Tribunal Judiciaire de Besançon, Sec2, 10 juillet 2025, n° 25/00343

TJ Besançon 10 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Non-respect de l'individualisation des charges de chauffage
La cour a jugé que le bailleur était tenu d'individualiser les charges de chauffage conformément aux dispositions du code de la construction et de l'habitation, et qu'il ne pouvait pas invoquer le principe de péréquation des logements sociaux pour s'y soustraire.
Accepté
Calcul erroné des charges
La cour a constaté que le bailleur n'avait pas apporté la preuve de la consommation de chauffage de la locataire, ce qui a conduit à la conclusion que la surfacturation était injustifiée.
Accepté
Droit aux frais irrépétibles
La cour a jugé que l'équité commandait de condamner le bailleur à rembourser les frais irrépétibles à la locataire, en raison de la défaite de la partie adverse.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision du Tribunal Judiciaire, Madame [I] [M] demande la condamnation de la SAEM LOGE.GBM à lui rembourser 2 900 euros pour des charges de chauffage non individualisées, ainsi qu'une somme de 336 euros pour des frais de constat. Les questions juridiques portent sur l'obligation d'individualisation des charges de chauffage et la preuve de la consommation de chauffage par le bailleur. Le tribunal conclut que la SAEM LOGE.GBM est tenue d'individualiser les charges, et, n'ayant pas justifié la consommation de chauffage de Madame [M], la condamne à lui rembourser 2 455,02 euros pour surfacturation, ainsi qu'à payer 336 euros pour les frais irrépétibles et aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Besançon, sec2, 10 juil. 2025, n° 25/00343
Numéro(s) :	25/00343
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Florence ROBERT
Cabinet(s) :	ROBERT & MORDEFROY
Parties :	S.A. LOGE GBM

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

Palais de Justice

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Références : N° RG 25/00343 – N° Portalis DBXQ-W-B7J-E6SS (Code nature d’affaire : 5AG/ 0A)

Grosse délivrée le

à P. [M]

Copie délivrée le

à M^e ROBERT

Jugement du 10 Juillet 2025

DEMANDERESSE

Madame [I] [H] [D] [M]

née le 21 Janvier 1973 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

DÉFENDERESSE

S.A. LOGE GBM, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Florence ROBERT de la SELARL ROBERT & MORDEFROY, avocats au barreau de BESANCON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : BOBILLIER Louise

GREFFIER : TALIDEC Caroline

DÉBATS : L’affaire est venue pour être plaidée à l’audience du 13 mai 2025 lors de laquelle le jugement a été mis en délibéré au 10 Juillet 2025

DÉCISION : Contradictoire -dernier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Il est constant que Mme [I] [M] loue à la SAEM LOGE.GBM un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] (25).

Mme [M] reproche à son bailleur de ne pas individualiser les charges de chauffage, malgré la présence de compteurs individuels.

Un constat de carence a été établi le 20 janvier 2025 par le conciliateur de justice.

Selon requête réceptionnée le 6 février 2025 au greffe du tribunal judiciaire de Besançon, Mme [M] sollicite la condamnation de la SAEM LOGE.GBM à lui payer la somme de 2 900 euros à titre de remboursement des charges de chauffage des exercices 2021, 2022 et 2023.

Lors de l’audience utile du 13 mai 2025, Mme [M] comparaît en personne. Elle reprend ses demandes initiales, précisant toutefois ne pas contester être redevable de sa quote-part des 30% de chauffage afférent aux éléments communs de la copropriété, et, y ajoutant, sollicite également la condamnation du bailleur à lui payer la somme de 336 euros au titre du constat de commissaire de justice.

La SAEM LOGE.GBM est représentée par son conseil. Elle reprend ses conclusions et sollicite ainsi le rejet des demandes adverses et la condamnation de Mme [M] aux dépens.

Elle soutient tout d’abord que l’individualisation des charges de chauffage est contraire au principe de péréquation des logements sociaux. Elle ajoute qu’en tout état de cause, Mme [M] est tenue au paiement des tantièmes afférents aux 30% de la facture de chauffage qui concernent les charges communes. Enfin, le bailleur conteste le décompte de la locataire, faisant valoir que Mme [M] ne justifie pas de sa consommation antérieure sur l’année 2021, année où elle n’était pas équipée de radiateurs électriques ; qu’elle a nécessairement utilisé le chauffage collectif sur le début de l’année 2022 ; et qu’elle sollicite une somme de 1 458 euros sur l’année 2023, alors que la régularisation établie en 2024 ne porte que sur une somme de 1 354,44 euros, dont les 30% de chauffage commun.

La décision a été mise en délibéré au 10 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en remboursement

Sur le principe de l’individualisation des charges de chauffage

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Les dépenses de chauffage collectif des locaux privatifs et des parties commune constituent des charges récupérables, ainsi que cela résulte de l’annexe II du décret n°87-713 du 26 août 1987.

L’article R.174-2 I. du code de la construction et de l’habitation dispose que tout immeuble collectif à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation pourvu d’une installation centrale de chauffage ou alimenté par un réseau de chaleur est muni de compteurs individuels d’énergie thermique permettant de déterminer la quantité de chaleur fournie à chaque local occupé à titre privatif et ainsi d’individualiser les frais de chauffage collectif.

En l’espèce, le bailleur s’oppose au principe ci-dessus édicté, au motif qu’il est contraire au principe de péréquation des logements sociaux. Or, le code de la construction et de l’habitation, dans sa partie réglementaire, prime sur les différents avis exprimés par les associations de consommateurs ou de bailleurs sociaux produits par la SAEM LOGE.GBM. De surcroît, l’article L. 174-3 du code précité prévoit diverses exceptions au principe d’individualisation des charges de chauffage (logements foyers, impossibilité technique, coût disproportionnés, etc.), parmi lesquelles ne figurent pas les logements sociaux.

Le bailleur était donc bien tenu, dès 2021, d’individualiser les charges de chauffage.

Sur le calcul du trop-perçu

Aux termes de l’article R.174-10 du code de la construction et de l’habitation, les frais de combustible ou d’énergie sont répartis entre les locaux desservis en distinguant des frais communs et des frais individuels.

Les frais communs de combustible ou d’énergie sont obtenus en multipliant le total des dépenses de combustible ou d’énergie par un coefficient égal à 0,30. Dans le cas des immeubles pour lesquels des appareils de mesure tels que ceux visés au I de l’article R. 174-2 ont déjà été installés, le coefficient choisi entre 0 et 0,50 au moment de l’installation de ces appareils est conservé. Toutefois, l’assemblée générale des copropriétaires ou le gestionnaire d’un immeuble entièrement locatif peut remplacer le coefficient initial par le coefficient de 0,30.

Les frais communs sont répartis dans les conditions fixées par le règlement de copropriété ou les documents en tenant lieu.

Le total des frais individuels s’obtient par différence entre le total des frais de combustible ou d’énergie et les frais communs. Ce total est réparti en fonction des indications fournies par les appareils prévus au I de l’article R. 174-2, les situations ou configurations thermiquement défavorables des locaux pouvant être prises en compte.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Mme [M] demeure tenue au paiement des 30% de chauffage collectif dit « commun », en fonction des tantièmes de copropriété que rattachés au logement donné à bail.

La SAEM LOGE.GBM reproche à Mme [M] de ne pas rapporter la preuve de ce qu’elle n’a pas utilisé les radiateurs présents dans le logement à compter de 2021, au motif que les deux radiateurs à bain d’huile qu’elle a acquis l’ont été le 17 septembre 2022 et le 16 décembre 2022. Or, dès lors qu’il appartient au bailleur d’individualiser les charges de chauffage, il appartient à celui-ci, conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, de rapporter la preuve de la consommation de chauffage du locataire, en adéquation avec les régularisations de charges qu’il a établies.

Il n’est pas contesté que le bailleur s’est opposé à procéder à une régularisation de charges en fonction de la consommation individuelle et que les décomptes de charges produits procèdent d’une application par tantième. Il ressort toutefois du constat établi le 31 mars 2025 par le commissaire de justice que le logement de Mme [M] comporte sept radiateurs, tous équipés d’un répartiteur individuel, de telle sorte que le bailleur est et était en mesure de déterminer la consommation individuelle de chauffage de Mme [M] sur les années litigieuses, ce qu’il ne conteste d’ailleurs pas.

Il convient donc de retenir que la consommation en chauffage de Mme [M] sur les années 2021, 2022 et 2023 est nulle, le bailleur ne justifiant d’aucune consommation sur la période litigieuse.

Les régularisations de charges des exercices litigieux portent sur les sommes suivantes s’agissant du chauffage, sommes qui correspondent à la quote-part du logement de Mme [M] :

—  1 016,54 euros en 2021,

—  1 136,19 euros en 2022

— et 1 354,44 euros en 2023,

Soit un total de 3 507,17 euros.

Après déduction d’un coefficient de 0,30 correspondant au chauffage des éléments communs, la surfacturation appliquée à Mme [M] s’élève à la somme de 2 455,02 euros.

La SAEM LOGE.GBM sera donc condamnée à lui rembourser la somme précitée.

Sur les demandes accessoires

La SAEM LOGE.GBM succombant à l’instance, elle sera condamnée aux dépens, en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée à payer à Mme [M] une somme que l’équité commande de fixer à 336 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, selon jugement contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE la SAEM LOGE.GBM à rembourser à Mme [I] [M] la somme de 2 455,02 euros au titre de la surfacturation des charges de chauffages 2021, 2022 et 2023 ;

CONDAMNE la SAEM LOGE.GBM à payer à Mme [I] [M] la somme de 336 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE la SAEM LOGE.GBM aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus.

Le greffier, Le juge,