N° Minute :

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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Pôle civil – Section1

Contentieux général

— Copie certifiée conforme revêtue de la

formule exécutoire délivrée le

à

— Copie certifiée conforme délivrée le

à

N° R.G. : N° RG 22/01011 – N° Portalis DBXQ-W-B7G-EKKD

Code : 50D

JUGEMENT RENDU LE 09 Septembre 2025

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [I] [P] [M] [X]

né le 01 Octobre 1985 à [Localité 12], demeurant [Adresse 3]

Rep/assistant : M^e Franck BOUVERESSE, avocat au barreau de BESANCON

Madame [K] [C] [S] [G]

née le 03 Février 1986 à [Localité 9], demeurant [Adresse 3]

Rep/assistant : M^e Franck BOUVERESSE, avocat au barreau de BESANCON

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [Z] [E]

né le 18 Mars 1983 à [Localité 13], demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Christian PILATI de la SELARL MAURIN-PILATI ASSOCIES, avocats au barreau de BESANCON

Madame [T] [R] épouse [E]

née le 23 Juillet 1990 à [Localité 11], demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Christian PILATI de la SELARL MAURIN-PILATI ASSOCIES, avocats au barreau de BESANCON

S.A.S.U. DOUBSDIAG prise en la personne de son Président domicilié es-qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Laurent MORDEFROY de la SELARL ROBERT & MORDEFROY, avocats au barreau de BESANCON

S.A. GAN ASSURANCES IARD Prise en la personne de son Directeur Général domicilié es-qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 7]

Rep/assistant : Maître Laurent MORDEFROY de la SELARL ROBERT & MORDEFROY, avocats au barreau de BESANCON

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COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Magistrat ayant délibéré :

Président : Olivier MOLIN, 1er Vice-Président

statuant en qualité de juge unique

Greffier : Thibault FLEURIAU

DEBATS :

A l’audience de plaidoiries du 24 Juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 09 Septembre 2025

JUGEMENT contradictoire et en premier ressort rendu par mise à disposition au greffe par Olivier MOLIN assisté de Thibault FLEURIAU, Greffier

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EXPOSÉ DU LITIGE

M. [Z] [E] et Mme [T] [R] épouse [E] étaient propriétaires des lots n°1 (maison à usage d’habitation) et 3 (jardin, terrasse, parking) dans un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 5].

Pour les besoins de la vente de leurs biens, ils ont fait appel aux services de la SAS Doubsdiag, diagnostiqueur immobilier, afin notamment d’établir la superficie privative du lot n°1.

Dans le cadre de son activité, la SAS Doubsdiag est assurée auprès de la SA GAN Assurances au titre de sa responsabilité civile professionnelle.

Selon certificat du 03 février 2021, la SAS Doubsdiag a mesuré une superficie de 109,45 m² s’agissant de la surface privative du lot n°1.

Selon acte authentique du 18 juin 2021, les époux [E] ont vendu à M. [I] [X] et Mme [K] [G] les lots n°1 et 3 susvisés au prix de 350 000 euros, s’appliquant aux biens immobiliers à concurrence de 338 500 euros et aux meubles et objets mobiliers à concurrence de 11 500 euros. Il y est fait état du mesurage de 109,45 m² pour le lot n°1 effectué par la SAS Doubsdiag.

Suivant acte d’huissier de justice du 13 juin 2022, M. [I] [X] et Mme [K] [G] ont fait citer les époux [E] devant le tribunal judiciaire de Besançon pour obtenir leur condamnation au titre de la diminution du prix de vente à raison d’une erreur de calcul de la superficie du bien.

Par acte du 14 septembre 2022, les époux [E] ont assigné en garantie la SAS Doubsdiag et la SA GAN Assurances.

Par ordonnance du 10 novembre 2022, les deux affaires, enregistrées sous les numéros de greffe RG 22/01011 et RG 22/1065, ont été jointes.

Saisi par la SAS Doubsdiag et la SA GAN Assurances d’une demande de communication de pièces dont elles se sont finalement désistées, le juge de la mise en état, par une ordonnance du 7 novembre 2024, a :

— dit que les dépens de l’incident suivront le sort des dépens de l’instance au principal,

— condamné in solidum M. [Z] [E] et Mme [T] [R] épouse [E] à verser la somme de 300 euros à la SAS Doubsdiag et la SA GAN Assurances au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

***

Dans leurs conclusions récapitulatives n°3 transmises par voie électronique le 30 mai 2024, M. [I] [X] et Mme [K] [G] sollicitent la condamnation solidaire de M. [Z] [E] et Mme [T] [R] épouse [E] et in solidum de la SAS Doubsdiag et de la SA GAN Assurances à leur verser les sommes suivantes :

23 442,97 euros au titre de la diminution du prix de vente du bien immobilier situé [Adresse 6] 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ailleurs, ils demandent que les parties défenderesses soient déboutées de l’ensemble de leurs prétentions.

Ils font valoir, au visa de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, que le diagnostic de la SAS Doubsdiag inclut à tort la superficie de la terrasse de 7,58 m² dans celle de la partie privative du lot n°1, alors que cette terrasse, qui n’est ni close ni couverte, n’aurait pas pu être prise en compte pour la calcul de la superficie privative du lot n°1, conformément à l’article 4-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, soit une superficie inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte de vente, justifiant la diminution proportionnelle du prix de vente sans qu’ils aient à justifier d’un préjudice.

Ils ajoutent, au soutien de leur demande de condamnation du diagnostiqueur et de son assureur, que la faute contractuelle de la société Doubsdiag est de nature à engager sa responsabilité délictuelle à leur égard. Ils répondent à l’argumentation adverse que la mention de la superficie habitable, qui doit être distinguée de la superficie privative loi Carrez au sens du décret du 17 mars 1967, et qui n’était, au surplus pas mentionnée dans l’acte de vente, mais uniquement dans le diagnostic préalable à la vente, ne saurait permettre de considérer que les acquéreurs étaient informés de la réelle superficie habitable ; que, par ailleurs, ils ont subi un préjudice résultant de l’erreur de diagnostic, puisqu’ils n’auraient pas acquis le bien à la somme de 350 000 euros s’ils avaient connu la réelle superficie habitable, et se verraient subir une moins-value en cas de revente ; qu’a minima, ils ont perdu une chance de négocier le prix du bien à la baisse ou de renoncer à l’achat.

***

Dans leurs conclusions récapitulatives n°4 transmises par voie électronique le 10 mars 2025, M. [Z] [E] et Mme [T] [R] épouse [E] demandent au tribunal de débouter M. [I] [X] et Mme [K] [G] de l’intégralité de leurs prétentions et de les condamner solidairement à verser la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que de débouter la SAS Doubsdiag et la SA GAN Assurances de leurs demandes dirigées à leur encontre.

Subsidiairement, ils sollicitent la condamnation solidaire de la SAS Doubsdiag et de la SA GAN Assurances à les garantir de toute condamnation susceptible d’être prononcée à leur encontre.

Plus subsidiairement ils demandent la condamnation de la SAS Doubsdiag à leur verser une somme de 23 442,97 euros à titre de dommages-intérêts.

En tout état de cause, ils sollicitent la condamnation solidaire de la SAS Doubsdiag et de la SA GAN Assurances à leur verser la somme de 5000 euros au titre des frais irrépétibles.

M. [Z] [E] et Mme [T] [R] font valoir que si le diagnostic était effectivement erroné quant à la surface mentionnée en référence aux dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, les acquéreurs n’ont jamais émis aucune réserve après avoir visité le bien quant au prix au regard des superficies vendues, la superficie n’ayant manifestement pas été un critère déterminant dans l’acte d’achat.

Subsidiairement, ils estiment que l’erreur de superficie dans l’acte de vente résulte d’une faute commise par le diagnostiqueur, qui a pris en compte, dans le calcul de la superficie une surface de 7,58 m² au niveau d’une terrasse extérieure, qui n’était ni close ni couverte et n’aurait donc pas dû être comptabilisée au regard de la loi Carrez ; qu’il en est résulté un préjudice consécutif à l’obligation de rembourser une partie du prix de vente. Ils répondent à l’argumentation adverse qu’il leur était impossible de se rendre compte de l’erreur de surface, qui résulte exclusivement de la faute du diagnostiqueur.

***

Dans leurs conclusions récapitulatives n°4 transmises par voie électronique le 5 décembre 2024, la SAS Doubsdiag et la SA GAN Assurances demandent au tribunal de débouter M. [Z] [E] et Mme [T] [R], ainsi que M. [I] [X] et Mme [K] [G] de l’intégralité de leurs prétentions et de les condamner in solidum à leur verser la somme de 4000 euros au titre des frais irrépétibles.

La SAS Doubsdiag et la SA GAN Assurances estiment que les époux [E] ne rapportent pas la preuve d’un lien de causalité entre l’erreur de surface dans le certificat de mesurage et son report dans l’acte de vente, qui n’est pas discutée, et le prix de vente, conforme aux prix habituellement pratiqués dans le même secteur, même en ramenant la superficie du bien litigieux dans les limites prescrites par la loi Carrez ; qu’il n’est pas non plus rapporté la preuve que M. [I] [X] et Mme [K] [G] n’auraient pas acquis le bien quand bien même ils auraient eu connaissance de la bonne surface.

Les parties défenderesses ajoutent que les époux [E], ainsi que M. [I] [X] et Mme [K] [G] connaissaient la superficie réelle de l’appartement, qui était mentionnée sur le diagnostic de performance énergétique annexé à l’acte de vente, ainsi que sur l’état descriptif de division.

Par ailleurs, ils estiment que la réduction du prix de vente ne constitue pas un préjudice indemnisable susceptible d’être garanti.

S’agissant de la demande de condamnation solidaire de M. [I] [X] et Mme [K] [G], ils estiment qu’il n’est établi aucun lien de causalité entre le diagnostic erroné et le prix de vente, ni la preuve du moindre dommage, ces derniers ne démontrant notamment pas qu’ils n’auraient pas acquis le bien litigieux au même prix ou l’auraient négocié s’ils avaient été informés que la superficie loi Carrez du bien était de 101,87 m² et non pas de 109,45 m².

***

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 27 mars 2025 et fixée à l’audience à juge unique du 24 juin 2025.

MOTIFS

Sur la demande de M. [I] [X] et Mme [K] [G] en réduction du prix de vente

Suivant l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie.

Cette superficie est définie par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.

Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.

Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d’achat ou l’acquéreur peut intenter l’action en nullité, au plus tard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente.

La signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l’a précédé, fondée sur l’absence de mention de cette superficie.

Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.

Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.

L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance ».

Suivant l’article 4-1 du décret d’application n° 67-223 du 17 mars 1967, « La superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot mentionnée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre ».

En l’espèce, l’acte authentique du 18 juin 2021 mentionne, sous le titre « garantie de superficie » : « pour l’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 […] le vendeur déclare que la superficie des lots vendus répondant aux caractéristiques de ce texte est la suivante :

pour le lot numéro 1 : 109,45 m²

le mesurage a été effectué, en conformité des dispositions du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, par la société Doubsdiag dont le siège est à [Adresse 10] ainsi qu’il résulte du certificat établi par lui, le 3 février 2021 demeuré ci annexé. »

Pour le surplus, la clause rappelle les dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 relatives à la garantie de superficie, ainsi que celles de l’article 4-1 susvisé.

Il est constant et admis par les parties que le certificat de superficie établi par la société Doubsdiag dans le dossier technique immobilier du 3 février 2021 et annexé à l’acte de vente mentionne une superficie loi Carrez totale, pour le lot 1, erronée de 109,45 m², le diagnostic ayant intégré, par erreur, une terrasse de 7,58 m² alors qu’il ne s’agit pas d’un local clos et couvert au sens des dispositions de l’article 4-1 susvisé.

L’action en diminution de prix est une action en garantie qui ne nécessite pas la preuve d’un préjudice, ni de ce que l’acquéreur aurait consenti à la vente au même prix s’il avait connu la superficie exacte.

Par ailleurs, la mention erronée de la superficie dans l’acte de vente, fondée sur un certificat de superficie établi par un diagnostiqueur en référence aux dispositions des articles 4-1 et 4-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, sont des conditions suffisantes pour engager l’action en réduction de prix, les acquéreurs n’ayant pas, contrairement à ce que font conclure la société Doubsdiag et son assureur, à se référer à d’autres documents annexés à l’acte de vente.

Dès lors, il convient de faire droit à la demande en réduction de prix proportionnelle à la moindre mesure, dont le montant n’est pas contesté, à titre subsidiaire, par les parties défenderesses, et de condamner solidairement M. [Z] [E] et Mme [T] [R] épouse [E] à verser aux demandeurs la somme de 23 442,97 euros au titre de la diminution du prix de vente du bien immobilier situé [Adresse 4].

Sur la demande de M. [I] [X] et Mme [K] [G] à l’encontre de la SAS Doubsdiag et la SA GAN Assurances

Le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de l’article 1241 du code civil, la réparation d’un préjudice causé par un manquement contractuel.

En l’occurrence, la société Doubsdiag, tenue à une obligation de moyens, a commis une faute contractuelle en comptabilisant, dans le certificat de surface qu’elle a établi pour les besoins de la garantie prévue à l’acte de vente, une terrasse de 7,58 m² alors qu’il ne s’agit pas d’un local clos et couvert au sens des dispositions de l’article 4-1 du décret du 17 mars 1967.

Toutefois, contrairement au vendeur, le diagnostiqueur n’a pas d’obligation de garantie et il appartient à l’acquéreur de rapporter la preuve du préjudice qui lui a été causé par la faute du diagnostiqueur.

Ce préjudice ne saurait automatiquement correspondre au montant de la diminution du prix de vente dans la mesure où l’acte d’achat d’un bien immobilier ne dépend pas exclusivement d’un prix au mètre carré, mais de nombreux autres critères, tels que l’emplacement, l’agencement des lieux.

En l’occurrence, en l’absence de la production du moindre élément de preuve, les demandeurs ne démontrent pas que leur consentement au prix de vente était exclusivement déterminé par un prix au mètre carré.

Dans ces conditions, ils ne peuvent qu’invoquer un préjudice tenant à la perte de chance de négocier la vente à la baisse.

En l’absence de tout élément, cette perte de chance, au regard de la diminution du prix de vente de l’ordre de 23 442,97 euros, est intégralement indemnisée par une somme de 9000 euros à laquelle la société Doubsdiag est condamnée in solidum, avec son assureur, qui ne conteste pas le principe de sa garantie.

Sur la demande de garantie de M. [Z] [E] et Mme [T] [R] à l’encontre de la SAS Doubsdiag et la SA GAN Assurances

Il résulte des développements précédents que la société Doubsdiag a commis une faute lors de l’établissement du certificat de surface utilisé pour la garantie de superficie à laquelle s’engageait les vendeurs dans l’acte de vente.

M. [Z] [E] et Mme [T] [R] ont subi un préjudice direct de cette faute, constitué par la mise en œuvre de leur garantie et la réduction du prix à hauteur de la somme de 23 442,97 euros.

Contrairement à ce que font conclure la société Doubsdiag et la société GAN assurances, le certificat de surface établi par le diagnostic était le seul document à prendre en compte pour la garantie de surface mentionnée dans le l’acte de vente. Dès lors, les surfaces indiquées dans le reste du diagnostic et dans l’état descriptif de division ne permettent pas d’affirmer que les vendeurs auraient connu la surface réelle du bien au sens de la loi Carrez.

C’est à la société Doubsdiag de rapporter la preuve que les acquéreurs auraient donné le même prix même en l’absence d’erreur sur la surface.

En l’occurrence, aucun élément de preuve n’est versé en ce sens.

Dès lors, la société Doubsdiag est condamnée in solidum avec son assureur, qui ne conteste pas le principe de sa garantie, à garantir les vendeurs à hauteur de la somme de 23 442,97 euros.

Sur les demandes accessoires

La solution retenue justifie de condamner in solidum M. [Z] [E] et Mme [T] [R], la SAS Doubsdiag et la SA GAN Assurances aux dépens de l’instance, ainsi qu’à verser aux demandeurs une somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles.

La SAS Doubsdiag et la SA GAN Assurances sont condamnées in solidum à garantir M. [Z] [E] et Mme [T] [R] au titre des dépens et des frais irrépétibles.

M. [Z] [E] et Mme [T] [R] sont déboutés de leur demande à l’encontre de la SAS Doubsdiag et la SA GAN Assurances au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement M. [Z] [E] et Mme [T] [R] épouse [E] à verser à M. [I] [X] et Mme [K] [G] la somme de 23 442,97 euros et in solidum, dans la limite de la somme de 9 000 euros, la SAS Doubsdiag et la SA GAN Assurances, au titre de la diminution du prix de vente du bien immobilier situé [Adresse 4].

CONDAMNE in solidum la SAS Doubsdiag et la SA GAN Assurances à garantir M. [Z] [E] et Mme [T] [R] épouse [E] à hauteur de la somme de 23 442,97 euros.

CONDAMNE in solidum M. [Z] [E] et Mme [T] [R] épouse [E], la SAS Doubsdiag et la SA GAN Assurances aux dépens de l’instance, ainsi qu’à verser à M. [I] [X] et Mme [K] [G] une somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles.

CONDAMNE in solidum SAS Doubsdiag et la SA GAN Assurances à garantir M. [Z] [E] et Mme [T] [R] au titre des dépens et des frais irrépétibles.

DÉBOUTE M. [Z] [E] et Mme [T] [R] de leur demande à l’encontre de la SAS Doubsdiag et la SA GAN Assurances au titre des frais irrépétibles.

Le Greffier, Le Président,