Tribunal Judiciaire de Bayonne, 1re chambre, 13 avril 2026, n° 23/02053

TJ Bayonne 13 avril 2026

Résumé par Doctrine IA

La SCI de l'UHABIA demandait l'annulation de quatre résolutions d'une assemblée générale de copropriété, arguant notamment d'un non-respect des majorités requises et du règlement de copropriété. Elle soutenait que la fermeture de loggias, autorisée par ces résolutions, modifiait l'aspect extérieur de l'immeuble et portait atteinte aux parties communes, nécessitant une majorité plus qualifiée.

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence ZIRLINGA s'opposait à ces demandes, affirmant que les travaux autorisés respectaient l'harmonie de l'immeuble et ne constituaient pas une appropriation de parties communes. Il soutenait également que le règlement de copropriété n'imposait pas systématiquement l'intervention d'un architecte pour ce type de travaux.

Le Tribunal a rejeté la demande d'annulation de la SCI de l'UHABIA, considérant que la fermeture des loggias par des baies vitrées ne transformait pas ces espaces en parties privatives et respectait la destination de l'immeuble. Il a également estimé que le règlement de copropriété n'était pas violé et que les travaux n'atteignaient pas l'harmonie de l'immeuble. La SCI de l'UHABIA a été condamnée aux dépens et au paiement de 3000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bayonne, 1re ch., 13 avr. 2026, n° 23/02053
Numéro(s) :	23/02053
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	23 avril 2026
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Sur les parties

Cabinet(s) :	TORTIGUE PETIT SORNIQUE RIBETONSCP NOBLE-GUEROULT
Parties :	S.C.I. DE L' UHABIA

Texte intégral

N° RG 23/02053 – N° Portalis DBZ7-W-B7H-FL4J minute n° 26/183

du 13/04/2026

Grosse et expédition le :

JUGEMENT DU 13 Avril 2026

Par mise à disposition au Greffe du TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE – 1ère chambre, a été rendu le jugement dont la teneur suit :

Composition :

[…], Vice-présidente, désignée en qualité de Juge unique par décision prise en présence des avocats des parties

Assistée de […], Greffière principale, présente à l’appel des causes, aux débats et au prononcé par mise à disposition au greffe

ENTRE :

S.C.I. DE L’UHABIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SCP NOBLE-GUEROULT, avocats au barreau de BAYONNE, avocats plaidant, vestiaire : 69

Demandeur(s)

D’UNE PART,

ET :

S.D.C. RÉSIDENCE ZIRLINGA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par la SELARL TORTIGUE PETIT SORNIQUE RIBETON, avocats au barreau de BAYONNE, avocats plaidant, vestiaire : 57

Défendeur(s)

D’AUTRE PART,

A l’audience du 12 Janvier 2026, LE TRIBUNAL :

Après avoir entendu la SCP NOBLE-GUEROULT, la SELARL TORTIGUE PETIT SORNIQUE RIBETON, avocats, en leurs conclusions et plaidoiries, a mis l’affaire en délibéré au 16 mars 2026 prorogée au 13 Avril 2026.

LE TRIBUNAL a statué en ces termes :

EXPOSE DU LITIGE

La SCI DE L’UHABIA est propriétaire d’un appartement et 4 lots commerciaux au sein de la copropriété de la résidence ZIRLINGA à [Localité 1].

Lors de l’assemblée tenue le 22 septembre 2023 plusieurs résolutions ont ainsi été portées :

— Résolution 29 : autorisation de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble à leurs frais ( Madame [F]) : installation d’une baie vitrée coulissante 3 vantaux blanc pour fermer la loggia ;

— Résolution 32 : autorisation de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble à leurs frais ( Madame [F]) : remplacement de la fenêtre de la salle de bain et de la porte.

— Résolution 34 : autorisation de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble à leurs frais ( Madame [F]) : déplacement de l’évacuation des eaux usées et du réseau VMC,

— Résolution 35 : autorisation de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble à leurs frais ( SARL LAC ) : installation d’une baie vitrée coulissante 3 vantaux blanc pour fermer la loggia ;

Par acte de commissaire de justice en date du 28 novembre 2023, la SCI de l’UHABIA a fait assigner le Syndicat des copropriétaires de la Résidence ZIRLINGA devant le tribunal judiciaire de Bayonne pour voir annuler les résolutions 29, 32, 34 et 35 de l’assemblée générale ordinaire du 22 septembre 2023.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 11 décembre 2024, la SCI de l’UHABIA demande au tribunal de :

— annuler les résolutions 29, 32, 34 et 35 de l’assemblée générale ordinaire du 22 septembre 2023.

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence ZIRLINGA au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du CPC et aux entiers dépens.

— dispenser la SCI UHABIA de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

La SCI de L’UHABIA fait valoir que les résolutions 29 et 35 votées à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 doivent être annulées dans la mesure où elles portent sur la fermeture d’une loggia, patrie commune et relèvent donc de la majorité de l’article 26 de ladite loi. Elle ajoutent que le vote de ces deux résolutions tend à modifier l’aspect esthétique de l’immeuble et porte atteinte aux parties communes de sorte que l’harmonie de la façade n’est plus respectée.

La SCI de L’UHABIA soutient également que les résolutions 29, 32, 34 et 35 n’ont pas mis au vote le choix d’un architecte agrée pour surveiller les travaux et ce en violation des dispositions du règlement de copropriété, ce qui constitue un motif de nullité.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 14 mars 2025, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence ZIRLINGA demande au tribunal de :

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions présentées par la SCI DE L’UHABIA, comme étant autant irrecevables que mal fondées, pour manquer autant en fait qu’en droit.

— condamner la SCI DE L’UHABIA à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence ZIRLINGA la somme de 4 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

— condamner la SCI DE L’UHABIA aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de la SELARL TORTIGUE-PETIT-SORNIQUE-RIBETON, avocat au Barreau de Bayonne, qui sera autorisée à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

En défense, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence ZIRLINGA fait valoir que tant les fermetures des loggias par la pose de baie vitrée que l’installation des stores ont été mises en œuvre sur de nombreux appartements et qu’elles respectent les principes et caractéristiques techniques et visuelles adoptés par tous.

Le Syndicat des copropriétaires de la Résidence ZIRLINGA soutient par ailleurs s’agissant des règles de majorité applicables que la fermeture des loggias ne porte pas atteinte aux parties communes et ne déséquilibre pas le partage de la gestion commune du bien immobilier.

Il prétend enfin que les travaux litigieux ne nécessitent pas l’intervention d’un architecte chargé de préserver l’aspect architectural des bâtiments et qu’au demeurant le contrôle de la conformité des travaux effectifs sera effectié par chaque copropriétaire, sans que l’intervention d’un architecte chargé d’en surveiller la conformité ne s’impose.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 09 octobre 2025 avec effet au 11 décembre 2025 et l’affaire a été plaidée à l’audience du 12 janvier 2026 pour être mise en délibéré au 16 mars 2026 prorogé au 13 avril 2026.

Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se reporter à ces conclusions pour plus ample exposé des moyens.

MOTIFS

Sur la nullité des résolutions n°29 et 35 de l’assemblée générale du 22 septembre 2023 tirée du non respect des conditions de majorité.

L’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

L’article 26 b) de cette même loi dispose que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant : la modification du règlement de copropriété qui concerne l’interdiction de location des lots à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale, au sens de larticle 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, en meublés de tourisme au sens du I de l’article L.324-1-1 du code du tourisme.

En l’espèce, le règlement de copropriété de la Résidence ZIRLINGA prévoit en son article 8 c) que sont « choses et parties communes aux copropriétaires de chacun des bâtiments : (..) les éléments ou ornements extérieurs des façades, y compris les balconc (sauf le revêtemnt du sol des balcons et des loggias) les balustres et balustrades, les appuis de balcons et de fenêtres, à l’exception des fenêtres, persiennes, volets, stires et jalousies et de tous éléments des devantures et boutiques. »

Si comme en l’espèce, les loggias dépendent des parties communes, l’application de la majorité de l’article 25 b) est admise pour la fermeture de ces loggias lorsque les travaux se limitent à la pose de panneaux vitrés, donc sans modification de la destination initiale de l’ouvrage. Par contre si les travaux doivent avoir pour résultat l’aménagement d’une véritable partie privative il y a appropriation de parties communes nécessitant alors une décision spéciale de l’assemblée générale dans le cadre de l’ article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Au cas présent les résolutions litigieuses sont ainsi rédigées :

Résolution n°29 : Autorisation de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble par les copropriétaires à leurs frais : l’assemblée générale, en application de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, après avoir constaté que la destination de l’immeuble était respectée, autorise Mme [F] (appt B5) le souhaitant à effectuer, à leurs frais exclusifs, les travaux suivants : Installation d’une baie vitrée coulissante 3 vantaux blanc pour fermer la loggia. Le syndic rappelle que lors de l’AG du 11/07/2008, la résolution n°11 a adopté le modèle vantaux coulissant blanc. Il est également rappelé à l’ensemble des copropriétaires que les loggias ne sont pas des pièces habitables.

Résolution n°35 : Autorisation de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble par les copropriétaires à leurs frais : l’assemblée générale, en application de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, après avoir constaté que la destination de l’immeuble était respectée, autorise SARL LAC (appt C19) le souhaitant à effectuer, à leurs frais exclusifs, les travaux suivants : Installation d’une baie vitrée coulissante 3 vantaux blanc pour fermer la loggia. Le syndic rappelle que lors de l’AG du 11/07/2008, la résolution n°11 a adopté le modèle vantaux coulissant blanc. Il est également rappelé à l’ensemble des copropriétaires que les loggias ne sont pas des pièces habitables.

Il résulte de ces deux résolutions que les travaux autorisés concernent exclusivement la pose de baies coulissantes à vantaux pour fermer les loggias.

La SCI DE L’UHABIA ne rapporte pas la preuve que les travaux autorisés ont vocation à l’aménagement de parties privatives et ce d’autant plus que les résolutions litigieuses rappellent explicitement que les loggias ne sont pas des pièces habitables.

Le moyen de nullité tiré du non respect des conditions de majorité est donc inopérant.

Sur la nullité des résolutions n°29 et 35 de l’assemblée générale du 22 septembre 2023 tirée du non respect du règlement de copropriété et de l’atteinte à l’harmonie de l’immeuble.

A l’appui de l’affirmation selon laquelle les travaux autorisés par les résolutions n°29 et n°35 de l’assemblée générale du 22 septembre 2023 modifient l’aspect esthétique de l’immeuble , la SCI de L’UHABIA ne produit aucun élément de preuve.

Elle sera donc purement et simplement déboutée de sa demande de ce chef.

Sur la nullité des résolutions n°29, 32, 34 et 35 de l’assemblée générale du 22 septembre 2023 tirée du non respect du règlement de copropriété et du défaut d’architecte.

L’article 16 du règlement de copropriété relatif aux modalités d’usage des parties privatives prévoit que « (..) les travaux particuliers et tous ceux qui en découleraient s’exécuteront aux frais du copropriétaire intéressé, sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble, ou d’un architecte agréé par l’assemblée, et dont les honoraires seront à la charge du bénéficiaire des travaux. Dans tous les cas, le copropriétaire qui bénéficie des travaux, restera responsable des conséquences de tous les travaux qu’il fera exécuter ».

La formulation du règlement de copropriété laisse supposer que les travaux devront être effectués sous la surveillance de l’architecte de l’immeuble ou d’un architecte agrée par l’assemblée, sans qu’il soit nécessaire d’obtenir l’avis préalable de l’architecte pour voter les autorisations de travaux en assemblée générale.

En tout état de cause, les résolutions litigieuses précisent que les travaux seront réalisés sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble, et la SCI de l’UHABIA se contente de procéder par voie d’affirmation pour indiquer que l’immeuble ne dispose pas d’architecte.

En conséquence les résolutions litigieuses ne portent pas atteinte aux stipulations du règlement de copropriété. Ce moyen sera rejeté.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, les dépens seront mis à la charge de la SCI de l’UHABIA , succombant à l’instance.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile sera accordé aux avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre.

Sur les frais irrépétibles :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la SCI de l’UHABIA sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence ZIRLINGA une somme qu’il est équitable de fixer à 3000 euros.

Sur l’exécution provisoire :

Il convient de rappeler qu’en application de l’ article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le TRIBUNAL, par décision mise à disposition au greffe, en matière civile, contradictoirement et en premier ressort,

DEBOUTE la SCI de L’UHABIA de sa demande en annulation des résolutions 29, 32, 34 et 35 de l’assemblée générale ordinaire du 22 septembre 2023.

CONDAMNE la SCI de l’UHABIA à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence ZIRLINGA la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples et contraires.

CONDAMNE la SCI de l’UHABIA aux dépens.

ACCORDE à la SELARL TORTIGUE-PETIT-SORNIQUE-RIBETON le bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Le présent jugement a été signé par […], Vice-présidente, et par […], Greffière principale.

La Greffière, La Juge,

[…] […]