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MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 15 Avril 2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00128 – N° Portalis DBXI-W-B7K-DQJT

NATURE DE L’AFFAIRE : 30B Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BASTIA

ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES REFERES : Aurélie GIOCONDI, Vi ce-Présidente

GREFFIER : Valentine CAILLE, Greffière

Copie exécutoire délivrée à :

— M^e Pierre henri VIALE

Le : 15 Avril 2026

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. [K]

agissant poursuites et diligences de son représentant légal, dont le siège social est sis Campatile, chez Mr et Mme [O] [Z] – 20239 MURATO,

représentée par M^e Pierre henri VIALE, avocat au barreau de BASTIA

DÉFENDERESSE

S.A.S. MAISON DE LA BOTTARGA

prise en la personne de son représentant légal,

dont le siège social est sis 15 allée des Hibiscus, Lotissement Alba Marana – 20290 BORGO,

non comparante et non représentée

Les conseils des parties ayant été entendus en leurs explications et conclusions à l’audience des référés, tenue au Palais de Justice de BASTIA, l’an deux mil vingt six et le vingt cinq Mars, par Madame Aurélie GIOCONDI, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de BASTIA, assistée de Madame Valentine CAILLE, Greffière lors du prononcé.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 décembre 2024, la SCI [K] a consenti à la SAS MAISON DE LA BOTTARGA, un bail commercial concernant une parcelle de terre de 2.047 m2 cadastrée Section A n°1319 sur laquelle est édifié un hangar de 790 m2 avec une mezzanine à usage de bureaux de 100m2 situé Parc d’activités de Purettone 18 Allée Verte sur le territoire de la commune de BORGO en Haute-Corse, moyennant un loyer mensuel de 5.500 euros HT.

Par commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 8 janvier 2026, la SCI [K] a mis en demeure la SAS MAISON DE LA BOTTARGA d’avoir à lui régler la somme de 24.292,92 euros.

Le commandement de payer a également été signifié par acte de commissaire de justice à la caution le 16 janvier 2026

Par exploit de commissaire de justice en date du 4 mars 2026, la SCI [K] a fait citer à comparaître la SAS MAISON DE LA BOTTARGA devant le juge des référés du tribunal judiciaire de BASTIA afin de voir sur le fondement des articles 834, 835 du code de procédure civile et L145-41 du code de commerce :

— Constater la résiliation du bail commercial à compter du 8 février 2026 ;

— Ordonner l’expulsion du locataire SAS MAISON DE LA BOTTARGA et de tous occupants sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de 8 jours après la signification de la présente ordonnance ;

— Condamner à titre provisionnel la SAS MAISON DE LA BOTTARGA au paiement de 24.069 euros ;

— Fixer une indemnité d’occupation de 5.500 euros HT à la charge de la SAS MAISON DE LA BOTTARGA à compter de la résiliation du bail ;

— Condamner la SAS MAISON DE LA BOTTARGA aux entiers dépens, y compris le coût du commandement du 8 janvier 2026 et au paiement de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été retenue à l’audience du 25 mars 2026.

La SCI [K], représentée, a maintenu les termes de son acte introductif d’instance.

La SAS MAISON DE LA BOTTARGA n’a pas constitué avocat. L’acte lui a été remis par un dépôt à l’étude du commissaire de justice le 4 mars 2026

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience pour de plus amples développements.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

— Sur la demande de résiliation du bail au titre des loyers impayés

Aux termes de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article L145-41 alinéa 1 du Code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, il est établi que le bail conclu le 16 décembre 2024 entre les parties comporte une clause résolutoire en cas de défaut de paiement du loyer ne laissant place à aucune ambiguïté quant au sort du contrat.

En effet, il s’infère de l’article XX du bail qu'" A défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci comme à défaut de remboursement de frais, de taxes locatives, imposition, charges ou frais de poursuite et prestations qui en constituent l’accessoire, et notamment du commandement destiné à faire jouer la présente clause, ou enfin à défaut de l’exécution de l’une ou l’autre des clauses et conditions du présent bail, ou encore d’inexécution des obligations imposées aux locataires par la loi ou les règlements, et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter restés sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit.

