TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BASTIA

JUGEMENT DU 09 Avril 2026

Chambre civile 1

N° RG 25/01044 – N° Portalis DBXI-W-B7J-DNDS

Nature de l’affaire : 72A Demande en paiement des charges ou des contributions

MINUTE N°

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Aurélie GIOCONDI, Vice-Présidente, faisant fonction de Président, statuant en juge unique (articles 812 et suivants du code de procédure civile ) .

GREFFIER : Valentine CAILLE,

DÉBATS : à l’audience publique du 05 Février 2026 devant Aurélie GIOCONDI, Vice-Présidente agissant en qualité de juge unique.

JUGEMENT rendu le neuf Avril deux mil vingt six par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 al 2 du code de procédure civile

Date indiquée à l’issue des débats

DEMANDEUR

Syndic. de copro. 13 rue Napoléon à BASTIA représenté par son syndic en exercice, la SAS IMMO DE CORSE, immatriculée au RCS de AJACCIO sous le n° 412 004 798, , dont le siège social est sis Bd Louis Campi – Les Jardins de Bodiccione – Bât C – 20090 AJACCIO, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Antoine MERIDJEN de la SELARL ANTOINE MERIDJEN, avocats au barreau de BASTIA,

DEFENDERESSE

S.C.I. A.G.L, immatriculée au RCS de BASTIA sous le n° 401 633 789, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis 13 Rue Napoléon – 20200 BASTIA

défaillante

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice en date du 24 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires du 13 rue Napoléon à BASTIA, représenté par son syndic en exercice la SAS IMMO DE CORSE a fait citer à comparaître la SCI AGL devant le tribunal judiciaire de BASTIA afin de la voir :

— Condamner à lui payer la somme de 10.581,84 euros correspondant à l’ensemble des charges et travaux arrêtés au 7 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 9 juillet 2025, date de la mise en demeure ;

— Condamner la SCI AGL à lui payer 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de ses prétentions, il invoque que la SCI AGL est propriétaire d’un appartement dépendant de la copropriété situé 13 rue Napoléon à BASTIA, que toutes les démarches amiables pour parvenir au paiement de la somme due sont demeurées vaines.

Il souligne qu’en application des articles 10, 14-1 et 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, de l’article 9 de l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires, et de l’article 1342-10 du code civil, lorsqu’un copropriétaire effectue un paiement sans indication, celui-ci s’impute sur la dette la plus ancienne.

Il précise ainsi que sa créance trouve son origine le 11 avril 2022, que les charges appelées au titre des exercices 2022 à 2024 ont été approuvées, que la requise y avait été régulièrement convoquée et était présente. Il mentionne également que la requise est débitrice des appels de fonds provisionnels de l’exercice courant du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025, que le budget prévisionnel de cet exercice a été approuvé lors de l’assemblée générale du 29 janvier 2024.

Il affirme enfin que la partie adverse a été mise en demeure de régler sa dette le 9 juillet 2025 conformément aux dispositions des articles 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, et que la déchéance du terme est acquise.

La SCI AGL, régulièrement assignée, n’a pas constitué avocat. L’acte lui a été remis par un dépôt en l’étude du commissaire de justice le 24 juillet 2025.

Par ordonnance en date du 31 octobre 2025, le juge de la mise en état ordonnait la clôture de la procédure et renvoyait l’affaire à l’audience de plaidoirie du 8 janvier 2026. L’affaire a finalement été renvoyée à l’audience du 5 février 2026.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 22 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires du 13 rue Napoléon à BASTIA, représenté par son syndic en exercice la SAS IMMO DE CORSE a sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture afin de lui permettre de communiquer une nouvelle pièce.

A l’audience du 5 février 2026, le tribunal a accepté de révoquer l’ordonnance de clôture du 31 octobre 2025 pour admettre ladite pièce, puis a clôturé la procédure à nouveau. Le délibéré a été fixé au 9 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I) Sur la demande de condamnation en paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Concernant les frais nécessaires au recouvrement de la créance, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, les frais nécessaires, exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Les copropriétaires sont donc tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’obligation de paiement s’applique aux sommes dues en vertu des comptes définitifs approuvés par l’assemblée générale mais aussi aux provisions qui doivent servir au financement des dépenses du syndicat.

En vertu de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Selon l’alinéa 1 de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires du 13 rue Napoléon à BASTIA, représenté par son syndic en exercice la SAS IMMO DE CORSE sollicite la condamnation de la SCI AGL au paiement de la somme de 10.581,84 euros au titre des charges et travaux de copropriété arrêtés au 7 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 9 juillet 2025, date de la mise en demeure.

