TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

Minute n°

Nature de l’affaire : 72Z Autres demandes relatives à la copropriété

N° RG 24/00661 – N° Portalis DBXI-W-B7I-DHK2

M. [C] [O]

C/

S.D.C. [Adresse 8]

CHAMBRE CIVILE 3

JUGEMENT DU 31 Juillet 2025

DEMANDEUR :

M. [C] [O], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Valérie PERINO SCARCELLA, avocat au barreau de BASTIA

DÉFENDEUR :

Syndicat des copropriétaires RÉSIDENCE SOGNU DI [Localité 6] à [Localité 5], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet [Adresse 12]

représenté par M^e Lyria OTTAVIANI, avocat au barreau de BASTIA

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Muriel VINCENSINI

GREFFIER : Aurore LAINÉ

DÉBATS :

Audience publique du : 22 Mai 2025 mise en délibéré au 31 Juillet 2025.

DÉCISION :

Contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement à l’audience de ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Copie délivrée le :

à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [C] [O] était propriétaire indivis d’un lot faisant partie de l’ensemble immobilier en copropriété dénommé « SOGNU DI [Localité 6] », sis à [Localité 4], dont le Syndic actuellement en exercice est le Cabinet U RENOSU.

Ledit lot a fait l’objet d’une vente au profit de Monsieur et Madame [J], suivant acte de la SAS NOTAIRES FOCH, Notaires à [Localité 7].

Par exploit d’huissier en date du 6 février 2024, le [Adresse 10] SOGNU DI [Localité 6], représenté par son syndic en exercice le Cabinet U RENOSU, a signifié une opposition sur le prix de vente de l’appartement des Consorts [X] au notaire des époux [J] pour garantir et avoir paiement de la somme totale de 5 956,74 euros correspondant à un arriéré de charges de copropriété augmenté des frais d’huissier.

Par acte signifié à personne morale le 30 avril 2024, Monsieur [C] [O] a fait assigner le Syndicat des copropriétaires de la résidence SOGNU DI [Localité 6], représenté par son syndic en exercice le Cabinet U RENOSU (ci-après le syndicat des copropriétaires), devant le Tribunal judiciaire de BASTIA aux fins de :

A titre principal, juger irrecevable l’opposition au paiement du prix de la vente pratiquée le 6 février 2024 entre les mains de la SAS NOTAIRES FOCH faute pour le Syndicat des copropriétaires de la résidence SOGNU DI [Localité 6] de justifier de ce qu’il a formé opposition dans le délai de 15 jours suivant l’avis de mutation notifié par le notaire chargé de la venteA titre subsidiaire, juger que par l’effet de la compensation de créances, Messieurs [O] et [E] sont libres de toutes dettes à l’égard du Syndicat des copropriétaires de la résidence SOGNU DI [Localité 6] en tout état de cause,ordonner la mainlevée de l’opposition au paiement du prix de la vente pratiquée le 6 février 2024 entre les mains de la SAS NOTAIRES FOCH, notaires à [Localité 7] à la demande du [Adresse 11] représenté par son syndic en exercice le cabinet U RENOSU, Monsieur [Y] [U]condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence SOGNU DI [Localité 6] à payer à Monsieur [C] [O] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civilele condamner aux entiers dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 juin 2024 puis renvoyée à la demande des parties aux audiences du 17 octobre 2024, 28 novembre 2024 et 30 janvier 2025.

A l’audience du 30 janvier 2025, Monsieur [O], par l’intermédiaire de son conseil, a sollicité, outre les demandes déjà formulées qu’il maintenait, que le Syndicat des copropriétaires soit débouté de l’ensemble de ses demandes et qu’il soit condamné à conserver à sa charge les frais d’huissier de justice engagés pour la mise en œuvre de la procédure d’opposition susvisée.

Le Syndicat des copropriétaires a indiqué se référer oralement aux conclusions écrites déposées à l’audience, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens à leur soutien, et a demandé au Tribunal de :

Déclarer l’opposition recevable ;Subsidiairement, ordonner à la SAS NOTAIRES FOCH, dont le siège social est situé au [Adresse 1], de communiquer l’accusé de réception de l’avis de mutation adressé au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception daté du 18 janvier 2024 ;Débouter Monsieur [C] [O] de ses demandes, fins et conclusions ;

Ordonner la libération des fonds détenus par la SAS NOTAIRES FOCH;Subsidiairement, condamner Monsieur [C] [O] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.045 euros ;Condamner Monsieur [C] [O] aux dépens sur le fondement des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, en ceux compris la somme de 246,17 euros au titre des frais de signification de l’opposition et le paiement de la somme de 700 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement en date du 20 mars 2025, le tribunal a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 15 mai 2025 et a enjoint au Cabinet de notaires SAS NOTAIRES FOCH de produire l’accusé de réception de l’avis de mutation notifié au syndicat des copropriétaires ou sa copie en le déposant au greffe de la chambre 3 du Tribunal judiciaire de BASTIA, en le transmettant par courrier à l’adresse du tribunal ou en le transmettant par courriel avant le 14 avril 2025.

Selon courrier reçu au greffe le 2 avril 2025, le Cabinet de notaires SAS NOTAIRES FOCH a transmis au Tribunal la copie de l’accusé de réception du courrier notifiant l’avis de mutation du lot numéro 6 de la résidence SOGNU DI [Localité 6], daté du 18 janvier 2024, au Cabinet U RENOSU.

A l’audience du 22 mai 2025, les parties ont indiqué oralement se rapporter à leurs écritures respectives.

Conformément à l’article 446-1 du Code de procédure civile, pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les « dire et juger » et les «constater» ainsi que les « donner acte » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droits à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi; en conséquence, le tribunal ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

I. Sur la recevabilité de l’opposition

L’article 20 I. de la loi du 10 juillet 1965 n°2024-322 énonce que « I.-Lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l’opposition sont limités au montant ainsi énoncé.

Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l’alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.

L’opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en oeuvre de l’hypothèque légale mentionnée à l’article 19-1 ».

En l’espèce, Monsieur [C] [O] soulève, à titre principal, l’irrecevabilité de l’opposition au paiement du prix de vente pratiquée le 6 février 2024 entre les mains de la SAS NOTAIRES FOCH au motif que le syndicat des copropriétaires ne justifierait pas avoir régulièrement formé opposition dans le délai de 15 jours suivant l’avis de mutation notifié en recommandé par le notaire.

Le Syndicat des copropriétaires conclut au contraire à la recevabilité de l’opposition litigieuse en indiquant que l’avis de mutation du lot a été notifié au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 18 janvier 2024 reçue le 23 janvier 2024, date à laquelle le Syndic a immédiatement informé le notaire, par lettre et mail, de l’opposition du syndicat des copropriétaires, opposition régularisée par acte extra-judiciaire du 6 février 2024.

Il ressort de l’examen de la copie transmise par l’Etude notariale SAS NOTAIRES FOCH de l’accusé de réception du courrier notifiant l’avis de mutation du lot numéro 6 de la résidence SOGNU DI [Localité 6], daté du 18 janvier 2024, au Cabinet U RENOSU, que ce courrier a été réceptionné par le syndic le 22 janvier 2024.

En application des articles 641 et 642 du code de procédure civile, le délai d’opposition a commencé à courir le 23 janvier 2024 et s’est achevé le 6 février 2024 à 24 heures.

L’opposition régularisée par acte extra-judiciaire du 6 février 2024 a donc été formée dans le délai de 15 jours prévu par les dispositions légales précitées et est recevable.

II. Sur le bienfondé de l’opposition

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

L’article 14-1 énonce que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale ».

L’article 19-2 de la même loi prévoit qu’ « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance.

Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22 ».

Il résulte de ces dispositions que chaque copropriétaire devient, vis-à-vis du syndicat, débiteur de sa quote-part de charges dès lors que les comptes ont été approuvés par un vote de l’assemblée générale. A défaut du versement des charges et provisions sur charges de copropriété échues à leur date d’exigibilité après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, celles-ci, ainsi que les provisions non encore échues, deviennent immédiatement exigibles.

L’article 42 alinéa 1 de la même loi indique que « Les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat ».

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires expose que l’opposition querellée est justifiée par un arriéré de charges de copropriété relatives aux exercices 2019 à 2024, outre la somme de 300 euros au titre des frais de mutation, pour un montant total de 6 045,00 euros.

Monsieur [O] ne conteste pas l’existence d’un arriéré de charges mais en conteste en revanche le montant. Il argue en effet que seules les charges à compter du 6 février 2019 peuvent être réclamées au regard de la prescription quinquennale prévue par l’article 42 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965. Il conclut que, les charges dues au titre des 3ème et 4ème trimestres 2019 ayant fait l’objet d’un règlement, ne restent dues que les charges pour les exercices 2020 à 2023 et le 1er trimestre 2024, soit la somme de 5 080,67 euros à laquelle il convient d’ajouter la somme de 300 euros au titre des frais de mutation.

La lecture attentive du détail des charges joint à l’opposition au prix de vente formée le 6 février 2024 permet de noter que :

le décompte porte sur les charges impayées au titre des exercices 2019 à 2024les règlements par chèque au titre des charges pour les 3ème et 4ème trimestres 2019 sont portés au crédit du copropriétaireles soldes reportés au 31/12/2018 ont fait l’objet d’annulations mentionnées au décompte à la date du 19/12/2019.

Au regard de ces constats et en application des dispositions légales précitées, il apparaît qu’à la date du 6 février 2024, le Syndicat des copropriétaires était légitime à réclamer à Monsieur [O] les charges demeurées impayées au titre des exercices 2019 à 2024, soit la somme de 5 445 euros, outre la somme de 300 euros correspondant aux frais de mutation, et par suite, à faire opposition au prix de vente du lot de copropriété appartenant à ce copropriétaire à hauteur de la somme de 5 745, 00 euros.

III. Sur la demande de compensation

L’article 1347 du code civil énonce que « la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes.

Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies ».

En l’espèce, Monsieur [O] fait valoir que Monsieur [E] et lui-même sont titulaires d’une créance envers le syndicat des copropriétaires en vertu de deux jugements du Tribunal judiciaire de BASTIA en date du 10 octobre 2019 devenus définitifs. Il précise qu’aux termes de chacun de ces jugements, le Syndicat des copropriétaires de la résidence SOGNU DI [Localité 6] a été condamné à verser « aux demandeurs » la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Le Syndicat de copropriétaires argue que la condition d’identité de créancier et de débiteur nécessaire au prononcé de la compensation n’est pas remplie et ajoute que l’ensemble immobilier SOGNU DI [Localité 6] est constitué de quatre copropriétés distinctes, sans lien entre elles, et que le lot vendu par Monsieur [O] dépend de la copropriété de la Résidence SOGNU DI [Localité 6] bâtiments A,B,C. Il précise que les procédures ayant abouti aux deux jugements rendus le 19 octobre 2019 dont se prévaut le demandeur, ont été dirigées non à l’encontre du Syndicat des copropriétaires de la Résidence SOGNU DI [Localité 6] bâtiments A,B,C mais à l’encontre d’assemblées générales regroupant les copropriétaires de l’ensemble immobilier constitué des quatre copropriétés.

La compensation suppose la réciprocité des créances entre deux personnes, chaque partie devant être simultanément créancière et débitrice de l’autre. Force est de constater que cette condition n’est pas réunie en l’espèce, Monsieur [O] se prévalant d’une créance conjointe avec Monsieur [E] à l’égard du Syndicat des copropriétaires.

Par conséquent, il sera débouté de sa demande de compensation.

IV. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [C] [O], partie perdante au procès, sera condamné aux entiers dépens.

En application de l’article 700 alinéa 1 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, les circonstances de l’espèce commandent de condamner Monsieur [C] [O] à verser au [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice le Cabinet U RENOSU, la somme de 700,00 euros sur ce fondement.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant par jugement rendu publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

DÉCLARE recevable l’opposition au prix de vente du lot numéro 6 sis dans l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 9] à [Localité 4] formée le 6 février 2024 par le [Adresse 10] SOGNU DI [Localité 6], représenté par son syndic en exercice le Cabinet U RENOSU,

JUGE l’opposition au prix de vente du lot numéro 6 sis dans l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 9] à [Localité 4] formée par le [Adresse 10] SOGNU DI [Localité 6], représenté par son syndic en exercice le Cabinet U RENOSU, bien fondée,

DÉBOUTE en conséquence Monsieur [C] [O] de l’ensemble de ses demandes,

DIT qu’il appartiendra au notaire en charge de la vente de tirer les conséquences de droit de ce jugement, notamment concernant la libération des fonds,

CONDAMNE Monsieur [C] [O], à verser au [Adresse 11], représenté par son syndic en exercice le Cabinet U RENOSU, la somme de 700 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [C] [O] aux entiers dépens.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT