causées par des problèmes d’aération du logement et d’infiltrations d’eau.

Adressés à leur bailleur, ils produisent un mail en date du 4 mai 2020 faisant état de la chute de plaques du balcon au-dessus de chez eux pour justifier de l’infiltration d’eau de pluie, un mail en date du 20 décembre 2020 faisant état de la défaillance de la VMC, ainsi que de la persistance de difficultés par mail en date du 4 juin 2021 et du 30 janvier 2022, Madame [O] [N] relatant notamment dans ce dernier écrit « l’utilisation de la VMC n’est plus possible ».

Il est également confirmé par mail en date du 23 novembre 2022 que « la VMC est inutilisable »

Enfin il est mentionné dans le procès-verbal de constat du 12 février 2024 que « la VMC est présente mais non fonctionnelle » (page 34).

Si la SCI FAROMA affirme que dès début 2021, tout était normal et que la société MVBAT a constaté une ventilation inopérante du fait d’être coupée volontairement, et que par ailleurs elle fonctionnait parfaitement, elle ne justifie pas par des réponses aux mails sus-rappelées ou par des pièces probantes de l’absence de défaillance de la VMC.

Il sera ainsi considéré que les désordres constatés par commissaire de justice sont en lien avec le manque d’aération, non solutionné par le bailleur.

La SCI FAROMA sera donc déboutée de sa demande de remise en état des deux chambres.

Sur la demande de paiement de la somme de 1600 euros au titre du dépôt de garantie, somme à parfaire au moment du jugement à intervenir :

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers […]

Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restantes dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

À cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. »

Compte tenu de ce qui précède sur l’absence de dégradations locatives, il y a lieu à restitution du dépôt de garantie, outre sa majoration, dont le calcul sera le suivant :

10 % de 800 euros comme demandé par les locataires, soit 80 euros

Moitié du mois de mars 2024 : 40 euros

9 mois d’avril à décembre 2024 : 80 X 9 = 720 euros

Année 2025 : [Immatriculation 2] = 960 euros

Janvier à mars 2026 : 80 X 3 = 240 euros

soit un total de 1960 euros.

Dans ces conditions, la SCI FAROMA sera condamnée à payer à Madame [O] [N] et Monsieur [M] [X] la somme de 1960 euros, en remboursement de leur dépôt de garantie, majoré.

Sur la demande en paiement de la somme de 3000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation des préjudices moral et matériel :

Il résulte de l’article 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le bailleur doit assurer au locataire la jouissance paisible du logement et que selon l’article 1719 du code civil, il doit en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

A titre liminaire, il sera observé que les travaux réalisés à côté de l’immeuble où vivaient les défendeurs ont été ouverts par la SCI FAROMA 2 dont est également le gérant Monsieur [C] [T], de sorte que sa position lui permettait de remplir directement son devoir de bailleur sus-rappelé

Au visa de l’article 12 du code de procédure civile sur l’exacte requalification juridique, et dès lors le préjudice de jouissance de Madame [O] [N] et Monsieur [M] [X],

Madame [O] [N] et Monsieur [M] [X] justifient par mails adressés à la SCI FAROMA les 19 et 24 décembre 2022, outre le mail adressé le 27 juillet 2023 demandant s’il est possible de prévenir lorsque des travaux salissants sont faits, avoir subi des nuisances d’ordre auditif et pratique quant à leur accès à leur véhicule.

Ces difficultés sont confirmées par la SCI FAROMA prévenant par mail ses locataires de « nuisances sonores importantes » le samedi 28 janvier (2023) et leur indiquant quel accès prendre pour circuler et évoquant l’impossibilité de parvenir au garage obligeant à laisser le véhicule dehors (mails du 10 mars 2023, 2 et 5 mai 2023, du 20 juin 2023, du 16 juillet 2023 et du 22 octobre 2023).

Il est en outre communiqué une attestation de Monsieur [V] mentionnant des travaux exécutés « de nombreux dimanches et jours fériés » et une attestation de Monsieur [E] mentionnant des soucis de circulation au quotidien.

La SCI FAROMA n’apporte pas la preuve objective de ce qui est démontré par les défendeurs.

Ainsi, et s’il convient de rappeler que n’est pas remise en cause la légitimité du chantier, il ressort de son exécution qu’un équilibre n’a pas été respecté avec les droits des riverains, en l’espèce

Madame [O] [N] et Monsieur [M] [X].

Par conséquent, compte tenu de la nuisance des travaux essentiellement sur l’année 2023, soit 12 mois, Madame [O] [N] et Monsieur [M] [X] seront indemnisés à hauteur de 1000 euros.

Dans ces conditions, la SCI FAROMA sera condamnée à payer à Madame [O] [N] et Monsieur [M] [X] la somme de 1000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

Sur les demandes accessoires :

Partie succombant au principal, la SCI FAROMA sera condamné aux dépens, en ce compris ceux relatifs à la procédure d’injonction de payer, étant observé au surplus que le procès-verbal de constat dressé par commissaire de Justice le 12 février 2024 apparaît avoir été imposé aux locataires.

La SCI FAROMA sera condamnée à payer à Madame [O] [N] et Monsieur [M] [X] la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition des parties par le greffe et en premier ressort,

DECLARE recevable l’opposition formée par Madame [O] [N] et Monsieur [M] [X] à l’ordonnance d’injonction de payer rendue le 15 juillet 2024 au bénéfice de la SCI FAROMA ;

SUBSTITUANT la présente décision à l’ordonnance anéantie par l’opposition régulière ;

CONDAMNE solidairement Madame [O] [N] et Monsieur [M] [X] à payer à la SCI FAROMA la somme de 303,45 euros, au titre du reliquat de loyer de février 2024 ;

CONDAMNE solidairement Madame [O] [N] et Monsieur [M] [X] à payer à la SCI FAROMA la somme de 377,15 euros, au titre de des charges restant dues ;

DEBOUTE la SCI FAROMA de sa demande au titre des réparations complémentaires ;

DEBOUTE la SCI FAROMA de sa demande au titre de la remise en état des deux chambres ;

CONDAMNE la SCI FAROMA à payer à Madame [O] [N] et Monsieur [M] [X] la somme de 1960 euros, en remboursement de leur dépôt de garantie avec majoration ;

CONDAMNE la SCI FAROMA à payer à Madame [O] [N] et Monsieur [M] [X] la somme de 1000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance ;

CONDAMNE la SCI FAROMA au paiement des entiers dépens, en ce compris ceux relatifs à la procédure d’injonction de payer ;

CONDAMNE la SCI FAROMA à payer à Madame [O] [N] et Monsieur [M] [X] la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— Copie au dossier

DEBOUTE la SCI FAROMA de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

La présente ordonnance a été signée par le juge des contentieux de la protection et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE