TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Avril 2024

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 01 Février 2024

GROSSE :

Le 05 avril 2024

à M^e MOLLAND Jean Marc

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EXPEDITION :

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N° RG 23/05091 – N° Portalis DBW3-W-B7H-3ZI4

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. ERILIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jean Marc MOLLAND, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [P] [K], demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [C] [X], demeurant [Adresse 2]

non comparante

–EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé signé le 16 septembre 2020, la SA ERILIA, a consenti à Monsieur [K] [P] et Madame [X] [C] un bail à usage d’habitation portant sur un appartement situé [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 697,62 euros outre 89,56 euros de provisions sur charges, et la location d’un emplacement de stationnement n° E14350143G accessoire au logement moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 49,57 euros outre 6,68 euros de provisions sur charges;

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Monsieur [K] [P] et Madame [X] [C], le 09 juillet 2021, aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 1439,94 euros en principal.

La situation d’impayés locatifs a été signalée le 17 janvier 2024 à la CAF des Bouches-du-Rhône ;

Par acte de commissaire de justice en date du 09 août 2023, dénoncé le 10 août 2023 au préfet des BOUCHES-DU-RHONE, la SA ERILIA a assigné en référé Monsieur [K] [P] et Madame [X] [C] devant le juge du contentieux de la protection afin d’obtenir:

le constat de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire ;l’expulsion immédiate de Monsieur [K] [P] et Madame [X] [C] et celle de tous occupants de leur chef, des lieux loués si besoin est avec le concours de la force publique;d’autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place, dans les conditions de l’article L433-1 du Code des procédures civiles d’exécution ; condamner solidairement Monsieur [K] [P] et Madame [X] [C] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du dernier loyer échu et charges jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés au demandeur ;condamner solidairement Monsieur [K] [P] et Madame [X] [C] au paiement de la somme provisionnelle de 5666,89 € due au titre des loyers et charges impayés ;condamner solidairement Monsieur [K] [P] et Madame [X] [C] au paiement du montant des loyers et charges dus jusqu’à résiliation du bail ; condamner solidairement Monsieur [K] [P] et Madame [X] [C] au paiement de la somme de 360 euros au titre de l’indemnité de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement déjà signifié, de l’assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure;

L’affaire a été appelée à l’audience du 26 octobre 2023 à laquelle elle a été retenue.

A l’audience, la S.A ERILIA, représentée par son avocat, s’en rapporte à son exploit introductif d’instance. Elle indique ne pas être opposé à l’octroi de délais de paiement et au maintien dans les lieux des locataires ;

Monsieur [K] [P] et Madame [X] [C] ont comparu en personne. Ils ont sollicité les plus larges délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire en déclarant que Monsieur travaillait de temps en temps et percevait entre 1500 euros et 1600 euros de revenus non déclarés, percevoir des prestations familiales et avoir 4 enfants ; ils ont ajouté qu’une régularisation des allocations de logement état en cours ; Monsieur a indiqué qu’il envisageait de vendre son véhicule afin d’apurer la dette ;

La décision a été mise en délibéré au 21 décembre 2023 par mise à disposition au greffe.

Suivant ordonnance avant dire droit du 21 décembre 2023, le juge des référés a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 1er février 2024 afin de permettre à la SA ERILIA de produire tout justificatif quant à la qualité de locataire et/ou d’époux des défendeurs, le bail n’étant signé que par une seule personne ne pouvant être identifiée et ne prévoyant pas de clause de solidarité, et de produire la preuve de l’envoi de la saisine de la CCAPEX concernant la situation d’impayés ainsi qu’un décompte permettant de déterminer si le paiement intégral du loyer courant a été repris avant l’audience ;

A l’audience du 1er février 2024, la S.A ERILIA, représentée par son avocat a réitéré les termes de son assignation en actualisant sa créance à la somme de 10452,60 euros au 13 janvier 2024 ; Elle indique justifier de la notification de la situation d’impayés à la CAF des Bouches-du-Rhône et produire des justifications de la situation d’époux des requis;

Monsieur [K] [P] et Madame [X] [C] n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés ;

La décision a été mise en délibéré au 04 avril 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

I – Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation a été dénoncée à la Préfecture des Bouches-du-Rhône le 10 août 2023, soit six semaines au moins avant l’audience initiale du 26 octobre 2023.

Aux termes de l’article II de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable en l’espèce, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du Code de la construction et de l’habitation.

Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon les modalités fixées par décret.

En l’espèce, si la S.A ERILIA justifie avoir signalé la situation d’impayés à la CAF des Bouches-du-Rhône, cette notification est intervenue le 17 janvier 2024 soit postérieurement à l’assignation du 09 août 2023 ;

Les dispositions de l’article II de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé n’ayant pas été respectées, la SA ERILIA est irrecevable en sa demande tendant à obtenir la constatation de la résiliation du bail liant les parties par l’effet de la clause résolutoire ;

La SA ERILIA sera en outre déboutée de ses demandes subséquentes tendant à obtenir l’expulsion des locataires et le paiement d’indemnités d’occupation ;

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de bail constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

La S.A. ERILIA fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le contrat de bail d’habitation signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience, une demande de logement social et la fiche d’attribution du logement au nom de Monsieur [K] [P] et Madame [X] [C] qui établissent que les requis vivent en concubinage mais ne sont pas mariés et ont 3 enfants à charge, et un décompte actualisé de sa créance arrêté à la somme de 10452,60 euros au 13 janvier 2024 ;

Au vu du décompte versé aux débats il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée la somme de 182,88 euros (7,62€ x 24) correspondant aux pénalités inscrites au titre des frais d’enquête sociale dues conformément à l’article L 442-5, premier alinéa du Code de la construction et de l’habitation portées au débit du compte de les locataires, le bailleur ne justifiant pas leur avoir adressé les questionnaires d’enquête ;

De surcroît, il y a lieu de déduire du montant de la provision sollicitée les sommes de 123,79 euros, 132,86 euros, 173,38 euros et de 26 euros qui correspondent à des frais de procédure;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 9813,69 euros, Monsieur [K] [P] et Madame [X] [C] et la solidarité ne se présumant pas, seront condamnés à payer la somme de 9813,69 euros, à titre de provision représentant les loyers et charges impayés à la date du 13 janvier 2024 ;

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [K] [P] et Madame [X] [C] ont sollicité les plus larges délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire en déclarant que Monsieur travaillait de temps en temps et percevait entre 1500 euros et 1600 euros de revenus non déclarés, percevoir des prestations familiales et avoir 4 enfants; ils ont ajouté qu’une régularisation des allocations de logement était en cours; Monsieur a indiqué qu’il envisageait de vendre son véhicule afin d’apurer la dette ;

Toutefois il ressort du décompte versé aux débats que Monsieur [K] [P] et Madame [X] [C] n’ont pas repris le paiement des loyers et charges au jour de l’audience;

En conséquence, la condition légale de reprise du paiement intégral du loyer au jour de l’audience n’étant pas respectée et les défendeurs n’établissant pas être en capacité d’apurer leur dette en sus du paiement du loyer courant, il convient de rejeter la demande de délais de paiement;

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [K] [P] et Madame [X] [C] qui succombent supporteront la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation;

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de la SA ERILIA qui sera déboutée de sa demande de ce chef;

Il est rappelé qu’aux termes de l’article 514 et de l’article 514-1 in fine du code de procédure civile, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir, mais dès à présent, par provision:

DECLARONS la SA ERILIA irrecevable en sa demande tendant à obtenir la constatation de la résiliation du bail liant les parties par l’effet de la clause résolutoire ;

DEBOUTONS la SA ERILIA de ses demandes subséquentes tendant à obtenir l’expulsion de Monsieur [K] [P] et Madame [X] [C] et le paiement d’indemnités d’occupation ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [P] et Madame [X] [C] à payer à la SA ERILIA, la somme de 9813,69 euros, à titre de provision représentant les loyers et charges impayés à la date du 13 janvier 2024 ;

DEBOUTONS la SA ERILIA de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [P] et Madame [X] [C] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE