TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 23]

Expropriation

N° RG 25/00011 – N° Portalis DB2H-W-B7J-2VH4

Jugement du :

11 Juillet 2025

Affaire :

Commune COMMUNE DE [Localité 32]

C/

[Y], [W] [S]

Le Juge de l’expropriation du Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu par mise à disposition au greffe, en son audience du 11 Juillet 2025, le jugement contradictoire suivant,

Après que la cause eut été débattue à l’audience publique du 23 Juin 2025 devant :

PRESIDENT : Victor BOULVERT, Juge, Juge de l’expropriation pour le Département du RHÔNE,

GREFFIER : Nathalie VERNAY, lors des débats,

Hélène BROUTIN, lors du prononcé

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

COMMUNE DE [Localité 32]

[Adresse 13]

[Localité 16]

représentée par Maître Philippe PETIT de la SELARL CABINET PHILIPPE PETIT ET ASSOCIES, avocats au barreau de LYON

ET :

Madame [Y], [W] [S]

née le 28 Juillet 1951 à [Localité 30] (69)

[Adresse 15]

[Localité 16]

représentée par Maître Yves TETREAU de la SELARL VERNE BORDET ORSI TETREAU, avocats au barreau de LYON

En présence de Monsieur le Directeur Régional des Finances Publiques de Rhône-Alpes et du Rhône, commissaire du Gouvernement

EXPOSE DU LITIGE

Par arrêté du préfet du département du RHONE en date du 20 septembre 2023, n° 69-2023-09-20-0004, le projet d’aménagement de la [Adresse 27] ou voie communale n° 13, présenté par la COMMUNE DE [Localité 33], a été déclaré d’utilité publique.

Par arrêté en date du 22 mai 2024, n° E-2024-116, le préfet du département du RHONE a déclaré cessible au profit de la COMMUNE DE [Localité 33] la propriété nécessaire à la réalisation du projet d’aménagement de la route de [Adresse 18] (voie communale n° 13), sur le territoire de la commune de [Localité 33].

Par ordonnance en date du 16 septembre 2024 (RG 24/00052), le Juge de l’expropriation du département du RHONE a ordonné l’expropriation, au profit de la COMMUNE DE [Localité 33] :

d’une emprise de 57 m², constituant la parcelle cadastrée section F, n° [Cadastre 8], détachée de la parcelle initialement cadastrée section F, n° [Cadastre 7], dont le reliquat, d’une surface de 653 m², est désormais cadastré section F, n° [Cadastre 9], appartenant à Madame [Y] [S].

Par courrier recommandé avec demande d’avis de réception en date du 13 février 2025, distribué le 20 février 2025, la COMMUNE DE [Localité 33] a notifié à Madame [Y] [S] son mémoire valant offres d’indemnisation.

Par courrier en date du 10 mars 2025, Madame [Y] [S] a contesté l’offre reçue et a formulé une contre offre.

Par mémoire reçu au greffe le 1er avril 2025, la COMMUNE DE [Localité 33] a saisi le Juge de l’expropriation du département du RHONE aux fins de fixation des indemnités d’expropriation dues à Madame [Y] [S].

Par ordonnance rendue le 12 mai 2025, la date de la visite des lieux et de l’audition des parties a été fixée au 23 juin 2025 à 09h00, et celle de l’audience le même jour, à l’issue du transport sur les lieux.

Le transport sur les lieux prévu par les articles R. 311-14 et suivants du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique s’est déroulé le 23 juin 2025.

A l’audience foraine du même jour, la COMMUNE DE [Localité 33], représentée par son avocat, a développé oralement son mémoire de saisine et demandé de :

fixer le montant global des indemnités dues à Madame [Y] [S] à la somme de 1 896,00 euros, se décomposant comme suit :

◦1 580,00 euros au titre de l’indemnité principale ;

◦316,00 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

statuer ce que de droit sur les dépens.