A l’appui de sa demande, il produit diverses pièces :

— Un relevé de compte en date du 7 mai 2025 au nom de la SCI AGL faisant état d’un solde débiteur de 10.581,84 euros ;

— Divers appels de fonds adressés entre le 3 août 2021 et le 20 mars 2025 à la SCI AGL – [R] [J], au 13 rue NAPOLEON (20200) BASTIA ;

— Une mise en demeure en date du 9 juillet 2025 adressée à la SCI AGL relevant un solde débiteur de 10.581,84 euros ;

— Les procès-verbaux d’assemblée générale des 2 mars 2023, 29 janvier 2024, et 8 octobre 2024 ayant approuvé les comptes de charge pour les exercices clos des 30 juin 2022, 2023 et 2024 ; il est relevé que Monsieur [R] [J] représentant de la SCI AGL était présent à chacune des assemblées générales ;

— Les relances adressées à la SCI AGL en date des 4 novembre 2016 et 13 février 2017 ;

— Le contrat de syndic

— Un relevé de propriété attestant que la SCI AGL est propriétaire d’un lot au 13 rue Napoléon (20200) BASTIA ;

Il en ressort que la SCI AGL est bien propriétaire d’un bien au sein de la copropriété du 13 rue Napoléon (20200) à BASTIA, que le nom du représentant de la SCI Monsieur [R] [J], apparaît sur le relevé de compte et que celui-ci est également intervenu aux trois assemblées générales du 2 mars 2023, 29 janvier 2024 et 8 octobre 2024, assemblées générales où les comptes charges ont été approuvés. Il en résulte que la SCI AGL a été correctement avisée.

Les procès-verbaux d’assemblée générale et les appels de fonds allant du 3 août 2021 au 20 mars 2025 communiqués démontrent que la SCI AGL est débitrice des charges appelées au titre des exercices 2022 à 2024, et de l’exercice courant du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025, puisque ce budget a également été approuvé par assemblée générale.

Il est également relevé que la SCI AGL demeurait débitrice au 7 mai 2025 de la somme de 10.581,84 euros et qu’elle a été mise en demeure de régler ladite somme dans un délai de huit jours par lettre recommandée avec accusé de réception le 9 juillet 2025.

Il se déduit des procès-verbaux d’assemblée générale ayant approuvé les comptes de charge, du relevé de compte individuel, des appels de fonds et de la mise en demeure du 9 juillet 2025, que la créance du syndicat des copropriétaires du 13 rue Napoléon à BASTIA, représenté par son syndic en exercice la SAS IMMO DE CORSE est certaine, liquide et exigible.

Il convient toutefois en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, selon lesquelles sont uniquement imputables au copropriétaire concerné, les frais nécessaires exposés par le demandeur, notamment les frais de mise en demeure et de relance, de réduire la somme sollicitée par le syndicat des copropriétaires du 13 rue Napoléon à BASTIA, représenté par son syndic en exercice la SAS IMMO DE CORSE.

Ainsi, au regard du relevé de compte produit par le demandeur, il convient de retirer, « honoraires procédure cpta » de 90 euros du 16 juin 2023, « honoraires suivi CTIC AGL » de 90 euros du 27 décembre 2023, et la « transmission dossier avocat CTIC AGL » de 350 euros du 7 mai 2025, étant précisé que le juge conserve le contrôle du caractère nécessaire de ces frais et reste vigilant sur les frais de relance ou de constitution de dossier excessifs ; d’autant qu’une demande a également été formulée au titre des frais irrépétibles pour les frais d’avocat.

En conséquence, la SCI AGL sera donc condamnée au paiement de la somme de 10.051,84 euros correspondant à l’ensemble des charges et travaux arrêtés au 7 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 9 juillet 2025, date d’envoi de la mise en demeure.

II) Sur les demandes accessoires :

La SCI AGL sera condamnée aux dépens.

En équité, il convient de condamner en outre, la SCI AGL au paiement de la somme de 800€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que l’exécution provisoire est de droit et qu’il n’existe aucun motif permettant de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la SCI AGL à payer au syndicat des copropriétaires du 13 rue Napoléon à BASTIA, représenté par son syndic en exercice la SAS IMMO DE CORSE la somme de 10.051,84 euros (DIX MILLE CINQUANTE ET UN EUROS et QUATRE VINGT QUATRE CENTIMES) correspondant à l’ensemble des charges et travaux arrêtés au 7 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 9 juillet 2025, date d’envoi de la mise en demeure ;

CONDAMNE la SCI AGL aux entiers dépens, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

CONDAMNE la SCI AGL à payer au syndicat des copropriétaires du 13 rue Napoléon à BASTIA, représenté par son syndic en exercice la SAS IMMO DE CORSE la somme de 800€ (HUIT CENT EUROS) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit,

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT