COUR D’APPEL DE [Localité 15]

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N° RG 24/03169 – N° Portalis DBYB-W-B7I-O4P7

LOYERS COMMERCIAUX

le:04 Novembre 2025

EXPERT: Madame [T] [D]

MINUTE N° 25/000

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDEURS

— Madame [L] [E] née [B]

née le 7 novembre 1971 à [Localité 15]

demeurant [Adresse 9]

— Monsieur [Y] [B]

né le 10 novembre 1977 à [Localité 15]

demeurant [Adresse 12]

tous deux venant aux droits de Madame [C] [B] en leur qualité d’héritiers

— Monsieur [W] [B]

né le 15 août 1968 à [Localité 15]

demeurant [Adresse 7]

— Monsieur [G] [S]

né le 27 juin 1949 à [Localité 15]

demeurant [Adresse 10]

— Madame [X] [K] née [S]

née le 14 février 1952 à [Localité 15]

demeurant [Adresse 5]

— Madame [J] [M] née [A] [R]

née le 14 février 1952 à [Localité 15]

demeurant [Adresse 3]

— Madame [I] [U] née [A] [R]

née le 2 novembre 1969 à [Localité 15]

demeurant [Adresse 8]

formant ensemble l’indivision [S]

tous les demandeurs sont représentés par M^e Philippe DELSOL de la SELARL GDG avocat au barreau de Montpellier

DEFENDERESSE

E.U.R.L. ALAVISTA (LES ROCHERS DE MAGUELONE)

Enregistrée au RCS de [Localité 15] sous le numéro 445 032 758

dont le siège social est sis [Adresse 4]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par M^e Fréderic DABIENS de la SELARL DABIENS&DEMAEGDT AVOCATS ASSOCIES , avocat au barreau de Montpellier

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Karine ESPOSITO

Juge délégué par ordonnance de Madame la Présidente du Tribunal,

assistée de Marjorie NEBOUT greffier, lors des débats et du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 02 Septembre 2025

MIS EN DELIBERE au 04 Novembre 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition au greffe le 04 Novembre 2025

*****

EXPOSE DES FAITS

Par acte du 23 janvier 2003, l’indivision des nu-propriétaires et usufruitiers du Domaine [S], représentée par Monsieur [G] [S] (dénommée Consorts [S]), a donné à bail commercial à l’EURL Alavista « une partie du domaine immobilier situé [Adresse 17], parcelle cadastrale [Cadastre 11] composée de 7,8 hectares arborés et clôturés par un mur en pierres (…) » incluant « un portail d’accès côté N112, une maison en très mauvais état (pas de toiture ni de porte ou fenêtre) et un abri ouvert » pour un loyer annuel de 4 462 €.

Ce contrat de bail commercial a été conclu pour une durée de 9 années à compter du 1er février 2003 pour se terminer le 31 janvier 2012 et prévoyait comme activité « le développement et l’exploitation d’un parc d’aventures et de loisirs à connotation nature ainsi que toutes activités nécessaires ou complémentaires à ces activités comme la restauration, la vente d’objets divers, l’hébergement en gîte (à l’exclusion du camping), la réalisation d’objets d’art, un bureau, le parking ».

Le contrat prévoyait que « le preneur bénéficiera d’une franchise de loyer de 100% entre la date de signature et le 30 septembre 2003 puis de 83 % pendant toute la période d’amortissement comptable des travaux de restauration de la maison réalisés par le preneur pour les besoins de son projet, soit un loyer égal à 762 €. Cette franchise s’appliquera à toute la période de renouvellement du bail et ce dans la limite maximum de 20 ans à compter de la signature du bail ».

Le bail s’est poursuivi par tacite prolongation.

Par exploit d’huissier du 19 juin 2023, les consorts [S] ont donné congé avec offre de renouvellement à l’EURL Alavista pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2024 moyennant un loyer annuel de 38 400 €.

Les consorts [S] ont adressé par pli recommandé du 5 février 2024, un mémoire préalable à la saisine du juge des loyers

***

Par acte de commissaire de justice signifié le 27 juin 2024, Madame [L] [E] née [B], Monsieur [Y] [B], Monsieur [W] [B], Monsieur [G] [S], Madame [X] [K] née [S], Madame [J] [M] née [A] [R] et Madame [I] [U] née [A] [R] ont fait assigner l’EURL Alavista devant le juge des loyers commerciaux.

***

Suivant les termes du dispositif de leur assignation valant mémoire, les consorts [S] demande au juge des loyers commerciaux de :

Vu les articles L145-11, L145-33,L145-34 du Code de commerces,

CONSTATER que l’EURL Alavista accepte le renouvellement du bail mais s’oppose au montant du loyer renouvelé,

JUGER fondée la demande de déplafonnement du loyer à la valeur locative formulée par l’indivision [S],

FIXER le loyer renouvelé à la valeur locative de la parcelle louée, à savoir à la somme de 38 400 € HT/an,

CONDAMNER l’EURL Alavista à verser la somme de 3 000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens,

Subsidiairement :

Vu les dispositions de l’article R145-30 du Code de commerce,

DESIGNER tel expert qu’il plaira au Tribunal et lui donner, notamment, mission d’entendre les parties en leurs explications, visiter les lieux, se faire remettre tous documents, entendre tous sachant et, plus généralement, effectuer toutes investigations utiles pour fournir au Tribunal tous éléments lui permettant de fixer en connaissance de cause le montant du loyer révisé correspondant aux locaux en cause, à la date du 1er janvier 2021,

dans ce cas-là, FIXER le montant du loyer provisionnel à la somme de 38 400 € HT par an à compter du 1er janvier 2024,

RÉSERVER les frais et dépens de l’instance,

RÉSERVER tous les autres moyens de droit et de fait que l’indivision [S] jugera utile de soutenir ultérieurement en réponse aux moyens de l’EURL Alavista

Pour l’essentiel de ses prétentions, le bailleur expose que les obligations respectives des parties prévues dans le contrat de bail commercial ont évolué en raison des améliorations apportées par le preneur pour une somme totale de 204 500 €. Il soutient que cet élément constitue une modification des éléments prévus à l’article L145-34 du Code de commerce et soutient qu’il en a assumé la charge financière en consentant un loyer réduit ainsi que d’une franchise de loyer pendant de nombreuses années. Il expose que depuis le 1er janvier 2024, il doit de nouveau assumer la charge financière des gros travaux prévus à l’article 606 du Code civil, de telle sorte qu’il estime que le loyer n’est plus adapté.

Il produit, au soutien de ses demandes, une expertise amiable de 2015 retenant une valeur locative de 30 982 € HT/HC/an.

***

Suivant les termes du dispositif de son mémoire, l’EURL Alavista demande au juge des loyers commerciaux de :

Vu les articles L145-1 et suivants du code de commerce, et notamment ses articles L145-33 et L145-34,

Vu les articles R145-1 et suivants du code de commerce,

Vu le rapport d’expertise de Monsieur [Z] [P],

Vu les pièces versées aux débats,

Rejetant toutes fins, conclusions ou demandes contraires,

Il est demandé au Juge des loyers commerciaux de bien vouloir :

A titre principal,

JUGER que les caractéristiques des lieux loués n’ont pas connu de modification notable au sens des articles L145-33 et suivants du code de commerce ;

REJETER l’ensemble des demandes, fins et prétentions de l’indivision [S] ;

A titre subsidiaire,

DESIGNER tel expert qu’il plaira au Juge des loyers commerciaux avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative de renouvellement ;

REJETER la demande de fixation de loyer provisionnel ;

En tout état de cause,

CONDAMNER l’indivision [S] au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER l’indivision [S] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise éventuels

Pour l’essentiel, l’EURL Alavista soutient que les caractéristiques des lieux loués demeurent inchangées et expose avoir simplement apporté des améliorations aux bâtiments préexistants. Elle précise que les lieux sont soumis à de nombreuses contraintes qui freinent le développement de son activité commerciale. En outre, elle expose avoir financé seule ces améliorations et estime que les conditions nécessaires au déplafonnement du loyer ne sont pas remplies.

Subsidiairement elle sollicite la désignation d’un expert aux fins d’évaluer la valeur locative.

***

L’affaire a été appelée à l’audience du 2 septembre 2025.

La décision a été mise en délibéré à la date du 4 novembre 2025.

MOTIFS

L’article L. 145-33 du Code de commerce dispose que « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments. ».

L’article L. 145-34 du même code dispose qu'« à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. ».

Compte-tenu de ce que chacune des parties parvient à des conclusions opposées notamment concernant la valeur locative, sans que le juge des loyers commerciaux ne dispose d’éléments suffisants afin de pouvoir en apprécier et pour fixer le montant, il convient en conséquence, conformément à la demande subsidiaire de l’EURL Alavista, d’ordonner une expertise qui aura lieu aux frais avancés du bailleur, demandeur à l’instance.

Aucun élément ne justifie que le loyer soit modifié à titre provisionnel le temps de l’expertise.

Dans l’attente du dépôt du rapport, il convient de surseoir à statuer sur les autres demandes.

Dès lors, le bail, dont le renouvellement au 1er janvier 2024 n’est pas contesté par les parties, se poursuivra aux mêmes conditions, notamment en ce qui concerne le loyer et les charges.

***

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire, publiquement et en premier ressort ;

DIT que le bail est renouvelé au 1er janvier 2024,

ORDONNE une expertise ;

Commet pour y procéder Madame [T] [D], [Adresse 6]: [XXXXXXXX01] / [Localité 16] : [XXXXXXXX02] / [13] : 04.67

92.49.60 / Mél: [Courriel 14], avec mission, après avoir pris connaissance du dossier et entendu les parties dans leurs explications :

1) de visiter les lieux loués,

2) de les décrire en précisant leurs usages et leurs destinations, leur superficie,

3) d’entendre tous sachants,

4) de donner son avis sur la modification des facteurs locaux de commercialité au cours du bail,

5) d’effectuer toutes investigations utiles pour fournir au juge tous éléments lui permettant de fixer, en connaissance de cause, le montant du loyer correspondant aux locaux en cause, et notamment de fournir tous éléments d’appréciation sur la valeur locative des lieux loués notamment :

— la surface affectée à la réception du public ou à l’exploitation, la nature et la conformation des lieux, leur disposition, dans l’immeuble,

— l’état d’entretien, de vétusté des locaux et les charges imposées à chacune des parties,

— l’importance des locaux annexes et des dépendances affectés, le cas échéant, à l’exploitation du fonds de commerce,

— la nature et l’état des équipements mis à la disposition du locataire,

— l’adaptation des locaux à la forme d’activité exercée dans les lieux,

— l’incidence de l’emplacement du point de vue de l’exercice des activités commerciales,

— l’incidence du niveau des loyers commerciaux dans la commune,

— l’importance de la ville, du quartier, de la rue,

— la valeur des baux des locaux commerciaux sis à proximité,

6) de donner les méthodes d’évaluations retenues,

7) de proposer, en les justifiant par des éléments précis, le montant annuel du loyer,

8) de donner tous renseignements utiles à la solution du litige,

9) de répondre aux dires des parties ;

DIT que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile, qu’en particulier il pourra recueillir les déclarations de toutes personnes informées, qu’il pourra, sur autorisation préalable du magistrat chargé du contrôle des expertises, s’adjoindre le concours de tout spécialiste de son choix ;

DIT que l’expert déposera l’original de son rapport auprès du greffe du tribunal avant le 06 juillet 2026 et, qu’au besoin, il devra solliciter du magistrat chargé du contrôle des expertises une prorogation de ce délai si celui-ci s’avère insuffisant ;

DIT que, conformément aux dispositions de l’article 173 du Code de procédure civile, l’expert devra remettre copie de son rapport à chacune des parties ou aux représentants de celle-ci en mentionnant cette remise sur l’original ;

DIT qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement conformément aux dispositions de l’article 235 du Code de procédure civile ;

DIT que Madame [L] [E] née [B], Monsieur [Y] [B], Monsieur [W] [B], Monsieur [G] [S], Madame [X] [K] née [S], Madame [J] [M] née [A] [R] et Madame [I] [U] née [A] [R] devront solidairement consigner au greffe du tribunal judiciaire de Montpellier, la somme DEUX MILLE EUROS (2 000 €) avant le 05 janvier 2026, à valoir sur la rémunération de l’expert ;

DIT que cette somme sera consignée entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Montpellier, tout chèque devant être libellé à l’ordre du « RÉGISSEUR DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER » ;

DIT que, par application des dispositions de l’article 271 du Code de procédure civile, le défaut de consignation dans le délai imparti entraînera la caducité de la désignation de l’expert ;

DIT que, lors de la première ou de la deuxième réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et débours ;

DIT qu’à l’issue de cette réunion, l’expert nous fera connaître la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et débours et sollicitera, le cas échéant, le versement d’une consignation supplémentaire ;

REJETTE la demande de Madame [L] [E] née [B], Monsieur [Y] [B], Monsieur [W] [B], Monsieur [G] [S], Madame [X] [K] née [S], Madame [J] [M] née [A] [R] et Madame [I] [U] née [A] [R] de voir fixer un loyer provisionnel,

RAPPELLE que dans l’attente de la fixation du prix du loyer renouvelé, le bail se poursuit aux mêmes charges et conditions ;

SURSOIT à statuer sur les autres demandes.

LE GREFFIER LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

Marjorie NEBOUT Karine ESPOSITO