Madame [Y] [S], représentée par son avocat, a développé oralement un mémoire en réponse, déposé au greffe le 07 mai 2025 et entend voir :

fixer l’indemnité d’expropriation due par la COMMUNE DE [Localité 33] à la somme de 53 040,00 euros, se décomposant comme suit :

◦44 200,00 euros au titre de l’indemnité principale ;

◦8 840,00 euros au titre de l’indemnité de remploi ;

condamner la COMMUNE DE [Localité 33] à lui verser la somme de 2 500,00 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la COMMUNE DE [Localité 33] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Yves TETREAU, avocat.

Monsieur le Commissaire du Gouvernement s’en est remis à ses conclusions transmises au greffe le 06 mai 2025 et souhaite voir fixer les indemnités dues à Madame [Y] [S] de la manière suivante :

9 800,00 euros au titre de l’indemnité principale ;

1 720,00 euros au titre de l’indemnité de remploi.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour le détail des prétentions et moyens des parties, à leurs écritures précitées.

A l’issue de l’audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 11 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en fixation du montant des indemnités

Sur la consistance du bien exproprié

Sur la date de référence applicable à l’appréciation de la consistance du bien exproprié

L’article L. 322-1, alinéa 1, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique énonce : « Le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. »

Il résulte de ce texte que lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas encore rendue à la date du jugement statuant sur l’indemnité, c’est à cette date qu’il convient de se placer pour apprécier la consistance des biens expropriés. (Civ. 3, 11 octobre 1977, 76-70.306 ; Civ. 3, 18 décembre 1991, 90-70.010)

En l’espèce, l’ordonnance d’expropriation a été rendue le 16 septembre 2024.

Les parties n’ont pas soutenu lors du transport ou de l’audience que le bien était, à la date de l’ordonnance d’expropriation, d’une consistance différente de celle qui a été constatée lors de la visite judiciaire du bien.

Sur la consistance matérielle et juridique du bien exproprié

Sur la consistance matérielle du bien

En l’espèce, la parcelle cadastrée section F, n° [Cadastre 8], d’une superficie de 57 m², a été détachée de la parcelle initialement cadastrée section F, n° [Cadastre 7], dont le reliquat, d’une surface de 653 m², est désormais cadastré section F, n° [Cadastre 9].

Elle est située le long de la [Adresse 27], en face du [Adresse 3], sur le territoire de la COMMUNE DE [Localité 33], à environ 3 kilomètres du village.

Un bâtiment était édifié sur l’ancienne parcelle cadastrée section F, n° [Cadastre 7].

Qualifié de « maison celte » par Madame [Y] [S], il date manifestement d’une époque plus récente, vraisemblablement du XIXème siècle.

Ses murs sont en pierre et mortier toute hauteur, avec des reprises de certains joints au ciment. Depuis l’intérieur du bâtiment, les murs présentent des fissures importantes, notamment verticales et au droit des empochements des pannes. L’état général de sa maçonnerie peut être qualifié de vétuste.

La couverture de la toiture en tuiles est ancienne, en état d’usage voire vétuste, au regard de l’important développement de mousses. Elle repose sur une charpente bois, dont les poutres sont anciennes. Au moins une panne de la charpente visible depuis l’intérieur du bâtiment a été doublée récemment et les pannes visibles depuis l’extérieur ont aussi été remplacées. Les chevrons et voliges sont récents sur toute la toiture. Une jambe de force arrondie soutient une poutre du auvent du bâtiment.

Le bâtiment, qualifié par l’expropriant, le service des domaines et le commissaire du Gouvernement de « grange », se compose de :

une pièce principale, accessible depuis le auvent à l’angle Sud Est du bâtiment, par une porte basse en bois. Le sol est en terre battue, avec un ancien empierrement possible. Les murs sont partiellement enduits, jusqu’à hauteur d’homme, et en maçonnerie brute au-dessus, jusqu’à la toiture. La pièce dispose d’une petite fenêtre avec simple vitrage, vétuste, côté Nord, et d’une grande fenêtre, située en hauteur et sans menuiserie, côté Sud. Cette pièce donne sur l’entrée d’un ancien four à pain, dont la gueule est obstruée par de la terre et des pierres, laissant penser que sa voûte s’est effondrée.

d’un arrière four, accessible par une porte basse dans une palissade d’environ 1,5 mètre de haut, entre une remise à outils maçonnée et récente (parpaings) et le mur ancien de la pièce principale. Le sol est en terre battue, peut-être anciennement empierré.

La parcelle expropriée est constituée :

pour 52 m², d’une bande de terrain nu, en accotement de la route, dont la surface est composée de concassé compacté, à usage de places de stationnement (trois places) et de passage pédestre vers la parcelle n° [Cadastre 9], entre les places de stationnement et le bâtiment décrit ;

pour 5 m², d’une partie dudit bâtiment, à savoir le mur pignon de la pièce principale longeant la [Adresse 26] [Localité 19], une faible largueur des façades latérales Nord-Ouest (1,2 m) et Sud-Est, jusqu’à l’angle de la toiture à l’extrémité du auvent, dont une grosse poutre et la jambe de force arrondie.

Ce bâtiment, malgré son charme pittoresque et sa contribution au patrimoine vernaculaire, ne fait l’objet d’aucun classement, ni d’aucune inscription ni protection à ce titre.

Il ne dispose ni d’eau courante, ni d’électricité et ne peut éventuellement être utilisé que comme remise non protégée de l’extérieur.

La COMMUNE DE [Localité 33] démontre que la parcelle expropriée est soumise à un risque d’inondation « existant », ainsi qu’à une présence importante de radon.

Sur la consistance juridique du bien

En l’espèce, deux des trois places de stationnement situées sur l’emprise expropriée sont données à bail par Madame [Y] [S] à Madame [P] [U], de même que le bâtiment partiellement exproprié décrit comme « grenier » non attenant.

Pour autant, la COMMUNE DE [Localité 33] et Madame [Y] [S] ont évalué la valeur de la parcelle expropriée comme si elle était libre de toute occupation, seul le commissaire du Gouvernement tenant compte de la location d’une partie du bien.

Deux places de stationnement et le bâtiment seront évalués en valeur occupée et la troisième place de stationnement sera évaluée en valeur libre.

Sur l’usage effectif et la qualification du bien exproprié

Sur la date de référence applicable à l’appréciation de l’usage effectif du bien exproprié et à la qualification de terrain à bâtir

En application de l’article L. 322-2, alinéa 2, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « […] sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers […] »

L’article L. 322-6 du même code dispose : « Lorsqu’il s’agit de l’expropriation d’un terrain compris dans un emplacement réservé par un plan local d’urbanisme en application des 1° à 4° de l’article L. 151-41 du code de l’urbanisme […] le terrain est considéré, pour son évaluation, comme ayant cessé d’être compris dans un emplacement réservé.

La date de référence prévue à l’article L. 322-3 est celle de l’acte le plus récent rendant opposable le plan local d’urbanisme […] et délimitant la zone dans laquelle est situé l’emplacement réservé. »

En l’espèce, il est constant que la parcelle expropriée est comprise dans un emplacement réservé de voirie, prévu au 1° de l’article L. 151-41 du code de l’urbanisme, de sorte qu’il n’y a pas lieu de retenir le 27 mars 2022 comme date de référence, suggérée par la COMMUNE DE [Localité 33] et antérieure d’un an à l’ouverture de l’enquête publique qui s’est tenue du 27 mars 2023 au 26 avril 2023.

En outre, le commissaire du Gouvernement fait valoir que le PLU de la COMMUNE DE [Localité 33] a été adopté le 02 juillet 2020 et est devenu opposable le 12 juillet 2020.

La COMMUNE DE [Localité 33] avance pour sa part que le PLU a fait l’objet d’une modification simplifiée en date du 16 septembre 2022, mais reconnaît que cette dernière n’a pas affecté le « tènement exproprié ».

Or, lorsque les changements apportés au PLU n’affectent pas la zone dans laquelle est situé le bien exproprié, la date à laquelle ils sont devenus opposables aux tiers ne peut constituer la date de référence pour apprécier l’usage effectif de ce bien (Civ. 3, 28 janvier 2009, 08-10.333).

Dès lors, la dernière décision modifiant le PLU de la commune et affectant la zone dans laquelle est situé le bien exproprié est bien devenue opposable aux tiers le 12 juillet 2020.

Il s’agit de la date de référence applicable pour apprécier l’usage qui était alors fait du bien exproprié par son propriétaire.

Sur l’usage effectif du bien exproprié et la qualification de terrain à bâtir

En l’espèce, au jour de la date de référence précédemment fixée, la parcelle alors cadastrée section F, n° [Cadastre 7], était située en zone A du PLU, qui correspond à une zone agricole. Elle est à protéger en raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles, afin de permettre à l’agriculture de se développer.

La constructibilité effective sur la parcelle expropriée, déjà partiellement bâtie et en forme d’une étroite bande de terrain, est nulle.

Par ailleurs, les captures d’écran du commissaire du Gouvernement, ainsi que le contrat de bail conclu le 24 novembre 2017 entre Madame [Y] [S] et Madame [P] [U], démontrent qu’au 12 juillet 2020 :

le terrain non bâti était à usage de stationnement ;

le bâtiment était à usage de stockage (« grenier » selon le bail).

Par conséquent, il sera retenu que le bien exproprié ne doit pas être qualifié de terrain à bâtir et sera donc évalué selon son usage effectif au 12 juillet 2020, à savoir un terrain nu en nature stationnement et un bâtiment de stockage.

Sur l’évaluation des indemnités principale et accessoires

En application de l’article L. 322-2, alinéa 1, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. »

En vertu de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. »

L’article R. 311-22, alinéas 1, du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique précise : « Le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant. »

L’article L. 321-3 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ajoute : « Le jugement distingue, notamment, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées. »

Sur l’indemnité principale de dépossession

En l’espèce, la COMMUNE DE [Localité 33] fonde sa demande sur l’avis du Domaine en date du 06 août 2024, dont elle retient, pour la partie bâtie :

vente du 09 septembre 2022, d’un bâtiment professionnel sis [Adresse 5] [Localité 20] [Adresse 2]), d’une surface utile de 55 m², au prix de 35 000,00 euros, soit 636,36 € / m² ;

Elle procède à un arrondi à 600 € / m² et applique à ce prix un abattement de 50% pour tenir compte de l’absence d’aménagement intérieur du bâtiment, qualifié de « grange », à la différence du bien vendu, soit 1 500,00 € (600 / 2 * 5).

Pour la partie non bâtie, elle souligne que l’évaluation du Domaine est fondée sur des transactions intervenues entre juin 2021 et juin 2024, dans un rayon de 5 kilomètres, et ne portant que sur des biens d’une surface inférieure à 100 m² :

vente du 11 mars 2022, d’une parcelle en nature de chemin d’accès, sise à [Localité 29], d’une surface de 73 m², au prix de 100,00 euros, soit 1,37 € / m² ;

vente du 20 octobre 2023, d’une parcelle de terrain sans usage particulier, sise à [Localité 34], d’une surface de 22 m², au prix de 1,00 euro, soit 0,05 € / m² ;

vente du 20 mars 2023, d’une parcelle de terrain sans usage particulier, sise à [Localité 29], d’une surface de 33 m², au prix de 1,00 euro, soit 0,03 € / m² ;

vente du 11 mars 2022, d’une parcelle de terrain en nature de terrain d’agrément, sise à [Localité 29], d’une surface de 23 m², au prix de 100,00 euros, soit 4,35 € / m² ;

vente du 13 juin 2023, d’une parcelle de terrain sans usage particulier, sise à [Localité 29], d’une surface de 94 m², au prix de 1,00 euro, soit 0,01 € / m² ;

La COMMUNE DE [Localité 33] déduit un prix moyen de 1,40 € / m² pour 57 m², soit 79,80 euros, arrondis à 80,00 euros.

Pour sa part, Madame [Y] [S] avance que la valeur de la partie bâtie de son bien ne saurait être inférieure à 1 200,00 € / m², du fait qu’il s’agit d’une annexe d’une habitation et de sa valeur patrimoniale en dépit de son absence de protection juridique en ce sens. Elle ajoute que les travaux de reconstruction du mur et de la partie de toiture qui seront détruits vont « défigurer » le bâtiment et sollicite une indemnité de dépossession le concernant de 10 000,00 euros.

Pour la partie non bâtie, elle se prévaut du fait qu’il s’agit de places de stationnement et sollicite une indemnité à hauteur de 600 € / m², soit 34 200,00 euros (57 * 600).

Enfin, le commissaire du Gouvernement a évalué :

d’une part, la partie bâtie, au moyen de transactions conclues entre le mois de janvier 2023 et le mois de mars 2025, dans un rayon de 10 km du bien exproprié, dont ont été exclues celles portant sur les bâtiments de stationnement. Ont été retenues :

vente du 25 mars 2024, d’un local agricole et professionnel de 170 m², sis [Adresse 22] à [Localité 24], au prix de 115 000,00 euros, soit 676,47 € / m² ;

vente du 24 février 2023, d’une grange de 200 m² avec terrain attenant de 970 m², sise [Adresse 28] à [Localité 34], au prix de 176 950,00 euros, soit 884,75 € / m² ;

vente du 09 septembre 2022, d’un bâtiment professionnel (hangar) d’une surface utile de 55 m², sis [Adresse 4] à [Localité 21], au prix de 35 000,00 euros, soit 636,36 € / m² ;

Il s’agit du terme de comparaison n° 1 de la COMMUNE DE [Localité 33]

vente du 24 juin 2022, d’un hangar de 169 m² et terrain attenant de 1150 m², sis [Adresse 14] à [Localité 24], au prix de 80 000,00 euros, soit 473,37 € / m² ;

aboutissant à

un prix moyen de 667,74 € / m² ;

un prix médian de 656,41 € / m².

Eu égard aux aménagements et à la qualité des biens ayant fait l’objet de ces transactions, le commissaire du Gouvernement propose d’appliquer un abattement de 40% au prix moyen, de retenir une valorisation arrondie à 400 € / m², soit 2 000,00 euros pour la partie bâtie.

d’autre part, les places de stationnement, au moyen de transactions conclues entre le mois de janvier 2022 et le mois de mars 2025, dans un rayon de 10 km du bien exproprié, portant sur des places de stationnement en extérieur. Il en a exclu les six ventes portant sur dix places de stationnement de la résidence sise [Adresse 6], qui a manifestement fait l’objet d’une opération immobilière, pour retenir :

vente du 07 juin 2023, d’une place de stationnement sise [Adresse 12] à [Localité 25], au prix de 4 000,00 euros ;

vente du 10 mai 2023, de trois places de stationnement sises [Adresse 11] à [Localité 25], au prix de 10 000,00 euros, soit 3 333,33 € / place ;

vente du 25 juin 2024, de deux places de stationnement sises [Adresse 10] à [Localité 31], au prix de 3 000,00 euros, soit 1 500,00 € / place ;

vente du 07 juin 2022, d’une place de stationnement au [Adresse 17] à [Adresse 35] [Localité 1], au prix de 3 000,00 euros ;

vente du 15 novembre 2022, d’une place de stationnement au [Adresse 17] à [Localité 36], au prix de 3 000,00 euros ;

aboutissant à

un prix moyen de 2 966,67 € / place ;

un prix médian de 3 000,00 € / place.

En considération du fait que deux des trois places de stationnement expropriées sont louées, il propose d’appliquer un abattement de 20% à leur prix, soit une estimation des trois places de stationnement à 7 800,00 euros (3 000 + (6 000 * 0,8) ).

*****

En premier lieu, il convient de rappeler que la parcelle expropriée est à usage de places de stationnement et se trouve partiellement bâtie sur 5 m².

De ce fait, les transactions employées par la COMMUNE DE [Localité 33] pour fonder son évaluation de la partie non bâtie de la parcelle, qui portent sur des terrains nus, sont dépourvues de pertinence, dès lors qu’elles ne tiennent pas compte de l’usage effectif de cette partie du bien.

Pour ce qui est des estimations de sa valeur par Madame [Y] [S], elles sont dépourvues de tout fondement factuel de nature à en justifier le montant.

De plus, affirmées de manière péremptoire, les valeurs au mètre carré avancées ne sont pas appliquées aux surfaces concernées, puisqu’il est sollicité 10 000,00 euros pour 5 m² de surface bâtie à 1 200,00 € / m² (5 * 1 200 = 6 000) et que cette surface bâtie n’est pas retranchée de la surface totale de la parcelle dans son calcul de la valeur de la partie non bâtie.

Il s’ensuit que les estimations proposées par Madame [Y] [S] se révèlent arbitraires et incohérentes.

S’agissant des transactions proposées par le commissaire du Gouvernement, elles correspondent, pour la partie non bâtie, à des biens de consistance similaire à celui exproprié, à usage de stationnement.

Pour la partie bâtie, il n’a manifestement pas été possible d’identifier une vente portant sur un bâtiment comparable en tout point à celui partiellement exproprié. Pour autant, en tenant compte de l’usage pouvant être fait de ce dernier, au regard de sa configuration, de son ancienneté et de son absence d’aménagement, il est possible d’opérer une comparaison avec des bâtiments offrant les mêmes fonctionnalités.

Toutes ces transactions sont récentes et concernent des biens qui, au regard de leur nature et du milieu rural dans lequel ils sont localisés, relèvent d’un même marché immobilier. Elles seront donc adoptées, étant observé que la vente proposée comme terme de comparaison par la COMMUNE DE [Localité 33] pour la partie bâtie de la parcelle, est aussi citée par le commissaire du Gouvernement.

En second lieu, pour ce qui est des places de stationnement, la proximité des prix moyen et médian témoigne d’une certaine homogénéité du marché.

Le prix de 3 000,00 euros par place de stationnement sera retenu.

L’expropriant qui acquiert la propriété d’un immeuble occupé doit, pour pouvoir en disposer, faire procéder à son évacuation par les occupants (qu’ils soient réguliers ou irréguliers).

L’occupation de l’immeuble est donc, en principe un facteur de moins-value dont l’importance varie selon que l’expropriant est ou non dans l’obligation légale ou du fait de pourvoir au relogement des occupants ou à leur éviction, avec ou sans indemnité.

Il est admis que, pour compenser cette moins-value et les frais occasionnés à l’expropriant pour rendre les locaux libres, le juge de l’expropriation pratique un abattement.

Cependant, la location d’un bien de rapport ne constitue pas un facteur de moins-value, quand bien même l’expropriant serait tenu d’indemniser le preneur pour son éviction, dès lors qu’il s’agit de la condition permettant au propriétaire de tirer des revenus de son bien.

Partant, indépendamment des frais occasionnés à l’expropriant, l’occupation d’un tel bien n’est pas de nature à emporter une diminution du préjudice direct, matériel et certain subi par l’exproprié, qui doit être intégralement indemnisé dans les limites des dispositions de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Au cas présent, les places de stationnement et le bâtiment loué comme « grenier » constituent manifestement un bien de rapport de Madame [Y] [S], qui n’occupe pas les lieux mais en tire des revenus.

Il n’est pas démontré par ailleurs qu’une place de stationnement destinée à la location aurait une valeur plus faible qu’une place similaire mais libre de toute occupation.

Ainsi, l’application d’un abattement pour occupation à la valeur des deux places de stationnement louées n’est pas justifié.

La valeur vénale de la partie non bâtie de la parcelle expropriée sera donc évaluée à 9 000,00 euros.

La partie bâtie, en dépit de son charme et de sa valeur pour le patrimoine local, n’offre qu’un usage limité du fait de l’étroitesse de sa porte, de son sol en terre battue irrégulier, de l’absence de menuiserie sur l’une des fenêtres, de l’absence de tout aménagement intérieur et de l’état de sa maçonnerie.

Par ailleurs, l’expropriant s’est engagé, en dehors de la présente instance, à reconstruire les parties du bâtiment situées sur la parcelle expropriée, avec un réemploi des mêmes matériaux.

En considération de ces éléments, le taux d’abattement de 50% sollicité par la COMMUNE DE [Localité 33] apparaît davantage en conformité avec l’état et l’usage du bien que le taux de 40% proposé par le commissaire du Gouvernement.

Le prix moyen et le prix médian étant très proches et témoignant, ici encore, d’une certaine cohérence du marché, le prix de 660,00 € / m², situé entre ces deux valeurs, sera retenu.

Après application de l’abattement précité, il amène à évaluer la valeur de la partie bâtie de la parcelle à 1 650 euros.

La valeur vénale de la totalité de la parcelle sera donc arrêtée à 10 650,00 euros.

Par conséquent, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité principale de dépossession due par la COMMUNE DE [Localité 33] à Madame [Y] [S] à la somme de 10 650,00 euros.

Sur l’indemnité de remploi

En application de l’article R. 322-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « L’indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l’acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l’indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l’indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l’acquisition de biens de remplacement.

Toutefois, il ne peut être prévu de remploi si les biens étaient notoirement destinés à la vente, ou mis en vente par le propriétaire exproprié au cours de la période de six mois ayant précédé la déclaration d’utilité publique. »

En l’espèce, le bien n’était pas destiné à la vente, si bien que le barème suivant, proposé par la Demanderesse et le commissaire du Gouvernement, sera utilisé pour calculer le montant de l’indemnité de remploi :

20% pour les indemnités n’excédant pas 5 000,00 euros ;

15% pour les indemnités supérieures à 5 000,00 euros et n’excédant pas 15 000,00 euros ;

10% pour les indemnités supérieures à 15 000,00 euros.

Par conséquent, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité de remploi due par la COMMUNE DE [Localité 33] à Madame [Y] [S] à la somme de 1 847,50 euros.

Sur les autres dispositions de la décision

Sur les dépens

Aux termes de l’article L. 312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « L’expropriant supporte seul les dépens de première instance. »

En outre, en application de l’article 699 du code de procédure civile : « Les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens. »

En l’espèce, la COMMUNE DE [Localité 33] sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Yves TETREAU.

Sur les frais irrépétibles

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. »

En l’espèce, la COMMUNE DE [Localité 33], condamnée aux dépens, devra verser à Madame [Y] [S] une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000,00 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’expropriation, statuant publiquement, par jugement rendu en premier ressort, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

FIXE le montant global des indemnités d’expropriation dues par la COMMUNE DE [Localité 33] à Madame [Y] [S] pour

la parcelle cadastrée section F, n° [Cadastre 8], d’une surface de 57 m², détachée de la parcelle initialement cadastrée section F, n° [Cadastre 7], dont le reliquat, d’une surface de 653 m², est désormais cadastré section F, n° [Cadastre 9] ;

à la somme de 12 497,50 euros, se décomposant comme suit :

10 650,00 euros, au titre de l’indemnité principale de dépossession ;

1 847,50 euros, au titre de l’indemnité de remploi ;

DEBOUTE la COMMUNE DE [Localité 33] et Madame [Y] [S] de leurs demandes plus amples ou contraires au titre des indemnités d’expropriation ;

CONDAMNE la COMMUNE DE [Localité 33] aux entiers dépens de l’instance ;

AUTORISE, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, Maître Yves TETREAU à recouvrer directement contre la COMMUNE DE [Localité 33] ceux des dépens dont il a été fait l’avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE la COMMUNE DE [Localité 33] à payer à Madame [Y] [S] la somme de 2 000,00 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Fait à [Localité 23], le 11 juillet 2025.

La Greffière Le Juge

H. BROUTIN V. BOULVERT