Si dans ce cas, le preneur se refusait à quitter les lieux loués, il encourrait une astreinte de cent euros par jour de retard. Il serait en outre débiteur d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de 50%.

Enfin son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, pourrait avoir lieu sans délai en vertu d’une simple ordonnance de référé rendue par le Président du tribunal judiciaire territorialement compétent, à qui compétence de juridiction est expressément attribuée.

Dans le cas ou le bailleur n’exécuterait pas les obligations qui lui sont imparties par le présent bail ou par la législation ou la réglementation en vigueur, le preneur pourrait également, s’il estime y avoir intérêt, se prévaloir de la clause résolutoire de plein droit. Un mois après un commandement d’exécuter ou une injonction de faire rester sans effet, le présent bail serait résolu de plein droit. La résiliation serait constatée par simple ordonnance de référé rendue par le Président du tribunal judiciaire territorialement compétent à qui compétence est expressément attribuée. "

La SCI [K] a fait délivrer à la défenderesse un commandement de payer visant la clause résolutoire le 8 janvier 2026, qui n’a fait l’objet d’aucune contestation en détaillant le montant de la créance comme suit :

*loyer de novembre 2025 HT 5.500 euros

*loyer de décembre 2025 HT 5.500 euros

*loyer de janvier 2026 HT 5.500 euros

*Taxe foncières 4.819 euros

*Montant non versé du dépôt de garantie 2.750 euros

Coût du présent 223,92 euros

= 24.292,92 euros

Relativement au dépôt de garantie le bail spécifie que " le preneur verse ce jour au bailleur, qui le reconnaît et l’affecte à titre de nantissement une somme de 5.500 euros à titre de dépôt de garantie. Cette somme est affectée à titre de nantissement, en garantie de l’exécution par le Preneur de l’ensemble des obligations lui incombant, tant en vertu de la loi qu’en vertu du présent bail. Ce dépôt ne sera pas productif d’intérêts (…) « et pour les impôts et taxes, il est relevé que » le preneur acquittera tous impôts, contributions et taxes, fiscales ou parafiscales, auxquels il est et sera assujetti personnellement. En ce qui concerne les impôts contributions ou taxes dont le propriétaire pourrait être responsable pour lui au titre des articles 1686 et 1687 du code général des impôts ou à tout autre titre quelconque, il devra justifier de leur acquit au bailleur à toute réquisition et, notamment à l’expiration du bail, avant tout enlèvement d’objets mobiliers, matériel et marchandises. Le preneur remboursera au bailleur : la taxe de balayage, la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe foncière et les taxes additionnelles à cette taxe actuelles ou futures, et la contribution sur les revenus locatifs. "

A la lecture de ces éléments, il est démontré que la SAS MAISON DE LA BOTTARGA ne s’est pas acquittée des causes du commandement de payer dans le mois de sa délivrance, puisqu’au 8 février 2026, elle demeurait débitrice.

Au regard de ces éléments, la clause résolutoire est acquise au 8 février 2026 et le bail a donc été résilié de plein droit à cette date.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

Dès lors, il convient d’ordonner l’expulsion de la SAS MAISON DE LA BOTTARGA de la parcelle de terre de 2.047 m2 cadastrée Section A n°1319 sur laquelle est édifié un hangar de 790 m2 avec une mezzanine à usage de bureaux de 100m2 situé Parc d’activités de Purettone 18 Allée Verte sur le territoire de la commune de BORGO en Haute-Corse, ainsi que de tout occupant des lieux de son chef, dans un délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance, avec, s’il y a lieu, l’assistance de la force publique et d’un serrurier.

La demande d’astreinte sera en revanche rejetée en raison de la possibilité de recourir à l’assistance de la force publique.

— Sur la demande de provision

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 835 du Code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée ; le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

En application de ces articles, seules les demandes de condamnation à provision peuvent être soumises au juge des référés. Une indemnité d’occupation à titre provisionnelle peut quant à elle être allouée au propriétaire. Celle-ci correspond au montant du loyer, et peut être majorée d’une pénalité pour réparer le dommage subi par le propriétaire, destitué de son logement pendant l’occupation sans droit ni titre, dès lors que l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Toutefois, l’indemnité d’occupation accordée au bailleur en raison de l’occupation de son local sans droit ni titre est une indemnité réparatrice qui, de ce fait, ne doit pas être soumis au régime de la TVA.

La clause résolutoire étant acquise au 8 février 2026, les loyers sont dus jusqu’à cette date. Toute somme due postérieurement à la résiliation du bail s’analysant en une indemnité d’occupation.

La demanderesse sollicitait dans son acte introductif d’instance, la condamnation de la défenderesse au paiement de la somme de 24.069 euros à titre provisionnel pour les loyers impayés de novembre 2025 à janvier 2026, et les sommes dues au titre de la taxe foncière et du dépôt de garantie.

Le commandement de payer du 8 janvier 2026 fait mention de :

A la lecture du commandement de payer, et du bail communiqué, il est relevé que la SAS MAISON DE LA BOTTARGA reste redevable de la somme de 24.069€. Toutefois, il n’est pas démontré que le montant sollicité au titre du dépôt de garantie n’a pas été versé lors de la souscription du bail, étant précisé que celui-ci a été signé par les deux parties, et qu’il mentionnait que " le preneur verse ce jour au bailleur, qui le reconnaît et l’affecte à titre de nantissement une somme de 5.500 euros à titre de dépôt de garantie. Cette somme est affectée à titre de nantissement, en garantie de l’exécution par le Preneur de l’ensemble des obligations lui incombant, tant en vertu de la loi qu’en vertu du présent bail. Ce dépôt ne sera pas productif d’intérêts (…) "

Eu égard à ces éléments, la défenderesse sera condamnée à supporter la somme de 21.542,92 euros à titre de provision, comprenant les loyers impayés, les taxes foncières et le coût de l’acte.

Elle sollicite également la condamnation de la défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation à titre provisionnel de 5.500€ par mois, égale au montant du dernier loyer et ce, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés.

Le montant sollicité par la demanderesse à titre d’indemnité d’occupation provisionnelle pourra être retenu. Ainsi, il convient de retenir le dernier loyer connu de 5.500€. L’indemnité d’occupation sera valable jusqu’à la libération définitive des lieux. Cette indemnité d’occupation accordée au bailleur n’est pas soumise au régime de la TVA.

La SAS MAISON DE LA BOTTARGA sera donc condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant total de 5.500€ à compter du 8 février 2026, jusqu’à la libération définitive des lieux par remise des clés, ou expulsion, correspondant au montant du loyer commercial.

— Sur les demandes accessoires

La SAS MAISON DE LA BOTTARGA, partie perdante, supportera la charge des dépens. Etant précisé que le coût des commandements de payer du 8 janvier 2026 a été inclus dans la somme allouée à titre de provision.

Au regard des circonstances de l’espèce, il ne paraît pas inéquitable de condamner la SAS MAISON DE LA BOTTARGA au paiement de la somme de 1.500€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir et cependant, dès à présent et par provision :

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre la SCI [K] et la SAS MAISON DE LA BOTTARGA, à la date du 8 février 2026 ;

ORDONNONS l’expulsion de la SAS MAISON DE LA BOTTARGA et de tout occupant de son chef de la parcelle de terre de 2.047 m2 cadastrée Section A n°1319 sur laquelle est édifié un hangar de 790 m2 avec une mezzanine à usage de bureaux de 100m2 situé Parc d’activités de Purettone 18 Allée Verte sur le territoire de la commune de BORGO en Haute-Corse, dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNONS la SAS MAISON DE LA BOTTARGA à payer à la SCI [K] la somme provisionnelle de 21.542,92 euros au titre des arriérés de loyers et taxes impayés arrêtés au 8 janvier 2026 ;

CONDAMNONS la SAS MAISON DE LA BOTTARGA à payer à la SCI [K] une indemnité d’occupation provisionnelle correspondant au montant du loyer non contesté, soit la somme de 5.500€, à compter du 8 février 2026 et jusqu’à parfaite libération des locaux occupés et remise des clés ;

DEBOUTONS les parties de l’ensemble de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNONS la SAS MAISON DE LA BOTTARGA aux entiers dépens ;

CONDAMNONS la SAS MAISON DE LA BOTTARGA à payer à la SCI [K] la somme de 1.500€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES